[案例3－6]
××市××大酒店估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
（一）委托方：××經(jīng)濟(jì)特區(qū)××公司
（二）估價(jià)方：××市房地產(chǎn)交易中心
（三）估價(jià)對象：××大酒店位于××市最繁華的××區(qū)商業(yè)中心地段，距××海關(guān)、××火車站僅五分鐘車程，是一個(gè)集商務(wù)、飲食、娛樂于一體的綜合型三酒店。
酒店樓高29層，擁有各類標(biāo)準(zhǔn)、豪華客房273套，樓層分別設(shè)有中餐廳、西餐廳、商場、咖啡廳、卡拉OK歌舞廳、商務(wù)中心、美容中心等，各種服務(wù)一應(yīng)俱全，是商務(wù)活動(dòng)、旅游、購物的理想場所。
（四）估價(jià)目的：根據(jù)委托合同約定，本次估價(jià)是為了了解估價(jià)對象的公開市場價(jià)值。
（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2003年12月5日
（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價(jià)依據(jù)：
1.委托估價(jià)合同
2.國務(wù)院頒發(fā)的《國有資產(chǎn)估價(jià)管理方法》、《國有資產(chǎn)估價(jià)管理實(shí)施細(xì)則》、××省A大常委會(huì)發(fā)布的《××省房地產(chǎn)估價(jià)條例》以及其他有關(guān)法規(guī)、文件。
3.《房地產(chǎn)證》×房地字第××號、第××號、第××號4.《××物業(yè)市價(jià)季報(bào)》（2003年第3期）
5.實(shí)地查勘和市場調(diào)查獲取的資料
（八）估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
（九）估價(jià)方法：由于估價(jià)對象為綜合物業(yè)，因此各種不同類型的房地產(chǎn)分別估價(jià)。本次估價(jià)中采用的估價(jià)方法主要有市場法、收益法。
（十）估價(jià)結(jié)果： 樓層 面積（m2） 單價(jià)（元／m2） 總值（元） 用途
1 694．57 43370 30123368 咖啡廳
2 16．00 36948 591172 商鋪
3 304．29 27735 8439476 商鋪
4 559．38 16384 9164818 商鋪
5 1042．45 14456 15070202 歌舞廳
6 l193．87 12850 1534l625 辦公
8 752．59 11780 8865152 辦公
16－28 15520．31 11602 180064319 客房
29 1193．87 l7134 20455190 餐廳
合計(jì) 21277．33 13542 288115322
（十一）估價(jià)人員：（略）
（十二）估價(jià)作業(yè)日期：2003年12月1日至2004年1月10日（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：（略）
××市××大酒店估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）實(shí)物狀況分析：××大酒店位于××市最繁華的××區(qū)商業(yè)中心地段，距××海關(guān)檢查站、市火車站僅五分鐘車程，是一個(gè)集商務(wù)、飲食、娛樂于一體的綜合型三酒店。酒店樓高29層，擁有各類標(biāo)準(zhǔn)、豪華客房273套，樓層分別設(shè)有中餐廳、西餐廳、商場、咖啡廳、卡拉OK歌舞廳、商務(wù)中心、美容中心等，各種服務(wù)一應(yīng)俱全，是商務(wù)活動(dòng)、旅游、購物的理想場所。
（二）區(qū)位狀況分析：（略）
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用：由于估價(jià)對象為綜合物業(yè)，因此各種不同類型的房地產(chǎn)分別估價(jià)。本次估價(jià)中采用的估價(jià)方法主要有市場法、收益法。用收益法進(jìn)行測算時(shí)，具體采用報(bào)酬資本化法計(jì)算。其公式如下：V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V：房地產(chǎn)價(jià)值；A：房地產(chǎn)凈收益；Y；報(bào)酬率；n：未來可取得收益的年限。
運(yùn)用此方法估價(jià)時(shí)，凈收益和報(bào)酬率的確定十分關(guān)鍵。在確定凈收益時(shí)，我們既考慮物業(yè)的實(shí)際收益，更考慮物業(yè)的客觀收益，即排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益；在確定報(bào)酬率時(shí)，我們主要考慮安全利率、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率、物價(jià)指數(shù)及所得稅率等因素。
（六）估價(jià)測算過程
1.第一層咖啡廳、商場估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益的計(jì)算公式為：年凈收益（a）＝年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：××大酒店一層現(xiàn)已出租或由他人承包經(jīng)營，每月承包費(fèi)、租金收入約在110～390元／m2之間，低于市場租金標(biāo)準(zhǔn)，我們搜集了近期若干租賃實(shí)例，從中選出3例租賃實(shí)例，資料如下： 可比實(shí)例 面積（m2） 樓層 租金單價(jià)（元／m2·月）
a．國商北座 162 1 820
b．羅湖大廈 160 l 800
c．敦信大廈 91．23 1 760
根據(jù)市場租金，依次考慮租賃情況修正、租賃日期調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整，試算租金：a.820×100／105×90／100×100／122×？5／100＝432（元／m2.月）
b.800×100／105×90／100×100／121×70／100＝396（元／m2.月）
c.760×100／105×90／100×100／121×72／100＝387（元／m2.月）
經(jīng)過對實(shí)例進(jìn)行分析、比較和。因素修正，得出估價(jià)對象的市場租金在387～432元／m2，我們?nèi)∑淦骄禐?05元／m2.月，即：年有效毛收入=405×12×694.57＝3375610（元）
②年總運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即：各種稅費(fèi)＝3375610×8％＝270040（元）
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年有效毛收入的15％計(jì)算，即：管理費(fèi)用＝3375610×15％＝506340（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為776380元d.年凈收益（A）＝3375610－776380＝2599230（元）
（2）報(bào)酬率的確定報(bào)酬率是收益法估價(jià)中一個(gè)重要因素，目前國際、國內(nèi)估價(jià)行業(yè)在確定報(bào)酬率時(shí)有多種方法，此次估價(jià)主要選用以下方法測定：報(bào)酬率（Y）＝安全利率×（1+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)）×（1一所得稅率）／物價(jià)調(diào)整指數(shù)安全利率：取一年定期存款利率10.98％風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素，取8％物價(jià)調(diào)整指數(shù)：取近年平均物價(jià)指數(shù)120％所得稅率：取特區(qū)現(xiàn)行所得稅率15％Y＝10.98％×（1+8％）/120%×（1－150%）=8.3997％
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝2599230/8.3997%×[l+1/（1+8.3997％）45]＝30123368（元）
2.第二層商鋪估價(jià)
（1）年凈收益確定①年有效毛收入計(jì)算：目前市場上鄰近物業(yè)的月租金在330－390元／m2之間，考慮到有關(guān)因素的調(diào)整，確定估價(jià)對象的市場租金為345元／m2.月。
年租金收入＝345×12×16＝66240（元）
②年運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即各種稅費(fèi)＝66240×8％＝5300（元）
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的15％計(jì)算，即管理費(fèi)用＝66240×15％＝9930（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為15230元，d.年凈收益（A）＝66240－15230＝51010（元）
（2）報(bào)酬率的確定（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝2599230/8.3997%×[l+1/（1+8.3997％）45]＝591172（元）
3.第三層商鋪估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益（a）＝年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：××大酒店第三層商鋪已出租，租期10年，前五年每月租金收入在150元／m2左右，后五年每年遞增15％，低于市場租金標(biāo)準(zhǔn)，我們搜集了近期若干可比實(shí)例，從中選出3例，其資料如下： 物業(yè)名稱 面積（m2） 樓層 租金單價(jià)（元／m2·月）
A．南洋大廈 27．95 3 350
B．和平大廈 17 3 220
C．國商大廈 9 2 560
②試算租金根據(jù)市場租金，依次考慮租賃情況修正、租賃日期調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整，試算租金：a.350×100／10l×95／100×100／110×90／100＝269（元／m2.月）
b.220×100／101×95／100×100／102×118／100=239（元／m2.月）
c.560×100／105×90／100×100／115×65／100＝27l（元／m2.月）
經(jīng)過對實(shí)例進(jìn)行分析、比較和因素修正調(diào)整，得出估價(jià)對象的市場月租金在239－271元／m2，我們?nèi)∑淦骄禐?59元／m2.月，即：年有效毛收入為259×12×304.29＝945730（元）
③年運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即各種稅費(fèi)＝945730×8％＝75660（元）。
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的15％計(jì)算，即管理費(fèi)用＝945730×15％＝141860（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為217520元d.年凈收益（A）＝945730－217520＝728210（元）
（2）報(bào)酬率的確定：（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝728210/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]＝8439476（元）
4.第四層商場估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益（d）＝年有效毛收入一年總運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：××大酒店第四層商場現(xiàn)已出租，大部分鋪位于近期到期，每平方米月租金在150元左右，接近市場租金，我們選擇了部分近期出租實(shí)例，然后加以修正，其資料如下： 物業(yè)名稱 面積（m2） 樓層 租金單價(jià)（元／m2·月）
A．南洋大廈 27．95 3 350
B．和平大廈 18．00 4 140
C．海燕大廈 59．30 4 180
②試算租金根據(jù)市場租金，依次考慮租賃情況修正、租賃日期修正、區(qū)位狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整，試算租金：a.350×100／100×100／100×100／102×55／100＝188（元／m2.月）
b.140×100／100×100／100×100／78×100／100＝179（元／m2.月）
c.180×100／100×100／100×100／100×85／100＝153（元／m2.月）
經(jīng)過對可比實(shí)例進(jìn)行分析、比較和因素修正，得出估價(jià)對象的市場租金在153～188元／m2，我們認(rèn)為估價(jià)對象與可比實(shí)例c最為接近，即以c為準(zhǔn)，年有效毛收入為153×12×559.38＝1027020（元）
③年總運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即：各種稅費(fèi)＝l027020×8％＝82170（元）
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的15％計(jì)算，即：管理費(fèi)用＝1027060×15％＝154053（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為236223元。
年凈收益（A）＝1027020－236223＝790797（元）
（2）報(bào)酬率的確定：（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝790797/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]＝9164818（元）
5.第五層歌舞廳、商務(wù)會(huì)議室估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益（A）＝年有效毛收入－年運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：由于××大酒店第五層現(xiàn)為商業(yè)用途，每平方米月租金在113～170元之間，差距較大。根據(jù)我們搜集的近期租賃實(shí)例，經(jīng)過分析、比較和因素修正，估價(jià)中確定第五層的市場租金為135元／m2.月，即年有效毛收入＝135×12×1042.45＝1688760（元）
②年運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即各種稅費(fèi)＝1688760×8％＝135100（元）
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的15％計(jì)算，即管理費(fèi)用＝1688760×15％＝253310（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為388410元。
年凈收益（A）＝1688760－388410＝1300350（元）
（2）報(bào)酬率的確定：（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝1300350/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]=15070202（元）
6.第六層辦公（自用部分）估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益（d）＝年有效毛收入一年總運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：××大酒店周圍的寫字樓目前多以出租為主，月租金水平在120－145元／m2之間，我們充分考慮到出租時(shí)間、區(qū)域、樓層、裝修等因素，確定酒店第六層的市場租金為120元／m2.月，即：年租金收入＝120×12×l193.87＝l719l70（元）
②年總運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即：各種稅費(fèi)＝1719170×8％＝137530（元）
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的15％計(jì)算，即管理費(fèi)用＝1719170×15％＝257870（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為395400元。
d.年凈收益（A）＝l719170－395400＝1323770（元）
（2）報(bào)酬率的確定：（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝1323770/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]=15341625（元）
7.第八層寫字樓估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益（A）＝年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：××大酒店第八層現(xiàn)時(shí)租金在120－144元／m2之間，在估價(jià)中我們考慮到周圍相近物業(yè)的出租價(jià)格水平以及該樓的空置情況，確定該樓的市場租金為110元／m2.月，年租金收入＝110×12×752.59＝993410（元）
②年運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即：各種稅費(fèi)＝993410×8％＝79470（元）
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入15％計(jì)算，即：管理費(fèi)用＝993410×15％＝149000（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為228470元。
d.年凈收益（A）＝993410－228470＝764940（元）
（2）報(bào)酬率的確定（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝764940/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]＝8865152（元）
8.十六至二十八層客房部分估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益（a）＝年有效毛收入一年總運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：××大酒店第十六至二十八層客房經(jīng)營狀況良好，兩年來酒店收入情況如下：年份平均房租（元／間）住房率房間數(shù)年收入（元）
年份 平均房租（元／間） 住房率 房間數(shù) 年收入（元）
2002 278．27 74．5％ 273 20657500
2003 340．27 73．7％ 273 24988800
現(xiàn)對2003年資料按市場租金進(jìn)行修訂
實(shí)際收入（元） 住房率修正 房租修正 修正后年收入（元）
24988800 300／340．27 75／73．7 24662000
②年總運(yùn)營費(fèi)用：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅、所得稅等按總收入的12％計(jì)算，即各種稅費(fèi)＝24662000×12％＝2959440（元）
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的25％計(jì)算，即管理費(fèi)用＝24662000×25％＝6165500（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為9工24940（元）
d.年凈收益（A）=24662000－9124940=15537060（元）
（2）報(bào)酬率的確定：（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝15537060/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]＝180064319（元）
9.第二十九層餐廳估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益（a）＝年有效毛收入－年運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：××大酒店第十九層餐廳現(xiàn)由他人承包經(jīng)營，承包期暫定五年，第一至第三年承包金各為250萬元，第四至第五年各為275萬元。目前相似物業(yè)市場年租金價(jià)格約在220－260萬元之間，估價(jià)中取229.22萬元（160元／m2.月）。
②年總成本計(jì)算：a.稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即各種稅費(fèi)＝2292200×8％＝183370（元）
b.費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的15％計(jì)算，即管理費(fèi)用＝2292200×1S％=343830（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為527200元。
d.年凈收益（A）＝2292200－527200=1765000（元）
（2）報(bào)酬率的確定：（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝728210/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]＝20455190（元）
（七）估價(jià)結(jié)果確定：
××市××大酒店的估價(jià)總價(jià)值為288115322元。
「案例3－6」分析
1.本報(bào)告估價(jià)對象××大酒店是一個(gè)綜合性的物業(yè)，集商務(wù)、飲食、娛樂于一體。由于物業(yè)各部分的經(jīng)營相對獨(dú)立，所以報(bào)告采取分部估價(jià)，每一部分采取收益法進(jìn)行評估，思路清晰，方法選取正確。不足之處在于各分部的估價(jià)方法單一。
2.酒店一共是29層，在估價(jià)對象描述中沒有說明是對酒店的局部估價(jià)，應(yīng)理解為估價(jià)對象范圍包括了全部29層，但估價(jià)技術(shù)報(bào)告中缺少了第七層和第九至十五層的估價(jià)。
3.價(jià)值計(jì)算有重復(fù)部分，如第六層辦公。（自用部分）不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算價(jià)值。另外需要注意的是：酒店的第一層（大堂）、第二至四層商鋪、第二十九層餐廳，一方面是出租經(jīng)營的，有租金收入，同時(shí)另一方面，它們是為酒店的住客和寫字樓用戶服務(wù)的，可以間接地為客房和寫字樓創(chuàng)造價(jià)值，因此按照出租租金估算的這些部分的價(jià)值其實(shí)并不是這些部分的全部價(jià)值，它們的價(jià)值還有一部分包含在客房和寫字樓的價(jià)值內(nèi)，當(dāng)然，在寫字樓和客房的收益法估價(jià)過程中已經(jīng)包含了這些商鋪和餐廳部分的間接價(jià)值。
4.由于估價(jià)計(jì)算過程中缺少了部分房地產(chǎn)，如果這部分房地產(chǎn)也是客房和寫字樓，并且這部分房地產(chǎn)不包含在估價(jià)對象范圍內(nèi)，那么如前面第3條所述，第一層、二至四層、二十九層的房地產(chǎn)的價(jià)值就有所缺損了。
5.“第五層歌舞廳、商務(wù)會(huì)議室估價(jià)”部分，提到“第五層現(xiàn)為商業(yè)用途”，究竟是歌舞廳、商務(wù)會(huì)議室還是商業(yè)用途，交代不清。
6.“第五層歌舞廳、商務(wù)會(huì)議室估價(jià)”部分的一段：“①年總收入計(jì)算：由于××大酒店第五層現(xiàn)為商業(yè)用途，每平方米月租金在113－170元之間，差距較大。根據(jù)我們搜集的近期租賃實(shí)例，經(jīng)過分析、比較和因素修正，估價(jià)中確定第五層的市場租金為135元／m2.月?！?BR> 文字交代不清，應(yīng)將其中的“每平方米月租金在113－170元之間”一句改為：“市場上同類房地產(chǎn)每平方米月租金在113－170元之間”。
7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告的“第六層辦公（自用部分）估價(jià)”部分，出現(xiàn)：“確定貴酒店第六層的市場租金為120元／m2.月，”的字樣，不符合技術(shù)報(bào)告的語氣。
8.估價(jià)技術(shù)報(bào)告的各部分分別計(jì)算了酒店各個(gè)部分的房地產(chǎn)價(jià)格，但最后沒有列出加總公式，就直接得出酒店的估價(jià)總值。
9.估價(jià)技術(shù)報(bào)告的各部分分別計(jì)算了酒店各個(gè)部分的房地產(chǎn)價(jià)格，但最后沒有列出加總公式，就直接得出了酒店的估價(jià)總值。
××市××大酒店估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
（一）委托方：××經(jīng)濟(jì)特區(qū)××公司
（二）估價(jià)方：××市房地產(chǎn)交易中心
（三）估價(jià)對象：××大酒店位于××市最繁華的××區(qū)商業(yè)中心地段，距××海關(guān)、××火車站僅五分鐘車程，是一個(gè)集商務(wù)、飲食、娛樂于一體的綜合型三酒店。
酒店樓高29層，擁有各類標(biāo)準(zhǔn)、豪華客房273套，樓層分別設(shè)有中餐廳、西餐廳、商場、咖啡廳、卡拉OK歌舞廳、商務(wù)中心、美容中心等，各種服務(wù)一應(yīng)俱全，是商務(wù)活動(dòng)、旅游、購物的理想場所。
（四）估價(jià)目的：根據(jù)委托合同約定，本次估價(jià)是為了了解估價(jià)對象的公開市場價(jià)值。
（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2003年12月5日
（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價(jià)依據(jù)：
1.委托估價(jià)合同
2.國務(wù)院頒發(fā)的《國有資產(chǎn)估價(jià)管理方法》、《國有資產(chǎn)估價(jià)管理實(shí)施細(xì)則》、××省A大常委會(huì)發(fā)布的《××省房地產(chǎn)估價(jià)條例》以及其他有關(guān)法規(guī)、文件。
3.《房地產(chǎn)證》×房地字第××號、第××號、第××號4.《××物業(yè)市價(jià)季報(bào)》（2003年第3期）
5.實(shí)地查勘和市場調(diào)查獲取的資料
（八）估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
（九）估價(jià)方法：由于估價(jià)對象為綜合物業(yè)，因此各種不同類型的房地產(chǎn)分別估價(jià)。本次估價(jià)中采用的估價(jià)方法主要有市場法、收益法。
（十）估價(jià)結(jié)果： 樓層 面積（m2） 單價(jià)（元／m2） 總值（元） 用途
1 694．57 43370 30123368 咖啡廳
2 16．00 36948 591172 商鋪
3 304．29 27735 8439476 商鋪
4 559．38 16384 9164818 商鋪
5 1042．45 14456 15070202 歌舞廳
6 l193．87 12850 1534l625 辦公
8 752．59 11780 8865152 辦公
16－28 15520．31 11602 180064319 客房
29 1193．87 l7134 20455190 餐廳
合計(jì) 21277．33 13542 288115322
（十一）估價(jià)人員：（略）
（十二）估價(jià)作業(yè)日期：2003年12月1日至2004年1月10日（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：（略）
××市××大酒店估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）實(shí)物狀況分析：××大酒店位于××市最繁華的××區(qū)商業(yè)中心地段，距××海關(guān)檢查站、市火車站僅五分鐘車程，是一個(gè)集商務(wù)、飲食、娛樂于一體的綜合型三酒店。酒店樓高29層，擁有各類標(biāo)準(zhǔn)、豪華客房273套，樓層分別設(shè)有中餐廳、西餐廳、商場、咖啡廳、卡拉OK歌舞廳、商務(wù)中心、美容中心等，各種服務(wù)一應(yīng)俱全，是商務(wù)活動(dòng)、旅游、購物的理想場所。
（二）區(qū)位狀況分析：（略）
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用：由于估價(jià)對象為綜合物業(yè)，因此各種不同類型的房地產(chǎn)分別估價(jià)。本次估價(jià)中采用的估價(jià)方法主要有市場法、收益法。用收益法進(jìn)行測算時(shí)，具體采用報(bào)酬資本化法計(jì)算。其公式如下：V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V：房地產(chǎn)價(jià)值；A：房地產(chǎn)凈收益；Y；報(bào)酬率；n：未來可取得收益的年限。
運(yùn)用此方法估價(jià)時(shí)，凈收益和報(bào)酬率的確定十分關(guān)鍵。在確定凈收益時(shí)，我們既考慮物業(yè)的實(shí)際收益，更考慮物業(yè)的客觀收益，即排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益；在確定報(bào)酬率時(shí)，我們主要考慮安全利率、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率、物價(jià)指數(shù)及所得稅率等因素。
（六）估價(jià)測算過程
1.第一層咖啡廳、商場估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益的計(jì)算公式為：年凈收益（a）＝年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：××大酒店一層現(xiàn)已出租或由他人承包經(jīng)營，每月承包費(fèi)、租金收入約在110～390元／m2之間，低于市場租金標(biāo)準(zhǔn)，我們搜集了近期若干租賃實(shí)例，從中選出3例租賃實(shí)例，資料如下： 可比實(shí)例 面積（m2） 樓層 租金單價(jià)（元／m2·月）
a．國商北座 162 1 820
b．羅湖大廈 160 l 800
c．敦信大廈 91．23 1 760
根據(jù)市場租金，依次考慮租賃情況修正、租賃日期調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整，試算租金：a.820×100／105×90／100×100／122×？5／100＝432（元／m2.月）
b.800×100／105×90／100×100／121×70／100＝396（元／m2.月）
c.760×100／105×90／100×100／121×72／100＝387（元／m2.月）
經(jīng)過對實(shí)例進(jìn)行分析、比較和。因素修正，得出估價(jià)對象的市場租金在387～432元／m2，我們?nèi)∑淦骄禐?05元／m2.月，即：年有效毛收入=405×12×694.57＝3375610（元）
②年總運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即：各種稅費(fèi)＝3375610×8％＝270040（元）
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年有效毛收入的15％計(jì)算，即：管理費(fèi)用＝3375610×15％＝506340（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為776380元d.年凈收益（A）＝3375610－776380＝2599230（元）
（2）報(bào)酬率的確定報(bào)酬率是收益法估價(jià)中一個(gè)重要因素，目前國際、國內(nèi)估價(jià)行業(yè)在確定報(bào)酬率時(shí)有多種方法，此次估價(jià)主要選用以下方法測定：報(bào)酬率（Y）＝安全利率×（1+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)）×（1一所得稅率）／物價(jià)調(diào)整指數(shù)安全利率：取一年定期存款利率10.98％風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素，取8％物價(jià)調(diào)整指數(shù)：取近年平均物價(jià)指數(shù)120％所得稅率：取特區(qū)現(xiàn)行所得稅率15％Y＝10.98％×（1+8％）/120%×（1－150%）=8.3997％
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝2599230/8.3997%×[l+1/（1+8.3997％）45]＝30123368（元）
2.第二層商鋪估價(jià)
（1）年凈收益確定①年有效毛收入計(jì)算：目前市場上鄰近物業(yè)的月租金在330－390元／m2之間，考慮到有關(guān)因素的調(diào)整，確定估價(jià)對象的市場租金為345元／m2.月。
年租金收入＝345×12×16＝66240（元）
②年運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即各種稅費(fèi)＝66240×8％＝5300（元）
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的15％計(jì)算，即管理費(fèi)用＝66240×15％＝9930（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為15230元，d.年凈收益（A）＝66240－15230＝51010（元）
（2）報(bào)酬率的確定（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝2599230/8.3997%×[l+1/（1+8.3997％）45]＝591172（元）
3.第三層商鋪估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益（a）＝年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：××大酒店第三層商鋪已出租，租期10年，前五年每月租金收入在150元／m2左右，后五年每年遞增15％，低于市場租金標(biāo)準(zhǔn)，我們搜集了近期若干可比實(shí)例，從中選出3例，其資料如下： 物業(yè)名稱 面積（m2） 樓層 租金單價(jià)（元／m2·月）
A．南洋大廈 27．95 3 350
B．和平大廈 17 3 220
C．國商大廈 9 2 560
②試算租金根據(jù)市場租金，依次考慮租賃情況修正、租賃日期調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整，試算租金：a.350×100／10l×95／100×100／110×90／100＝269（元／m2.月）
b.220×100／101×95／100×100／102×118／100=239（元／m2.月）
c.560×100／105×90／100×100／115×65／100＝27l（元／m2.月）
經(jīng)過對實(shí)例進(jìn)行分析、比較和因素修正調(diào)整，得出估價(jià)對象的市場月租金在239－271元／m2，我們?nèi)∑淦骄禐?59元／m2.月，即：年有效毛收入為259×12×304.29＝945730（元）
③年運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即各種稅費(fèi)＝945730×8％＝75660（元）。
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的15％計(jì)算，即管理費(fèi)用＝945730×15％＝141860（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為217520元d.年凈收益（A）＝945730－217520＝728210（元）
（2）報(bào)酬率的確定：（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝728210/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]＝8439476（元）
4.第四層商場估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益（d）＝年有效毛收入一年總運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：××大酒店第四層商場現(xiàn)已出租，大部分鋪位于近期到期，每平方米月租金在150元左右，接近市場租金，我們選擇了部分近期出租實(shí)例，然后加以修正，其資料如下： 物業(yè)名稱 面積（m2） 樓層 租金單價(jià)（元／m2·月）
A．南洋大廈 27．95 3 350
B．和平大廈 18．00 4 140
C．海燕大廈 59．30 4 180
②試算租金根據(jù)市場租金，依次考慮租賃情況修正、租賃日期修正、區(qū)位狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整，試算租金：a.350×100／100×100／100×100／102×55／100＝188（元／m2.月）
b.140×100／100×100／100×100／78×100／100＝179（元／m2.月）
c.180×100／100×100／100×100／100×85／100＝153（元／m2.月）
經(jīng)過對可比實(shí)例進(jìn)行分析、比較和因素修正，得出估價(jià)對象的市場租金在153～188元／m2，我們認(rèn)為估價(jià)對象與可比實(shí)例c最為接近，即以c為準(zhǔn)，年有效毛收入為153×12×559.38＝1027020（元）
③年總運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即：各種稅費(fèi)＝l027020×8％＝82170（元）
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的15％計(jì)算，即：管理費(fèi)用＝1027060×15％＝154053（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為236223元。
年凈收益（A）＝1027020－236223＝790797（元）
（2）報(bào)酬率的確定：（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝790797/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]＝9164818（元）
5.第五層歌舞廳、商務(wù)會(huì)議室估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益（A）＝年有效毛收入－年運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：由于××大酒店第五層現(xiàn)為商業(yè)用途，每平方米月租金在113～170元之間，差距較大。根據(jù)我們搜集的近期租賃實(shí)例，經(jīng)過分析、比較和因素修正，估價(jià)中確定第五層的市場租金為135元／m2.月，即年有效毛收入＝135×12×1042.45＝1688760（元）
②年運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即各種稅費(fèi)＝1688760×8％＝135100（元）
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的15％計(jì)算，即管理費(fèi)用＝1688760×15％＝253310（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為388410元。
年凈收益（A）＝1688760－388410＝1300350（元）
（2）報(bào)酬率的確定：（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝1300350/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]=15070202（元）
6.第六層辦公（自用部分）估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益（d）＝年有效毛收入一年總運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：××大酒店周圍的寫字樓目前多以出租為主，月租金水平在120－145元／m2之間，我們充分考慮到出租時(shí)間、區(qū)域、樓層、裝修等因素，確定酒店第六層的市場租金為120元／m2.月，即：年租金收入＝120×12×l193.87＝l719l70（元）
②年總運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即：各種稅費(fèi)＝1719170×8％＝137530（元）
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的15％計(jì)算，即管理費(fèi)用＝1719170×15％＝257870（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為395400元。
d.年凈收益（A）＝l719170－395400＝1323770（元）
（2）報(bào)酬率的確定：（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝1323770/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]=15341625（元）
7.第八層寫字樓估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益（A）＝年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：××大酒店第八層現(xiàn)時(shí)租金在120－144元／m2之間，在估價(jià)中我們考慮到周圍相近物業(yè)的出租價(jià)格水平以及該樓的空置情況，確定該樓的市場租金為110元／m2.月，年租金收入＝110×12×752.59＝993410（元）
②年運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即：各種稅費(fèi)＝993410×8％＝79470（元）
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入15％計(jì)算，即：管理費(fèi)用＝993410×15％＝149000（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為228470元。
d.年凈收益（A）＝993410－228470＝764940（元）
（2）報(bào)酬率的確定（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝764940/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]＝8865152（元）
8.十六至二十八層客房部分估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益（a）＝年有效毛收入一年總運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：××大酒店第十六至二十八層客房經(jīng)營狀況良好，兩年來酒店收入情況如下：年份平均房租（元／間）住房率房間數(shù)年收入（元）
年份 平均房租（元／間） 住房率 房間數(shù) 年收入（元）
2002 278．27 74．5％ 273 20657500
2003 340．27 73．7％ 273 24988800
現(xiàn)對2003年資料按市場租金進(jìn)行修訂
實(shí)際收入（元） 住房率修正 房租修正 修正后年收入（元）
24988800 300／340．27 75／73．7 24662000
②年總運(yùn)營費(fèi)用：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅、所得稅等按總收入的12％計(jì)算，即各種稅費(fèi)＝24662000×12％＝2959440（元）
b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的25％計(jì)算，即管理費(fèi)用＝24662000×25％＝6165500（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為9工24940（元）
d.年凈收益（A）=24662000－9124940=15537060（元）
（2）報(bào)酬率的確定：（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝15537060/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]＝180064319（元）
9.第二十九層餐廳估價(jià)
（1）年凈收益確定年凈收益（a）＝年有效毛收入－年運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計(jì)算：××大酒店第十九層餐廳現(xiàn)由他人承包經(jīng)營，承包期暫定五年，第一至第三年承包金各為250萬元，第四至第五年各為275萬元。目前相似物業(yè)市場年租金價(jià)格約在220－260萬元之間，估價(jià)中取229.22萬元（160元／m2.月）。
②年總成本計(jì)算：a.稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價(jià)中按總收入的8％計(jì)算，即各種稅費(fèi)＝2292200×8％＝183370（元）
b.費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的15％計(jì)算，即管理費(fèi)用＝2292200×1S％=343830（元）
c.年運(yùn)營費(fèi)用為527200元。
d.年凈收益（A）＝2292200－527200=1765000（元）
（2）報(bào)酬率的確定：（略）
（3）估價(jià)價(jià)值計(jì)算估價(jià)價(jià)值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝728210/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]＝20455190（元）
（七）估價(jià)結(jié)果確定：
××市××大酒店的估價(jià)總價(jià)值為288115322元。
「案例3－6」分析
1.本報(bào)告估價(jià)對象××大酒店是一個(gè)綜合性的物業(yè)，集商務(wù)、飲食、娛樂于一體。由于物業(yè)各部分的經(jīng)營相對獨(dú)立，所以報(bào)告采取分部估價(jià)，每一部分采取收益法進(jìn)行評估，思路清晰，方法選取正確。不足之處在于各分部的估價(jià)方法單一。
2.酒店一共是29層，在估價(jià)對象描述中沒有說明是對酒店的局部估價(jià)，應(yīng)理解為估價(jià)對象范圍包括了全部29層，但估價(jià)技術(shù)報(bào)告中缺少了第七層和第九至十五層的估價(jià)。
3.價(jià)值計(jì)算有重復(fù)部分，如第六層辦公。（自用部分）不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算價(jià)值。另外需要注意的是：酒店的第一層（大堂）、第二至四層商鋪、第二十九層餐廳，一方面是出租經(jīng)營的，有租金收入，同時(shí)另一方面，它們是為酒店的住客和寫字樓用戶服務(wù)的，可以間接地為客房和寫字樓創(chuàng)造價(jià)值，因此按照出租租金估算的這些部分的價(jià)值其實(shí)并不是這些部分的全部價(jià)值，它們的價(jià)值還有一部分包含在客房和寫字樓的價(jià)值內(nèi)，當(dāng)然，在寫字樓和客房的收益法估價(jià)過程中已經(jīng)包含了這些商鋪和餐廳部分的間接價(jià)值。
4.由于估價(jià)計(jì)算過程中缺少了部分房地產(chǎn)，如果這部分房地產(chǎn)也是客房和寫字樓，并且這部分房地產(chǎn)不包含在估價(jià)對象范圍內(nèi)，那么如前面第3條所述，第一層、二至四層、二十九層的房地產(chǎn)的價(jià)值就有所缺損了。
5.“第五層歌舞廳、商務(wù)會(huì)議室估價(jià)”部分，提到“第五層現(xiàn)為商業(yè)用途”，究竟是歌舞廳、商務(wù)會(huì)議室還是商業(yè)用途，交代不清。
6.“第五層歌舞廳、商務(wù)會(huì)議室估價(jià)”部分的一段：“①年總收入計(jì)算：由于××大酒店第五層現(xiàn)為商業(yè)用途，每平方米月租金在113－170元之間，差距較大。根據(jù)我們搜集的近期租賃實(shí)例，經(jīng)過分析、比較和因素修正，估價(jià)中確定第五層的市場租金為135元／m2.月?！?BR> 文字交代不清，應(yīng)將其中的“每平方米月租金在113－170元之間”一句改為：“市場上同類房地產(chǎn)每平方米月租金在113－170元之間”。
7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告的“第六層辦公（自用部分）估價(jià)”部分，出現(xiàn)：“確定貴酒店第六層的市場租金為120元／m2.月，”的字樣，不符合技術(shù)報(bào)告的語氣。
8.估價(jià)技術(shù)報(bào)告的各部分分別計(jì)算了酒店各個(gè)部分的房地產(chǎn)價(jià)格，但最后沒有列出加總公式，就直接得出酒店的估價(jià)總值。
9.估價(jià)技術(shù)報(bào)告的各部分分別計(jì)算了酒店各個(gè)部分的房地產(chǎn)價(jià)格，但最后沒有列出加總公式，就直接得出了酒店的估價(jià)總值。