重點難點：
１． 房地產(chǎn)項目融資的概念．
２． 房地產(chǎn)項目融資方案編制方法．
３． 金融機構(gòu)對項目貸款審查的內(nèi)容．
４． 房地產(chǎn)開發(fā)貸款，土地儲備貸款，個人住房貸款的風(fēng)險與風(fēng)險管理措施．
9．2 房地產(chǎn)金融風(fēng)險
9．2．1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險與風(fēng)險管理
9．2．1．1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險
(1)政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)投資受到多種政策因素的影響和制約，例如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費政策、住房政策和房地產(chǎn)市場管理政策等。這些都會對房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險，并最終波及銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量。
(2)市場風(fēng)險。市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)投資、貸款帶來的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)具有不可移動的特征，一旦投資開發(fā)就難以調(diào)整或改變，且單位價值較高、流動性風(fēng)險較大，因此，投資者和銀行需要對市場的供求現(xiàn)狀和趨勢作認(rèn)真的分析，尤其要對房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟發(fā)展的周期做出預(yù)測和判斷，并采取相應(yīng)的調(diào)整策略，以減少由于對市場狀況把握不準(zhǔn)造成的損失。
(3)經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤，造成實際經(jīng)營成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還貸款的可能性。由于房地產(chǎn)貸款的項目特征非常明顯，使得具體的項目風(fēng)險在房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營性風(fēng)險中占有非常顯著的位置。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，一個項目的好壞對其經(jīng)營與發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，若企業(yè)超過自身經(jīng)濟實力進(jìn)行大規(guī)模項目建設(shè)和擴張圈地，必會導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈非常脆弱，并潛存著較大的銀行風(fēng)險。
(4)財務(wù)風(fēng)險。高負(fù)債率就成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普遍特征。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率很高，近幾年一直在76％左右，有些地區(qū)超過80％，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金普遍不足，主要依靠負(fù)債經(jīng)營。
(5)完工風(fēng)險。完工風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設(shè)過程中不可抗力和不可控因素等原因?qū)е碌捻椖课窗雌谕旯ず统У目赡苄?。其風(fēng)險來源主要表現(xiàn)在：政府批文未如期取得、 不可抗力因素的影響、不可控因素的影響及開發(fā)建設(shè)投資超支等。
(6)抵押物估價風(fēng)險。抵押物估價風(fēng)險是指銀行在發(fā)放貸款之前由于對抵押物的估價不當(dāng)所造成的損失的可能性。資產(chǎn)抵押是開發(fā)貸款風(fēng)險防范的重要手段，因此抵押資產(chǎn)價值評估的準(zhǔn)確性至關(guān)重要。
(7)貸款保證風(fēng)險。貸款保證風(fēng)險是指發(fā)放貸款時對保證人的錯誤判斷所造成貸款難以歸還的可能性。目前，商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本上以貸款項目所對應(yīng)的土地及在建工程作為抵押物，但也有一部分是企業(yè)擔(dān)保形式的保證貸款。對擔(dān)保企業(yè)的擔(dān)保能力的評價，往往只是根據(jù)該擔(dān)保人為借款人作擔(dān)保之前的財務(wù)報表數(shù)據(jù)及其他相關(guān)指標(biāo)測算，而在房地產(chǎn)企業(yè)較長時期的貸款期間，銀行并不是時刻關(guān)注擔(dān)保企業(yè)是否還具備擔(dān)保能力，并采取相應(yīng)的有效措施。當(dāng)擔(dān)保企業(yè)的經(jīng)營狀況出現(xiàn)較大的變化時，就會引發(fā)貸款保證風(fēng)險。
9．2．1．2 金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理
從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的角度出發(fā)，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行風(fēng)險管理的主要措施是：
(1)對未取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)施工許可證》的項目，不得發(fā)放任何形式貸款。
(2)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有資金不低于開發(fā)項目總投資的30％。嚴(yán)格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保、抵押，確保其真實、合法、有效。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)符合國家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，有效滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場的需求，保證項目的合法性和可行性。
(4)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核，對成立不滿3年且開發(fā)項目較少的專業(yè)性、集團性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款應(yīng)審慎發(fā)放，對經(jīng)營管理存在問題、不具備相應(yīng)資金實力或有不良經(jīng)營記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。
(5)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金得到保證后，可根據(jù)項目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，以防止其挪用貸款轉(zhuǎn)作其他項目或其他用途。
(6)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止其挪用該銷售款開發(fā)其他項目或作其他用途。
(7)密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)情況，以確保商業(yè)銀行對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。
１． 房地產(chǎn)項目融資的概念．
２． 房地產(chǎn)項目融資方案編制方法．
３． 金融機構(gòu)對項目貸款審查的內(nèi)容．
４． 房地產(chǎn)開發(fā)貸款，土地儲備貸款，個人住房貸款的風(fēng)險與風(fēng)險管理措施．
9．2 房地產(chǎn)金融風(fēng)險
9．2．1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險與風(fēng)險管理
9．2．1．1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險
(1)政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)投資受到多種政策因素的影響和制約，例如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費政策、住房政策和房地產(chǎn)市場管理政策等。這些都會對房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險，并最終波及銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量。
(2)市場風(fēng)險。市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)投資、貸款帶來的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)具有不可移動的特征，一旦投資開發(fā)就難以調(diào)整或改變，且單位價值較高、流動性風(fēng)險較大，因此，投資者和銀行需要對市場的供求現(xiàn)狀和趨勢作認(rèn)真的分析，尤其要對房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟發(fā)展的周期做出預(yù)測和判斷，并采取相應(yīng)的調(diào)整策略，以減少由于對市場狀況把握不準(zhǔn)造成的損失。
(3)經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤，造成實際經(jīng)營成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還貸款的可能性。由于房地產(chǎn)貸款的項目特征非常明顯，使得具體的項目風(fēng)險在房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營性風(fēng)險中占有非常顯著的位置。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，一個項目的好壞對其經(jīng)營與發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，若企業(yè)超過自身經(jīng)濟實力進(jìn)行大規(guī)模項目建設(shè)和擴張圈地，必會導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈非常脆弱，并潛存著較大的銀行風(fēng)險。
(4)財務(wù)風(fēng)險。高負(fù)債率就成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普遍特征。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率很高，近幾年一直在76％左右，有些地區(qū)超過80％，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金普遍不足，主要依靠負(fù)債經(jīng)營。
(5)完工風(fēng)險。完工風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設(shè)過程中不可抗力和不可控因素等原因?qū)е碌捻椖课窗雌谕旯ず统У目赡苄?。其風(fēng)險來源主要表現(xiàn)在：政府批文未如期取得、 不可抗力因素的影響、不可控因素的影響及開發(fā)建設(shè)投資超支等。
(6)抵押物估價風(fēng)險。抵押物估價風(fēng)險是指銀行在發(fā)放貸款之前由于對抵押物的估價不當(dāng)所造成的損失的可能性。資產(chǎn)抵押是開發(fā)貸款風(fēng)險防范的重要手段，因此抵押資產(chǎn)價值評估的準(zhǔn)確性至關(guān)重要。
(7)貸款保證風(fēng)險。貸款保證風(fēng)險是指發(fā)放貸款時對保證人的錯誤判斷所造成貸款難以歸還的可能性。目前，商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本上以貸款項目所對應(yīng)的土地及在建工程作為抵押物，但也有一部分是企業(yè)擔(dān)保形式的保證貸款。對擔(dān)保企業(yè)的擔(dān)保能力的評價，往往只是根據(jù)該擔(dān)保人為借款人作擔(dān)保之前的財務(wù)報表數(shù)據(jù)及其他相關(guān)指標(biāo)測算，而在房地產(chǎn)企業(yè)較長時期的貸款期間，銀行并不是時刻關(guān)注擔(dān)保企業(yè)是否還具備擔(dān)保能力，并采取相應(yīng)的有效措施。當(dāng)擔(dān)保企業(yè)的經(jīng)營狀況出現(xiàn)較大的變化時，就會引發(fā)貸款保證風(fēng)險。
9．2．1．2 金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理
從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的角度出發(fā)，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行風(fēng)險管理的主要措施是：
(1)對未取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)施工許可證》的項目，不得發(fā)放任何形式貸款。
(2)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有資金不低于開發(fā)項目總投資的30％。嚴(yán)格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保、抵押，確保其真實、合法、有效。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)符合國家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，有效滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場的需求，保證項目的合法性和可行性。
(4)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核，對成立不滿3年且開發(fā)項目較少的專業(yè)性、集團性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款應(yīng)審慎發(fā)放，對經(jīng)營管理存在問題、不具備相應(yīng)資金實力或有不良經(jīng)營記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。
(5)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金得到保證后，可根據(jù)項目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，以防止其挪用貸款轉(zhuǎn)作其他項目或其他用途。
(6)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止其挪用該銷售款開發(fā)其他項目或作其他用途。
(7)密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)情況，以確保商業(yè)銀行對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。