七、估價結果
上述兩種估價方法得出的估價結果是：運用收益法測算的價格為：69547萬元人民幣運用成本法測算的價格為：72241萬元人民幣收益法和成本法是從不同市場角度進行估價，達到互相驗證的效果，使估價結果更加客觀合理。收益法與成本法兩種估價方法的估價結果比較接近相差5％以內，由于五飯店特點，收益法的結果比成本法低的可能性是存在的，故均具合理性，又因是抵押評估，故采用算術平均計算方法進行處理。
69547×0.5＋72241×0.5＝70894（萬元）
取整總價為70894萬元，單價為14185元／㎡.估價人員根據估價目的，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照國家估價規(guī)范、地方規(guī)定的技術標準和估價程序，在對估價對象進行了實地查勘、了解當地房地產市場行情以及認真分析現有資料的基礎上，采用收益法、成本法，經過周密測算，并結合估價經驗與對影響估價對象價格因素的分析，認為××市某飯店房地產（建筑面積49977.62㎡，劃撥土地面積8048.23㎡）在2002年12月1日的客觀市場價值為70894萬元（大寫：人民幣柒萬零捌佰玖拾肆萬元整），約折合單位建筑面積價格為14185元／㎡（大寫：人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整）。見表2－32.
估價結果 表2－32
估價對象 總價格（萬元人民幣）單 位價格（元／㎡）
總計 70894 14185
附件
附件一：估價對象位置示意圖
附件二：《國有土地使用合同》復印件
附件三：《國有土地使用證》復印件
附件四：《房屋所有權證》復印件
附件五：估價對象現狀照片
附件六：委托人營業(yè)執(zhí)照復印件
附件七：估價機構房地產估價資質證書
附件八：房地產估價師資格證書
[估價報告評析]
報告簡要內容
本案例報告估價的是位于××市級商業(yè)區(qū)的某五涉外飯店整體房地產的市場價格，為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供市場價值參考。
該飯店總建筑面積49977.62㎡，劃拔土地面積8048.23㎡；近400間客房；1991年8月投入運營。建筑物地上9層、地下2層，檐高32.8m；主建筑為混凝土框架剪力墻結構、輕質砌體圍擴，外立面貼白色面磚，仿古建筑形式；三層中廳有約2500㎡，凈空高21m的室內廣場。估價對象設施完善，按使用功能劃分為客房、餐飲、康樂中心、商店、娛樂用房、會議廳等及其他附屬配套用房。
估價人員對估價對象做了實地查勘和現場拍照，對其建筑物的使用和近年經營情況做了詳細調查，并對周邊區(qū)域類似檔次用途的物業(yè)進行調查。
在分析有關資料的基礎上，結合估價對象的特點，按照《房地產估價規(guī)范》要求選取了適宜的估價方法。因估價對象為收益性房地產，則首先選用收益法作為一種估價方法， ，又由于五飯店類房地產當地幾乎沒有買賣案例，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法，作為抵押房地產評估運用成本法也是謹慎評估的－種體現，分別對估價對象的整體價值進行估價。
最后通過對兩種估價方法估算結果的分析綜合后，確定采用算術平均方法得出最終估價結果。即估價對象某飯店整體房地產在估價時點的客觀市場價值（價格）為72123萬元，約折合單位建筑面積價格14431元／㎡.
[案例2-4]分析
本報告為一份書面的、敘述式的，按照《規(guī)范》要求整體組成和內容較為完整的估價報告。估價機構和估價師以估價報告形式履行了對委托人的責任。作為抵押房地產的市場價值評估也具有一定特點。
1.致委托人函
致委托人函是估價機構法人正式地將估價報告呈送給委托人的函件，具有一定的法律效力。本報告基本沒有遺漏必要事項，簡明扼要、概括準確。尤其對估價對象的范圍、內涵界定明確。這樣就給委托人的委托估價事宜一個既簡要又明確的答復。
2.估價的假設和限制條件
估價的假設和限制條件針對估價對象的權屬、他項權利及估價結果的價值形成條件作了假設和限制。其中就抵押房地產評估的必要法律條件作了限定。
上述兩種估價方法得出的估價結果是：運用收益法測算的價格為：69547萬元人民幣運用成本法測算的價格為：72241萬元人民幣收益法和成本法是從不同市場角度進行估價，達到互相驗證的效果，使估價結果更加客觀合理。收益法與成本法兩種估價方法的估價結果比較接近相差5％以內，由于五飯店特點，收益法的結果比成本法低的可能性是存在的，故均具合理性，又因是抵押評估，故采用算術平均計算方法進行處理。
69547×0.5＋72241×0.5＝70894（萬元）
取整總價為70894萬元，單價為14185元／㎡.估價人員根據估價目的，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照國家估價規(guī)范、地方規(guī)定的技術標準和估價程序，在對估價對象進行了實地查勘、了解當地房地產市場行情以及認真分析現有資料的基礎上，采用收益法、成本法，經過周密測算，并結合估價經驗與對影響估價對象價格因素的分析，認為××市某飯店房地產（建筑面積49977.62㎡，劃撥土地面積8048.23㎡）在2002年12月1日的客觀市場價值為70894萬元（大寫：人民幣柒萬零捌佰玖拾肆萬元整），約折合單位建筑面積價格為14185元／㎡（大寫：人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整）。見表2－32.
估價結果 表2－32
估價對象 總價格（萬元人民幣）單 位價格（元／㎡）
總計 70894 14185
附件
附件一：估價對象位置示意圖
附件二：《國有土地使用合同》復印件
附件三：《國有土地使用證》復印件
附件四：《房屋所有權證》復印件
附件五：估價對象現狀照片
附件六：委托人營業(yè)執(zhí)照復印件
附件七：估價機構房地產估價資質證書
附件八：房地產估價師資格證書
[估價報告評析]
報告簡要內容
本案例報告估價的是位于××市級商業(yè)區(qū)的某五涉外飯店整體房地產的市場價格，為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供市場價值參考。
該飯店總建筑面積49977.62㎡，劃拔土地面積8048.23㎡；近400間客房；1991年8月投入運營。建筑物地上9層、地下2層，檐高32.8m；主建筑為混凝土框架剪力墻結構、輕質砌體圍擴，外立面貼白色面磚，仿古建筑形式；三層中廳有約2500㎡，凈空高21m的室內廣場。估價對象設施完善，按使用功能劃分為客房、餐飲、康樂中心、商店、娛樂用房、會議廳等及其他附屬配套用房。
估價人員對估價對象做了實地查勘和現場拍照，對其建筑物的使用和近年經營情況做了詳細調查，并對周邊區(qū)域類似檔次用途的物業(yè)進行調查。
在分析有關資料的基礎上，結合估價對象的特點，按照《房地產估價規(guī)范》要求選取了適宜的估價方法。因估價對象為收益性房地產，則首先選用收益法作為一種估價方法， ，又由于五飯店類房地產當地幾乎沒有買賣案例，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法，作為抵押房地產評估運用成本法也是謹慎評估的－種體現，分別對估價對象的整體價值進行估價。
最后通過對兩種估價方法估算結果的分析綜合后，確定采用算術平均方法得出最終估價結果。即估價對象某飯店整體房地產在估價時點的客觀市場價值（價格）為72123萬元，約折合單位建筑面積價格14431元／㎡.
[案例2-4]分析
本報告為一份書面的、敘述式的，按照《規(guī)范》要求整體組成和內容較為完整的估價報告。估價機構和估價師以估價報告形式履行了對委托人的責任。作為抵押房地產的市場價值評估也具有一定特點。
1.致委托人函
致委托人函是估價機構法人正式地將估價報告呈送給委托人的函件，具有一定的法律效力。本報告基本沒有遺漏必要事項，簡明扼要、概括準確。尤其對估價對象的范圍、內涵界定明確。這樣就給委托人的委托估價事宜一個既簡要又明確的答復。
2.估價的假設和限制條件
估價的假設和限制條件針對估價對象的權屬、他項權利及估價結果的價值形成條件作了假設和限制。其中就抵押房地產評估的必要法律條件作了限定。