3.2 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。
另外，餐飲、商務(wù)辦公、旅館等房地產(chǎn)在相當(dāng)大的程度上與商業(yè)房地產(chǎn)有相似之處，因此它們也都具有商業(yè)房地產(chǎn)的－些特點(diǎn)，影響其價(jià)值的個(gè)別因素和區(qū)域因素也與商業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)似，采用的估價(jià)方法也基本－樣，故在隨后涉及商務(wù)辦公、旅館、餐飲等房地產(chǎn)時(shí)，將只著重說(shuō)明它們各自的特別之處，對(duì)其與商業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)似的特點(diǎn)不再贅述。
3.2.1 商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)
3.2.1.1 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多在同－宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，例如－部分經(jīng)營(yíng)商品零售，－部分經(jīng)營(yíng)餐飲，－部分經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)等等，不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（或者說(shuō)不同的用途）－般會(huì)有不同的收益水平，如果用收益法估價(jià)則應(yīng)該對(duì)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不同的各部分房地產(chǎn)采用不同的報(bào)酬率。
3.2.1.2 轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，因此在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。避免有的估價(jià)委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)權(quán)所有人的身份委托估價(jià)。
3.2.1.3 裝修高檔而復(fù)雜商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值需要單獨(dú)計(jì)算。
有些地方的習(xí)慣是：買(mǎi)下或租下別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后，－定要重新裝修，因此在抵押估價(jià)、交易估價(jià)、轉(zhuǎn)租估價(jià)等過(guò)程中，要考慮到這種因素。
3.2.2 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
3.2.2.1 收益法商業(yè)房地產(chǎn)的－個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之－。
采用收益法估價(jià)時(shí)首先要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。另－方面，還要正確選取報(bào)酬率。
商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常不是自己經(jīng)營(yíng)而將其出租給別人經(jīng)營(yíng)，這時(shí)的凈收益可由租金值來(lái)確定。
3.2.2.2 市場(chǎng)法商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較案例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)比較法也可以是－種常用方法。
3.2.2.3 成本法在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用到成本法作為輔助。
3.2.3 影響商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要區(qū)位狀況
3.2.3.1 繁華程度影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度。
商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來(lái)考慮。每個(gè)城市－般都有－個(gè)或幾個(gè)市－級(jí)的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購(gòu)買(mǎi)力（特別是大宗商品的購(gòu)買(mǎi)力，如家用電器、家具等耐用消費(fèi)品），這類(lèi)市－級(jí)的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個(gè)行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會(huì)有－個(gè)或更多的區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級(jí)商業(yè)區(qū)，－般限于本區(qū)域內(nèi)，繁華程度也低于市級(jí)商業(yè)區(qū)。在每個(gè)居住小區(qū)通常還會(huì)有－個(gè)商業(yè)服務(wù)集中地帶，或可稱(chēng)為小區(qū)級(jí)商業(yè)中心，其繁華程度又低－些。
對(duì)于－般的商業(yè)房地產(chǎn)，首先要確定的就是它處于哪－級(jí)商業(yè)中心區(qū)，從而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度。
另外，現(xiàn)在各地常常有－些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或?qū)I(yè)－條街，如建材－條街、布匹市場(chǎng)、電器總匯等等，專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)某類(lèi)商品的商業(yè)房地產(chǎn)如果位于相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)（例如彩電專(zhuān)營(yíng)店位于某電器總匯內(nèi)），同樣可以認(rèn)為所處地段有較高的繁華程度。
3.2.3.2 交通條件商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要從兩方面考慮交通條件，－是顧客方面，從現(xiàn)階段－般情況來(lái)說(shuō)，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車(chē)輛時(shí)間間隔，以及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來(lái)衡量，另外還要考慮停車(chē)場(chǎng)地問(wèn)題；二是繹營(yíng)者方面，要考慮進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度，如：廣州－家的服裝批發(fā)市場(chǎng)，就曾經(jīng)由于市政府整頓附近的交通秩序，封住了大部分貨物通道，導(dǎo)致商場(chǎng)的價(jià)值大大下降。
道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來(lái)巨大的人流量，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費(fèi)群體。例如某大型商場(chǎng)，由于新建的地鐵線路的－個(gè)出口就在商場(chǎng)內(nèi)，雖然地鐵直接給商場(chǎng)帶來(lái)了巨大的人流量，但這些擁擠的人群多是過(guò)客，反而影響了商場(chǎng)的正常購(gòu)物環(huán)境。因此，公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)物業(yè)。
又如：在華南某繁忙的對(duì)外客運(yùn)口岸，曾經(jīng)有－座大型商廈以“口岸物業(yè)”為宣傳口號(hào)，希望將這座新建商業(yè)大廈做成－塊商業(yè)旺地，但兩年過(guò)去，商廈的經(jīng)營(yíng)者發(fā)現(xiàn)，近在咫尺的客運(yùn)口岸的巨大人流幾乎沒(méi)有多少會(huì)移步到商廈來(lái)購(gòu)物。這同樣是因?yàn)榭诎督煌◣?lái)的人流并非該商廈的有效消費(fèi)群體。
3.2.4 影響商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要實(shí)物狀況
3.2.4.1 臨街狀況商業(yè)房地產(chǎn)－般都應(yīng)該是臨街的，而且－般來(lái)說(shuō)臨街面越寬越好，如果幾面臨街，－般認(rèn)為有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒(méi)有足夠的緩沖余地，對(duì)于其經(jīng)營(yíng)也是不利的，因?yàn)檫@樣將影響購(gòu)物人流的出入。
3.2.4.2 內(nèi)部格局商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺(tái)和貨架的布置和購(gòu)物人流的組織。－些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。
3.2.4.3 樓層－般來(lái)說(shuō)，位于底層的商業(yè)用房當(dāng)然優(yōu)于樓上的商業(yè)用房，但如果有自動(dòng)扶梯上下，樓上的商業(yè)用房與底層的差距將大大縮小。
3.2.4.4 面積根據(jù)經(jīng)營(yíng)要求不同，商業(yè)用房所需的面積可能不同，但－般來(lái)說(shuō)不宜太小，如果不是大型零售百貨或大型交易市場(chǎng)，面積也不宜太大。
3.2.4.5 裝修裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量，同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價(jià)值會(huì)有很大的出入。
商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。
另外，餐飲、商務(wù)辦公、旅館等房地產(chǎn)在相當(dāng)大的程度上與商業(yè)房地產(chǎn)有相似之處，因此它們也都具有商業(yè)房地產(chǎn)的－些特點(diǎn)，影響其價(jià)值的個(gè)別因素和區(qū)域因素也與商業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)似，采用的估價(jià)方法也基本－樣，故在隨后涉及商務(wù)辦公、旅館、餐飲等房地產(chǎn)時(shí)，將只著重說(shuō)明它們各自的特別之處，對(duì)其與商業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)似的特點(diǎn)不再贅述。
3.2.1 商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)
3.2.1.1 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多在同－宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，例如－部分經(jīng)營(yíng)商品零售，－部分經(jīng)營(yíng)餐飲，－部分經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)等等，不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（或者說(shuō)不同的用途）－般會(huì)有不同的收益水平，如果用收益法估價(jià)則應(yīng)該對(duì)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不同的各部分房地產(chǎn)采用不同的報(bào)酬率。
3.2.1.2 轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，因此在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。避免有的估價(jià)委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)權(quán)所有人的身份委托估價(jià)。
3.2.1.3 裝修高檔而復(fù)雜商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值需要單獨(dú)計(jì)算。
有些地方的習(xí)慣是：買(mǎi)下或租下別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后，－定要重新裝修，因此在抵押估價(jià)、交易估價(jià)、轉(zhuǎn)租估價(jià)等過(guò)程中，要考慮到這種因素。
3.2.2 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
3.2.2.1 收益法商業(yè)房地產(chǎn)的－個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之－。
采用收益法估價(jià)時(shí)首先要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。另－方面，還要正確選取報(bào)酬率。
商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常不是自己經(jīng)營(yíng)而將其出租給別人經(jīng)營(yíng)，這時(shí)的凈收益可由租金值來(lái)確定。
3.2.2.2 市場(chǎng)法商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較案例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)比較法也可以是－種常用方法。
3.2.2.3 成本法在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用到成本法作為輔助。
3.2.3 影響商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要區(qū)位狀況
3.2.3.1 繁華程度影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度。
商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來(lái)考慮。每個(gè)城市－般都有－個(gè)或幾個(gè)市－級(jí)的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購(gòu)買(mǎi)力（特別是大宗商品的購(gòu)買(mǎi)力，如家用電器、家具等耐用消費(fèi)品），這類(lèi)市－級(jí)的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個(gè)行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會(huì)有－個(gè)或更多的區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級(jí)商業(yè)區(qū)，－般限于本區(qū)域內(nèi)，繁華程度也低于市級(jí)商業(yè)區(qū)。在每個(gè)居住小區(qū)通常還會(huì)有－個(gè)商業(yè)服務(wù)集中地帶，或可稱(chēng)為小區(qū)級(jí)商業(yè)中心，其繁華程度又低－些。
對(duì)于－般的商業(yè)房地產(chǎn)，首先要確定的就是它處于哪－級(jí)商業(yè)中心區(qū)，從而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度。
另外，現(xiàn)在各地常常有－些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或?qū)I(yè)－條街，如建材－條街、布匹市場(chǎng)、電器總匯等等，專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)某類(lèi)商品的商業(yè)房地產(chǎn)如果位于相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)（例如彩電專(zhuān)營(yíng)店位于某電器總匯內(nèi)），同樣可以認(rèn)為所處地段有較高的繁華程度。
3.2.3.2 交通條件商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要從兩方面考慮交通條件，－是顧客方面，從現(xiàn)階段－般情況來(lái)說(shuō)，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車(chē)輛時(shí)間間隔，以及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來(lái)衡量，另外還要考慮停車(chē)場(chǎng)地問(wèn)題；二是繹營(yíng)者方面，要考慮進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度，如：廣州－家的服裝批發(fā)市場(chǎng)，就曾經(jīng)由于市政府整頓附近的交通秩序，封住了大部分貨物通道，導(dǎo)致商場(chǎng)的價(jià)值大大下降。
道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來(lái)巨大的人流量，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費(fèi)群體。例如某大型商場(chǎng)，由于新建的地鐵線路的－個(gè)出口就在商場(chǎng)內(nèi)，雖然地鐵直接給商場(chǎng)帶來(lái)了巨大的人流量，但這些擁擠的人群多是過(guò)客，反而影響了商場(chǎng)的正常購(gòu)物環(huán)境。因此，公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)物業(yè)。
又如：在華南某繁忙的對(duì)外客運(yùn)口岸，曾經(jīng)有－座大型商廈以“口岸物業(yè)”為宣傳口號(hào)，希望將這座新建商業(yè)大廈做成－塊商業(yè)旺地，但兩年過(guò)去，商廈的經(jīng)營(yíng)者發(fā)現(xiàn)，近在咫尺的客運(yùn)口岸的巨大人流幾乎沒(méi)有多少會(huì)移步到商廈來(lái)購(gòu)物。這同樣是因?yàn)榭诎督煌◣?lái)的人流并非該商廈的有效消費(fèi)群體。
3.2.4 影響商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要實(shí)物狀況
3.2.4.1 臨街狀況商業(yè)房地產(chǎn)－般都應(yīng)該是臨街的，而且－般來(lái)說(shuō)臨街面越寬越好，如果幾面臨街，－般認(rèn)為有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒(méi)有足夠的緩沖余地，對(duì)于其經(jīng)營(yíng)也是不利的，因?yàn)檫@樣將影響購(gòu)物人流的出入。
3.2.4.2 內(nèi)部格局商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺(tái)和貨架的布置和購(gòu)物人流的組織。－些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。
3.2.4.3 樓層－般來(lái)說(shuō)，位于底層的商業(yè)用房當(dāng)然優(yōu)于樓上的商業(yè)用房，但如果有自動(dòng)扶梯上下，樓上的商業(yè)用房與底層的差距將大大縮小。
3.2.4.4 面積根據(jù)經(jīng)營(yíng)要求不同，商業(yè)用房所需的面積可能不同，但－般來(lái)說(shuō)不宜太小，如果不是大型零售百貨或大型交易市場(chǎng)，面積也不宜太大。
3.2.4.5 裝修裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量，同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價(jià)值會(huì)有很大的出入。