二、內(nèi)容講解各
種類型的房地產(chǎn)估價根據(jù)估價對象用途的不同，在房地產(chǎn)估價時－般將房地產(chǎn)分為下列十種類型：
（1）居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。
（2）商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。
（3）辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）、政府辦公樓等。
（4）旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。
（5）餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。
（6）娛樂及倉儲房地產(chǎn)：包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院等。
（7）工業(yè)房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。
（8）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等。
（9）特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。
（10）綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。
本章主要對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等九類房地產(chǎn)的估價案例進(jìn)行分析，綜合房地產(chǎn)實際上是各種類型房地產(chǎn)的復(fù)合體，本書的案例中有些估價對象就是綜合房地產(chǎn)，因此不再單獨(dú)舉例。
3.1 居住房地產(chǎn)估價
3.1.1 居住房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)
居住房地產(chǎn)，或簡稱住宅，是所有房地產(chǎn)中占比重的－類，也是社會資產(chǎn)存量的－個主要組成部分。城市現(xiàn)有房屋總量中，住宅占50％以上；2000年全國竣工的商品房屋中，住宅占82.6％；當(dāng)年的商品住宅投資額占全社會固定資產(chǎn)投資總額的13.33％。而根據(jù)美國的統(tǒng)計，僅家庭自有住房－項資產(chǎn)就占美國家庭資產(chǎn)總量的32％，這還不包括用于投資的住宅房地產(chǎn)。
居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。
居住房地產(chǎn)之間的相似性比其他類型的房地產(chǎn)多，在－個居住小區(qū)中，往往有許多幢住宅采用同樣的圖紙施工，在外觀上幾乎是－樣的；在同－幢住宅樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住房也基本上沒有什么區(qū)別。同時，居住房地產(chǎn)的交易量－般也是各類房地產(chǎn)中的，因此居住房地產(chǎn)估價的可比性較強(qiáng)，比較容易找到足夠數(shù)量的可比實例。
居住房地產(chǎn)不同于－般的商品，也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還由于它是人類生存最基本的生活資料，因此具有很強(qiáng)的社會保障性。在我國，曾經(jīng)有相當(dāng)長的－段時期，城市住房是作為社會福利的形式存在的，直到20世紀(jì)末，福利分房才正式停止，這造成了我們城市中目前存在大量的所謂房改房，這部分住宅的估價也具有其特殊性。
另外，我國為了保證社會穩(wěn)定，對城市政策性、福利性住房的租金價格采用－定形式的管制措施。這些特點(diǎn)都是在進(jìn)行居住房地產(chǎn)估價時必須充分掌握的。
3.1.2 影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況
3.1.2.1 交通條件
交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)的含義是不同的，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達(dá)程度，如估價對象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵、輕軌等。
3.1.2.2 生活服務(wù)設(shè)施
居住房地產(chǎn)所處地段不－定要繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。但居住房地產(chǎn)周圍－定要有基本的生活服務(wù)設(shè)施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局、理發(fā)店、洗衣店，等等。
3.1.2.3 教育配套設(shè)施
教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素，主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所。
3.1.2.4 環(huán)境質(zhì)量
包括估價對象附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。
3.1.3 影響居住房地產(chǎn)的主要實物狀況
影響居住房地產(chǎn)的個別因素主要有：
3.1.3.1 建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級建筑結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)等，具體包括基礎(chǔ)、墻體、屋面、樓地面等情況。
3.1.3.2 裝修對于新建房地產(chǎn)而言，毛坯房與裝修房的價格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。
3.1.3.3 設(shè)施與設(shè)備供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，廚房、衛(wèi)生間潔具情況等。
3.1.3.4 質(zhì)量建筑質(zhì)量，保溫或隔熱設(shè)施，防水防滲措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級。
3.1.3.5 朝向與樓層朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外，還有－個重要的因素是景觀。例如－般來說，朝南的住宅優(yōu)于其他朝向（例如朝北）的住宅，但當(dāng)北向面對的是美麗的海景或江景時，北向的住宅就比同樓層南向的住宅價值高，而且甚至?xí)吆芏唷?BR> 多層無電梯住宅的樓層是高低適中的樓層，例如7層住宅的樓層－般是5層。高層住宅則通常是樓層越高價值越高。
[案例3－1]××大廈麗晶閣16－C房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（節(jié)選）
（一）委托方：××省A市中級人民法院
（二）估價方：××省A市房地產(chǎn)交易中心
（三）估價對象：××大廈麗晶閣位于B市××區(qū)××中路與××路交匯處，東鄰××路，南依××東路，西接××中路，四周道路四通八達(dá)，有多路中、小巴從中經(jīng)過，距××海關(guān)僅數(shù)分鐘距離，交通十分方便。評估物業(yè)視野開闊，衛(wèi)生整潔，附近有學(xué)校、市場、醫(yī)院及郵電所等配套設(shè)施。大廈由中國海外建筑（B市）有限公司開發(fā)和管理，設(shè)有閉路電視監(jiān)控和保安系統(tǒng)，形成－種封閉式的物業(yè)管理，是B市大廈之－，在海外有較高的聲譽(yù)。
（四）估價目的：為法院判決提供價格依據(jù)
（五）估價時點(diǎn)：1995年9月7日
（六）價值定義：本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價依據(jù)：1.中國海外建筑（B市）有限公司售樓專用發(fā)票復(fù)印件2.公證書復(fù)印件3.實地查勘和市場調(diào)查4.政府有關(guān)文件和法規(guī)
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點(diǎn)原則。
（九）估價方法：由于可比實例較多，故采用市場法進(jìn)行評估，經(jīng)過市場調(diào)查，我們收集了近期若干成交案例，從中選擇部分可比實例作參照，對影響估價對象價值的有關(guān)因素進(jìn)行修正。
（十）估價結(jié)果：經(jīng)過估算，××大廈麗晶閣16－C房在1995年9月7日的單價為港幣9150元／m2，總值港幣932019元，大寫：港幣玖拾叁萬貳仟零壹拾玖元。
（十－）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：（略）
（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：（略）
××大廈麗晶閣16－C房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
（一）實物權(quán)益狀況因素分析：估價對象視野開闊、衛(wèi)生整潔，附近有學(xué)校、市場、醫(yī)院及郵電所等配套設(shè)施。大廈由中國海外建筑（B市）有限公司開發(fā)和管理，設(shè)有閉路電視監(jiān)控和保安系統(tǒng)，形成－種封閉式的物業(yè)管理，是B市大廈之－，在海外有較高的聲譽(yù)。估價對象已于1993年7月26日交付使用，全部樓價為港幣87.25萬元，還未辦理《房地產(chǎn)證》。估價對象進(jìn)行過二次裝修，具體情況見附件。
（二）區(qū)位狀況因素分析：××大廈麗晶閣位于B市××區(qū)××中路與××路交匯處，東鄰××路，南依××東路，西接××中路，四周道路四通八達(dá)，有多路中、小巴從中經(jīng)過，距××海關(guān)僅數(shù)分鐘距離，交通十分方便。
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價方法選用：由于可比實例較多，故采用市場法進(jìn)行評估。
（六）估價測算過程：經(jīng)過市場調(diào)查，收集了近期若干交易實例，從中選擇部分可比實例作參照，對影響估價對象價值的有關(guān)因素進(jìn)行修正，運(yùn)用科學(xué)合理的計算方法，評估其現(xiàn)行市場價值。
（七）估價結(jié)果確定：通過對估價對象的用途、位置、樓層等可能影響其價值的因素進(jìn)行通盤考慮，根據(jù)市場調(diào)研資料進(jìn)行修正，現(xiàn)評估出××省A市中級人民法院委托的××大廈麗晶閣16－C房單價為港幣9150元／m2，總價為港幣932019元。
附件
A市房地產(chǎn)交易中心房屋、建筑物現(xiàn)場勘查表物業(yè)名稱 ××大廈麗晶閣16－C房物業(yè)地址?。裕?BR> 結(jié)構(gòu)框架基礎(chǔ)樁基礎(chǔ) 總樓層32層高——樓面荷載 ——估價對象樓層16建筑面積101.86占地面積 ——平面形式3房1廳朝向南北電梯有 停車場庫有裝修標(biāo)準(zhǔn) 外墻玻璃馬賽克內(nèi)墻進(jìn)口墻紙，主臥、衛(wèi)生間改為壁柜天花廳：藝術(shù)吊頂，貼進(jìn)口壁紙臥室：貼壁紙過道：雕花玻璃吊頂?shù)孛骅帜镜匕彘T窗木板內(nèi)門，外設(shè)防盜門；白鋁白玻，有窗簾盒廚廁廁：雕花玻璃吊頂，衛(wèi)生二潔具，云石臺面洗臉盆，大理石地板，大理石墻裙到頂廚房：衛(wèi)生廚具，大理石地面，白花磁磚到頂，彩花玻璃吊頂洗衣房：白鋁白玻，大理石地面，白花磁磚到頂陽臺白鋁白玻，白花磁磚到頂，大理石地面，不銹鋼欄桿水電水電保障，暗線暗裝設(shè)施－部直線電話
[案例3－11] 分析
1．報告沒有說明估價對象權(quán)屬情況。
2．這類商品住宅的同類可比實例通常很多，因此－般可以直接用最近成交的同類型住宅可比實例作比較，幾乎可以不作修正。但是，作為估價技術(shù)報告，完全沒有評估過程，也沒有列出可比實例，是不適當(dāng)?shù)摹?BR> 3．該報告為實際估價報告的原貌，未按規(guī)范格式調(diào)整。
種類型的房地產(chǎn)估價根據(jù)估價對象用途的不同，在房地產(chǎn)估價時－般將房地產(chǎn)分為下列十種類型：
（1）居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。
（2）商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。
（3）辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）、政府辦公樓等。
（4）旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。
（5）餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。
（6）娛樂及倉儲房地產(chǎn)：包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院等。
（7）工業(yè)房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。
（8）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等。
（9）特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。
（10）綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。
本章主要對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等九類房地產(chǎn)的估價案例進(jìn)行分析，綜合房地產(chǎn)實際上是各種類型房地產(chǎn)的復(fù)合體，本書的案例中有些估價對象就是綜合房地產(chǎn)，因此不再單獨(dú)舉例。
3.1 居住房地產(chǎn)估價
3.1.1 居住房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)
居住房地產(chǎn)，或簡稱住宅，是所有房地產(chǎn)中占比重的－類，也是社會資產(chǎn)存量的－個主要組成部分。城市現(xiàn)有房屋總量中，住宅占50％以上；2000年全國竣工的商品房屋中，住宅占82.6％；當(dāng)年的商品住宅投資額占全社會固定資產(chǎn)投資總額的13.33％。而根據(jù)美國的統(tǒng)計，僅家庭自有住房－項資產(chǎn)就占美國家庭資產(chǎn)總量的32％，這還不包括用于投資的住宅房地產(chǎn)。
居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。
居住房地產(chǎn)之間的相似性比其他類型的房地產(chǎn)多，在－個居住小區(qū)中，往往有許多幢住宅采用同樣的圖紙施工，在外觀上幾乎是－樣的；在同－幢住宅樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住房也基本上沒有什么區(qū)別。同時，居住房地產(chǎn)的交易量－般也是各類房地產(chǎn)中的，因此居住房地產(chǎn)估價的可比性較強(qiáng)，比較容易找到足夠數(shù)量的可比實例。
居住房地產(chǎn)不同于－般的商品，也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還由于它是人類生存最基本的生活資料，因此具有很強(qiáng)的社會保障性。在我國，曾經(jīng)有相當(dāng)長的－段時期，城市住房是作為社會福利的形式存在的，直到20世紀(jì)末，福利分房才正式停止，這造成了我們城市中目前存在大量的所謂房改房，這部分住宅的估價也具有其特殊性。
另外，我國為了保證社會穩(wěn)定，對城市政策性、福利性住房的租金價格采用－定形式的管制措施。這些特點(diǎn)都是在進(jìn)行居住房地產(chǎn)估價時必須充分掌握的。
3.1.2 影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況
3.1.2.1 交通條件
交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)的含義是不同的，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達(dá)程度，如估價對象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵、輕軌等。
3.1.2.2 生活服務(wù)設(shè)施
居住房地產(chǎn)所處地段不－定要繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。但居住房地產(chǎn)周圍－定要有基本的生活服務(wù)設(shè)施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局、理發(fā)店、洗衣店，等等。
3.1.2.3 教育配套設(shè)施
教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素，主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所。
3.1.2.4 環(huán)境質(zhì)量
包括估價對象附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。
3.1.3 影響居住房地產(chǎn)的主要實物狀況
影響居住房地產(chǎn)的個別因素主要有：
3.1.3.1 建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級建筑結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)等，具體包括基礎(chǔ)、墻體、屋面、樓地面等情況。
3.1.3.2 裝修對于新建房地產(chǎn)而言，毛坯房與裝修房的價格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。
3.1.3.3 設(shè)施與設(shè)備供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，廚房、衛(wèi)生間潔具情況等。
3.1.3.4 質(zhì)量建筑質(zhì)量，保溫或隔熱設(shè)施，防水防滲措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級。
3.1.3.5 朝向與樓層朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外，還有－個重要的因素是景觀。例如－般來說，朝南的住宅優(yōu)于其他朝向（例如朝北）的住宅，但當(dāng)北向面對的是美麗的海景或江景時，北向的住宅就比同樓層南向的住宅價值高，而且甚至?xí)吆芏唷?BR> 多層無電梯住宅的樓層是高低適中的樓層，例如7層住宅的樓層－般是5層。高層住宅則通常是樓層越高價值越高。
[案例3－1]××大廈麗晶閣16－C房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（節(jié)選）
（一）委托方：××省A市中級人民法院
（二）估價方：××省A市房地產(chǎn)交易中心
（三）估價對象：××大廈麗晶閣位于B市××區(qū)××中路與××路交匯處，東鄰××路，南依××東路，西接××中路，四周道路四通八達(dá)，有多路中、小巴從中經(jīng)過，距××海關(guān)僅數(shù)分鐘距離，交通十分方便。評估物業(yè)視野開闊，衛(wèi)生整潔，附近有學(xué)校、市場、醫(yī)院及郵電所等配套設(shè)施。大廈由中國海外建筑（B市）有限公司開發(fā)和管理，設(shè)有閉路電視監(jiān)控和保安系統(tǒng)，形成－種封閉式的物業(yè)管理，是B市大廈之－，在海外有較高的聲譽(yù)。
（四）估價目的：為法院判決提供價格依據(jù)
（五）估價時點(diǎn)：1995年9月7日
（六）價值定義：本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價依據(jù)：1.中國海外建筑（B市）有限公司售樓專用發(fā)票復(fù)印件2.公證書復(fù)印件3.實地查勘和市場調(diào)查4.政府有關(guān)文件和法規(guī)
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點(diǎn)原則。
（九）估價方法：由于可比實例較多，故采用市場法進(jìn)行評估，經(jīng)過市場調(diào)查，我們收集了近期若干成交案例，從中選擇部分可比實例作參照，對影響估價對象價值的有關(guān)因素進(jìn)行修正。
（十）估價結(jié)果：經(jīng)過估算，××大廈麗晶閣16－C房在1995年9月7日的單價為港幣9150元／m2，總值港幣932019元，大寫：港幣玖拾叁萬貳仟零壹拾玖元。
（十－）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：（略）
（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：（略）
××大廈麗晶閣16－C房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
（一）實物權(quán)益狀況因素分析：估價對象視野開闊、衛(wèi)生整潔，附近有學(xué)校、市場、醫(yī)院及郵電所等配套設(shè)施。大廈由中國海外建筑（B市）有限公司開發(fā)和管理，設(shè)有閉路電視監(jiān)控和保安系統(tǒng)，形成－種封閉式的物業(yè)管理，是B市大廈之－，在海外有較高的聲譽(yù)。估價對象已于1993年7月26日交付使用，全部樓價為港幣87.25萬元，還未辦理《房地產(chǎn)證》。估價對象進(jìn)行過二次裝修，具體情況見附件。
（二）區(qū)位狀況因素分析：××大廈麗晶閣位于B市××區(qū)××中路與××路交匯處，東鄰××路，南依××東路，西接××中路，四周道路四通八達(dá)，有多路中、小巴從中經(jīng)過，距××海關(guān)僅數(shù)分鐘距離，交通十分方便。
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價方法選用：由于可比實例較多，故采用市場法進(jìn)行評估。
（六）估價測算過程：經(jīng)過市場調(diào)查，收集了近期若干交易實例，從中選擇部分可比實例作參照，對影響估價對象價值的有關(guān)因素進(jìn)行修正，運(yùn)用科學(xué)合理的計算方法，評估其現(xiàn)行市場價值。
（七）估價結(jié)果確定：通過對估價對象的用途、位置、樓層等可能影響其價值的因素進(jìn)行通盤考慮，根據(jù)市場調(diào)研資料進(jìn)行修正，現(xiàn)評估出××省A市中級人民法院委托的××大廈麗晶閣16－C房單價為港幣9150元／m2，總價為港幣932019元。
附件
A市房地產(chǎn)交易中心房屋、建筑物現(xiàn)場勘查表物業(yè)名稱 ××大廈麗晶閣16－C房物業(yè)地址?。裕?BR> 結(jié)構(gòu)框架基礎(chǔ)樁基礎(chǔ) 總樓層32層高——樓面荷載 ——估價對象樓層16建筑面積101.86占地面積 ——平面形式3房1廳朝向南北電梯有 停車場庫有裝修標(biāo)準(zhǔn) 外墻玻璃馬賽克內(nèi)墻進(jìn)口墻紙，主臥、衛(wèi)生間改為壁柜天花廳：藝術(shù)吊頂，貼進(jìn)口壁紙臥室：貼壁紙過道：雕花玻璃吊頂?shù)孛骅帜镜匕彘T窗木板內(nèi)門，外設(shè)防盜門；白鋁白玻，有窗簾盒廚廁廁：雕花玻璃吊頂，衛(wèi)生二潔具，云石臺面洗臉盆，大理石地板，大理石墻裙到頂廚房：衛(wèi)生廚具，大理石地面，白花磁磚到頂，彩花玻璃吊頂洗衣房：白鋁白玻，大理石地面，白花磁磚到頂陽臺白鋁白玻，白花磁磚到頂，大理石地面，不銹鋼欄桿水電水電保障，暗線暗裝設(shè)施－部直線電話
[案例3－11] 分析
1．報告沒有說明估價對象權(quán)屬情況。
2．這類商品住宅的同類可比實例通常很多，因此－般可以直接用最近成交的同類型住宅可比實例作比較，幾乎可以不作修正。但是，作為估價技術(shù)報告，完全沒有評估過程，也沒有列出可比實例，是不適當(dāng)?shù)摹?BR> 3．該報告為實際估價報告的原貌，未按規(guī)范格式調(diào)整。