2．7．6 城市房屋拆遷補償估價
城市房屋拆遷補償估價，主要依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱“條例”）和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》（以下簡稱“意見”），《條例》最突出的兩點是，其一：明確規(guī)定被拆遷人“是指被拆遷房屋的所有人?！逼涠骸柏泿叛a償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”
新《條例》規(guī)定以市場評估價格確定貨幣補償金額，充分體現(xiàn)社會主義市場經(jīng)濟等價交換的原則，在一定程度上保護了被拆遷房屋所有權(quán)人的權(quán)益。
2．7．6．1 城市房屋拆遷補償估價對象
估價人員在從事拆遷補償估價時，要準確界定被拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，估價結(jié)果才會客觀公正。
關(guān)于拆遷補償估價，特別需要指出的是在集體土地上進行開發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價。應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。這樣既符合《土地管理法》規(guī)定，又不違反新的《城市房屋拆遷管理條例》。
拆遷補償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托在其實體上的權(quán)益。針對不同估價對象應(yīng)注意以下幾點：
（1）依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補償估價，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進行。
（2）依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價中不應(yīng)包括出讓金部分，只含該宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費和土地開發(fā)及其它費用。如果當?shù)卣碛幸?guī)定的，可從其規(guī)定。
（3）取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。
（4）“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；”故不在估價范圍之內(nèi)。“拆除來超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當給予適當補償，”估價時應(yīng)按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。
（5）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。
對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。
（6）對于房地產(chǎn)拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動的設(shè)備及其附屬物等，都不可遺漏。設(shè)備含水、電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設(shè)施；附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構(gòu)筑物。
2．7．6．2 城市房屋拆遷補償估價的標準與方法
《條例》規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！?BR> 根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷補償估價指導(dǎo)意見》第十六條“拆遷估價一般應(yīng)當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其它估價方法，并在估價報告中充分說明原因”。拆遷評估應(yīng)根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定拆遷補償價格。因此，拆遷估價應(yīng)優(yōu)先選用能夠反映市場價格、模擬市場交易過程、體現(xiàn)客觀價格的市場法。
如在一些房地產(chǎn)市場尚不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場法估價，即使在總體上房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不太實用。對于特殊用途的被拆遷對象，如學校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產(chǎn)市場不完善，不具備采用市場法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進行評估。由于拆遷估價目的的特殊性。盡量避免使用收益法、假設(shè)開發(fā)法，可采用成本法對估價對象的拆遷補償價值進行評估。
在拆遷補償估價中，各省、市結(jié)合本地實際情況，以估價原則、估價方法理論為基礎(chǔ)，制定了各自的具體辦法，估價人員在當?shù)剡M行城市房屋拆遷補償估價時應(yīng)執(zhí)行當?shù)卣贫ǖ墓纼r標準。 市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格（《城市房屋拆遷補償估價指導(dǎo)意見》第十三條）。
拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行（《城市房屋拆遷補償估價指導(dǎo)意見》第十四條）。
針對一些建設(shè)項目的特殊性，地方政府也往往制定相應(yīng)的規(guī)定，估價人員在估價時必須遵從。
2．7．6．3 城市房屋拆遷補償估價實踐中應(yīng)注意的幾個問題
在拆遷補償估價實踐中，應(yīng)特別注意以下幾個問題：
（1）拆遷估價委托人必須合法
“本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位?！?BR> “拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷?！?BR> （2）拆遷估價對象必須合法
1）“拆遷人應(yīng)當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。”即估價對象應(yīng)為拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)的土地和房屋。
2）“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：
（A）新建、擴建、改建房屋；
（B）改變房屋和土地用途；
（C）租賃房屋；
違反上述規(guī)定者，則應(yīng)視為估價對象不合法。
（3）拆遷補償估價的“價值標準”、“估價目的”和“估價時點”
A價值標準：為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
B估價目的：根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》第十一條規(guī)定，拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。”
C估價時點：一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。
（4）拆遷補償估價價格內(nèi)涵
根據(jù)《意見》第三條，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包括搬遷補助費、安置補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、安置補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。
（5）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價
A拆遷估價對象為代管產(chǎn)，估價時應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝像存檔，并辦理證據(jù)保全。
B遷估價中涉及軍產(chǎn)、港澳臺產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價對象拍照或攝像存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。
2．7．6．4 拆遷估價的工作方式
（1）拆遷估價前的準備工作
拆遷評估是城市房屋拆遷工作的中心環(huán)節(jié)之一，評估是否公正、評估結(jié)果是否準確直接影響拆遷當事人的合法權(quán)益，進而影響拆遷工作進程。由于拆遷補償評估政策性強、涉及面廣、影響大，因而對估價人員的政策水平、綜合評估及處理復(fù)雜評估事務(wù)的能力要求較高。估價人員在從事拆遷評估時，必須熟悉掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，準確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能做出易于被委托方及其它相關(guān)利益主體所接受的評估結(jié)果。在評估工作過程中，評估人員作為最早直接接觸被拆遷入的機構(gòu)，協(xié)調(diào)好地方及被拆遷人的關(guān)系是后續(xù)拆遷及開發(fā)建設(shè)工作的基礎(chǔ)；營造安定、和平、順利的局面是評估人員義不容辭的責任。
拆遷評估涉及千家萬戶居民的切身利益，也是他們生活模式出現(xiàn)重要變化的開始，因此要充分理解被拆遷者的心理狀態(tài)，嚴格把握政策和評估技術(shù)標準，以熱情、誠懇、細致、周密的工作作風，保持原有安定、平穩(wěn)的局面。評估過程中要針對不同的客戶有針對性地采取不同的措施、策略，才能保證工作的順利進行。熱情服務(wù)、嚴禁與被拆遷人發(fā)生沖突、解釋工作有理有據(jù)、維護拆遷人與被拆遷人的合法利益。
（2）入戶調(diào)查
估價人員對被拆遷房屋進行入戶調(diào)查，對事先收集的有關(guān)被拆遷房屋的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)等資料進行實地核實，同時親臨現(xiàn)場感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，詳細查勘被拆遷房屋的房屋坐落、區(qū)位、門牌號等房屋的坐落；被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人、房屋產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號、用途、面積等被拆遷房屋的權(quán)屬狀況；被拆遷房屋的建筑形式、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修情況、設(shè)備情況、使用狀況、建筑面積等被拆遷房屋的實物形態(tài)，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。
根據(jù)不同的建筑形式制定相應(yīng)的調(diào)查表格，調(diào)查相應(yīng)的內(nèi)容。
A．被拆遷房屋為平房，需要分別記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等情況并拍攝照片，記錄的內(nèi)容包括：
·房屋坐落、區(qū)位、門牌號、房屋棟號等房屋的坐落；
·房屋的產(chǎn)權(quán)人、房屋產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號、用途、面積等被拆遷房屋的權(quán)屬狀況；
·房屋朝向、間數(shù)、建成年代、屋面、屋架、墻身、門窗、頂棚、地面等房屋的結(jié)構(gòu)情況；
·房屋裝修：門套、窗套、墻裙、燈槽、窗簾盒、掛鏡線、隔斷、石材貼面等裝修情況；
·衛(wèi)生間設(shè)備、廚房設(shè)備、暖氣、水池、滲井、上下水管、化糞池等設(shè)備情況；
·門樓、院墻、院地、簡易棚、回水井、防盜門等附屬物情況；
·樹木種類、直徑等樹木情況；
·其它需要記錄的項目。
B．被拆遷房屋為樓房，需要分別記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等情況并拍攝照片，記錄的內(nèi)容包括：
·房屋坐落、區(qū)位、門牌號等被拆遷房屋的具體位置，并拍攝照片，以便區(qū)分不同的被拆遷人；
·產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號、用途、面積等被拆遷房屋的權(quán)屬狀況；
·結(jié)構(gòu)形式，多層磚混結(jié)構(gòu)、框架、高層剪力墻、鋼結(jié)構(gòu)等結(jié)構(gòu)形式；
·房屋層高、建成年代等綜合資料；
·粘土磚、空心磚、砌塊、外掛板等墻體類型；
·暖氣、中央空調(diào)、煤氣、抗震加固等設(shè)備、裝修等情況；
·其他需要記錄的項目。
C．被拆遷房屋為廠房或其它的房屋時，參照平房、樓房的項目進行現(xiàn)場勘察記錄。
拍攝影像資料：是指在實地踏勘時，用攝像機或照相機對被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的不同部位（如房屋外立面、房屋入戶門、客廳、臥室、衛(wèi)生間、樓梯間、廚房等）進行拍攝，作為分戶評估報告的附件。
現(xiàn)場勘察后，要由被拆遷入或其委托人簽字，確認其調(diào)查內(nèi)容的真實性及完善性。
（3）室內(nèi)作業(yè)，出具估價報告
現(xiàn)場調(diào)查完成后，整理資料按照房地產(chǎn)估價規(guī)范、選取合適的估價方法（或地方制定的拆遷估價辦法），對拆遷補償價進行估價，編制總體拆遷估價報告，并出具分戶的拆遷估價報告。估價機構(gòu)應(yīng)當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。
公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)當向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告（《指導(dǎo)意見》第十八條）。
（4）現(xiàn)場答疑
拆遷期間估價人員應(yīng)當向被拆遷人及委托人解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。
城市房屋拆遷補償估價，主要依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱“條例”）和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》（以下簡稱“意見”），《條例》最突出的兩點是，其一：明確規(guī)定被拆遷人“是指被拆遷房屋的所有人?！逼涠骸柏泿叛a償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”
新《條例》規(guī)定以市場評估價格確定貨幣補償金額，充分體現(xiàn)社會主義市場經(jīng)濟等價交換的原則，在一定程度上保護了被拆遷房屋所有權(quán)人的權(quán)益。
2．7．6．1 城市房屋拆遷補償估價對象
估價人員在從事拆遷補償估價時，要準確界定被拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，估價結(jié)果才會客觀公正。
關(guān)于拆遷補償估價，特別需要指出的是在集體土地上進行開發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價。應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。這樣既符合《土地管理法》規(guī)定，又不違反新的《城市房屋拆遷管理條例》。
拆遷補償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托在其實體上的權(quán)益。針對不同估價對象應(yīng)注意以下幾點：
（1）依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補償估價，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進行。
（2）依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價中不應(yīng)包括出讓金部分，只含該宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費和土地開發(fā)及其它費用。如果當?shù)卣碛幸?guī)定的，可從其規(guī)定。
（3）取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。
（4）“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；”故不在估價范圍之內(nèi)。“拆除來超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當給予適當補償，”估價時應(yīng)按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。
（5）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。
對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。
（6）對于房地產(chǎn)拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動的設(shè)備及其附屬物等，都不可遺漏。設(shè)備含水、電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設(shè)施；附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構(gòu)筑物。
2．7．6．2 城市房屋拆遷補償估價的標準與方法
《條例》規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！?BR> 根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷補償估價指導(dǎo)意見》第十六條“拆遷估價一般應(yīng)當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其它估價方法，并在估價報告中充分說明原因”。拆遷評估應(yīng)根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定拆遷補償價格。因此，拆遷估價應(yīng)優(yōu)先選用能夠反映市場價格、模擬市場交易過程、體現(xiàn)客觀價格的市場法。
如在一些房地產(chǎn)市場尚不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場法估價，即使在總體上房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不太實用。對于特殊用途的被拆遷對象，如學校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產(chǎn)市場不完善，不具備采用市場法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進行評估。由于拆遷估價目的的特殊性。盡量避免使用收益法、假設(shè)開發(fā)法，可采用成本法對估價對象的拆遷補償價值進行評估。
在拆遷補償估價中，各省、市結(jié)合本地實際情況，以估價原則、估價方法理論為基礎(chǔ)，制定了各自的具體辦法，估價人員在當?shù)剡M行城市房屋拆遷補償估價時應(yīng)執(zhí)行當?shù)卣贫ǖ墓纼r標準。 市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格（《城市房屋拆遷補償估價指導(dǎo)意見》第十三條）。
拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行（《城市房屋拆遷補償估價指導(dǎo)意見》第十四條）。
針對一些建設(shè)項目的特殊性，地方政府也往往制定相應(yīng)的規(guī)定，估價人員在估價時必須遵從。
2．7．6．3 城市房屋拆遷補償估價實踐中應(yīng)注意的幾個問題
在拆遷補償估價實踐中，應(yīng)特別注意以下幾個問題：
（1）拆遷估價委托人必須合法
“本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位?！?BR> “拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷?！?BR> （2）拆遷估價對象必須合法
1）“拆遷人應(yīng)當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。”即估價對象應(yīng)為拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)的土地和房屋。
2）“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：
（A）新建、擴建、改建房屋；
（B）改變房屋和土地用途；
（C）租賃房屋；
違反上述規(guī)定者，則應(yīng)視為估價對象不合法。
（3）拆遷補償估價的“價值標準”、“估價目的”和“估價時點”
A價值標準：為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
B估價目的：根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》第十一條規(guī)定，拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。”
C估價時點：一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。
（4）拆遷補償估價價格內(nèi)涵
根據(jù)《意見》第三條，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包括搬遷補助費、安置補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、安置補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。
（5）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價
A拆遷估價對象為代管產(chǎn)，估價時應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝像存檔，并辦理證據(jù)保全。
B遷估價中涉及軍產(chǎn)、港澳臺產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價對象拍照或攝像存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。
2．7．6．4 拆遷估價的工作方式
（1）拆遷估價前的準備工作
拆遷評估是城市房屋拆遷工作的中心環(huán)節(jié)之一，評估是否公正、評估結(jié)果是否準確直接影響拆遷當事人的合法權(quán)益，進而影響拆遷工作進程。由于拆遷補償評估政策性強、涉及面廣、影響大，因而對估價人員的政策水平、綜合評估及處理復(fù)雜評估事務(wù)的能力要求較高。估價人員在從事拆遷評估時，必須熟悉掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，準確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能做出易于被委托方及其它相關(guān)利益主體所接受的評估結(jié)果。在評估工作過程中，評估人員作為最早直接接觸被拆遷入的機構(gòu)，協(xié)調(diào)好地方及被拆遷人的關(guān)系是后續(xù)拆遷及開發(fā)建設(shè)工作的基礎(chǔ)；營造安定、和平、順利的局面是評估人員義不容辭的責任。
拆遷評估涉及千家萬戶居民的切身利益，也是他們生活模式出現(xiàn)重要變化的開始，因此要充分理解被拆遷者的心理狀態(tài)，嚴格把握政策和評估技術(shù)標準，以熱情、誠懇、細致、周密的工作作風，保持原有安定、平穩(wěn)的局面。評估過程中要針對不同的客戶有針對性地采取不同的措施、策略，才能保證工作的順利進行。熱情服務(wù)、嚴禁與被拆遷人發(fā)生沖突、解釋工作有理有據(jù)、維護拆遷人與被拆遷人的合法利益。
（2）入戶調(diào)查
估價人員對被拆遷房屋進行入戶調(diào)查，對事先收集的有關(guān)被拆遷房屋的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)等資料進行實地核實，同時親臨現(xiàn)場感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，詳細查勘被拆遷房屋的房屋坐落、區(qū)位、門牌號等房屋的坐落；被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人、房屋產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號、用途、面積等被拆遷房屋的權(quán)屬狀況；被拆遷房屋的建筑形式、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修情況、設(shè)備情況、使用狀況、建筑面積等被拆遷房屋的實物形態(tài)，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。
根據(jù)不同的建筑形式制定相應(yīng)的調(diào)查表格，調(diào)查相應(yīng)的內(nèi)容。
A．被拆遷房屋為平房，需要分別記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等情況并拍攝照片，記錄的內(nèi)容包括：
·房屋坐落、區(qū)位、門牌號、房屋棟號等房屋的坐落；
·房屋的產(chǎn)權(quán)人、房屋產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號、用途、面積等被拆遷房屋的權(quán)屬狀況；
·房屋朝向、間數(shù)、建成年代、屋面、屋架、墻身、門窗、頂棚、地面等房屋的結(jié)構(gòu)情況；
·房屋裝修：門套、窗套、墻裙、燈槽、窗簾盒、掛鏡線、隔斷、石材貼面等裝修情況；
·衛(wèi)生間設(shè)備、廚房設(shè)備、暖氣、水池、滲井、上下水管、化糞池等設(shè)備情況；
·門樓、院墻、院地、簡易棚、回水井、防盜門等附屬物情況；
·樹木種類、直徑等樹木情況；
·其它需要記錄的項目。
B．被拆遷房屋為樓房，需要分別記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等情況并拍攝照片，記錄的內(nèi)容包括：
·房屋坐落、區(qū)位、門牌號等被拆遷房屋的具體位置，并拍攝照片，以便區(qū)分不同的被拆遷人；
·產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號、用途、面積等被拆遷房屋的權(quán)屬狀況；
·結(jié)構(gòu)形式，多層磚混結(jié)構(gòu)、框架、高層剪力墻、鋼結(jié)構(gòu)等結(jié)構(gòu)形式；
·房屋層高、建成年代等綜合資料；
·粘土磚、空心磚、砌塊、外掛板等墻體類型；
·暖氣、中央空調(diào)、煤氣、抗震加固等設(shè)備、裝修等情況；
·其他需要記錄的項目。
C．被拆遷房屋為廠房或其它的房屋時，參照平房、樓房的項目進行現(xiàn)場勘察記錄。
拍攝影像資料：是指在實地踏勘時，用攝像機或照相機對被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的不同部位（如房屋外立面、房屋入戶門、客廳、臥室、衛(wèi)生間、樓梯間、廚房等）進行拍攝，作為分戶評估報告的附件。
現(xiàn)場勘察后，要由被拆遷入或其委托人簽字，確認其調(diào)查內(nèi)容的真實性及完善性。
（3）室內(nèi)作業(yè)，出具估價報告
現(xiàn)場調(diào)查完成后，整理資料按照房地產(chǎn)估價規(guī)范、選取合適的估價方法（或地方制定的拆遷估價辦法），對拆遷補償價進行估價，編制總體拆遷估價報告，并出具分戶的拆遷估價報告。估價機構(gòu)應(yīng)當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。
公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)當向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告（《指導(dǎo)意見》第十八條）。
（4）現(xiàn)場答疑
拆遷期間估價人員應(yīng)當向被拆遷人及委托人解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。