2.開發(fā)成本
（1）建筑物建筑安裝工程費(fèi)估價(jià)對(duì)象建筑物包括俱樂部綜合樓及網(wǎng)球室。其中，俱樂部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu)綜合樓，建筑面積為4200㎡；網(wǎng)球室為全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建筑面積為4600㎡.評(píng)估人員根據(jù)委托人提供的施工合同及預(yù)決算書，綜合考慮社會(huì)平均水平，取俱樂部綜合樓建筑安裝工程費(fèi)單價(jià)為900元／㎡，網(wǎng)球室建筑安裝工程費(fèi)單價(jià)為800元／㎡.則估價(jià)對(duì)象建筑物建筑安裝工程費(fèi)為（900×4200＋800×4600）×10－4＝746.00（萬元）
（2）城市建設(shè)配套費(fèi)等費(fèi)用123.2元／m2配套費(fèi)用＝8800㎡×123.2元／㎡×10－4＝108.42萬元開發(fā)成本合計(jì)：854.42萬元
3.管理費(fèi)用：取開發(fā)成本的4％854.42×4％＝34.18（萬元）
4.投資利息：利率取國家1年期貸款利率5.85％，開發(fā)期取1年，計(jì)息期取開發(fā)期的一半。
（854.42＋34.18）×5.85％×1×1／2＝25.99（萬元）
5.開發(fā)利潤：利潤率取××市房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤率12％（854.42＋34.18＋25.99）×12％＝109.75（萬元）
注：估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格是通過市場比較法測算而得，即其價(jià)格為市場現(xiàn)值，故上述測算過程中未計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格的管理費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤。
6.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)（完全產(chǎn)權(quán)）積算價(jià)格為958.20＋854.42＋34.18＋25.99＋109.75＝1982.54（萬元）
7.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃權(quán)積算價(jià)格為1982.54×［1－1／（1＋8.25％）28.5]/［1－l／（1＋8.25％）50－2.5]＝1817.60（萬元）
七、估價(jià)結(jié)論及確定之理由
經(jīng)以上計(jì)算，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃權(quán)的收益價(jià)格為2006.70萬元，積算價(jià)格為1817.60萬元。估價(jià)人員考慮到估價(jià)對(duì)象自身的特點(diǎn)以及本次評(píng)估目的，確定收益價(jià)格取權(quán)重系數(shù)為50％，積算價(jià)格取權(quán)重系數(shù)為50％，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格為：2006.70×50％＋1817.60×50％＝1912.15（萬元）
附件
1.權(quán)屬證明復(fù)印件（房屋、土地）
2.估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖3.估價(jià)人員現(xiàn)場拍攝的照片（部分）
4.估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
5.估價(jià)人員資格證書復(fù)印件[案例2－3]分析該報(bào)告是為××網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)尚剩28.5年租賃權(quán)提供公開市場價(jià)值的評(píng)估報(bào)告。
1.該報(bào)告根據(jù)為××網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)尚剩28.5年租賃權(quán)提供公開市場價(jià)值的目的，遵循房地產(chǎn)估價(jià)原理、原則，依據(jù)網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)有收益等特點(diǎn)，選擇收益法、成本法作為其基本估價(jià)方法，成本法評(píng)估28.5午租賃權(quán)的市場價(jià)格時(shí)采用年限修正法，技術(shù)思路清晰、正確。
2.該報(bào)告符合房地產(chǎn)估價(jià)的總體要求，全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述了估價(jià)過程、結(jié)論。具體說，
（1）報(bào)告完整地反映了估價(jià)所涉及的事實(shí)（包括估價(jià)對(duì)象、可比實(shí)例的實(shí)物、權(quán)屬、用途、市場狀況、周圍區(qū)域環(huán)境等事實(shí)）、推理過程、結(jié)論，正文內(nèi)容完整，附件資料齊全、配套，估價(jià)結(jié)果能夠被報(bào)告使用者理解、接受。
（2）報(bào)告站在中立的立場上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行了客觀介紹，結(jié)論有依據(jù)。
（3）語言清楚、準(zhǔn)確，對(duì)難以確定的事實(shí)在假設(shè)、使用限制條件中作了較充分說明。
（4）文字簡潔、概括性較強(qiáng)。
3.該報(bào)告的格式、組成內(nèi)容符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GBl752031－1999）規(guī)定：
（1）封面，簡潔、內(nèi)容完整。封面包括了標(biāo)題、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)7項(xiàng)內(nèi)容。
（2）目錄，按先后次序列出了報(bào)告6大部分的名稱及其對(duì)應(yīng)頁碼。
（3）致委托人函，有標(biāo)題、致函對(duì)象、致函正文、致函落款、致函日期。致函落款不僅有估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱，而且有法定代表人簽名。內(nèi)容完整。
（4）估價(jià)師聲明，規(guī)范、明確。能給估價(jià)報(bào)告使用者、委托人產(chǎn)生“估價(jià)師估價(jià)確實(shí)是客觀、公正的，是站在中立立場上估價(jià)的”的印象。
（5）在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中，指出了無法調(diào)查確認(rèn)的資料、數(shù)據(jù)，闡述了估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，對(duì)“無法調(diào)查確認(rèn)的資料、數(shù)據(jù)”、“未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響”所作出的估價(jià)假設(shè)進(jìn)行了詳細(xì)的陳述，對(duì)估價(jià)報(bào)告使用限制條件作出了詳細(xì)的陳述。
（6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告，簡明扼要。包括了標(biāo)題、委托人～估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期等14個(gè)內(nèi)容。內(nèi)容完整。
（7）估價(jià)技術(shù)報(bào)告，介紹了估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況，分析了影響估價(jià)對(duì)象的區(qū)域、市場等多種因素，闡述了估價(jià)的技術(shù)思路及收益法、成本法評(píng)估的理由，詳細(xì)陳述了估價(jià)測算過程及收益法、成本法評(píng)估所用參數(shù)選取的理由，陳述了估價(jià)結(jié)果及其確定的理由。內(nèi)容較具體、理由較充分。
（8）附件，包括了權(quán)屬證件復(fù)印件，估價(jià)對(duì)象地理位置、四周及環(huán)境示意圖，建筑物外觀、內(nèi)部狀況照片，估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員資質(zhì)證明等。附件資料齊全。
3.房地產(chǎn)一定年限租賃權(quán)價(jià)值的評(píng)估，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)一定年限內(nèi)使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估。該報(bào)告通過對(duì)估價(jià)對(duì)象在28.5年使用期內(nèi)的公開市場價(jià)值評(píng)估，實(shí)現(xiàn)租賃權(quán)價(jià)值的評(píng)估，抓住了租賃權(quán)價(jià)值評(píng)估的實(shí)質(zhì)。該報(bào)告符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》關(guān)于房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估的要求：從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，具體方法可采用市場比較法、收益法、成本法。
不足之處：
1.用市場比較法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正中，因素分析、比較，過于簡單。
2.成本法中，應(yīng)該對(duì)專業(yè)費(fèi)、前期費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)取費(fèi)及開發(fā)周期確定的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)，予以說明。否則難免報(bào)告欠嚴(yán)謹(jǐn)。
（1）建筑物建筑安裝工程費(fèi)估價(jià)對(duì)象建筑物包括俱樂部綜合樓及網(wǎng)球室。其中，俱樂部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu)綜合樓，建筑面積為4200㎡；網(wǎng)球室為全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建筑面積為4600㎡.評(píng)估人員根據(jù)委托人提供的施工合同及預(yù)決算書，綜合考慮社會(huì)平均水平，取俱樂部綜合樓建筑安裝工程費(fèi)單價(jià)為900元／㎡，網(wǎng)球室建筑安裝工程費(fèi)單價(jià)為800元／㎡.則估價(jià)對(duì)象建筑物建筑安裝工程費(fèi)為（900×4200＋800×4600）×10－4＝746.00（萬元）
（2）城市建設(shè)配套費(fèi)等費(fèi)用123.2元／m2配套費(fèi)用＝8800㎡×123.2元／㎡×10－4＝108.42萬元開發(fā)成本合計(jì)：854.42萬元
3.管理費(fèi)用：取開發(fā)成本的4％854.42×4％＝34.18（萬元）
4.投資利息：利率取國家1年期貸款利率5.85％，開發(fā)期取1年，計(jì)息期取開發(fā)期的一半。
（854.42＋34.18）×5.85％×1×1／2＝25.99（萬元）
5.開發(fā)利潤：利潤率取××市房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤率12％（854.42＋34.18＋25.99）×12％＝109.75（萬元）
注：估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格是通過市場比較法測算而得，即其價(jià)格為市場現(xiàn)值，故上述測算過程中未計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格的管理費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤。
6.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)（完全產(chǎn)權(quán)）積算價(jià)格為958.20＋854.42＋34.18＋25.99＋109.75＝1982.54（萬元）
7.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃權(quán)積算價(jià)格為1982.54×［1－1／（1＋8.25％）28.5]/［1－l／（1＋8.25％）50－2.5]＝1817.60（萬元）
七、估價(jià)結(jié)論及確定之理由
經(jīng)以上計(jì)算，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃權(quán)的收益價(jià)格為2006.70萬元，積算價(jià)格為1817.60萬元。估價(jià)人員考慮到估價(jià)對(duì)象自身的特點(diǎn)以及本次評(píng)估目的，確定收益價(jià)格取權(quán)重系數(shù)為50％，積算價(jià)格取權(quán)重系數(shù)為50％，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格為：2006.70×50％＋1817.60×50％＝1912.15（萬元）
附件
1.權(quán)屬證明復(fù)印件（房屋、土地）
2.估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖3.估價(jià)人員現(xiàn)場拍攝的照片（部分）
4.估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
5.估價(jià)人員資格證書復(fù)印件[案例2－3]分析該報(bào)告是為××網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)尚剩28.5年租賃權(quán)提供公開市場價(jià)值的評(píng)估報(bào)告。
1.該報(bào)告根據(jù)為××網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)尚剩28.5年租賃權(quán)提供公開市場價(jià)值的目的，遵循房地產(chǎn)估價(jià)原理、原則，依據(jù)網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)有收益等特點(diǎn)，選擇收益法、成本法作為其基本估價(jià)方法，成本法評(píng)估28.5午租賃權(quán)的市場價(jià)格時(shí)采用年限修正法，技術(shù)思路清晰、正確。
2.該報(bào)告符合房地產(chǎn)估價(jià)的總體要求，全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述了估價(jià)過程、結(jié)論。具體說，
（1）報(bào)告完整地反映了估價(jià)所涉及的事實(shí)（包括估價(jià)對(duì)象、可比實(shí)例的實(shí)物、權(quán)屬、用途、市場狀況、周圍區(qū)域環(huán)境等事實(shí)）、推理過程、結(jié)論，正文內(nèi)容完整，附件資料齊全、配套，估價(jià)結(jié)果能夠被報(bào)告使用者理解、接受。
（2）報(bào)告站在中立的立場上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行了客觀介紹，結(jié)論有依據(jù)。
（3）語言清楚、準(zhǔn)確，對(duì)難以確定的事實(shí)在假設(shè)、使用限制條件中作了較充分說明。
（4）文字簡潔、概括性較強(qiáng)。
3.該報(bào)告的格式、組成內(nèi)容符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GBl752031－1999）規(guī)定：
（1）封面，簡潔、內(nèi)容完整。封面包括了標(biāo)題、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)7項(xiàng)內(nèi)容。
（2）目錄，按先后次序列出了報(bào)告6大部分的名稱及其對(duì)應(yīng)頁碼。
（3）致委托人函，有標(biāo)題、致函對(duì)象、致函正文、致函落款、致函日期。致函落款不僅有估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱，而且有法定代表人簽名。內(nèi)容完整。
（4）估價(jià)師聲明，規(guī)范、明確。能給估價(jià)報(bào)告使用者、委托人產(chǎn)生“估價(jià)師估價(jià)確實(shí)是客觀、公正的，是站在中立立場上估價(jià)的”的印象。
（5）在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中，指出了無法調(diào)查確認(rèn)的資料、數(shù)據(jù)，闡述了估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，對(duì)“無法調(diào)查確認(rèn)的資料、數(shù)據(jù)”、“未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響”所作出的估價(jià)假設(shè)進(jìn)行了詳細(xì)的陳述，對(duì)估價(jià)報(bào)告使用限制條件作出了詳細(xì)的陳述。
（6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告，簡明扼要。包括了標(biāo)題、委托人～估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期等14個(gè)內(nèi)容。內(nèi)容完整。
（7）估價(jià)技術(shù)報(bào)告，介紹了估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況，分析了影響估價(jià)對(duì)象的區(qū)域、市場等多種因素，闡述了估價(jià)的技術(shù)思路及收益法、成本法評(píng)估的理由，詳細(xì)陳述了估價(jià)測算過程及收益法、成本法評(píng)估所用參數(shù)選取的理由，陳述了估價(jià)結(jié)果及其確定的理由。內(nèi)容較具體、理由較充分。
（8）附件，包括了權(quán)屬證件復(fù)印件，估價(jià)對(duì)象地理位置、四周及環(huán)境示意圖，建筑物外觀、內(nèi)部狀況照片，估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員資質(zhì)證明等。附件資料齊全。
3.房地產(chǎn)一定年限租賃權(quán)價(jià)值的評(píng)估，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)一定年限內(nèi)使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估。該報(bào)告通過對(duì)估價(jià)對(duì)象在28.5年使用期內(nèi)的公開市場價(jià)值評(píng)估，實(shí)現(xiàn)租賃權(quán)價(jià)值的評(píng)估，抓住了租賃權(quán)價(jià)值評(píng)估的實(shí)質(zhì)。該報(bào)告符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》關(guān)于房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估的要求：從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，具體方法可采用市場比較法、收益法、成本法。
不足之處：
1.用市場比較法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正中，因素分析、比較，過于簡單。
2.成本法中，應(yīng)該對(duì)專業(yè)費(fèi)、前期費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)取費(fèi)及開發(fā)周期確定的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)，予以說明。否則難免報(bào)告欠嚴(yán)謹(jǐn)。