[例7—2]需要評(píng)估一宗“七通一平”熟地于2005年9月的價(jià)值。獲知該宗土地的面積為5000m2，土地剩余使用年限為65年，容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計(jì)取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的12％，第一年需要投入60％的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)，第二年需要投入40％的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)；銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)的2％，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價(jià)格的6％，買方需要繳納的契稅等為交易價(jià)格的3％；預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積2 000元。試?yán)盟o資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該宗土地2005年9月的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為12％）。
[解]設(shè)該宗土地的總價(jià)為V：開發(fā)完成后的總價(jià)值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（萬元）
建筑安裝工程費(fèi)等的總額＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（萬元）
建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)在各年的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為體現(xiàn)計(jì)算的方便起見，假設(shè)各年的投入是集中在各年的年中，這樣，就有了上述計(jì)算中的折現(xiàn)年數(shù)分別是0.5和1.5的情況。
銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（萬元）
購買該宗土地的稅費(fèi)總額＝V×3％＝0.03V（萬元）
V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（萬元）
故：土地總價(jià)＝637.36（萬元）
土地單價(jià)＝1274.72（元／m2）
樓面地價(jià)＝637.36（元／m2）
[例7—3]某舊廠房的建筑面積為5 000m2.根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元／m2（按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積1 000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4 000元；銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8％；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4％。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)卒為12％）。
[解]設(shè)該舊廠房的正常購買總價(jià)為V V=裝修改造后的價(jià)值－裝修改造費(fèi)用－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)商購置土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)－改造補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金裝修改造后的總價(jià)值＝4000×5000/（1+12%）＝1785.71（萬元）
裝修改造總費(fèi)用＝1 000×5000/（1+12%）0.5＝472.46（萬元）
銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額＝1 785.71×8％＝142.86（萬元）
購買該舊廠房的稅費(fèi)總額＝V×4％＝0.04V（萬元）
需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等的總額＝400×5000＝200（萬元）
V＝1 785.71－472.46－142.86－0.04V－200 V＝933.07（萬元）
故：舊廠房總價(jià)＝933.07（萬元）
舊廠房單價(jià)＝l 866.13（元／m2）
[例7—4]某在建工程開工于2004年3月1日，總用地面積3000m2，規(guī)劃總建筑面積12 400m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià)800元／m2.該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為2.5年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2 300元。至2005年9月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50％的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需1.5年，還需投入60％的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元／m2，可出租面積為建筑面積的70％，正常出租率為85％，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25％。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的3％，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8％。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程2005年9月1日的正常購買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為9％，折現(xiàn)率為13％）。
[解]設(shè)該在建工程的正常購買總價(jià)為V在建工程價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－續(xù)建開發(fā)成本－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－買方購置在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)續(xù)建完成后的總價(jià)值＝a/Y[1－1/（1+Y）n]×1/（1+rd）t需要折現(xiàn)的年數(shù)，其他符號(hào)的含義同收益法。故續(xù)建完成后的總價(jià)值計(jì)算如下：60×12×12400×0.7×85％×（1－25％）/9%[1－1/（1+9%）50-3.5]×1/（1+13%）2＝3403.80（萬元）
續(xù)建總費(fèi)用=2300×12400×60%/（1+13%）0.75＝1561.32（萬元）
銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額＝3403.80×8％＝272.30（萬元）
購買該在建工程的稅費(fèi)總額＝V×3％＝0.03V（萬元）
V＝3403.80－1561.32－272.30－0.03V V＝1524.45（萬元）
故：在建工程總價(jià)＝1524.45（萬元）
在建工程單價(jià)＝1524.45÷1.24＝1229.39（元／m2）
[例7—5] 估價(jià)對(duì)象概況：本估價(jià)對(duì)象是一塊“三通一平”的建設(shè)用地；土地總面積10000m2，且土地形狀規(guī)則；規(guī)劃許可用途為商業(yè)和居住，容積率≤5，建筑覆蓋率≤50％；土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2005年10月，土地使用年限從土地使用權(quán)出讓時(shí)起50年。
估價(jià)要求：需要評(píng)估該塊土地于2005年10月出讓時(shí)的正常購買價(jià)格。
估價(jià)過程：
（1）選擇估價(jià)方法。該塊土地屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，適用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，故選用假設(shè)開發(fā)法。具體是打算采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。
（2）選擇的開發(fā)利用方式。通過市場(chǎng)調(diào)查研究，得知該塊土地的開發(fā)利用方式如下：①用途為商業(yè)與居住混合。②容積率達(dá)到的允許程度，即為5，故總建筑面積為50000m2.③建筑覆蓋率適宜為30％。④建筑物層數(shù)確定為18層；其中，1～2層的建筑面積相同，均為3000m2，適宜為商業(yè)用途；3—18層的建筑面積相同，均為2750m2，適宜為居住用途；故商業(yè)用途的建筑面積為6000m2，居住用途的建筑面積為44000m2.（3）預(yù)計(jì)開發(fā)期。預(yù)計(jì)共需3年時(shí)間才能完全建成投入使用，即2008年10月建成。
（4）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查分析，預(yù)計(jì)商業(yè)部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，其余20％需一年后才能售出；商業(yè)部分在出售時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積4500元，居住部分在出售時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積2500元。
（5）測(cè)算有關(guān)稅費(fèi)和折現(xiàn)率。建筑安裝工程費(fèi)預(yù)計(jì)為每平方米建筑面積l200元；勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及管理費(fèi)等預(yù)計(jì)為每平方米建筑面積500元；估計(jì)在未來3年的開發(fā)期內(nèi)，開發(fā)建設(shè)費(fèi)用（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）的投入情況如下：第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入余下的30％。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)預(yù)計(jì)為售價(jià)的9％，其中廣告宣傳和銷售代理費(fèi)為售價(jià)的3％，兩稅一費(fèi)和交易手續(xù)費(fèi)等為售價(jià)的6％。折現(xiàn)率選取14％。據(jù)了解，如果得到該土地，還需要按取得價(jià)款的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)。
（6）求取地價(jià)。計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間定為該塊土地的出讓時(shí)間，即2005年10月。建成后的總價(jià)值=4500×6000/（1+14%）3+2500×44000×[30％/（1+14%）3+50％/（1+14%）3.5+20％/（1+14%）4]＝8829.33（萬元）
開發(fā)建設(shè)費(fèi)用總額=（1200+500）×50000×[20％/（1+14%）0.5+50％/（1+14%）1.5+30％/（1+14%）2.5]＝6921.57（萬元）
銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額＝建成后的總價(jià)值×9％＝8829.33×9％＝794.64（萬元）
購地稅費(fèi)總額＝總地價(jià)×3％＝0.03總地價(jià)（萬元）
總地價(jià)＝8 829.33－6 921.57－794.64－0.03總地價(jià)總地價(jià)=（8 829.33－6 921.57－794.64）/（1+0.03）＝1080.70（萬元）
估價(jià)結(jié)果：以上述計(jì)算結(jié)果為主，并參考估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，將總地價(jià)確定為1080萬元。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地的估價(jià)，通常要給出三種價(jià)格形式，即總地價(jià)、單位地價(jià)和樓面地價(jià)。這樣，該塊土地在2004年10月出讓時(shí)的正常購買價(jià)格的測(cè)算結(jié)果為：總地價(jià)1080萬元，單位地價(jià)1080元／m2，樓面地價(jià)216元／m2.
[解]設(shè)該宗土地的總價(jià)為V：開發(fā)完成后的總價(jià)值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（萬元）
建筑安裝工程費(fèi)等的總額＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（萬元）
建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)在各年的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為體現(xiàn)計(jì)算的方便起見，假設(shè)各年的投入是集中在各年的年中，這樣，就有了上述計(jì)算中的折現(xiàn)年數(shù)分別是0.5和1.5的情況。
銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（萬元）
購買該宗土地的稅費(fèi)總額＝V×3％＝0.03V（萬元）
V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（萬元）
故：土地總價(jià)＝637.36（萬元）
土地單價(jià)＝1274.72（元／m2）
樓面地價(jià)＝637.36（元／m2）
[例7—3]某舊廠房的建筑面積為5 000m2.根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元／m2（按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積1 000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4 000元；銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8％；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4％。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)卒為12％）。
[解]設(shè)該舊廠房的正常購買總價(jià)為V V=裝修改造后的價(jià)值－裝修改造費(fèi)用－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)商購置土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)－改造補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金裝修改造后的總價(jià)值＝4000×5000/（1+12%）＝1785.71（萬元）
裝修改造總費(fèi)用＝1 000×5000/（1+12%）0.5＝472.46（萬元）
銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額＝1 785.71×8％＝142.86（萬元）
購買該舊廠房的稅費(fèi)總額＝V×4％＝0.04V（萬元）
需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等的總額＝400×5000＝200（萬元）
V＝1 785.71－472.46－142.86－0.04V－200 V＝933.07（萬元）
故：舊廠房總價(jià)＝933.07（萬元）
舊廠房單價(jià)＝l 866.13（元／m2）
[例7—4]某在建工程開工于2004年3月1日，總用地面積3000m2，規(guī)劃總建筑面積12 400m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià)800元／m2.該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為2.5年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2 300元。至2005年9月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50％的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需1.5年，還需投入60％的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元／m2，可出租面積為建筑面積的70％，正常出租率為85％，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25％。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的3％，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8％。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程2005年9月1日的正常購買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為9％，折現(xiàn)率為13％）。
[解]設(shè)該在建工程的正常購買總價(jià)為V在建工程價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－續(xù)建開發(fā)成本－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－買方購置在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)續(xù)建完成后的總價(jià)值＝a/Y[1－1/（1+Y）n]×1/（1+rd）t需要折現(xiàn)的年數(shù)，其他符號(hào)的含義同收益法。故續(xù)建完成后的總價(jià)值計(jì)算如下：60×12×12400×0.7×85％×（1－25％）/9%[1－1/（1+9%）50-3.5]×1/（1+13%）2＝3403.80（萬元）
續(xù)建總費(fèi)用=2300×12400×60%/（1+13%）0.75＝1561.32（萬元）
銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額＝3403.80×8％＝272.30（萬元）
購買該在建工程的稅費(fèi)總額＝V×3％＝0.03V（萬元）
V＝3403.80－1561.32－272.30－0.03V V＝1524.45（萬元）
故：在建工程總價(jià)＝1524.45（萬元）
在建工程單價(jià)＝1524.45÷1.24＝1229.39（元／m2）
[例7—5] 估價(jià)對(duì)象概況：本估價(jià)對(duì)象是一塊“三通一平”的建設(shè)用地；土地總面積10000m2，且土地形狀規(guī)則；規(guī)劃許可用途為商業(yè)和居住，容積率≤5，建筑覆蓋率≤50％；土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2005年10月，土地使用年限從土地使用權(quán)出讓時(shí)起50年。
估價(jià)要求：需要評(píng)估該塊土地于2005年10月出讓時(shí)的正常購買價(jià)格。
估價(jià)過程：
（1）選擇估價(jià)方法。該塊土地屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，適用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，故選用假設(shè)開發(fā)法。具體是打算采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。
（2）選擇的開發(fā)利用方式。通過市場(chǎng)調(diào)查研究，得知該塊土地的開發(fā)利用方式如下：①用途為商業(yè)與居住混合。②容積率達(dá)到的允許程度，即為5，故總建筑面積為50000m2.③建筑覆蓋率適宜為30％。④建筑物層數(shù)確定為18層；其中，1～2層的建筑面積相同，均為3000m2，適宜為商業(yè)用途；3—18層的建筑面積相同，均為2750m2，適宜為居住用途；故商業(yè)用途的建筑面積為6000m2，居住用途的建筑面積為44000m2.（3）預(yù)計(jì)開發(fā)期。預(yù)計(jì)共需3年時(shí)間才能完全建成投入使用，即2008年10月建成。
（4）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查分析，預(yù)計(jì)商業(yè)部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，其余20％需一年后才能售出；商業(yè)部分在出售時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積4500元，居住部分在出售時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積2500元。
（5）測(cè)算有關(guān)稅費(fèi)和折現(xiàn)率。建筑安裝工程費(fèi)預(yù)計(jì)為每平方米建筑面積l200元；勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及管理費(fèi)等預(yù)計(jì)為每平方米建筑面積500元；估計(jì)在未來3年的開發(fā)期內(nèi)，開發(fā)建設(shè)費(fèi)用（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）的投入情況如下：第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入余下的30％。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)預(yù)計(jì)為售價(jià)的9％，其中廣告宣傳和銷售代理費(fèi)為售價(jià)的3％，兩稅一費(fèi)和交易手續(xù)費(fèi)等為售價(jià)的6％。折現(xiàn)率選取14％。據(jù)了解，如果得到該土地，還需要按取得價(jià)款的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)。
（6）求取地價(jià)。計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間定為該塊土地的出讓時(shí)間，即2005年10月。建成后的總價(jià)值=4500×6000/（1+14%）3+2500×44000×[30％/（1+14%）3+50％/（1+14%）3.5+20％/（1+14%）4]＝8829.33（萬元）
開發(fā)建設(shè)費(fèi)用總額=（1200+500）×50000×[20％/（1+14%）0.5+50％/（1+14%）1.5+30％/（1+14%）2.5]＝6921.57（萬元）
銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額＝建成后的總價(jià)值×9％＝8829.33×9％＝794.64（萬元）
購地稅費(fèi)總額＝總地價(jià)×3％＝0.03總地價(jià)（萬元）
總地價(jià)＝8 829.33－6 921.57－794.64－0.03總地價(jià)總地價(jià)=（8 829.33－6 921.57－794.64）/（1+0.03）＝1080.70（萬元）
估價(jià)結(jié)果：以上述計(jì)算結(jié)果為主，并參考估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，將總地價(jià)確定為1080萬元。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地的估價(jià)，通常要給出三種價(jià)格形式，即總地價(jià)、單位地價(jià)和樓面地價(jià)。這樣，該塊土地在2004年10月出讓時(shí)的正常購買價(jià)格的測(cè)算結(jié)果為：總地價(jià)1080萬元，單位地價(jià)1080元／m2，樓面地價(jià)216元／m2.