3．估價對象的年有效總收入
8678．00＋6l2．00＝14850．00萬元
4．求取年運營費用
運營費用是指位維護飯店房地產(chǎn)持續(xù)運營產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。
根據(jù)估價對象的經(jīng)營特點，委托人實行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項經(jīng)營費用。年經(jīng)營費用包括營業(yè)稅金及附加、營業(yè)成本費用、人員工資福利、營業(yè)費用、管理財務(wù)費、能源事業(yè)費消耗、維護修理零部件更新費、市場推廣、房產(chǎn)稅、保險費、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費用和資本性支出。各項成本費用的估算，參考了本物業(yè)近兩年的情況，該類物業(yè)的市場水平，以及對未來管理水平穩(wěn)步提高的判斷。
(1)營業(yè)稅金及附加
營業(yè)稅為營業(yè)收入的5％(客房增值稅為3％)，城市維護建設(shè)稅和教育附加為營業(yè)稅額的7％、3％，合計按營業(yè)收入的5．5％計算：
14850．00×5．5％＝816．75萬元
(2)營業(yè)成本
客房成本為客房收入的5％：
8678．00×5％＝433．90萬元
餐飲成本占餐飲收入的31％：
4160．00×3l％＝1289．60萬元
康樂中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的14％：
900．00×14％＝126．00萬元
營業(yè)成本合計1849．50萬元。
(3)工資及福利
工資及福利費約占營業(yè)收入的11％：
14850．00×11％＝1633．50萬元
(4)營業(yè)費用
營業(yè)費用約占營業(yè)收入的10％：
14850．00×10％＝1485．00萬元
(5)管理財務(wù)費
行政管理費約占營業(yè)收入的7％：
14850．00×7．5％＝1039．50萬元
(6)市場推廣費
市場推廣費約占營業(yè)收入的2．0％：
14850．00×2．0％＝297．00萬元
(7)能源維修費
能源維修費約占營業(yè)收入的7％：
14850．00×7％＝1039．50萬元
(8)房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70％的1．2％：
6100×49977．62×70％×1．2％＝256．09萬元
(9)房產(chǎn)保險費
保險費為房產(chǎn)價值的0．25％：
6100×49977．62×0．25％＝76．22萬元
(10)土地使用費
按規(guī)定為每年80．89萬元。
(11)商業(yè)設(shè)備折舊
即餐飲廚房、洗衣房、停車場等商用設(shè)備及客房家具的年折舊費為210萬元。
(12)物業(yè)管理酬金
約為運營費用的3％，為250萬元
(13)年運營費用合計
816．75＋1849．50＋1633．50＋l485．00＋1039．50＋297．00＋1039．50＋256．09＋76．22＋80．89＋210＋250＝9033．95萬元
5．估算年凈收益
凈收益＝年有效總收入－年運營費用＝14850．00－9033．95＝5816．05（萬元）
6．確定報酬率
估價人員確定采用累加法，即安全利率加風險調(diào)整值法來確定報酬率。安全利率選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調(diào)整值包括投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償及其他影響因素等。
目前，中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為1．98％較低，根據(jù)估價對象所在地區(qū)現(xiàn)在和預測未來的經(jīng)濟狀況良好，位置極具優(yōu)勢，經(jīng)營期間飯店用途與新舊程度風險一般，流動性一般等，判斷風險調(diào)整值為5％，則確定估價對象報酬率適中為7％。
7．收益年限的確定
估價對象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)××市城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。
所以本次評估是以估價對象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設(shè)前提。
估價對象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為60年。若補交土地使用權(quán)出讓地價款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓年限為40年，則本次估價按估價對象收益年期40年計算。
8．采用適當?shù)氖找娣ü接嬎闶找鎯r格
根據(jù)估價對象的具體情況，同時注重預期風險，在估價時對預期不確定的收益或升值因素較少考慮，則收益法選擇有限年，凈收益不變、報酬率不變的收益法公式：
公式中V－－估價對象的房地產(chǎn)市場價值
A－－年凈收益
Y－－報酬率
n－－收益年限
將數(shù)據(jù)代入公式計算：
V＝(5816．05／7％)·［1－1／(1＋7％)40]＝77537．89萬元
9．扣減土地出讓金
估價對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費外，首先須向××市政府繳納土地出讓地價款。因此，估價對象房地產(chǎn)價值不應(yīng)包括估價對象處置時應(yīng)向政府補交的出讓地價款，應(yīng)從上述得出的價格中扣除土地出讓金地價款部分。
通過對估價對象周邊同類用途土地的地價水平調(diào)查，根據(jù)××市基準地價及其修正結(jié)果(計算過程略)，并結(jié)合估價對象實際情況，確定該地區(qū)旅游酒店類房地產(chǎn)應(yīng)補辦出讓手續(xù)，繳納的土地出讓(金)地價款為地上商業(yè)2000元／㎡、地上車庫900元／㎡、地下收益部分面積按地上價格1／3即660元／㎡計算，則補交的出讓(金)地價款為7991．10萬元。
［(27681．3＋5589＋2453＋1795)×2000＋1261×900＋(1023＋1781＋2368)×600]÷10000＝37681．3×2000＋1261×900＋5172×660＝7991．10(萬元)
10．采用收益法的估價結(jié)果
77537．89－7991．10＝69546．79萬元
采用收益法估價的估價對象在估價時點的客觀合理價格取整為69547萬元。
8678．00＋6l2．00＝14850．00萬元
4．求取年運營費用
運營費用是指位維護飯店房地產(chǎn)持續(xù)運營產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。
根據(jù)估價對象的經(jīng)營特點，委托人實行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項經(jīng)營費用。年經(jīng)營費用包括營業(yè)稅金及附加、營業(yè)成本費用、人員工資福利、營業(yè)費用、管理財務(wù)費、能源事業(yè)費消耗、維護修理零部件更新費、市場推廣、房產(chǎn)稅、保險費、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費用和資本性支出。各項成本費用的估算，參考了本物業(yè)近兩年的情況，該類物業(yè)的市場水平，以及對未來管理水平穩(wěn)步提高的判斷。
(1)營業(yè)稅金及附加
營業(yè)稅為營業(yè)收入的5％(客房增值稅為3％)，城市維護建設(shè)稅和教育附加為營業(yè)稅額的7％、3％，合計按營業(yè)收入的5．5％計算：
14850．00×5．5％＝816．75萬元
(2)營業(yè)成本
客房成本為客房收入的5％：
8678．00×5％＝433．90萬元
餐飲成本占餐飲收入的31％：
4160．00×3l％＝1289．60萬元
康樂中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的14％：
900．00×14％＝126．00萬元
營業(yè)成本合計1849．50萬元。
(3)工資及福利
工資及福利費約占營業(yè)收入的11％：
14850．00×11％＝1633．50萬元
(4)營業(yè)費用
營業(yè)費用約占營業(yè)收入的10％：
14850．00×10％＝1485．00萬元
(5)管理財務(wù)費
行政管理費約占營業(yè)收入的7％：
14850．00×7．5％＝1039．50萬元
(6)市場推廣費
市場推廣費約占營業(yè)收入的2．0％：
14850．00×2．0％＝297．00萬元
(7)能源維修費
能源維修費約占營業(yè)收入的7％：
14850．00×7％＝1039．50萬元
(8)房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70％的1．2％：
6100×49977．62×70％×1．2％＝256．09萬元
(9)房產(chǎn)保險費
保險費為房產(chǎn)價值的0．25％：
6100×49977．62×0．25％＝76．22萬元
(10)土地使用費
按規(guī)定為每年80．89萬元。
(11)商業(yè)設(shè)備折舊
即餐飲廚房、洗衣房、停車場等商用設(shè)備及客房家具的年折舊費為210萬元。
(12)物業(yè)管理酬金
約為運營費用的3％，為250萬元
(13)年運營費用合計
816．75＋1849．50＋1633．50＋l485．00＋1039．50＋297．00＋1039．50＋256．09＋76．22＋80．89＋210＋250＝9033．95萬元
5．估算年凈收益
凈收益＝年有效總收入－年運營費用＝14850．00－9033．95＝5816．05（萬元）
6．確定報酬率
估價人員確定采用累加法，即安全利率加風險調(diào)整值法來確定報酬率。安全利率選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調(diào)整值包括投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償及其他影響因素等。
目前，中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為1．98％較低，根據(jù)估價對象所在地區(qū)現(xiàn)在和預測未來的經(jīng)濟狀況良好，位置極具優(yōu)勢，經(jīng)營期間飯店用途與新舊程度風險一般，流動性一般等，判斷風險調(diào)整值為5％，則確定估價對象報酬率適中為7％。
7．收益年限的確定
估價對象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)××市城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。
所以本次評估是以估價對象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設(shè)前提。
估價對象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為60年。若補交土地使用權(quán)出讓地價款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓年限為40年，則本次估價按估價對象收益年期40年計算。
8．采用適當?shù)氖找娣ü接嬎闶找鎯r格
根據(jù)估價對象的具體情況，同時注重預期風險，在估價時對預期不確定的收益或升值因素較少考慮，則收益法選擇有限年，凈收益不變、報酬率不變的收益法公式：
公式中V－－估價對象的房地產(chǎn)市場價值
A－－年凈收益
Y－－報酬率
n－－收益年限
將數(shù)據(jù)代入公式計算：
V＝(5816．05／7％)·［1－1／(1＋7％)40]＝77537．89萬元
9．扣減土地出讓金
估價對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費外，首先須向××市政府繳納土地出讓地價款。因此，估價對象房地產(chǎn)價值不應(yīng)包括估價對象處置時應(yīng)向政府補交的出讓地價款，應(yīng)從上述得出的價格中扣除土地出讓金地價款部分。
通過對估價對象周邊同類用途土地的地價水平調(diào)查，根據(jù)××市基準地價及其修正結(jié)果(計算過程略)，并結(jié)合估價對象實際情況，確定該地區(qū)旅游酒店類房地產(chǎn)應(yīng)補辦出讓手續(xù)，繳納的土地出讓(金)地價款為地上商業(yè)2000元／㎡、地上車庫900元／㎡、地下收益部分面積按地上價格1／3即660元／㎡計算，則補交的出讓(金)地價款為7991．10萬元。
［(27681．3＋5589＋2453＋1795)×2000＋1261×900＋(1023＋1781＋2368)×600]÷10000＝37681．3×2000＋1261×900＋5172×660＝7991．10(萬元)
10．采用收益法的估價結(jié)果
77537．89－7991．10＝69546．79萬元
采用收益法估價的估價對象在估價時點的客觀合理價格取整為69547萬元。