估價技術(shù)報告
一、實物狀況分析
實物狀況包括估價對象的位置、建筑面積、土地使用權(quán)面積、土地等級、用途、土地形狀、土地使用年限和剩余年限、建筑物的結(jié)構(gòu)類型、功能、層數(shù)、容積率、車位、結(jié)構(gòu)、建成年月、設(shè)備、裝修及維護(hù)保養(yǎng)狀況等，具體分析如下：坐落：××市××區(qū)××大街10號整體房地產(chǎn)房屋建筑面積：49977.62㎡，具有所有權(quán)；土地使用面積：8048.23㎡，劃撥土地使用權(quán)；土地等級：商業(yè)二級土地使用權(quán)年限：未限定，按法定40年計算；土地形狀：長方形，東西長113.79m，南北寬80m；法定用途：旅游業(yè)；功能：自營客房、餐飲、康樂中心、會議室、車庫等，出租商店、娛樂等；層數(shù)：11層，地上9層，地下2層；容積率：6.21，地上4.95；車位：112個，地上24個、地下88個；建筑結(jié)構(gòu)類型：鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)；建成年月：1991年；裝修檔次：五酒店，高檔精裝修（詳表略）；設(shè)備設(shè)施：煙感報警系統(tǒng)、自動消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)，同時酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯共15部；外觀：外立面巾白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋；維修保養(yǎng)良好，為完好房；3層中央有中庭花園。
二、區(qū)位狀況分析（略）
三、市場背景分析
1.××市房地產(chǎn)情況
××市是世界的文化古都，全國政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的2008××市奧運，對海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來××市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。如××市興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成；城八區(qū)危改有計劃的持續(xù)；一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環(huán)、六環(huán)）、地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設(shè)；完善了城市的硬件設(shè)施，大大改善了投資環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。
在“十五”計劃宏觀政策引導(dǎo)下，在加入WTO和舉辦2008奧運等重大利好因素的刺激下，在××市經(jīng)濟(jì)多年保持2位數(shù)增長的良好環(huán)境下，××市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，投資規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長，市場價格和空置基本穩(wěn)定。
2002年1至10月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，累計完成703.3億元，比去年同期增長30.3％。
2.××市飯店用房市場分析
世界經(jīng)濟(jì)的蕭條對涉外旅游飯店市場產(chǎn)生了不良影響，但人們對中國經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、減少存款、五。一、個。一長假等政策刺激消費，并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，中國加入WTO使國外投資者以更加長遠(yuǎn)的眼光看待中國市場，加入WTO后，對外貿(mào)易預(yù)計會增長，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟(jì)蕭條的不良影響。
飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強的關(guān)聯(lián)度。旅游活動可以直接帶動和推進(jìn)相關(guān)社會生產(chǎn)活動的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶動功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)每直接收入1元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元；旅游業(yè)每增加一個直接從業(yè)人員，社會就能增加5個就業(yè)機(jī)會。飯店行業(yè)在整個旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展中國家積極推動和扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。
世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展以及旅*業(yè)的周期性變化直接對飯店行業(yè)的兩類主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會對飯店業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將促進(jìn)旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會刺激休閑娛樂消費的增加；另一方面，經(jīng)濟(jì)衰退時期、戰(zhàn)爭時期則會消減商務(wù)和旅游活動。從全球飯店業(yè)發(fā)展來看，我國尚處于行業(yè)的成長期。
在我國，2000年，全國10481家旅游飯店營業(yè)收入總額為862.27億元，上繳營業(yè)稅44.07億元；全員勞動生產(chǎn)率7.67萬元／人。全國6646家國有經(jīng)濟(jì)飯店，2000年實現(xiàn)營業(yè)收入216.62億元，上繳營業(yè)稅23.49億元，全員勞動生產(chǎn)率7.48萬元／人。全國外商和港澳臺投資興建的833家飯店，2000年實現(xiàn)營業(yè)收入216.62億元，上繳營業(yè)稅10.80億元，全員勞動生產(chǎn)率10.37萬元／人。
飯店供應(yīng)方面，1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國增加旅游飯店1253家，增長21.7％，客房增加12.46萬間，增長16.3％，全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年未增加3446家，增長49％。其中旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五飯店117家，增加40家；四飯店352家，增加148家；三飯店1899家，增加607家；二飯店3061家，增加l163家；一飯店600家，增加215家。盡管客房增長這么多，但客房出租率仍提高了1.7個百分點，這說明1999年以來市場整體增長大于飯店增長幅度，是一個發(fā)展的大好形勢。
××市的大部分飯店是20世紀(jì)80年代和90年代建成的，具有國際先進(jìn)水平的管理和服務(wù)。多家合資飯店由國際的飯店管理集團(tuán)實施管理。
2001年底，××市有涉外飯店（公寓）421家、客房90000余間，數(shù)量居全國各城市之首；營業(yè)收入142億，固定資產(chǎn)340億、職工人數(shù)11.85萬人，均排名第一；利潤總額6.15億，僅次于上海；利潤率排在廣州上海之后?！痢潦酗埖陿I(yè)管理市場開發(fā)程度較高，較早與國際市場接軌，管理規(guī)范化水平較高2001年，××市有五飯店21家、四飯店35家、三飯店123家、二飯店149家、一飯店35家、其他58家。四和五飯店客房總數(shù)26561間。五飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。
到2008年，預(yù)測××市的飯店總數(shù)將達(dá)到800家、客房13萬間，屆時市場競爭也會相當(dāng)激烈?！ ?項目 單位 1999年 2000年 2001年 預(yù)計2002年
企業(yè)個數(shù) 個 17 2l 2l 2l
平均房價 元／間天 660 655 681 增長12％
出租率 ％ 65 69 69
營業(yè)收入 萬元 309378 373274 375229
企業(yè)平均 萬元／企業(yè) 18199 17775 17868 20000
利潤總額 萬元 54282 47243 63374
職工人數(shù) 人 17530 18807 19359
工資總額 萬元 48666 45221 51384
從××市的情況看，五飯店的客戶群不同于三飯店以下的客戶群，相對比較穩(wěn)定。由于××市五飯店僅占飯店的5.8％，近兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會有大幅增長，所以五飯店的市場經(jīng)營狀況看好。
按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價對象××飯店屬于城市中心飯店（Urbanhotels），從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。
估價對象位于××地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為××市較成熟的商務(wù)、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務(wù)氛圍濃郁，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場發(fā)展前景，相比一般飯店應(yīng)有一定的市場變現(xiàn)能力。
一、實物狀況分析
實物狀況包括估價對象的位置、建筑面積、土地使用權(quán)面積、土地等級、用途、土地形狀、土地使用年限和剩余年限、建筑物的結(jié)構(gòu)類型、功能、層數(shù)、容積率、車位、結(jié)構(gòu)、建成年月、設(shè)備、裝修及維護(hù)保養(yǎng)狀況等，具體分析如下：坐落：××市××區(qū)××大街10號整體房地產(chǎn)房屋建筑面積：49977.62㎡，具有所有權(quán)；土地使用面積：8048.23㎡，劃撥土地使用權(quán)；土地等級：商業(yè)二級土地使用權(quán)年限：未限定，按法定40年計算；土地形狀：長方形，東西長113.79m，南北寬80m；法定用途：旅游業(yè)；功能：自營客房、餐飲、康樂中心、會議室、車庫等，出租商店、娛樂等；層數(shù)：11層，地上9層，地下2層；容積率：6.21，地上4.95；車位：112個，地上24個、地下88個；建筑結(jié)構(gòu)類型：鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)；建成年月：1991年；裝修檔次：五酒店，高檔精裝修（詳表略）；設(shè)備設(shè)施：煙感報警系統(tǒng)、自動消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)，同時酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯共15部；外觀：外立面巾白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋；維修保養(yǎng)良好，為完好房；3層中央有中庭花園。
二、區(qū)位狀況分析（略）
三、市場背景分析
1.××市房地產(chǎn)情況
××市是世界的文化古都，全國政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的2008××市奧運，對海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來××市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。如××市興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成；城八區(qū)危改有計劃的持續(xù)；一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環(huán)、六環(huán)）、地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設(shè)；完善了城市的硬件設(shè)施，大大改善了投資環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。
在“十五”計劃宏觀政策引導(dǎo)下，在加入WTO和舉辦2008奧運等重大利好因素的刺激下，在××市經(jīng)濟(jì)多年保持2位數(shù)增長的良好環(huán)境下，××市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，投資規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長，市場價格和空置基本穩(wěn)定。
2002年1至10月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，累計完成703.3億元，比去年同期增長30.3％。
2.××市飯店用房市場分析
世界經(jīng)濟(jì)的蕭條對涉外旅游飯店市場產(chǎn)生了不良影響，但人們對中國經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、減少存款、五。一、個。一長假等政策刺激消費，并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，中國加入WTO使國外投資者以更加長遠(yuǎn)的眼光看待中國市場，加入WTO后，對外貿(mào)易預(yù)計會增長，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟(jì)蕭條的不良影響。
飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強的關(guān)聯(lián)度。旅游活動可以直接帶動和推進(jìn)相關(guān)社會生產(chǎn)活動的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶動功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)每直接收入1元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元；旅游業(yè)每增加一個直接從業(yè)人員，社會就能增加5個就業(yè)機(jī)會。飯店行業(yè)在整個旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展中國家積極推動和扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。
世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展以及旅*業(yè)的周期性變化直接對飯店行業(yè)的兩類主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會對飯店業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將促進(jìn)旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會刺激休閑娛樂消費的增加；另一方面，經(jīng)濟(jì)衰退時期、戰(zhàn)爭時期則會消減商務(wù)和旅游活動。從全球飯店業(yè)發(fā)展來看，我國尚處于行業(yè)的成長期。
在我國，2000年，全國10481家旅游飯店營業(yè)收入總額為862.27億元，上繳營業(yè)稅44.07億元；全員勞動生產(chǎn)率7.67萬元／人。全國6646家國有經(jīng)濟(jì)飯店，2000年實現(xiàn)營業(yè)收入216.62億元，上繳營業(yè)稅23.49億元，全員勞動生產(chǎn)率7.48萬元／人。全國外商和港澳臺投資興建的833家飯店，2000年實現(xiàn)營業(yè)收入216.62億元，上繳營業(yè)稅10.80億元，全員勞動生產(chǎn)率10.37萬元／人。
飯店供應(yīng)方面，1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國增加旅游飯店1253家，增長21.7％，客房增加12.46萬間，增長16.3％，全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年未增加3446家，增長49％。其中旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五飯店117家，增加40家；四飯店352家，增加148家；三飯店1899家，增加607家；二飯店3061家，增加l163家；一飯店600家，增加215家。盡管客房增長這么多，但客房出租率仍提高了1.7個百分點，這說明1999年以來市場整體增長大于飯店增長幅度，是一個發(fā)展的大好形勢。
××市的大部分飯店是20世紀(jì)80年代和90年代建成的，具有國際先進(jìn)水平的管理和服務(wù)。多家合資飯店由國際的飯店管理集團(tuán)實施管理。
2001年底，××市有涉外飯店（公寓）421家、客房90000余間，數(shù)量居全國各城市之首；營業(yè)收入142億，固定資產(chǎn)340億、職工人數(shù)11.85萬人，均排名第一；利潤總額6.15億，僅次于上海；利潤率排在廣州上海之后?！痢潦酗埖陿I(yè)管理市場開發(fā)程度較高，較早與國際市場接軌，管理規(guī)范化水平較高2001年，××市有五飯店21家、四飯店35家、三飯店123家、二飯店149家、一飯店35家、其他58家。四和五飯店客房總數(shù)26561間。五飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。
到2008年，預(yù)測××市的飯店總數(shù)將達(dá)到800家、客房13萬間，屆時市場競爭也會相當(dāng)激烈?！ ?項目 單位 1999年 2000年 2001年 預(yù)計2002年
企業(yè)個數(shù) 個 17 2l 2l 2l
平均房價 元／間天 660 655 681 增長12％
出租率 ％ 65 69 69
營業(yè)收入 萬元 309378 373274 375229
企業(yè)平均 萬元／企業(yè) 18199 17775 17868 20000
利潤總額 萬元 54282 47243 63374
職工人數(shù) 人 17530 18807 19359
工資總額 萬元 48666 45221 51384
從××市的情況看，五飯店的客戶群不同于三飯店以下的客戶群，相對比較穩(wěn)定。由于××市五飯店僅占飯店的5.8％，近兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會有大幅增長，所以五飯店的市場經(jīng)營狀況看好。
按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價對象××飯店屬于城市中心飯店（Urbanhotels），從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。
估價對象位于××地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為××市較成熟的商務(wù)、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務(wù)氛圍濃郁，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場發(fā)展前景，相比一般飯店應(yīng)有一定的市場變現(xiàn)能力。