[案例3－10]
××高爾夫球會有限公司部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（節(jié)選）
（一）委托方：××高爾夫球會有限公司
（二）估價方：××市××房地產(chǎn)估價交易有限公司
（三）估價對象：
（四）估價目的：為向銀行抵押貸款提供價格依據(jù)
（五）估價時點：2003年6月7日
（六）價值定義：本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價依據(jù)：
1.國家、××省及××市有關(guān)法規(guī)政策；
2.《土地使用權(quán)出讓合同》及《房地產(chǎn)證》；
3.××高爾夫球會有限公司提供的財務(wù)報表及財務(wù)資料；4.估價人員實地勘察、調(diào)查所獲信息。
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。
（九）估價方法：由于高爾夫球場屬于一種特殊形態(tài)的房地產(chǎn)，經(jīng)營方主要靠出售會員證收回大部分投資，在會員證已售出的情況下，宜采用收益法估價計算，具體采用報酬資本化法進行測算。收益法是運用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將預(yù)期的估價對象未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象價格的一種估價方法。
（十）估價結(jié)果：根據(jù)估價對象所處地理位置、配套設(shè)施、交通環(huán)境等諸多因素，并進行市場調(diào)查后，在有關(guān)方面的配合下，運用我們的估價經(jīng)驗，評定××高爾夫球會A球道在2003年6月？日的收益價格為302384500.00元，大寫：人民幣叁億零貳佰叁拾捌萬肆仟伍佰元整。
（十一）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：（略）
（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：（略）
××高爾夫球會有限公司部分房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
（一）房地產(chǎn)狀況分析××高爾夫球會始建于1996年，球會及其附屬設(shè)施總占地約1.5萬畝，周邊達38公里?！痢燎驎伤膫€18洞球場組成，為中國首個72洞高爾夫球會。
××球會具備了國際高爾夫球會所應(yīng)有的一切設(shè)施，包括一個五度假酒店、高雅舒適的會所、擁有亞洲網(wǎng)球中心的鄉(xiāng)村俱樂部，生活、休閑、運動、旅游、娛樂、度假等一應(yīng)俱全。球會以現(xiàn)代化、國際化為目標(biāo)，采用國際高爾夫球會的運作方式與管理方式，已成功樹立起國際一流高爾夫球會的地位。
××高爾夫球會A球道，是××球會的招牌球場。該球場由全球歡迎的設(shè)計師、在職業(yè)高爾夫球壇享有盛名的球王杰克。尼高勞斯（JackNicklaUS）設(shè)計，全長約7000碼，充分利用球道的起伏地形，巧妙采用沙池和水池，成功地將技術(shù)考驗的準(zhǔn)則揉合于不同的球洞之中，為不同技術(shù)程度的球手設(shè)計不同難度的擊球目標(biāo)，程度地滿足了不同球手的需要。
××高爾夫球會位于××市西北方向，坐落在××區(qū)××鎮(zhèn)高爾夫大道旁，西鄰××，東毗××，南靠××、布吉，北接××市塘廈。交通四通八達，機荷高速連接廣深高速，梅觀高速、深汕高速在這里交匯，將××與××市區(qū)、珠江三角洲地區(qū)緊密連接。
（二）市場背景分析：（略）
（三）使用分析：（略）
（四）估價方法選用由于高爾夫球場屬于一種特殊形態(tài)的房地產(chǎn)，經(jīng)營方主要靠出售會員證收回大部分投資，在會員證已售出的情況下，宜采用收益法估價計算，具體采用報酬資本法進行測算。收益法是運用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將預(yù)期的估價對象未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其和得出估價對象價格的一種估價方法。
（五）估價測算過程
1.年有效毛收入的確定
（1）會員證收入遵照國際通行的作法，××高爾夫球會的運營采用會員制，一個18洞的球場容納的會員數(shù)為l500個。所估價的A球道為該球會的球場，只有金卡會員可以使用，金卡會員又分為公司會員和個人會員兩種，公司會員23.8萬美元／個，個人會員15萬美元／個。根據(jù)球會提供的資料，已銷售金卡1367個，其中公司會員1039個，占70％，個人會員328個，占30％；尚余金卡133個，公司會員93個，個人會員40個。據(jù)此，我們可估算出未銷售金卡的收益為：公司會員238000×93＝22134000（美元）
個人會員150000×40＝6000000（萬元）
未銷售金卡收益＝22134000＋6000000＝28134000（美元）
按估價日外匯牌價折合成人民幣為28134000×8.2784＝232904500（元）
（2）會員年費收入及消費收入
①會員年費收入金卡會員每年需繳納會員費l200美元，我們預(yù)計剩余的133個金卡可在兩年內(nèi)銷售完，因此在計算會員年費收入時我們按全部1S00個會員年費計算：會員年費收入＝1200×1500＝1800000（美元）
折合成人民幣為1800000×8.2784＝14901100（元）
②會員消費收入此部分收入含高爾夫球會會員及貴賓打球的果嶺費、球車、球桿、球鞋、球衣出租等。收費標(biāo)準(zhǔn)如下：
根據(jù)上表，將會員、會員嘉賓、訪客的消費進行平均分?jǐn)?，我們推算出球道每天平均每人次的消費約為600元，根據(jù)委托方提供的資料顯示球會四個球道每天入場約為550人次，在A球道打球人數(shù)約為200－250人次，扣除球道草苗的日常保養(yǎng)及球會經(jīng)營淡旺季影響等不確定因素，確定A球道每天入場為135人次，則年收費收入為600×135×365＝29565000（元）
兩項合計為：14901100＋29565000＝44466100（元）
2.年總運營費用的計算
（1）成本費用根據(jù)委托人提供的資料顯示，年成本費用約為7000000元
（2）管理費用及人工工資根據(jù)委托人提供的資料顯示，年管理費用及人工工資約為25000000元
（3）設(shè)備更新維護費根據(jù)委托人提供的資料顯示，年設(shè)備更新維護費用約為3000000元
（4）營業(yè)稅及所得稅根據(jù)委托人提供的資料顯示，每年需繳納的營業(yè)稅及所得稅約為3200000元四項合計為7000000＋25000000＋3000000＋3200000＝38200000（元）
3.凈收益計算
凈收益＝年有效毛收入－年總運營費用＝44466100－38200000＝6266100（元）
4.收益價格計算
計算公式為：V＝a/r×[1－1/（1＋r）n] V表示房地產(chǎn)價格a表示房地產(chǎn)的凈收益r表示房地產(chǎn)的報酬率，考慮銀行一年期存款利率、市民平均生活指數(shù)、房地產(chǎn)利潤等，綜合確定現(xiàn)時的報酬率為8.5％n表示使用年期，A球道尚有使用年期35年則y＝6266100/8.5%×[1－1/（1＋8.5%）35]＝69480000（元）
總價值為232904500＋69480000＝302384500（元）
（六）估價結(jié)果確定
經(jīng)過估價計算，估價對象在2003年6月7日的收益價格為￥302384500元。大寫：人民幣叁億零貳佰叁拾捌萬肆仟伍佰元整。
附件：A球道投資成本（僅供參考）（略）
經(jīng)過估價人員對××高爾夫球會有限公司為期一個星期的查帳，估算出××球會A球道的投入成本。
××高爾夫球會A、B球道的一級會計科目設(shè)置包括高爾夫球場、綠化工程、道路工程、供水工程、供電工程五個科目，在這五個科目下分設(shè)材料、機械使用費、工資與福利、管理費四個子科目，到2001年底余額見下表：
我們對上述科目進行審查后，經(jīng)過適當(dāng)?shù)男拚?、處理，對其中一些項目進行剝離、一些項目進行合并后估算如下：
說明：在對高爾夫球場科目進行分析審查后，把勘察測量費、球場設(shè)計費、征地補償款、推土工程款單列出來計算，其中：勘察測量費為993807元，球場設(shè)計費為2l635906元，征地補償款為3392414l元，推土工程款為65250000元；高爾夫球場科目下的管理費子科目包含的世界杯展覽會費25227623元，屬覽會經(jīng)營中的推廣費用，不宜計入投資成本（本表已扣除）；高爾夫球場科目下各子科目中有相當(dāng)一部分的費用應(yīng)屬A、B球道建設(shè)外其他項目的支出，我們在進行以上兩點處理的基礎(chǔ)上對其剩余部分選取其中的70％作為兩球道項目的成本；綠化工程、道路工程中包含的廣告費支出共60626390元屬球會經(jīng)營費用，我們把它扣除出來不計入成本；供電工程中有9600000元變電站工程款主要是為酒店、會所服務(wù)，我們?nèi)∑渲械?0％計入A、B球道的投資成本；供水工程科目下的管理費子科目中包含的設(shè)計費40389250元，我們把它剝離出來后合并到球場設(shè)計費中；道路工程科目下的工資與福利子科目及供電工程科目下的管理費子科目取2000年底數(shù)字，是因為我們在查賬時發(fā)現(xiàn)2001年發(fā)生的數(shù)額較大，且大部分不應(yīng)列入A、B兩球道的費用。
以上為A、B兩球道的建造成本（不含地價），因為賬目反映的是兩個球道的投入，因此我們根據(jù)A、B兩道所占用地面積按比例分?jǐn)偅ˋ球道用地面積為793270.10m2，B球道用地面積為656068.80m2，A球道約占54.73％），則A球道建造成本＝428423078×54.73％＝23447595l元。
A球道的估價價值＝地價＋建造成本＝23447595l＋47596206＝282072157元通過以上的估價計算，××球會A球道的投資成本應(yīng)為282072157元，大寫：人民幣貳億捌仟貳佰零柒萬貳仟壹佰伍拾柒元整。
[案例3－10]分析
單獨對一個高爾夫球場的某條球道估價是沒有意義的，因為單獨一條球道不可能形成市場價格，不可能在市場上轉(zhuǎn)讓單獨一條球道，因此單獨一條球道也不存在抵押價值。但是，該案例提供了高爾夫球場估價的參考案例。
××高爾夫球會有限公司部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（節(jié)選）
（一）委托方：××高爾夫球會有限公司
（二）估價方：××市××房地產(chǎn)估價交易有限公司
（三）估價對象：
（四）估價目的：為向銀行抵押貸款提供價格依據(jù)
（五）估價時點：2003年6月7日
（六）價值定義：本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價依據(jù)：
1.國家、××省及××市有關(guān)法規(guī)政策；
2.《土地使用權(quán)出讓合同》及《房地產(chǎn)證》；
3.××高爾夫球會有限公司提供的財務(wù)報表及財務(wù)資料；4.估價人員實地勘察、調(diào)查所獲信息。
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。
（九）估價方法：由于高爾夫球場屬于一種特殊形態(tài)的房地產(chǎn)，經(jīng)營方主要靠出售會員證收回大部分投資，在會員證已售出的情況下，宜采用收益法估價計算，具體采用報酬資本化法進行測算。收益法是運用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將預(yù)期的估價對象未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象價格的一種估價方法。
（十）估價結(jié)果：根據(jù)估價對象所處地理位置、配套設(shè)施、交通環(huán)境等諸多因素，并進行市場調(diào)查后，在有關(guān)方面的配合下，運用我們的估價經(jīng)驗，評定××高爾夫球會A球道在2003年6月？日的收益價格為302384500.00元，大寫：人民幣叁億零貳佰叁拾捌萬肆仟伍佰元整。
（十一）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：（略）
（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：（略）
××高爾夫球會有限公司部分房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
（一）房地產(chǎn)狀況分析××高爾夫球會始建于1996年，球會及其附屬設(shè)施總占地約1.5萬畝，周邊達38公里?！痢燎驎伤膫€18洞球場組成，為中國首個72洞高爾夫球會。
××球會具備了國際高爾夫球會所應(yīng)有的一切設(shè)施，包括一個五度假酒店、高雅舒適的會所、擁有亞洲網(wǎng)球中心的鄉(xiāng)村俱樂部，生活、休閑、運動、旅游、娛樂、度假等一應(yīng)俱全。球會以現(xiàn)代化、國際化為目標(biāo)，采用國際高爾夫球會的運作方式與管理方式，已成功樹立起國際一流高爾夫球會的地位。
××高爾夫球會A球道，是××球會的招牌球場。該球場由全球歡迎的設(shè)計師、在職業(yè)高爾夫球壇享有盛名的球王杰克。尼高勞斯（JackNicklaUS）設(shè)計，全長約7000碼，充分利用球道的起伏地形，巧妙采用沙池和水池，成功地將技術(shù)考驗的準(zhǔn)則揉合于不同的球洞之中，為不同技術(shù)程度的球手設(shè)計不同難度的擊球目標(biāo)，程度地滿足了不同球手的需要。
××高爾夫球會位于××市西北方向，坐落在××區(qū)××鎮(zhèn)高爾夫大道旁，西鄰××，東毗××，南靠××、布吉，北接××市塘廈。交通四通八達，機荷高速連接廣深高速，梅觀高速、深汕高速在這里交匯，將××與××市區(qū)、珠江三角洲地區(qū)緊密連接。
（二）市場背景分析：（略）
（三）使用分析：（略）
（四）估價方法選用由于高爾夫球場屬于一種特殊形態(tài)的房地產(chǎn)，經(jīng)營方主要靠出售會員證收回大部分投資，在會員證已售出的情況下，宜采用收益法估價計算，具體采用報酬資本法進行測算。收益法是運用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將預(yù)期的估價對象未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其和得出估價對象價格的一種估價方法。
（五）估價測算過程
1.年有效毛收入的確定
（1）會員證收入遵照國際通行的作法，××高爾夫球會的運營采用會員制，一個18洞的球場容納的會員數(shù)為l500個。所估價的A球道為該球會的球場，只有金卡會員可以使用，金卡會員又分為公司會員和個人會員兩種，公司會員23.8萬美元／個，個人會員15萬美元／個。根據(jù)球會提供的資料，已銷售金卡1367個，其中公司會員1039個，占70％，個人會員328個，占30％；尚余金卡133個，公司會員93個，個人會員40個。據(jù)此，我們可估算出未銷售金卡的收益為：公司會員238000×93＝22134000（美元）
個人會員150000×40＝6000000（萬元）
未銷售金卡收益＝22134000＋6000000＝28134000（美元）
按估價日外匯牌價折合成人民幣為28134000×8.2784＝232904500（元）
（2）會員年費收入及消費收入
①會員年費收入金卡會員每年需繳納會員費l200美元，我們預(yù)計剩余的133個金卡可在兩年內(nèi)銷售完，因此在計算會員年費收入時我們按全部1S00個會員年費計算：會員年費收入＝1200×1500＝1800000（美元）
折合成人民幣為1800000×8.2784＝14901100（元）
②會員消費收入此部分收入含高爾夫球會會員及貴賓打球的果嶺費、球車、球桿、球鞋、球衣出租等。收費標(biāo)準(zhǔn)如下：
根據(jù)上表，將會員、會員嘉賓、訪客的消費進行平均分?jǐn)?，我們推算出球道每天平均每人次的消費約為600元，根據(jù)委托方提供的資料顯示球會四個球道每天入場約為550人次，在A球道打球人數(shù)約為200－250人次，扣除球道草苗的日常保養(yǎng)及球會經(jīng)營淡旺季影響等不確定因素，確定A球道每天入場為135人次，則年收費收入為600×135×365＝29565000（元）
兩項合計為：14901100＋29565000＝44466100（元）
2.年總運營費用的計算
（1）成本費用根據(jù)委托人提供的資料顯示，年成本費用約為7000000元
（2）管理費用及人工工資根據(jù)委托人提供的資料顯示，年管理費用及人工工資約為25000000元
（3）設(shè)備更新維護費根據(jù)委托人提供的資料顯示，年設(shè)備更新維護費用約為3000000元
（4）營業(yè)稅及所得稅根據(jù)委托人提供的資料顯示，每年需繳納的營業(yè)稅及所得稅約為3200000元四項合計為7000000＋25000000＋3000000＋3200000＝38200000（元）
3.凈收益計算
凈收益＝年有效毛收入－年總運營費用＝44466100－38200000＝6266100（元）
4.收益價格計算
計算公式為：V＝a/r×[1－1/（1＋r）n] V表示房地產(chǎn)價格a表示房地產(chǎn)的凈收益r表示房地產(chǎn)的報酬率，考慮銀行一年期存款利率、市民平均生活指數(shù)、房地產(chǎn)利潤等，綜合確定現(xiàn)時的報酬率為8.5％n表示使用年期，A球道尚有使用年期35年則y＝6266100/8.5%×[1－1/（1＋8.5%）35]＝69480000（元）
總價值為232904500＋69480000＝302384500（元）
（六）估價結(jié)果確定
經(jīng)過估價計算，估價對象在2003年6月7日的收益價格為￥302384500元。大寫：人民幣叁億零貳佰叁拾捌萬肆仟伍佰元整。
附件：A球道投資成本（僅供參考）（略）
經(jīng)過估價人員對××高爾夫球會有限公司為期一個星期的查帳，估算出××球會A球道的投入成本。
××高爾夫球會A、B球道的一級會計科目設(shè)置包括高爾夫球場、綠化工程、道路工程、供水工程、供電工程五個科目，在這五個科目下分設(shè)材料、機械使用費、工資與福利、管理費四個子科目，到2001年底余額見下表：
我們對上述科目進行審查后，經(jīng)過適當(dāng)?shù)男拚?、處理，對其中一些項目進行剝離、一些項目進行合并后估算如下：
說明：在對高爾夫球場科目進行分析審查后，把勘察測量費、球場設(shè)計費、征地補償款、推土工程款單列出來計算，其中：勘察測量費為993807元，球場設(shè)計費為2l635906元，征地補償款為3392414l元，推土工程款為65250000元；高爾夫球場科目下的管理費子科目包含的世界杯展覽會費25227623元，屬覽會經(jīng)營中的推廣費用，不宜計入投資成本（本表已扣除）；高爾夫球場科目下各子科目中有相當(dāng)一部分的費用應(yīng)屬A、B球道建設(shè)外其他項目的支出，我們在進行以上兩點處理的基礎(chǔ)上對其剩余部分選取其中的70％作為兩球道項目的成本；綠化工程、道路工程中包含的廣告費支出共60626390元屬球會經(jīng)營費用，我們把它扣除出來不計入成本；供電工程中有9600000元變電站工程款主要是為酒店、會所服務(wù)，我們?nèi)∑渲械?0％計入A、B球道的投資成本；供水工程科目下的管理費子科目中包含的設(shè)計費40389250元，我們把它剝離出來后合并到球場設(shè)計費中；道路工程科目下的工資與福利子科目及供電工程科目下的管理費子科目取2000年底數(shù)字，是因為我們在查賬時發(fā)現(xiàn)2001年發(fā)生的數(shù)額較大，且大部分不應(yīng)列入A、B兩球道的費用。
以上為A、B兩球道的建造成本（不含地價），因為賬目反映的是兩個球道的投入，因此我們根據(jù)A、B兩道所占用地面積按比例分?jǐn)偅ˋ球道用地面積為793270.10m2，B球道用地面積為656068.80m2，A球道約占54.73％），則A球道建造成本＝428423078×54.73％＝23447595l元。
A球道的估價價值＝地價＋建造成本＝23447595l＋47596206＝282072157元通過以上的估價計算，××球會A球道的投資成本應(yīng)為282072157元，大寫：人民幣貳億捌仟貳佰零柒萬貳仟壹佰伍拾柒元整。
[案例3－10]分析
單獨對一個高爾夫球場的某條球道估價是沒有意義的，因為單獨一條球道不可能形成市場價格，不可能在市場上轉(zhuǎn)讓單獨一條球道，因此單獨一條球道也不存在抵押價值。但是，該案例提供了高爾夫球場估價的參考案例。