估價(jià)的假設(shè)和限制條件
一、本估價(jià)報(bào)告基于以下假設(shè)條件：
1.本次估價(jià)基于委托人所提供的全部資料具備真實(shí)性和合法性，并以此作為估價(jià)的重要依據(jù)之一。若因委托人提供的資料有誤而產(chǎn)生的責(zé)任由委托人全部承擔(dān)。
2.本估價(jià)報(bào)告以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)能夠按照規(guī)劃批準(zhǔn)的用途持續(xù)有效地使用為假設(shè)前提。
3.本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)不存在任何他項(xiàng)權(quán)利（包括租賃權(quán)、抵押權(quán)）及共有權(quán)人為假設(shè)前提。
二、本估價(jià)報(bào)告的限制條件：
1.本報(bào)告有效期一年，即本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用日期與估價(jià)報(bào)告完成日期相差不可超過(guò)一年。如在一年中土地市場(chǎng)發(fā)生重大變化或政府有關(guān)政策有重大調(diào)整以及不可抗力等狀況出現(xiàn)，報(bào)告書的價(jià)值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，有效期也應(yīng)隨之調(diào)整。
2.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果沒(méi)有考慮稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀政策發(fā)生變化，以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。
3.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果的計(jì)算是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況和估價(jià)報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進(jìn)行，如估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
4.本報(bào)告書包括致委托人函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件共六部分，必須完整使用方為有效，對(duì)使用本報(bào)告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致的損失，我公司不承擔(dān)責(zé)任。
5.如未得到本公司的書面許可，本報(bào)告書的全文或任何部分內(nèi)容均不得向委托人、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。
估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托人
名稱：××市土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心住所：（略）
法定代表人：（略）
二、估價(jià)機(jī)構(gòu)
名稱：××房地產(chǎn)估價(jià)公司住所：××路××號(hào)法定代表人：（略）
房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)：（略）
三、估價(jià)對(duì)象范圍
估價(jià)對(duì)象位于××區(qū)卓刀泉南路12號(hào)，土地使用權(quán)規(guī)劃用途為住宅，土地總面積為34068.69m2，位置詳見附圖（略）。
四、估價(jià)對(duì)象概況
估價(jià)對(duì)象位于××區(qū)卓刀泉南路12號(hào)，東鄰規(guī)劃道路、南鄰空地，西鄰桂子花園，北面柱子花園，位置詳見附圖。
估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積為34068.69m2，地號(hào)為G11090004，圖號(hào)為536，土地使用權(quán)出讓年限為70年，規(guī)劃容積率2.04，規(guī)劃總建筑面積69570m2.四、估價(jià)目的：本次評(píng)估為委估方確定國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格提供參考。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
以估價(jià)對(duì)象土地公開拍賣日期2003年4月1日為本次估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
六、價(jià)值定義
本報(bào)告采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。本次評(píng)估所確定的土地價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2003年4月1日，規(guī)劃用途為住宅，土地出讓年限為70年，評(píng)估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、供水、排水、通電、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”現(xiàn)狀利用條件下的國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格。
七、估價(jià)依據(jù)
1.國(guó)家、省、市人民政府及其有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)和政策性文件；
2.房地產(chǎn)估價(jià)合同；
3.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB／T5029l一1999）；
4.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；
5.委托人提供的其他相關(guān)資料；
6.估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及其收集整理的資料。
八、估價(jià)原則
本估價(jià)報(bào)告是在獨(dú)立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則：
1.合法原則
2.使用原則
3.替代原則
4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
5.公平原則
九、估價(jià)方法
估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查勘和調(diào)查，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及評(píng)估目的，確定運(yùn)用剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法作為本次估價(jià)的基本方法。
1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的方法。其基本公式如下：Pi＝P×K1×K2×K3×K4×K5×K6×（1±∑K）
式中：Pi－待估宗地地價(jià)P－待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)K1－日期修正系數(shù)K2－土地使用年期修正系數(shù)K3－容積率修正系數(shù)K4－宗地面積修正系數(shù)K5－宗地形狀修正系數(shù)K6－建筑物朝向修正系數(shù)∑K－影響地價(jià)區(qū)位狀況修正系數(shù)之和
2.假設(shè)開發(fā)法
預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：地價(jià)＝樓價(jià)－建安費(fèi)用－工程前期費(fèi)用－投資利息－投資利潤(rùn)－管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及其他不可預(yù)見費(fèi)用－稅費(fèi)十、估價(jià)結(jié)果：經(jīng)計(jì)算（具體分析測(cè)算過(guò)程見估價(jià)技術(shù)報(bào)告），估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在2003年4月1日的土地使用權(quán)出讓價(jià)格為RMB5001.56萬(wàn)元，大寫人民幣伍仟零壹萬(wàn)伍仟陸佰元整。
按照土地面積折合單位面積地價(jià)為RMBl468元／m2，大寫人民幣每平方米壹仟肆佰陸拾捌元整。
十一、估價(jià)人員
簽發(fā)人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)核人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師撰寫人員
十二、估價(jià)作業(yè)日期
2003年2月24日至2003年2月26日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
本估價(jià)報(bào)告及結(jié)果應(yīng)用的有效期為一年，即自2003年2月26日起一年內(nèi)有效。
一、本估價(jià)報(bào)告基于以下假設(shè)條件：
1.本次估價(jià)基于委托人所提供的全部資料具備真實(shí)性和合法性，并以此作為估價(jià)的重要依據(jù)之一。若因委托人提供的資料有誤而產(chǎn)生的責(zé)任由委托人全部承擔(dān)。
2.本估價(jià)報(bào)告以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)能夠按照規(guī)劃批準(zhǔn)的用途持續(xù)有效地使用為假設(shè)前提。
3.本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)不存在任何他項(xiàng)權(quán)利（包括租賃權(quán)、抵押權(quán)）及共有權(quán)人為假設(shè)前提。
二、本估價(jià)報(bào)告的限制條件：
1.本報(bào)告有效期一年，即本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用日期與估價(jià)報(bào)告完成日期相差不可超過(guò)一年。如在一年中土地市場(chǎng)發(fā)生重大變化或政府有關(guān)政策有重大調(diào)整以及不可抗力等狀況出現(xiàn)，報(bào)告書的價(jià)值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，有效期也應(yīng)隨之調(diào)整。
2.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果沒(méi)有考慮稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀政策發(fā)生變化，以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。
3.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果的計(jì)算是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況和估價(jià)報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進(jìn)行，如估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
4.本報(bào)告書包括致委托人函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件共六部分，必須完整使用方為有效，對(duì)使用本報(bào)告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致的損失，我公司不承擔(dān)責(zé)任。
5.如未得到本公司的書面許可，本報(bào)告書的全文或任何部分內(nèi)容均不得向委托人、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。
估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托人
名稱：××市土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心住所：（略）
法定代表人：（略）
二、估價(jià)機(jī)構(gòu)
名稱：××房地產(chǎn)估價(jià)公司住所：××路××號(hào)法定代表人：（略）
房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)：（略）
三、估價(jià)對(duì)象范圍
估價(jià)對(duì)象位于××區(qū)卓刀泉南路12號(hào)，土地使用權(quán)規(guī)劃用途為住宅，土地總面積為34068.69m2，位置詳見附圖（略）。
四、估價(jià)對(duì)象概況
估價(jià)對(duì)象位于××區(qū)卓刀泉南路12號(hào)，東鄰規(guī)劃道路、南鄰空地，西鄰桂子花園，北面柱子花園，位置詳見附圖。
估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積為34068.69m2，地號(hào)為G11090004，圖號(hào)為536，土地使用權(quán)出讓年限為70年，規(guī)劃容積率2.04，規(guī)劃總建筑面積69570m2.四、估價(jià)目的：本次評(píng)估為委估方確定國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格提供參考。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
以估價(jià)對(duì)象土地公開拍賣日期2003年4月1日為本次估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
六、價(jià)值定義
本報(bào)告采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。本次評(píng)估所確定的土地價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2003年4月1日，規(guī)劃用途為住宅，土地出讓年限為70年，評(píng)估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、供水、排水、通電、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”現(xiàn)狀利用條件下的國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格。
七、估價(jià)依據(jù)
1.國(guó)家、省、市人民政府及其有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)和政策性文件；
2.房地產(chǎn)估價(jià)合同；
3.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB／T5029l一1999）；
4.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；
5.委托人提供的其他相關(guān)資料；
6.估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及其收集整理的資料。
八、估價(jià)原則
本估價(jià)報(bào)告是在獨(dú)立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則：
1.合法原則
2.使用原則
3.替代原則
4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
5.公平原則
九、估價(jià)方法
估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查勘和調(diào)查，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及評(píng)估目的，確定運(yùn)用剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法作為本次估價(jià)的基本方法。
1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的方法。其基本公式如下：Pi＝P×K1×K2×K3×K4×K5×K6×（1±∑K）
式中：Pi－待估宗地地價(jià)P－待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)K1－日期修正系數(shù)K2－土地使用年期修正系數(shù)K3－容積率修正系數(shù)K4－宗地面積修正系數(shù)K5－宗地形狀修正系數(shù)K6－建筑物朝向修正系數(shù)∑K－影響地價(jià)區(qū)位狀況修正系數(shù)之和
2.假設(shè)開發(fā)法
預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：地價(jià)＝樓價(jià)－建安費(fèi)用－工程前期費(fèi)用－投資利息－投資利潤(rùn)－管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及其他不可預(yù)見費(fèi)用－稅費(fèi)十、估價(jià)結(jié)果：經(jīng)計(jì)算（具體分析測(cè)算過(guò)程見估價(jià)技術(shù)報(bào)告），估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在2003年4月1日的土地使用權(quán)出讓價(jià)格為RMB5001.56萬(wàn)元，大寫人民幣伍仟零壹萬(wàn)伍仟陸佰元整。
按照土地面積折合單位面積地價(jià)為RMBl468元／m2，大寫人民幣每平方米壹仟肆佰陸拾捌元整。
十一、估價(jià)人員
簽發(fā)人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)核人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師撰寫人員
十二、估價(jià)作業(yè)日期
2003年2月24日至2003年2月26日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
本估價(jià)報(bào)告及結(jié)果應(yīng)用的有效期為一年，即自2003年2月26日起一年內(nèi)有效。