本章近三年試題分數(shù)分布
第三章 土地增值稅
◆本章近三年試題分數(shù)分布
年度
單項選擇題
多項選擇題
計算題
綜合題
合計
2006年
3分
4分
－
－
7分
2007年
2分
4分
6分
－
12分
2008年
2分
4分
－
4分
10分
◆命題趨勢：
1、土地增值稅的征稅范圍；
2、土地增值稅的計算；
（1）專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人：減除五項費用；
（2）非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人：減除四項費用；
（3）轉(zhuǎn)讓舊房的納稅人：減除三項費用
注意土地增值稅與營業(yè)稅、城建稅和教育費附加、印花稅、所得稅的結(jié)合。
3、稅收優(yōu)惠。
4、土地增值稅的清算。
◆題型預測：
（1）單純土地增值稅的計算題；
（2）土地增值稅與企業(yè)所得稅相結(jié)合進行考核；
（3）土地增值稅與契稅相結(jié)合進行考核。
◆本章新增及變化內(nèi)容：
（1）新增:土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地，繳納土地增值稅的規(guī)定（P167）
（2）明確契稅作為房地產(chǎn)開發(fā)成本（P168）
（3）新增：2008年11月1日起，對居民個人銷售住房一律免征收土地增值稅（P174）
（4）新增：廉租住房、經(jīng)濟適用住房的免稅政策（P174）
第一節(jié) 概 述
大綱：
（一）熟悉土地增值稅的概念
（二）熟悉土地增值稅的特點
（三）了解土地增值稅的立法原則
一、概念
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。
二、土地增值稅的特點：（選擇題）
（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定準予扣除項目金額后的余額。
（二）征稅面比較廣
凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得增值收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅。
（三）采用扣除法和評估法計算增值額
一般來說，以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的余額作為計稅依據(jù)。對舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓，以及對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)申報不實、成交價格偏低的，采用評估價格法確定增值額。
（四）實行超率累進稅率
土地增值稅采用四級超率累進稅率。
（五）實行按次征收
三、土地增值稅的立法原則
（一）增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控
（二）抑制土地炒買炒賣，保障國家的土地權益
（三）規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加財政收入
征稅范圍
第二節(jié) 征稅范圍、納稅人和稅率
大綱：
（一）掌握土地增值稅的征稅范圍
（二）熟悉土地增值稅的納稅人
（三）掌握土地增值稅的稅率
一、征稅范圍
土地增值稅的課稅對象是①有償②轉(zhuǎn)讓③國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物④產(chǎn)權所取得的增值額。
（一）征稅范圍的一般規(guī)定
1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。
國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權的出讓方是國家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權在土地一級市場上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。
2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權征稅。土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。
3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅：
（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為。
（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。
注意：
贈與中公益性贈與、贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人不征；非公益性贈與征
（二）具體規(guī)定
1、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營
⑴凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，征
⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，征
⑶投資聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征
⑷非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免
2、合作建房
建成后自用，免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。
3、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
暫免
4、房地產(chǎn)交換
單位之間換房，有收入的征；個人之間互換自住房免征。
5、房地產(chǎn)抵押
抵押期不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債，征。
6、出租
不征
7、房地產(chǎn)重新評估
不征
8、國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附著物
免征。
新：
土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益、土地使用者及對方當事人應該依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅等相關稅收。
上述內(nèi)容的具體化經(jīng)常在考試中出現(xiàn)，具體問題可歸納為應征、不征、免征三個方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：
屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應征）
不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）
免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）
（1）出售國有土地使用權
（2）取得土地使用權后進行房屋開發(fā)建造然后出售的
（3）存量房地產(chǎn)買賣
（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權屬轉(zhuǎn)讓）
（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）
（6）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的
（7）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的
（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）
（2）房地產(chǎn)贈與（無收入）
（3）房地產(chǎn)出租（權屬未變）
（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權屬未變）
（5）房地產(chǎn)評估增值
（1）個人互換自有居住用房地產(chǎn)
（2）合作建房建成后按比例分房自用
（3）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營企業(yè)
（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中
（5）國家征用收回的房地產(chǎn)
（6）個人轉(zhuǎn)讓居住滿五年以上的房地產(chǎn)
（7）建造普通標準住宅出售
2008年 注冊稅務師
例：下列行為中，應當征收土地增值稅的有（ ）。
A.將房屋產(chǎn)權贈與直系親屬的
B.由雙方合作建房后分配自用的
C.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓的
D.被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的
E.以房地產(chǎn)作價入股投資房地產(chǎn)開發(fā)公司的
【答案】CE
【解析】選項A，不屬于征稅范圍；選項B、D，暫免征收土地增值稅。
第三章 土地增值稅
◆本章近三年試題分數(shù)分布
年度
單項選擇題
多項選擇題
計算題
綜合題
合計
2006年
3分
4分
－
－
7分
2007年
2分
4分
6分
－
12分
2008年
2分
4分
－
4分
10分
◆命題趨勢：
1、土地增值稅的征稅范圍；
2、土地增值稅的計算；
（1）專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人：減除五項費用；
（2）非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人：減除四項費用；
（3）轉(zhuǎn)讓舊房的納稅人：減除三項費用
注意土地增值稅與營業(yè)稅、城建稅和教育費附加、印花稅、所得稅的結(jié)合。
3、稅收優(yōu)惠。
4、土地增值稅的清算。
◆題型預測：
（1）單純土地增值稅的計算題；
（2）土地增值稅與企業(yè)所得稅相結(jié)合進行考核；
（3）土地增值稅與契稅相結(jié)合進行考核。
◆本章新增及變化內(nèi)容：
（1）新增:土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地，繳納土地增值稅的規(guī)定（P167）
（2）明確契稅作為房地產(chǎn)開發(fā)成本（P168）
（3）新增：2008年11月1日起，對居民個人銷售住房一律免征收土地增值稅（P174）
（4）新增：廉租住房、經(jīng)濟適用住房的免稅政策（P174）
第一節(jié) 概 述
大綱：
（一）熟悉土地增值稅的概念
（二）熟悉土地增值稅的特點
（三）了解土地增值稅的立法原則
一、概念
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。
二、土地增值稅的特點：（選擇題）
（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定準予扣除項目金額后的余額。
（二）征稅面比較廣
凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得增值收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅。
（三）采用扣除法和評估法計算增值額
一般來說，以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的余額作為計稅依據(jù)。對舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓，以及對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)申報不實、成交價格偏低的，采用評估價格法確定增值額。
（四）實行超率累進稅率
土地增值稅采用四級超率累進稅率。
（五）實行按次征收
三、土地增值稅的立法原則
（一）增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控
（二）抑制土地炒買炒賣，保障國家的土地權益
（三）規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加財政收入
征稅范圍
第二節(jié) 征稅范圍、納稅人和稅率
大綱：
（一）掌握土地增值稅的征稅范圍
（二）熟悉土地增值稅的納稅人
（三）掌握土地增值稅的稅率
一、征稅范圍
土地增值稅的課稅對象是①有償②轉(zhuǎn)讓③國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物④產(chǎn)權所取得的增值額。
（一）征稅范圍的一般規(guī)定
1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。
國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權的出讓方是國家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權在土地一級市場上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。
2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權征稅。土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。
3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅：
（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為。
（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。
注意：
贈與中公益性贈與、贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人不征；非公益性贈與征
（二）具體規(guī)定
1、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營
⑴凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，征
⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，征
⑶投資聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征
⑷非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免
2、合作建房
建成后自用，免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。
3、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
暫免
4、房地產(chǎn)交換
單位之間換房，有收入的征；個人之間互換自住房免征。
5、房地產(chǎn)抵押
抵押期不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債，征。
6、出租
不征
7、房地產(chǎn)重新評估
不征
8、國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附著物
免征。
新：
土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益、土地使用者及對方當事人應該依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅等相關稅收。
上述內(nèi)容的具體化經(jīng)常在考試中出現(xiàn)，具體問題可歸納為應征、不征、免征三個方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：
屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應征）
不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）
免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）
（1）出售國有土地使用權
（2）取得土地使用權后進行房屋開發(fā)建造然后出售的
（3）存量房地產(chǎn)買賣
（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權屬轉(zhuǎn)讓）
（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）
（6）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的
（7）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的
（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）
（2）房地產(chǎn)贈與（無收入）
（3）房地產(chǎn)出租（權屬未變）
（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權屬未變）
（5）房地產(chǎn)評估增值
（1）個人互換自有居住用房地產(chǎn)
（2）合作建房建成后按比例分房自用
（3）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營企業(yè)
（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中
（5）國家征用收回的房地產(chǎn)
（6）個人轉(zhuǎn)讓居住滿五年以上的房地產(chǎn)
（7）建造普通標準住宅出售
2008年 注冊稅務師
例：下列行為中，應當征收土地增值稅的有（ ）。
A.將房屋產(chǎn)權贈與直系親屬的
B.由雙方合作建房后分配自用的
C.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓的
D.被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的
E.以房地產(chǎn)作價入股投資房地產(chǎn)開發(fā)公司的
【答案】CE
【解析】選項A，不屬于征稅范圍；選項B、D，暫免征收土地增值稅。