2．7 征地和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)
2．7．1 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的特點(diǎn)
征地估價(jià)是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
征地估價(jià)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其它有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》進(jìn)行。
征地和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，是政策性、群眾性很強(qiáng)的一項(xiàng)估價(jià)工作。除國家以法律、規(guī)章的形式制定的有關(guān)規(guī)定外，各個(gè)城市均制定有實(shí)施細(xì)則，詳細(xì)規(guī)定了補(bǔ)償?shù)姆秶?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式等。估價(jià)師在從事此類估價(jià)時(shí)，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準(zhǔn)確界定被拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能做出被各方當(dāng)事人所接受的估價(jià)結(jié)果。這就要求每位估價(jià)師不但要深刻領(lǐng)會(huì)、嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方相關(guān)法規(guī)，更要具備嫻熟的估價(jià)技巧和良好的職業(yè)道德。
隨著2004年《憲法》修正案的通過，國家將對土地管理法進(jìn)行相應(yīng)的修訂，有關(guān)征地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定也會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，估價(jià)師應(yīng)關(guān)注這些規(guī)定的調(diào)整，及時(shí)學(xué)習(xí)新的法律法規(guī)，并按新規(guī)定進(jìn)行估價(jià)。
2．7．2 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的分類
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。根據(jù)原始土地的性質(zhì)及征用、規(guī)劃用途，征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)可分以下三種情況：
（1）征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的補(bǔ)償估價(jià)，是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對被征用集體所有土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
征地估價(jià)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
（2）征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上房屋及附著物的拆遷補(bǔ)償估價(jià)，是征用集體土地時(shí)對被拆遷房屋及附著物貨幣補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估。
拆遷集體所有土地上的房屋的補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ牡牟疬w管理及拆遷評(píng)估的實(shí)施細(xì)則，有些地區(qū)還專門制定了集體土地房屋（或宅基地）的拆遷估價(jià)辦法。
（3）城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定城市國有土地上被拆遷房屋及附著物（土地和房屋或房屋）貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評(píng)估的實(shí)施細(xì)則。
2．7．3 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)使用的法律法規(guī)及文件
（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
（2）《中華人民共和國土地管理法》
（3）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院第305號(hào)令）
（4）《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》
（5）建設(shè)部關(guān)于貫徹《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的通知（建住房[2001]16l號(hào)文）
（6）建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的通知（建住房[2003]234號(hào)文）；
（7）各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關(guān)地方法規(guī)規(guī)定。
2．7．4 征地補(bǔ)償估價(jià)
2．7．4．1 征地補(bǔ)償估價(jià)對象
“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”；“國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。（《土地管理法》第四十三條）。
在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林地、積肥場地、場院地、牧場地、草原地等。農(nóng)地地上附著物包括：房屋、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、青苗、墳?zāi)沟取?BR> 集體所有的農(nóng)業(yè)用地及其地上附著物為征地補(bǔ)償估價(jià)對象。
2．7．4．2 征地補(bǔ)償估價(jià)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)
《土地管理法》第四十七條對征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償?！?BR> （1）土地補(bǔ)償費(fèi)：
“征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍?！?BR> （2）征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)：
“征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的 安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。”
（3）青苗補(bǔ)償費(fèi)：
青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”
（4）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)：
地上附著物包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、墳?zāi)沟?，其?biāo)準(zhǔn)“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！?BR> 2．7．4．3 《土地管理法》關(guān)于征地拆遷補(bǔ)償估價(jià)的其它規(guī)定
（1）“征用其它土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?！保ǖ谒氖邨l）
（2）“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍?！保ǖ谒氖邨l）
（3）“國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)?！保ǖ谒氖邨l）
（4）“征用補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見?！保ǖ谒氖藯l）
2．7．5 拆遷集體所有土地上的房屋補(bǔ)償估價(jià)
征地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基本同城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但集體土地上的房屋，其產(chǎn)權(quán)管理各地區(qū)不盡相同也不甚完善，在評(píng)估過程中要根據(jù)實(shí)際情況分別處理，重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn)：
2．7．5．1 宅基地的確定
宅基地及正式房屋的確定，對于集體土地上的宅基地面積，其管理標(biāo)準(zhǔn)各地不統(tǒng)一：①每戶有測量準(zhǔn)確的宅基地證，同時(shí)有正式房屋的建房批示；②每戶有測量準(zhǔn)確的宅基地證，但沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示；③每戶既沒有測量準(zhǔn)確的宅基地證，沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示。
基于以上情況，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
2．7．5．2 拆遷房屋使用性質(zhì)的認(rèn)定
根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作請示的通知》：嚴(yán)格宅基用地審批手續(xù)，實(shí)行公開辦事制度。各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對農(nóng)村建房的對象、條件、用地標(biāo)準(zhǔn)、審批手續(xù)作出明細(xì)規(guī)定。要建立嚴(yán)格的申請、審核、批準(zhǔn)和驗(yàn)收制度。凡是要求建房的，事先必須向所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或縣（市）土地管理部門提出用地申請。經(jīng)審核，對符合申請宅基地興建自用住宅的，由土地管理部門確定宅基地使用權(quán)，丈量用地面積，并依法批準(zhǔn)后，方可動(dòng)工?？⒐ず螅赏恋毓芾聿块T負(fù)責(zé)組織驗(yàn)收。對不合理分戶超前建房、不符合法定結(jié)婚年齡和非農(nóng)業(yè)戶口的，不批準(zhǔn)宅基用地；對現(xiàn)有住宅有出租、出賣或改為經(jīng)營場所的，除不再批準(zhǔn)新的宅基地外，還應(yīng)按其實(shí)際占用土地面積，從經(jīng)營之日起，核收土地使用費(fèi)；原集體土地上農(nóng)民宅基地上的房屋，拆遷補(bǔ)償計(jì)算按照住宅房屋的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)估。如房屋為營業(yè)用房的根據(jù)經(jīng)營用途、營業(yè)面積等因素，按照當(dāng)?shù)卣_定的標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償條件給予一定的營業(yè)補(bǔ)償。
2．7．5．3 被拆房屋補(bǔ)償對象的認(rèn)定
個(gè)人還是集體。對于集體用房，要明確其土地的補(bǔ)償費(fèi)是否在征地時(shí)已經(jīng)給予了考慮。
2．7．1 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的特點(diǎn)
征地估價(jià)是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
征地估價(jià)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其它有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》進(jìn)行。
征地和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，是政策性、群眾性很強(qiáng)的一項(xiàng)估價(jià)工作。除國家以法律、規(guī)章的形式制定的有關(guān)規(guī)定外，各個(gè)城市均制定有實(shí)施細(xì)則，詳細(xì)規(guī)定了補(bǔ)償?shù)姆秶?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式等。估價(jià)師在從事此類估價(jià)時(shí)，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準(zhǔn)確界定被拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能做出被各方當(dāng)事人所接受的估價(jià)結(jié)果。這就要求每位估價(jià)師不但要深刻領(lǐng)會(huì)、嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方相關(guān)法規(guī)，更要具備嫻熟的估價(jià)技巧和良好的職業(yè)道德。
隨著2004年《憲法》修正案的通過，國家將對土地管理法進(jìn)行相應(yīng)的修訂，有關(guān)征地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定也會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，估價(jià)師應(yīng)關(guān)注這些規(guī)定的調(diào)整，及時(shí)學(xué)習(xí)新的法律法規(guī)，并按新規(guī)定進(jìn)行估價(jià)。
2．7．2 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的分類
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。根據(jù)原始土地的性質(zhì)及征用、規(guī)劃用途，征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)可分以下三種情況：
（1）征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的補(bǔ)償估價(jià)，是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對被征用集體所有土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
征地估價(jià)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
（2）征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上房屋及附著物的拆遷補(bǔ)償估價(jià)，是征用集體土地時(shí)對被拆遷房屋及附著物貨幣補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估。
拆遷集體所有土地上的房屋的補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ牡牟疬w管理及拆遷評(píng)估的實(shí)施細(xì)則，有些地區(qū)還專門制定了集體土地房屋（或宅基地）的拆遷估價(jià)辦法。
（3）城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定城市國有土地上被拆遷房屋及附著物（土地和房屋或房屋）貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評(píng)估的實(shí)施細(xì)則。
2．7．3 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)使用的法律法規(guī)及文件
（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
（2）《中華人民共和國土地管理法》
（3）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院第305號(hào)令）
（4）《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》
（5）建設(shè)部關(guān)于貫徹《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的通知（建住房[2001]16l號(hào)文）
（6）建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的通知（建住房[2003]234號(hào)文）；
（7）各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關(guān)地方法規(guī)規(guī)定。
2．7．4 征地補(bǔ)償估價(jià)
2．7．4．1 征地補(bǔ)償估價(jià)對象
“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”；“國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。（《土地管理法》第四十三條）。
在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林地、積肥場地、場院地、牧場地、草原地等。農(nóng)地地上附著物包括：房屋、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、青苗、墳?zāi)沟取?BR> 集體所有的農(nóng)業(yè)用地及其地上附著物為征地補(bǔ)償估價(jià)對象。
2．7．4．2 征地補(bǔ)償估價(jià)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)
《土地管理法》第四十七條對征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償?！?BR> （1）土地補(bǔ)償費(fèi)：
“征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍?！?BR> （2）征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)：
“征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的 安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。”
（3）青苗補(bǔ)償費(fèi)：
青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”
（4）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)：
地上附著物包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、墳?zāi)沟?，其?biāo)準(zhǔn)“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！?BR> 2．7．4．3 《土地管理法》關(guān)于征地拆遷補(bǔ)償估價(jià)的其它規(guī)定
（1）“征用其它土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?！保ǖ谒氖邨l）
（2）“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍?！保ǖ谒氖邨l）
（3）“國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)?！保ǖ谒氖邨l）
（4）“征用補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見?！保ǖ谒氖藯l）
2．7．5 拆遷集體所有土地上的房屋補(bǔ)償估價(jià)
征地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基本同城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但集體土地上的房屋，其產(chǎn)權(quán)管理各地區(qū)不盡相同也不甚完善，在評(píng)估過程中要根據(jù)實(shí)際情況分別處理，重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn)：
2．7．5．1 宅基地的確定
宅基地及正式房屋的確定，對于集體土地上的宅基地面積，其管理標(biāo)準(zhǔn)各地不統(tǒng)一：①每戶有測量準(zhǔn)確的宅基地證，同時(shí)有正式房屋的建房批示；②每戶有測量準(zhǔn)確的宅基地證，但沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示；③每戶既沒有測量準(zhǔn)確的宅基地證，沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示。
基于以上情況，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
2．7．5．2 拆遷房屋使用性質(zhì)的認(rèn)定
根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作請示的通知》：嚴(yán)格宅基用地審批手續(xù)，實(shí)行公開辦事制度。各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對農(nóng)村建房的對象、條件、用地標(biāo)準(zhǔn)、審批手續(xù)作出明細(xì)規(guī)定。要建立嚴(yán)格的申請、審核、批準(zhǔn)和驗(yàn)收制度。凡是要求建房的，事先必須向所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或縣（市）土地管理部門提出用地申請。經(jīng)審核，對符合申請宅基地興建自用住宅的，由土地管理部門確定宅基地使用權(quán)，丈量用地面積，并依法批準(zhǔn)后，方可動(dòng)工?？⒐ず螅赏恋毓芾聿块T負(fù)責(zé)組織驗(yàn)收。對不合理分戶超前建房、不符合法定結(jié)婚年齡和非農(nóng)業(yè)戶口的，不批準(zhǔn)宅基用地；對現(xiàn)有住宅有出租、出賣或改為經(jīng)營場所的，除不再批準(zhǔn)新的宅基地外，還應(yīng)按其實(shí)際占用土地面積，從經(jīng)營之日起，核收土地使用費(fèi)；原集體土地上農(nóng)民宅基地上的房屋，拆遷補(bǔ)償計(jì)算按照住宅房屋的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)估。如房屋為營業(yè)用房的根據(jù)經(jīng)營用途、營業(yè)面積等因素，按照當(dāng)?shù)卣_定的標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償條件給予一定的營業(yè)補(bǔ)償。
2．7．5．3 被拆房屋補(bǔ)償對象的認(rèn)定
個(gè)人還是集體。對于集體用房，要明確其土地的補(bǔ)償費(fèi)是否在征地時(shí)已經(jīng)給予了考慮。