[案例3—12]
××倉庫房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（節(jié)選）
（一）委托方：通達儲運公司
（二）估價方：××房地產(chǎn)估價公司
（三）估價對象：位于××市紅運路66號的××倉庫全部房地產(chǎn)
（四）估價目的：清產(chǎn)核資
（五）估價時點：2004年4月22日
（六）價值定義：本次估價采用公開市場價值標準
（七）估價依據(jù)：
1.清產(chǎn)核資的有關(guān)文件規(guī)定；
2.××倉庫的會計記錄；
3.估價人員現(xiàn)場查勘；
4.其他有關(guān)資料。
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。
（九）估價方法：根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采用成本法和收益法估價，以成本法估價的結(jié)果為主，參照收益法估價結(jié)果進行調(diào)整。
（十）估價結(jié)果：××倉庫全部房地產(chǎn)的估價值為50039525元，大寫：人民幣伍仟零叁萬玖仟伍佰貳拾伍元整。
（十一）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：2004年4月20日一2004年4月28日
（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：（略）
××倉庫房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
（一）房地產(chǎn)狀況因素分析：××倉庫由9座庫房組成，每座庫房建筑面積1920m2，單層，370mm厚磚墻，人字形鋼屋架，梁底標高5m，室內(nèi)地面高于室外地面標高lm左右。庫房建成于1998年4月。庫區(qū)土地總面積21600m2，1997年4月由市政府出讓給通達儲運有限公司使用，使用年限為50年。
××倉庫屬通達儲運公司所有，位于××市紅運路紅運倉庫區(qū)。紅運倉庫區(qū)總用地面積1500公頃，位于××市東北，是××市的主要倉儲區(qū)。
（二）市場背景分析：（略）
（三）使用分析：（略）
（四）估價方法選用：根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采用成本法和收益法（具體采用報酬資本化法）估價，以成本法估價的結(jié)果為主，參照收益法估價結(jié)果進行調(diào)整。
（五）估價測算過程：
1.采用成本法估價
（1）土地使用權(quán)價格據(jù)向市國土局了解，紅運倉庫區(qū)現(xiàn)時出讓地價為1200元／m2，基礎(chǔ)設(shè)施配套費為100元／m2，（紅運倉庫區(qū)所出讓的土地全部為已經(jīng)三通一平的熟地），與獲取土地有關(guān)的其他費用合計為120元／m2.由此可知現(xiàn)時重新獲得估價對象土地使用權(quán)價格為：（1200＋100＋120）×21600＝30762000（元）
因為土地使用年限為50年，已使用7年，故估價對象土地使用權(quán)現(xiàn)時價格應(yīng)為：30762000×（1—7/50）＝26372920（元）
（2）建筑物及附屬物重置價格按照市建設(shè)定額管理站提供的谷豐登2003年第三季度各類建筑造價，××倉庫庫房的土建造價為723元／m2，土建總價為：723×l920×9＝12493440（元）
根據(jù)有關(guān)資料，倉庫建設(shè)的各類稅費、利潤等為土建造價的15％，土建總價與這些費用合計為：12493440×（1十15％）＝14367456（元）
實地觀察，9座倉庫平均為九成新，減去成新折扣后得到：14367456×0.9＝12930710（元）
經(jīng)實際估算，每座倉庫庫房內(nèi)各類通風、消防等附屬設(shè)備的全新現(xiàn)價為40萬元，總價為：400000×9＝3600000（元）
平均耐用年限為15年，按直線折舊，殘值率5％，扣除折舊后的附屬設(shè)備現(xiàn)值為：3600000×（l－（1—5％）×6／20）＝2574000（元）
庫區(qū)圍墻、道路、門房等考慮成新后的現(xiàn)值為1630000元。
建筑物及附屬物重置總價為：12930710＋2574000＋1630000＝17134710（元）
（3）估價對象房地產(chǎn)按成本法估價的結(jié)果為：26377920＋17134710＝43512630（元）
2.采用收益法估價
（1）根據(jù)××倉庫近3年的會計記錄，各年倉庫出租的總收入分別為：2003年9736577元2002年9547866元2001年10003525元據(jù)對當?shù)厍闆r的調(diào)查，倉儲業(yè)經(jīng)營狀況普遍較穩(wěn)定，從××公司的會計記錄也反映了這一點，故以上述三年出租總收入的平均值作為倉庫的出租總收入：（9736577＋9547866＋10003525）／3＝9762663（元）
（2）每年各項經(jīng)營管理費用（不含房屋及附屬物的折舊）合計為：2507748元（測算過程略）。
（3）每年凈收益為：9762663—2507748＝7254915（元）
（4）經(jīng)調(diào)查并結(jié)合估價人員掌握的資料，確定報酬率為12.3％
（5）估價對象按收益法估價的結(jié)果為：（7254915／12.3％）×（1—1／（1＋12.3％）43）＝58580890（元）
3.以上收益法估價結(jié)果為成本法估價結(jié)果的134.6％，考慮到估價目的，將成本法估價結(jié)果適當調(diào)增15％作為估價結(jié)果，由此得出：43512630×（1＋15％）＝50039525（元）
（六）估價結(jié)果確定：××倉庫全部房地產(chǎn)的估價值為50039525元，大寫：人民幣伍仟零叁萬玖仟伍佰貳拾伍元整。
[案例3—12]分析
1.對于有使用期限的房地產(chǎn)，在估價時應(yīng)該注意兩點：一是在同等情況下，土地價格會隨其可使用年期的減少而減少，這一點在本估價報告的成本法估價過程中已體現(xiàn)出來，需要補充說明的是，在采用市場法估價時，如果可比實例的土地可使用年期與估價對象的不同，則要在個別因素修正時加以考慮；二是在采用收益法估價時，估價對象可獲取收益的年限受到土地可使用年期的限制，這一點在本估價報告的收益法估價過程中也考慮到了。
2.本估價報告在確定估價值時采用將成本法估價結(jié)果參照收益法估價結(jié)果適當調(diào)增15％的辦法是可以的，但若能更具體地說明一下取15％的調(diào)增值的理由則更好。
3.計算已使用7年的土地使用權(quán)的現(xiàn)實價格時，年限修正系數(shù)計算錯誤。
4.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價在一般的估價業(yè)務(wù)中，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價比較少，這主要是因為農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)一般為集體土地所有權(quán)，不能直接進入市場。這里僅舉一例，不作重點分析。
需要注意的是：[案例4—13]是一個未經(jīng)改動的估價報告，格式、用語都不規(guī)范。
××倉庫房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（節(jié)選）
（一）委托方：通達儲運公司
（二）估價方：××房地產(chǎn)估價公司
（三）估價對象：位于××市紅運路66號的××倉庫全部房地產(chǎn)
（四）估價目的：清產(chǎn)核資
（五）估價時點：2004年4月22日
（六）價值定義：本次估價采用公開市場價值標準
（七）估價依據(jù)：
1.清產(chǎn)核資的有關(guān)文件規(guī)定；
2.××倉庫的會計記錄；
3.估價人員現(xiàn)場查勘；
4.其他有關(guān)資料。
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。
（九）估價方法：根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采用成本法和收益法估價，以成本法估價的結(jié)果為主，參照收益法估價結(jié)果進行調(diào)整。
（十）估價結(jié)果：××倉庫全部房地產(chǎn)的估價值為50039525元，大寫：人民幣伍仟零叁萬玖仟伍佰貳拾伍元整。
（十一）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：2004年4月20日一2004年4月28日
（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：（略）
××倉庫房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
（一）房地產(chǎn)狀況因素分析：××倉庫由9座庫房組成，每座庫房建筑面積1920m2，單層，370mm厚磚墻，人字形鋼屋架，梁底標高5m，室內(nèi)地面高于室外地面標高lm左右。庫房建成于1998年4月。庫區(qū)土地總面積21600m2，1997年4月由市政府出讓給通達儲運有限公司使用，使用年限為50年。
××倉庫屬通達儲運公司所有，位于××市紅運路紅運倉庫區(qū)。紅運倉庫區(qū)總用地面積1500公頃，位于××市東北，是××市的主要倉儲區(qū)。
（二）市場背景分析：（略）
（三）使用分析：（略）
（四）估價方法選用：根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采用成本法和收益法（具體采用報酬資本化法）估價，以成本法估價的結(jié)果為主，參照收益法估價結(jié)果進行調(diào)整。
（五）估價測算過程：
1.采用成本法估價
（1）土地使用權(quán)價格據(jù)向市國土局了解，紅運倉庫區(qū)現(xiàn)時出讓地價為1200元／m2，基礎(chǔ)設(shè)施配套費為100元／m2，（紅運倉庫區(qū)所出讓的土地全部為已經(jīng)三通一平的熟地），與獲取土地有關(guān)的其他費用合計為120元／m2.由此可知現(xiàn)時重新獲得估價對象土地使用權(quán)價格為：（1200＋100＋120）×21600＝30762000（元）
因為土地使用年限為50年，已使用7年，故估價對象土地使用權(quán)現(xiàn)時價格應(yīng)為：30762000×（1—7/50）＝26372920（元）
（2）建筑物及附屬物重置價格按照市建設(shè)定額管理站提供的谷豐登2003年第三季度各類建筑造價，××倉庫庫房的土建造價為723元／m2，土建總價為：723×l920×9＝12493440（元）
根據(jù)有關(guān)資料，倉庫建設(shè)的各類稅費、利潤等為土建造價的15％，土建總價與這些費用合計為：12493440×（1十15％）＝14367456（元）
實地觀察，9座倉庫平均為九成新，減去成新折扣后得到：14367456×0.9＝12930710（元）
經(jīng)實際估算，每座倉庫庫房內(nèi)各類通風、消防等附屬設(shè)備的全新現(xiàn)價為40萬元，總價為：400000×9＝3600000（元）
平均耐用年限為15年，按直線折舊，殘值率5％，扣除折舊后的附屬設(shè)備現(xiàn)值為：3600000×（l－（1—5％）×6／20）＝2574000（元）
庫區(qū)圍墻、道路、門房等考慮成新后的現(xiàn)值為1630000元。
建筑物及附屬物重置總價為：12930710＋2574000＋1630000＝17134710（元）
（3）估價對象房地產(chǎn)按成本法估價的結(jié)果為：26377920＋17134710＝43512630（元）
2.采用收益法估價
（1）根據(jù)××倉庫近3年的會計記錄，各年倉庫出租的總收入分別為：2003年9736577元2002年9547866元2001年10003525元據(jù)對當?shù)厍闆r的調(diào)查，倉儲業(yè)經(jīng)營狀況普遍較穩(wěn)定，從××公司的會計記錄也反映了這一點，故以上述三年出租總收入的平均值作為倉庫的出租總收入：（9736577＋9547866＋10003525）／3＝9762663（元）
（2）每年各項經(jīng)營管理費用（不含房屋及附屬物的折舊）合計為：2507748元（測算過程略）。
（3）每年凈收益為：9762663—2507748＝7254915（元）
（4）經(jīng)調(diào)查并結(jié)合估價人員掌握的資料，確定報酬率為12.3％
（5）估價對象按收益法估價的結(jié)果為：（7254915／12.3％）×（1—1／（1＋12.3％）43）＝58580890（元）
3.以上收益法估價結(jié)果為成本法估價結(jié)果的134.6％，考慮到估價目的，將成本法估價結(jié)果適當調(diào)增15％作為估價結(jié)果，由此得出：43512630×（1＋15％）＝50039525（元）
（六）估價結(jié)果確定：××倉庫全部房地產(chǎn)的估價值為50039525元，大寫：人民幣伍仟零叁萬玖仟伍佰貳拾伍元整。
[案例3—12]分析
1.對于有使用期限的房地產(chǎn)，在估價時應(yīng)該注意兩點：一是在同等情況下，土地價格會隨其可使用年期的減少而減少，這一點在本估價報告的成本法估價過程中已體現(xiàn)出來，需要補充說明的是，在采用市場法估價時，如果可比實例的土地可使用年期與估價對象的不同，則要在個別因素修正時加以考慮；二是在采用收益法估價時，估價對象可獲取收益的年限受到土地可使用年期的限制，這一點在本估價報告的收益法估價過程中也考慮到了。
2.本估價報告在確定估價值時采用將成本法估價結(jié)果參照收益法估價結(jié)果適當調(diào)增15％的辦法是可以的，但若能更具體地說明一下取15％的調(diào)增值的理由則更好。
3.計算已使用7年的土地使用權(quán)的現(xiàn)實價格時，年限修正系數(shù)計算錯誤。
4.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價在一般的估價業(yè)務(wù)中，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價比較少，這主要是因為農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)一般為集體土地所有權(quán)，不能直接進入市場。這里僅舉一例，不作重點分析。
需要注意的是：[案例4—13]是一個未經(jīng)改動的估價報告，格式、用語都不規(guī)范。