二、內(nèi)容講解
3.6 娛樂房地產(chǎn)估價
娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn)，其估價的個別性、獨特性比較強，一般較難把握，以下通過案例來說明娛樂房地產(chǎn)估價的一些注意事項。
[案例3－8]和[案例3－9]分別是一個大型游樂場的主體部分和配套設(shè)施部分的房地產(chǎn)估價案例。該大型游樂場是國內(nèi)首家綜合性高科技旅游項目，現(xiàn)已建成開放。其建設(shè)項目主要包括：
（1）游樂場主體
（2）配套的辦公綜合樓
（3）配套的職工住宅（已竣工）
（4）××廣場（包括半地下停車場、停車庫、地面建筑物及構(gòu)筑物）
（5）T207－0031土地（擬建配套的單身公寓）
[案例3－8]的估價對象包括游樂場的主體部分，[案例3－9]的估價對象則包括配套的辦公綜合樓、××廣場以及T207－0031土地。
[案例3－8]
××游樂場主體房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（節(jié)選）
（一）委托方：××實業(yè)發(fā)展有限公司
（二）估價方：××市××房地產(chǎn)交易估價有限公司
（三）估價對象：××游樂場主體房地產(chǎn)
1.坐落：“××游樂場”位于××市南山區(qū)白石洲地段，與已有的“綿繡中華”、“民俗文化村”、“世界之窗”、“歡樂谷”等旅游景點形成了××市的旅游旺地。
2.權(quán)利狀況：根據(jù)××市人民政府簽發(fā)的×房地字第4000020822號房地產(chǎn)證，確認××市××實業(yè)發(fā)展有限公司為此次估價對象的權(quán)利人。
3.規(guī)劃限制條件：土地權(quán)屬來源：協(xié)議出讓；用途：旅游度假及游樂用地；使用年限：40年（2002.8.18－2042.8.17）。
（四）估價目的：為抵押貸款提供依據(jù)
（五）估價時點：2004年4月20日
（六）價值定義：本次采用公開市場價值標準。
（七）估價依據(jù)：1.國務(wù)院、建設(shè)部以及××省和××市有關(guān)法規(guī)和政策2.房地產(chǎn)證3.委托方提供的有關(guān)資料4.××市現(xiàn)行房地產(chǎn)租售價格調(diào)查5.估價人員實地勘查獲得的有關(guān)資料（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。
（九）估價方法考慮估價對象性質(zhì)、用途，擬采用成本法及收益法進行估價。
（十）估價結(jié)果：對估價對象的現(xiàn)狀、位置、用途、環(huán)境、裝修、使用年限等影響其價值的因素進行綜合考慮之后，根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料、市場調(diào)查及估價人員經(jīng)驗，我們采用成本法結(jié)合收益法計算，確定××游樂場主體房地產(chǎn)在2004年4月20日的價格為人民幣159039713元，大寫：人民幣壹億伍仟玖佰零叁萬玖仟柒佰壹拾叁元整。
（十一）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：（略）
（十三）估價報告應用的有效期：（略）
××游樂場主體房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
（一）實物狀況分析“××游樂場”位于××市南山區(qū)白石洲地段，與已有的“綿繡中華”、“民俗文化村”、“世界之窗”、“歡樂谷”等旅游景點形成了××市的旅游旺地。
“××游樂場”是目前國內(nèi)集現(xiàn)代科技、現(xiàn)代藝術(shù)、現(xiàn)代娛樂于一體的的室內(nèi)綜合性旅游項目。是××市繼“錦繡中華”、“民俗文化村”、“世界之窗”等旅游景點建設(shè)后的又一力作?！啊痢劣螛穲觥笨傉嫉?3815m2，其中主體中心部分占地15647.4m2，建筑面積16945.5m2；主體中心內(nèi)共分為“今日街市”、“探索樂園”、“未來街市”、“森林樂園”和“××中心”五個娛樂區(qū)，圍繞中，G劇場各具特色的旅游項目多達60多項。
“今日街市”有以陽光花園為背景的藝術(shù)化集市、鮮花大街、大型彩屏、高科技的激光電子琴、汽車展臺、前衛(wèi)藝術(shù)的別墅畫廊等。
“森林樂園”主景為一個千奇百態(tài)的未來樹，覆蓋3300㎡，一次可容納600多人同時上樹游玩，有漂流船、高架列車、攀巖、翻斗樂、遙控小賽車、大力神等眾多娛樂項目。
“未來街市”采用幻影熒光立體材料和懸浮成像技術(shù)營造海底世界，有六自由度動感*的太空游，激光戰(zhàn)車，跳躍太空艙，在觸摸屏電腦繽紛世界里可欣賞數(shù)千種豐富精彩的節(jié)目片斷。
“探索樂園”以主體*、球幕*、平面轉(zhuǎn)立體的高科技設(shè)備為人們更為逼真、直觀地欣賞藝術(shù)提供了機會。懸浮列車、航天飛機、未來航空站、太陽能汽車模型等演示，將娛樂和人們對未來的探索有機結(jié)合起來。
“××中心”是目前國內(nèi)的室內(nèi)花園劇場，它裝備了世界上的600㎡超大規(guī)模投影及二千色全彩激光表演器，四組升降、飛人吊索行車等最新現(xiàn)代特技設(shè)備，其規(guī)模和先進設(shè)備的配套為全國一流。
根據(jù)××市人民政府簽發(fā)的×房地字第4000020822號房地產(chǎn)證，確認××實業(yè)發(fā)展有限公司為此次估價對象權(quán)利人。土地權(quán)屬來源：協(xié)議出讓；用途：旅游度假及游樂用地；使用年限：40年（2002.8.18～2042.8.17）。
（二）區(qū)位狀況分析：（略）
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價方法選用考慮估價對象性質(zhì)、用途，擬采用成本法及收益法進行估價。
（六）估價測算過程
1.收益法測算：
（1）報酬率測算：根據(jù)××市房地產(chǎn)年鑒及其他有關(guān)統(tǒng)計資料，參考現(xiàn)行銀行存貸利率，商業(yè)、酒店、旅游業(yè)利潤率及物價指數(shù)等，經(jīng)綜合測算，確定報酬率為10％。
（2）收益測算：根據(jù)房地產(chǎn)估價的使用原則及替代原則，結(jié)合“××游樂場”現(xiàn)行經(jīng)營水平及委托方提供的有關(guān)資料，確定估價對象收益水平如下：A.月有效毛收入計算a.主營收入（門票收入）
成人：90×2000×70％×30＝3780000（元）
兒童：45×2000×30％×30＝810000（元）
以上合計：3780000＋810000＝4590000（元）
b.副營收入（餐飲、工藝品等二次消費收入）
副營收入按主營收入之25％計副營收入：4590000×25％＝1147500（元）
以上合計：a＋b＝4590000＋1147500＝5737500（元）
B.月運營費用計算：a.營業(yè)成本5737500×3.3％＝189337.5（元）
（按收入之3.3％）
b.營業(yè)稅金5737500×3.2％＝183600（元）
（按收入之3.2％）
c.營業(yè)費用5737500×12％＝688500（元）
（按收入之12％）
d.員工工資及福利5737500×18％＝1032750（元）
（按收入之18％）
e.行政管理費用、公共費用及非經(jīng)營費用5737500×42％＝2409750（元）
（按收入之42％）
以上合計：a＋b＋c＋d＋e＝4503937.5（元）
C.月凈收入＝月收入－月支出＝5737500－4503937.5＝l233562.5（元）
年凈收入＝1233562.5×12＝14802750（元）
（3）估價對象價格測算估價對象價格＝148202750/10％×[1－1/（1＋10%）39.5]＝144593262（元）
估價對象單價＝144593262／16945.5＝8532.8（元／m2）
2.成本法計算：
（1）土地部分：根據(jù)《××經(jīng)濟特區(qū)協(xié)議用地地價標準、市政建設(shè)配套費收取標準》，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地地價為：①土地使用權(quán)出讓金及土地開發(fā)費：700×15647.4＝10953180（元）
②市政建設(shè)配套費：1050×15647.4＝16429770（元）
以上合計：①＋②＝27382950（元）
（2）建筑物部分：根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價對象造價由前期工程費用、主體工程費用、主體附屬配套工程費用等組成，具體如下：①前期工程費用（詳見附件五）：前期工程費用由拆遷補償費，設(shè)計、監(jiān)理費，質(zhì)量監(jiān)督管理費三項組成。其費用總額為21620621元。
②主體工程費用（詳見附件五）：主體工程費用由主體土建及主體安裝兩部分組成。
其中：主體土建為41471270.37元主體安裝為10384785元以上兩項合計為：5l856055.37元③主體配套及附屬工程費用（詳見附件五）（略）：主體配套及附屬工程由主體裝飾，園林、室外、臨設(shè)、布置裝飾及主體外設(shè)備三部分組成。
其中：主體裝飾：9604998.31元園林、室外、臨設(shè)、布置裝飾：28326519.18元主體外設(shè)備：1258l169元以上三項合計為：50512686.49元據(jù)上建筑物總造價為：①＋②＋③＝21620621＋51856055.37＋50512686.49＝123989363（元）
（3）建設(shè)項目利息費用：根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，利息費用為766.74萬元根據(jù)以上測算，估價對象價格為：（1）＋（2）＋（3）＝27382950＋123989363＋7667400＝159039713（元）
估價對象單價＝159039713／16945.5＝9385.4（元／m2）
（七）估價結(jié)果確定：
綜上所述，依成本法計算，估價對象價格為159039713元；依收益法計算，估價對象價格為144593262元；綜合以上兩結(jié)果，結(jié)合估價目的，考慮估價對象實際情況，采用成本法計算之估價結(jié)果為估價最終結(jié)果，則：
估價對象價格為：159039713元
估價對象單價為：9385．4元／m2
3.6 娛樂房地產(chǎn)估價
娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn)，其估價的個別性、獨特性比較強，一般較難把握，以下通過案例來說明娛樂房地產(chǎn)估價的一些注意事項。
[案例3－8]和[案例3－9]分別是一個大型游樂場的主體部分和配套設(shè)施部分的房地產(chǎn)估價案例。該大型游樂場是國內(nèi)首家綜合性高科技旅游項目，現(xiàn)已建成開放。其建設(shè)項目主要包括：
（1）游樂場主體
（2）配套的辦公綜合樓
（3）配套的職工住宅（已竣工）
（4）××廣場（包括半地下停車場、停車庫、地面建筑物及構(gòu)筑物）
（5）T207－0031土地（擬建配套的單身公寓）
[案例3－8]的估價對象包括游樂場的主體部分，[案例3－9]的估價對象則包括配套的辦公綜合樓、××廣場以及T207－0031土地。
[案例3－8]
××游樂場主體房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（節(jié)選）
（一）委托方：××實業(yè)發(fā)展有限公司
（二）估價方：××市××房地產(chǎn)交易估價有限公司
（三）估價對象：××游樂場主體房地產(chǎn)
1.坐落：“××游樂場”位于××市南山區(qū)白石洲地段，與已有的“綿繡中華”、“民俗文化村”、“世界之窗”、“歡樂谷”等旅游景點形成了××市的旅游旺地。
2.權(quán)利狀況：根據(jù)××市人民政府簽發(fā)的×房地字第4000020822號房地產(chǎn)證，確認××市××實業(yè)發(fā)展有限公司為此次估價對象的權(quán)利人。
3.規(guī)劃限制條件：土地權(quán)屬來源：協(xié)議出讓；用途：旅游度假及游樂用地；使用年限：40年（2002.8.18－2042.8.17）。
（四）估價目的：為抵押貸款提供依據(jù)
（五）估價時點：2004年4月20日
（六）價值定義：本次采用公開市場價值標準。
（七）估價依據(jù)：1.國務(wù)院、建設(shè)部以及××省和××市有關(guān)法規(guī)和政策2.房地產(chǎn)證3.委托方提供的有關(guān)資料4.××市現(xiàn)行房地產(chǎn)租售價格調(diào)查5.估價人員實地勘查獲得的有關(guān)資料（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。
（九）估價方法考慮估價對象性質(zhì)、用途，擬采用成本法及收益法進行估價。
（十）估價結(jié)果：對估價對象的現(xiàn)狀、位置、用途、環(huán)境、裝修、使用年限等影響其價值的因素進行綜合考慮之后，根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料、市場調(diào)查及估價人員經(jīng)驗，我們采用成本法結(jié)合收益法計算，確定××游樂場主體房地產(chǎn)在2004年4月20日的價格為人民幣159039713元，大寫：人民幣壹億伍仟玖佰零叁萬玖仟柒佰壹拾叁元整。
（十一）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：（略）
（十三）估價報告應用的有效期：（略）
××游樂場主體房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
（一）實物狀況分析“××游樂場”位于××市南山區(qū)白石洲地段，與已有的“綿繡中華”、“民俗文化村”、“世界之窗”、“歡樂谷”等旅游景點形成了××市的旅游旺地。
“××游樂場”是目前國內(nèi)集現(xiàn)代科技、現(xiàn)代藝術(shù)、現(xiàn)代娛樂于一體的的室內(nèi)綜合性旅游項目。是××市繼“錦繡中華”、“民俗文化村”、“世界之窗”等旅游景點建設(shè)后的又一力作?！啊痢劣螛穲觥笨傉嫉?3815m2，其中主體中心部分占地15647.4m2，建筑面積16945.5m2；主體中心內(nèi)共分為“今日街市”、“探索樂園”、“未來街市”、“森林樂園”和“××中心”五個娛樂區(qū)，圍繞中，G劇場各具特色的旅游項目多達60多項。
“今日街市”有以陽光花園為背景的藝術(shù)化集市、鮮花大街、大型彩屏、高科技的激光電子琴、汽車展臺、前衛(wèi)藝術(shù)的別墅畫廊等。
“森林樂園”主景為一個千奇百態(tài)的未來樹，覆蓋3300㎡，一次可容納600多人同時上樹游玩，有漂流船、高架列車、攀巖、翻斗樂、遙控小賽車、大力神等眾多娛樂項目。
“未來街市”采用幻影熒光立體材料和懸浮成像技術(shù)營造海底世界，有六自由度動感*的太空游，激光戰(zhàn)車，跳躍太空艙，在觸摸屏電腦繽紛世界里可欣賞數(shù)千種豐富精彩的節(jié)目片斷。
“探索樂園”以主體*、球幕*、平面轉(zhuǎn)立體的高科技設(shè)備為人們更為逼真、直觀地欣賞藝術(shù)提供了機會。懸浮列車、航天飛機、未來航空站、太陽能汽車模型等演示，將娛樂和人們對未來的探索有機結(jié)合起來。
“××中心”是目前國內(nèi)的室內(nèi)花園劇場，它裝備了世界上的600㎡超大規(guī)模投影及二千色全彩激光表演器，四組升降、飛人吊索行車等最新現(xiàn)代特技設(shè)備，其規(guī)模和先進設(shè)備的配套為全國一流。
根據(jù)××市人民政府簽發(fā)的×房地字第4000020822號房地產(chǎn)證，確認××實業(yè)發(fā)展有限公司為此次估價對象權(quán)利人。土地權(quán)屬來源：協(xié)議出讓；用途：旅游度假及游樂用地；使用年限：40年（2002.8.18～2042.8.17）。
（二）區(qū)位狀況分析：（略）
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價方法選用考慮估價對象性質(zhì)、用途，擬采用成本法及收益法進行估價。
（六）估價測算過程
1.收益法測算：
（1）報酬率測算：根據(jù)××市房地產(chǎn)年鑒及其他有關(guān)統(tǒng)計資料，參考現(xiàn)行銀行存貸利率，商業(yè)、酒店、旅游業(yè)利潤率及物價指數(shù)等，經(jīng)綜合測算，確定報酬率為10％。
（2）收益測算：根據(jù)房地產(chǎn)估價的使用原則及替代原則，結(jié)合“××游樂場”現(xiàn)行經(jīng)營水平及委托方提供的有關(guān)資料，確定估價對象收益水平如下：A.月有效毛收入計算a.主營收入（門票收入）
成人：90×2000×70％×30＝3780000（元）
兒童：45×2000×30％×30＝810000（元）
以上合計：3780000＋810000＝4590000（元）
b.副營收入（餐飲、工藝品等二次消費收入）
副營收入按主營收入之25％計副營收入：4590000×25％＝1147500（元）
以上合計：a＋b＝4590000＋1147500＝5737500（元）
B.月運營費用計算：a.營業(yè)成本5737500×3.3％＝189337.5（元）
（按收入之3.3％）
b.營業(yè)稅金5737500×3.2％＝183600（元）
（按收入之3.2％）
c.營業(yè)費用5737500×12％＝688500（元）
（按收入之12％）
d.員工工資及福利5737500×18％＝1032750（元）
（按收入之18％）
e.行政管理費用、公共費用及非經(jīng)營費用5737500×42％＝2409750（元）
（按收入之42％）
以上合計：a＋b＋c＋d＋e＝4503937.5（元）
C.月凈收入＝月收入－月支出＝5737500－4503937.5＝l233562.5（元）
年凈收入＝1233562.5×12＝14802750（元）
（3）估價對象價格測算估價對象價格＝148202750/10％×[1－1/（1＋10%）39.5]＝144593262（元）
估價對象單價＝144593262／16945.5＝8532.8（元／m2）
2.成本法計算：
（1）土地部分：根據(jù)《××經(jīng)濟特區(qū)協(xié)議用地地價標準、市政建設(shè)配套費收取標準》，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地地價為：①土地使用權(quán)出讓金及土地開發(fā)費：700×15647.4＝10953180（元）
②市政建設(shè)配套費：1050×15647.4＝16429770（元）
以上合計：①＋②＝27382950（元）
（2）建筑物部分：根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價對象造價由前期工程費用、主體工程費用、主體附屬配套工程費用等組成，具體如下：①前期工程費用（詳見附件五）：前期工程費用由拆遷補償費，設(shè)計、監(jiān)理費，質(zhì)量監(jiān)督管理費三項組成。其費用總額為21620621元。
②主體工程費用（詳見附件五）：主體工程費用由主體土建及主體安裝兩部分組成。
其中：主體土建為41471270.37元主體安裝為10384785元以上兩項合計為：5l856055.37元③主體配套及附屬工程費用（詳見附件五）（略）：主體配套及附屬工程由主體裝飾，園林、室外、臨設(shè)、布置裝飾及主體外設(shè)備三部分組成。
其中：主體裝飾：9604998.31元園林、室外、臨設(shè)、布置裝飾：28326519.18元主體外設(shè)備：1258l169元以上三項合計為：50512686.49元據(jù)上建筑物總造價為：①＋②＋③＝21620621＋51856055.37＋50512686.49＝123989363（元）
（3）建設(shè)項目利息費用：根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，利息費用為766.74萬元根據(jù)以上測算，估價對象價格為：（1）＋（2）＋（3）＝27382950＋123989363＋7667400＝159039713（元）
估價對象單價＝159039713／16945.5＝9385.4（元／m2）
（七）估價結(jié)果確定：
綜上所述，依成本法計算，估價對象價格為159039713元；依收益法計算，估價對象價格為144593262元；綜合以上兩結(jié)果，結(jié)合估價目的，考慮估價對象實際情況，采用成本法計算之估價結(jié)果為估價最終結(jié)果，則：
估價對象價格為：159039713元
估價對象單價為：9385．4元／m2