例題
例:下列行為中，應(yīng)繳納土地增值稅的是（）。
A.出讓國有土地使用權(quán)
B.轉(zhuǎn)讓非國有土地
C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
D.國家機關(guān)將房產(chǎn)無償劃撥給下屬事業(yè)單位
E.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)直接贈與某足球俱樂部
【答案】CE
例:下列行為中，應(yīng)繳納契稅的是（）。
A.出讓國有土地使用權(quán)
B.轉(zhuǎn)讓非國有土地
C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
D.國家機關(guān)將房產(chǎn)無償劃撥給下屬事業(yè)單位
E.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)直接贈與某足球俱樂部
【答案】ACE
例：下列房地產(chǎn)的各項行為中，應(yīng)該繳納土地增值稅的有（）。
A. 以房地產(chǎn)作價入股投資房地產(chǎn)開發(fā)公司
B.雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的
C.對被兼并（合并）企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并（合并）企業(yè)的
D.對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的
E.房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入
【答案】ABD
例：下列行為中，不征收土地增值稅的是（）。
A.轉(zhuǎn)讓集體土地的行為
B.土地使用權(quán)所有人將土地使用權(quán)贈與直系親屬的行為
C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為
D.土地使用權(quán)所有人通過國家機關(guān)將其贈與教育事業(yè)
【答案】ABD
二、納稅人
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。
【例題】下列各項中，不屬于土地增值稅納稅人的是（?。?。
A.與國有企業(yè)換房的外資企業(yè)
B.合作建房后出售房產(chǎn)的合作企業(yè)
C.轉(zhuǎn)讓辦公樓的事業(yè)單位
D.繼承房產(chǎn)的子女
【答案】D
三、稅率
土地增值稅四級超率累進稅率表
級數(shù)
增值額與扣除項目金額的比率
稅率（%）
速算扣除系數(shù)（%）
1
不超過50%的部分
30
0
2
超過50%～100%的部分
40
5
3
超過100%～200%部分
50
15
4
超過200%的部分
60
35
分子：增值額＋分母：扣除項目金額＝轉(zhuǎn)讓收入
土地增值稅的計算公式是：
應(yīng)納稅額=∑（每級距的土地增值額×適用稅率）
或應(yīng)納稅額=增值額*適用的稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)
【例】
【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入6000萬元，計算土地增值額準(zhǔn)予扣除項目金額4500萬元，則適用稅率為（?。?。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
【答案】A
【解析】增值稅扣除項目金額比例＝（6000－4500）÷4500×100%＝33%，適用第一級稅率，即30%。
第三節(jié) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
大綱：
（一）掌握收入額的確定
（二）掌握扣除項目的金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部確定的其他扣除項目；舊房及建筑物的評估價格。
（三）掌握評估價格辦法及有關(guān)規(guī)定
土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－稅法規(guī)定的扣除項目金額
計算公式：應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率－扣除項目金額×扣除率
1、稅率、扣除率
2、增值額、扣除項目金額
【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)，取得收入4000萬元，扣除項目金額1000萬元。
計算步驟：
（1）收入總額＝4000
（2）扣除項目金額＝1000
（3）增值額＝4000－1000＝3000
（4）增值率（增值額÷扣除項目金額×100％）＝3000÷1000＝300％找稅率第四級60% ；35%
（5）第四檔稅率60％
（6）應(yīng)納土地增值稅稅額＝3000×60％－1000 ×35％＝1450
計算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進行以下劃分：
轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)
扣除項目
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
5.財政部規(guī)定的其它扣除項目
（二）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
（三）舊房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.房屋及建筑物的評估價格。
評估價格 = 重置成本價×成新度折扣率
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
（四）轉(zhuǎn)讓未進行開發(fā)的土地使用權(quán)
1.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金
一、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。
二、扣除項目及其金額
（一）新項目轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣5項
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用之和。其中，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式：
（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；
（2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金；
（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）
（1）土地征用及拆遷補償費
（2）前期工程費（其中包括三通一平）
（3）建筑安裝工程費
（4）基礎(chǔ)設(shè)施費
（5）公共配套設(shè)施費
（6）開發(fā)間接費用
取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本按照實際發(fā)生扣除。
3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
對于利息支出，來源，中大，網(wǎng)校，分兩種情況確定扣除：
（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）
【例題】支付的地價款為200萬元，開發(fā)成本為600萬元，則其他開發(fā)費用扣除數(shù)額不得超過40萬元，即（200+600）×5%，利息按實際發(fā)生數(shù)扣除。
（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。
【例題】仍以上例數(shù)字，房地產(chǎn)開發(fā)費用總扣除限額為80萬元，即（200+600）×10%，超限額部分不得扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)費用計算中還須注意兩個問題：
第一：利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
小結(jié)：
（1）能認(rèn)定利息的：利息＋（1＋2）×5％以內(nèi)
（2）不能認(rèn)定利息的：（1＋2）×10％以
例:下列行為中，應(yīng)繳納土地增值稅的是（）。
A.出讓國有土地使用權(quán)
B.轉(zhuǎn)讓非國有土地
C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
D.國家機關(guān)將房產(chǎn)無償劃撥給下屬事業(yè)單位
E.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)直接贈與某足球俱樂部
【答案】CE
例:下列行為中，應(yīng)繳納契稅的是（）。
A.出讓國有土地使用權(quán)
B.轉(zhuǎn)讓非國有土地
C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
D.國家機關(guān)將房產(chǎn)無償劃撥給下屬事業(yè)單位
E.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)直接贈與某足球俱樂部
【答案】ACE
例：下列房地產(chǎn)的各項行為中，應(yīng)該繳納土地增值稅的有（）。
A. 以房地產(chǎn)作價入股投資房地產(chǎn)開發(fā)公司
B.雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的
C.對被兼并（合并）企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并（合并）企業(yè)的
D.對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的
E.房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入
【答案】ABD
例：下列行為中，不征收土地增值稅的是（）。
A.轉(zhuǎn)讓集體土地的行為
B.土地使用權(quán)所有人將土地使用權(quán)贈與直系親屬的行為
C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為
D.土地使用權(quán)所有人通過國家機關(guān)將其贈與教育事業(yè)
【答案】ABD
二、納稅人
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。
【例題】下列各項中，不屬于土地增值稅納稅人的是（?。?。
A.與國有企業(yè)換房的外資企業(yè)
B.合作建房后出售房產(chǎn)的合作企業(yè)
C.轉(zhuǎn)讓辦公樓的事業(yè)單位
D.繼承房產(chǎn)的子女
【答案】D
三、稅率
土地增值稅四級超率累進稅率表
級數(shù)
增值額與扣除項目金額的比率
稅率（%）
速算扣除系數(shù)（%）
1
不超過50%的部分
30
0
2
超過50%～100%的部分
40
5
3
超過100%～200%部分
50
15
4
超過200%的部分
60
35
分子：增值額＋分母：扣除項目金額＝轉(zhuǎn)讓收入
土地增值稅的計算公式是：
應(yīng)納稅額=∑（每級距的土地增值額×適用稅率）
或應(yīng)納稅額=增值額*適用的稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)
【例】
【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入6000萬元，計算土地增值額準(zhǔn)予扣除項目金額4500萬元，則適用稅率為（?。?。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
【答案】A
【解析】增值稅扣除項目金額比例＝（6000－4500）÷4500×100%＝33%，適用第一級稅率，即30%。
第三節(jié) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
大綱：
（一）掌握收入額的確定
（二）掌握扣除項目的金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部確定的其他扣除項目；舊房及建筑物的評估價格。
（三）掌握評估價格辦法及有關(guān)規(guī)定
土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－稅法規(guī)定的扣除項目金額
計算公式：應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率－扣除項目金額×扣除率
1、稅率、扣除率
2、增值額、扣除項目金額
【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)，取得收入4000萬元，扣除項目金額1000萬元。
計算步驟：
（1）收入總額＝4000
（2）扣除項目金額＝1000
（3）增值額＝4000－1000＝3000
（4）增值率（增值額÷扣除項目金額×100％）＝3000÷1000＝300％找稅率第四級60% ；35%
（5）第四檔稅率60％
（6）應(yīng)納土地增值稅稅額＝3000×60％－1000 ×35％＝1450
計算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進行以下劃分：
轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)
扣除項目
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
5.財政部規(guī)定的其它扣除項目
（二）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
（三）舊房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.房屋及建筑物的評估價格。
評估價格 = 重置成本價×成新度折扣率
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
（四）轉(zhuǎn)讓未進行開發(fā)的土地使用權(quán)
1.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金
一、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。
二、扣除項目及其金額
（一）新項目轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣5項
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用之和。其中，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式：
（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；
（2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金；
（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）
（1）土地征用及拆遷補償費
（2）前期工程費（其中包括三通一平）
（3）建筑安裝工程費
（4）基礎(chǔ)設(shè)施費
（5）公共配套設(shè)施費
（6）開發(fā)間接費用
取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本按照實際發(fā)生扣除。
3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
對于利息支出，來源，中大，網(wǎng)校，分兩種情況確定扣除：
（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）
【例題】支付的地價款為200萬元，開發(fā)成本為600萬元，則其他開發(fā)費用扣除數(shù)額不得超過40萬元，即（200+600）×5%，利息按實際發(fā)生數(shù)扣除。
（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。
【例題】仍以上例數(shù)字，房地產(chǎn)開發(fā)費用總扣除限額為80萬元，即（200+600）×10%，超限額部分不得扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)費用計算中還須注意兩個問題：
第一：利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
小結(jié)：
（1）能認(rèn)定利息的：利息＋（1＋2）×5％以內(nèi)
（2）不能認(rèn)定利息的：（1＋2）×10％以