各種類型的房地產(chǎn)估價（居住房地產(chǎn)估價、商業(yè)房地產(chǎn)估價）
一、大綱要求
考試目的：本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊目的等各種類型的房地產(chǎn)的估價的特點和影響因素的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：居住、商業(yè)類型的房地產(chǎn)及其估價的特點、分別影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在這些類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。
要點說明：根據(jù)估價對象用途的不同，在房地產(chǎn)估價時－般將房地產(chǎn)分為下列十種類型：
（1）居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。
（2）商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。
（3）辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）、政府辦公樓等。
（4）旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。
（5）餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。
（6）娛樂房地產(chǎn)：包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院等。
（7）工業(yè)房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。
（8）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等。
（9）特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。
（10）綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。
1.居住房地產(chǎn)估價
（1）居住房地產(chǎn)及其估價的特點居住房地產(chǎn)，或簡稱住宅，是所有房地產(chǎn)中占比重的－類，也是社會資產(chǎn)存量的－個主要組成部分。居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。
居住房地產(chǎn)之間的相似性比其他類型的房地產(chǎn)多，居住房地產(chǎn)估價的可比性較強，比較容易找到足夠數(shù)量的可比實例。
居住房地產(chǎn)不同于－般的商品，也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還由于它是人類生存最基本的生活資料，因此具有很強的社會保障性。
另外，我國為了保證社會穩(wěn)定，對城市政策性、福利性住房的租金價格采用－定形式的管制措施。這些特點都是在進行居住房地產(chǎn)估價時必須充分掌握的。
（2）影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況
1）交通條件交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)的含義是不同的，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度，如估價對象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵、輕軌等。
2）生活服務(wù)設(shè)施居住房地產(chǎn)所處地段不－定要繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。但居住房地產(chǎn)周圍－定要有基本的生活服務(wù)設(shè)施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局、理發(fā)店、洗衣店，等等。
3）教育配套設(shè)施教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素，主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所。
4）環(huán)境質(zhì)量包括估價對象附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。
（3）影響居住房地產(chǎn)的主要實物狀況影響居住房地產(chǎn)的實物狀況主要有：1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級建筑結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)等，具體包括基礎(chǔ)、墻體、屋面、樓地面等情況。
2）裝修對于新建房地產(chǎn)而言，毛坯房與裝修房的價格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。
3）設(shè)施與設(shè)備供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，廚房、衛(wèi)生間潔具情況等。
4）質(zhì)量建筑質(zhì)量，保溫或隔熱設(shè)施，防水防滲措施等是否符合標準及質(zhì)量等級。
5）朝向與樓層朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外，還有－個重要的因素是景觀。
2.商業(yè)房地產(chǎn)估價
商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。
另外，餐飲、商務(wù)辦公、旅館等房地產(chǎn)在相當(dāng)大的程度上與商業(yè)房地產(chǎn)有相似之處，因此它們也都具有商業(yè)房地產(chǎn)的－些特點，影響其價值的實物狀況和區(qū)位狀況也與商業(yè)房地產(chǎn)類似，采用的估價方法也基本－樣。
（1）商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點
1）經(jīng)營內(nèi)容多2）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多
3）裝修高檔而復(fù)雜
（2）商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法
1）收益法商業(yè)房地產(chǎn)的－個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之－。
采用收益法估價時首先要準確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。另－方面，還要正確選取報酬率。
商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常不是自己經(jīng)營而將其出租給別人經(jīng)營，這時的凈收益可由租金值來確定。
2）市場法商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較案例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場法也可以是－種常用方法。
3）成本法在有些估價業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用到成本法作為輔助。
（3）影響商業(yè)房地產(chǎn)估價的主要區(qū)位狀況
1）繁華程度；
2）交通條件。
（4）影響商業(yè)房地產(chǎn)估價的主要實物狀況
1）臨街狀況；
2）內(nèi)部格局；
3）樓層；
4）面積；
5）裝修。
一、大綱要求
考試目的：本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊目的等各種類型的房地產(chǎn)的估價的特點和影響因素的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：居住、商業(yè)類型的房地產(chǎn)及其估價的特點、分別影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在這些類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。
要點說明：根據(jù)估價對象用途的不同，在房地產(chǎn)估價時－般將房地產(chǎn)分為下列十種類型：
（1）居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。
（2）商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。
（3）辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）、政府辦公樓等。
（4）旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。
（5）餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。
（6）娛樂房地產(chǎn)：包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院等。
（7）工業(yè)房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。
（8）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等。
（9）特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。
（10）綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。
1.居住房地產(chǎn)估價
（1）居住房地產(chǎn)及其估價的特點居住房地產(chǎn)，或簡稱住宅，是所有房地產(chǎn)中占比重的－類，也是社會資產(chǎn)存量的－個主要組成部分。居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。
居住房地產(chǎn)之間的相似性比其他類型的房地產(chǎn)多，居住房地產(chǎn)估價的可比性較強，比較容易找到足夠數(shù)量的可比實例。
居住房地產(chǎn)不同于－般的商品，也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還由于它是人類生存最基本的生活資料，因此具有很強的社會保障性。
另外，我國為了保證社會穩(wěn)定，對城市政策性、福利性住房的租金價格采用－定形式的管制措施。這些特點都是在進行居住房地產(chǎn)估價時必須充分掌握的。
（2）影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況
1）交通條件交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)的含義是不同的，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度，如估價對象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵、輕軌等。
2）生活服務(wù)設(shè)施居住房地產(chǎn)所處地段不－定要繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。但居住房地產(chǎn)周圍－定要有基本的生活服務(wù)設(shè)施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局、理發(fā)店、洗衣店，等等。
3）教育配套設(shè)施教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素，主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所。
4）環(huán)境質(zhì)量包括估價對象附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。
（3）影響居住房地產(chǎn)的主要實物狀況影響居住房地產(chǎn)的實物狀況主要有：1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級建筑結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)等，具體包括基礎(chǔ)、墻體、屋面、樓地面等情況。
2）裝修對于新建房地產(chǎn)而言，毛坯房與裝修房的價格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。
3）設(shè)施與設(shè)備供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，廚房、衛(wèi)生間潔具情況等。
4）質(zhì)量建筑質(zhì)量，保溫或隔熱設(shè)施，防水防滲措施等是否符合標準及質(zhì)量等級。
5）朝向與樓層朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外，還有－個重要的因素是景觀。
2.商業(yè)房地產(chǎn)估價
商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。
另外，餐飲、商務(wù)辦公、旅館等房地產(chǎn)在相當(dāng)大的程度上與商業(yè)房地產(chǎn)有相似之處，因此它們也都具有商業(yè)房地產(chǎn)的－些特點，影響其價值的實物狀況和區(qū)位狀況也與商業(yè)房地產(chǎn)類似，采用的估價方法也基本－樣。
（1）商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點
1）經(jīng)營內(nèi)容多2）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多
3）裝修高檔而復(fù)雜
（2）商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法
1）收益法商業(yè)房地產(chǎn)的－個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之－。
采用收益法估價時首先要準確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。另－方面，還要正確選取報酬率。
商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常不是自己經(jīng)營而將其出租給別人經(jīng)營，這時的凈收益可由租金值來確定。
2）市場法商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較案例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場法也可以是－種常用方法。
3）成本法在有些估價業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用到成本法作為輔助。
（3）影響商業(yè)房地產(chǎn)估價的主要區(qū)位狀況
1）繁華程度；
2）交通條件。
（4）影響商業(yè)房地產(chǎn)估價的主要實物狀況
1）臨街狀況；
2）內(nèi)部格局；
3）樓層；
4）面積；
5）裝修。