與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金
4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金
（1）營業(yè)稅：銷售收入×5％
（2）城建稅：營業(yè)稅×（7、5、1％）
（3）教育費附加：營業(yè)稅×3％
（4）印花稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5‰）：銷售收入×0.5‰
其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。
對于個人購入房地產(chǎn)再轉讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金予以扣除。
例：按照土地增值稅的有關規(guī)定：
（1）內資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（）。
（2）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（）。
（3）內資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（）。
（4）外資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（）。
A.營業(yè)稅 B.城建稅 C.教育費附加 D.印花稅 E.契稅F.個人所得稅
答案：
（1）內資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（ABC）。
（2）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（A）。
（3）內資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（ABCD）。
（4）外資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（AD）。
外資不征城建稅和教育費附加。
5.財政部確定的其他扣除項目
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。
加扣費用＝（1＋2）×20％
2003年 CPA
【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的高比例執(zhí)行；該項目轉讓的有關稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為（ ）。
A.1500萬元
B.2000萬元
C.2500萬元
D.3000萬元
【答案】D
【答案】應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”=10000×10%＋10000×20%=3000（萬元）
小結：
項目
房地產(chǎn)企業(yè)
非房地產(chǎn)企業(yè)
印花稅
計入房地產(chǎn)開發(fā)費用
計入房地產(chǎn)開發(fā)稅金
扣除項目
加計扣除20%
無加計扣除20%
（二）舊房及建筑物扣除項目為
1.房屋及建筑物的評估價格。
2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。
3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
（三）轉讓未進行開發(fā)的土地使用權
1.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。
2.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
三、評估價格辦法及有關規(guī)定
所謂評估價格，指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。這種評估價格亦須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以評估價格確定轉讓房地產(chǎn)收入，扣除項目的金額：
（一）出售舊房及建筑物的；
（二）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
（三）提供扣除項目金額不實的；
（四）轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。
2001年 注冊會計師
【例題】按照土地增值稅有關規(guī)定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值稅時，應按照（ ）。
A．稅務部門估定的價格扣除
B．稅務部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價格扣除
C．房地產(chǎn)評估價格扣除
D．房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除
【答案】C
【解析】由稅務部門根據(jù)房地產(chǎn)評估價格扣除。
【例題】下列項目中，計征土地增值稅時需要用評估價格來確定轉讓房地產(chǎn)收入、扣除項目金額的包括（ ）。
A. 以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的
B.出售舊房屋及建筑物的
C.虛報房地產(chǎn)成交價格的
D.提供扣除項目金額不實的
【答案】BCD
2008年 注冊稅務師
【例題·單選題】出售舊房及建筑物計算土地增值稅的增值額時，其扣除項目金額中的舊房及建筑物的評估價格應按（ ）計算。
A.賬載余額
B.重置成本
C.賬載原值乘以成新折扣率
D.重置成本價乘以成新折扣率
【答案】D
【解析】舊房及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
轉讓土地使用權和出售新建房及配套設施應納稅額的計算方法
第四節(jié) 應納稅額的計算（掌握）
大綱：
（一）掌握轉讓土地使用權和出售新建房及配套設施應納稅額的計算方法
（二）掌握出售舊房應納稅額的計算方法
（三）熟悉特殊售房方式應納稅額的計算方法
一、轉讓土地使用權和出售新建房及配套設施應納稅額的計算方法
計算步驟：
（一）確認收入
（二）確定扣除項目
（三）計算增值額
增值額＝收入額－扣除項目金額
（四）計算增值率
增值率＝增值額÷扣除項目金額×100%
（五）確定適用稅率
依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。
（六）依據(jù)適用稅率計算應納稅額
【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；來源，中大，網(wǎng)校，財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅。
【答案】（一）確認收入
收入總額＝10000萬元
（二）確定扣除項目
（1）取得土地使用權支付的地價未及有關費用為1000萬元
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（萬元）
（4）允許扣除的稅費為555萬元
（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%
加計扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬元）
（6）允許扣除的項目金額合計＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）
（三）計算增值額
增值額＝10000－6005＝3995（萬元）
（四）計算增值率
增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%
（五）確定適用稅率
第二檔
（六）依據(jù)適用稅率計算應納稅額
應納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬元）
【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下（公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護建設稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰（已記入公司“管理費用”中）、企業(yè)所得稅稅率33%）
1.按轉讓產(chǎn)權合同取得收入4000萬元；
2.支付取得土地使用權的金額800萬元；
3.開發(fā)成本費用1500萬元；
4.開發(fā)費用250萬元（當?shù)卣?guī)定開發(fā)費用的扣除比例為10%）。
公司計算應繳納的有關稅金如下：
（1）應繳納營業(yè)稅＝4000×5%＝200（萬元）
（2）應繳納城市維護建設稅＝200×7%＝14（萬元）
（3）應繳納教育費附加＝200×3%＝6（萬元）
（4）應繳納印花稅＝4000×0.5‰＝2（萬元）
（5）應繳納土地增值稅：
①扣除項目金額＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3232（萬元）
②增值額＝4000－3232＝768（萬元）
③增值率＝768÷3232×100%≈24%
④應繳納土地增值稅＝768×30%－3232×0＝230.4（萬元）
（6）應繳納企業(yè)所得稅＝（4000－3232－230.4）×33%＝177.408（萬元）
要求：
1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計算應繳納的各種稅費是否正確？錯在何處？
2.核定該公司應繳納的各種稅費是多少？
【答案】分析處理如下：
1.公司自行計算應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯誤。
（1）計算土地增值額時，其開發(fā)費用應按照當?shù)卣?guī)定的比例計算扣除，而企業(yè)按照實際數(shù)扣除。
（2）按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應記入其“管理費用”賬戶中，計算土地增值額時不再單獨扣除。如果轉讓時印花稅未記入其“管理費用”，可做扣除。
（3）公司在計算企業(yè)所得稅時，扣除金額中含有計算土地增值額時的加計扣除金額，加計扣除金額允許作為計算土地增值額時的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項目中沒有該項規(guī)定。
2.核定應繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅如下：
（一）確認收入
按轉讓產(chǎn)權合同取得收入4000萬元
（二）確定扣除項目
扣除項目金額＝800＋1500＋（800＋1500）×10%＋220＋（800＋1500）×20%＝3210（萬元）
（三）計算增值額
增值額＝4000－3210＝790（萬元）
（四）計算增值率
增值率＝790÷3210×100%≈25%
（五）確定適用稅率
第一檔
（六）依據(jù)適用稅率計算應納稅額
應繳納土地增值稅＝790×30%－3210×0＝237（萬元）
（2）企業(yè)所得稅：
①應納稅所得額＝收入4000－支付取得土地使用權800－開發(fā)成本1500－開發(fā)費用250－稅金220－土地增值稅237＝993（萬元）
②應繳納企業(yè)所得稅＝993×33%＝327.69（萬元）
4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金
（1）營業(yè)稅：銷售收入×5％
（2）城建稅：營業(yè)稅×（7、5、1％）
（3）教育費附加：營業(yè)稅×3％
（4）印花稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5‰）：銷售收入×0.5‰
其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。
對于個人購入房地產(chǎn)再轉讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金予以扣除。
例：按照土地增值稅的有關規(guī)定：
（1）內資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（）。
（2）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（）。
（3）內資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（）。
（4）外資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（）。
A.營業(yè)稅 B.城建稅 C.教育費附加 D.印花稅 E.契稅F.個人所得稅
答案：
（1）內資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（ABC）。
（2）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（A）。
（3）內資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（ABCD）。
（4）外資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（AD）。
外資不征城建稅和教育費附加。
5.財政部確定的其他扣除項目
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。
加扣費用＝（1＋2）×20％
2003年 CPA
【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的高比例執(zhí)行；該項目轉讓的有關稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為（ ）。
A.1500萬元
B.2000萬元
C.2500萬元
D.3000萬元
【答案】D
【答案】應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”=10000×10%＋10000×20%=3000（萬元）
小結：
項目
房地產(chǎn)企業(yè)
非房地產(chǎn)企業(yè)
印花稅
計入房地產(chǎn)開發(fā)費用
計入房地產(chǎn)開發(fā)稅金
扣除項目
加計扣除20%
無加計扣除20%
（二）舊房及建筑物扣除項目為
1.房屋及建筑物的評估價格。
2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。
3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
（三）轉讓未進行開發(fā)的土地使用權
1.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。
2.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
三、評估價格辦法及有關規(guī)定
所謂評估價格，指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。這種評估價格亦須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以評估價格確定轉讓房地產(chǎn)收入，扣除項目的金額：
（一）出售舊房及建筑物的；
（二）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
（三）提供扣除項目金額不實的；
（四）轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。
2001年 注冊會計師
【例題】按照土地增值稅有關規(guī)定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值稅時，應按照（ ）。
A．稅務部門估定的價格扣除
B．稅務部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價格扣除
C．房地產(chǎn)評估價格扣除
D．房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除
【答案】C
【解析】由稅務部門根據(jù)房地產(chǎn)評估價格扣除。
【例題】下列項目中，計征土地增值稅時需要用評估價格來確定轉讓房地產(chǎn)收入、扣除項目金額的包括（ ）。
A. 以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的
B.出售舊房屋及建筑物的
C.虛報房地產(chǎn)成交價格的
D.提供扣除項目金額不實的
【答案】BCD
2008年 注冊稅務師
【例題·單選題】出售舊房及建筑物計算土地增值稅的增值額時，其扣除項目金額中的舊房及建筑物的評估價格應按（ ）計算。
A.賬載余額
B.重置成本
C.賬載原值乘以成新折扣率
D.重置成本價乘以成新折扣率
【答案】D
【解析】舊房及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
轉讓土地使用權和出售新建房及配套設施應納稅額的計算方法
第四節(jié) 應納稅額的計算（掌握）
大綱：
（一）掌握轉讓土地使用權和出售新建房及配套設施應納稅額的計算方法
（二）掌握出售舊房應納稅額的計算方法
（三）熟悉特殊售房方式應納稅額的計算方法
一、轉讓土地使用權和出售新建房及配套設施應納稅額的計算方法
計算步驟：
（一）確認收入
（二）確定扣除項目
（三）計算增值額
增值額＝收入額－扣除項目金額
（四）計算增值率
增值率＝增值額÷扣除項目金額×100%
（五）確定適用稅率
依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。
（六）依據(jù)適用稅率計算應納稅額
【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；來源，中大，網(wǎng)校，財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅。
【答案】（一）確認收入
收入總額＝10000萬元
（二）確定扣除項目
（1）取得土地使用權支付的地價未及有關費用為1000萬元
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（萬元）
（4）允許扣除的稅費為555萬元
（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%
加計扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬元）
（6）允許扣除的項目金額合計＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）
（三）計算增值額
增值額＝10000－6005＝3995（萬元）
（四）計算增值率
增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%
（五）確定適用稅率
第二檔
（六）依據(jù)適用稅率計算應納稅額
應納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬元）
【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下（公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護建設稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰（已記入公司“管理費用”中）、企業(yè)所得稅稅率33%）
1.按轉讓產(chǎn)權合同取得收入4000萬元；
2.支付取得土地使用權的金額800萬元；
3.開發(fā)成本費用1500萬元；
4.開發(fā)費用250萬元（當?shù)卣?guī)定開發(fā)費用的扣除比例為10%）。
公司計算應繳納的有關稅金如下：
（1）應繳納營業(yè)稅＝4000×5%＝200（萬元）
（2）應繳納城市維護建設稅＝200×7%＝14（萬元）
（3）應繳納教育費附加＝200×3%＝6（萬元）
（4）應繳納印花稅＝4000×0.5‰＝2（萬元）
（5）應繳納土地增值稅：
①扣除項目金額＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3232（萬元）
②增值額＝4000－3232＝768（萬元）
③增值率＝768÷3232×100%≈24%
④應繳納土地增值稅＝768×30%－3232×0＝230.4（萬元）
（6）應繳納企業(yè)所得稅＝（4000－3232－230.4）×33%＝177.408（萬元）
要求：
1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計算應繳納的各種稅費是否正確？錯在何處？
2.核定該公司應繳納的各種稅費是多少？
【答案】分析處理如下：
1.公司自行計算應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯誤。
（1）計算土地增值額時，其開發(fā)費用應按照當?shù)卣?guī)定的比例計算扣除，而企業(yè)按照實際數(shù)扣除。
（2）按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應記入其“管理費用”賬戶中，計算土地增值額時不再單獨扣除。如果轉讓時印花稅未記入其“管理費用”，可做扣除。
（3）公司在計算企業(yè)所得稅時，扣除金額中含有計算土地增值額時的加計扣除金額，加計扣除金額允許作為計算土地增值額時的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項目中沒有該項規(guī)定。
2.核定應繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅如下：
（一）確認收入
按轉讓產(chǎn)權合同取得收入4000萬元
（二）確定扣除項目
扣除項目金額＝800＋1500＋（800＋1500）×10%＋220＋（800＋1500）×20%＝3210（萬元）
（三）計算增值額
增值額＝4000－3210＝790（萬元）
（四）計算增值率
增值率＝790÷3210×100%≈25%
（五）確定適用稅率
第一檔
（六）依據(jù)適用稅率計算應納稅額
應繳納土地增值稅＝790×30%－3210×0＝237（萬元）
（2）企業(yè)所得稅：
①應納稅所得額＝收入4000－支付取得土地使用權800－開發(fā)成本1500－開發(fā)費用250－稅金220－土地增值稅237＝993（萬元）
②應繳納企業(yè)所得稅＝993×33%＝327.69（萬元）