3．4 建 設(shè) 階 段
建設(shè)階段，是指開發(fā)項目從開工到竣工驗收所經(jīng)過的過程。開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作目標，就是要在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按項目開發(fā)進度計劃的要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，使項目按時投入使用。開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，就是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量、進度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項目管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項目管理，可由開發(fā)商自己組織的管理隊伍管理，也可委托監(jiān)理機構(gòu)負責管理。
3．4．1 質(zhì)量控制
質(zhì)量控制，是指項目管理機構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控制。在工程項目施工階段，質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價、對整個施工過程中的工程質(zhì)量進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標準、規(guī)定進行比較，并做出評判。
工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾個方面：
(1)對原材料的檢驗。材料質(zhì)量的好壞直接影響工程的質(zhì)量，因此為了保證材料質(zhì)量，應(yīng)當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術(shù)標準，并將這些標準列入訂購合同中。有些重要材料應(yīng)當在簽訂購貨合同前取得樣品或樣本，材料到貨后再與樣品進行對照檢查，或進行專門的化驗或試驗。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。
(2)工程中的配套設(shè)備進行檢驗。在各種設(shè)備安裝之前均應(yīng)進行檢驗和測試，不合格的要避免采用。工程施工中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設(shè)備的試驗與檢查，可考慮到制造廠進行監(jiān)督和檢查。
(3)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括如下方面：
1)對各項施工設(shè)備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差。
2)控制混凝土質(zhì)量?；炷凉こ藤|(zhì)量對建筑工程的安全有著極其重要的影響，必須確?；炷翝仓|(zhì)量。應(yīng)當有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴格計量手段，制定混凝土試塊制作、養(yǎng)護和試壓等管理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行；試塊應(yīng)妥善保存，以便將來進行強度檢驗，在澆灌混凝土之前，應(yīng)當有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。
3)對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。
(4)確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。
3．4．2 進度控制
進度控制，是指以項目進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同等手段，對建設(shè)工程項目實施的時間管理。建設(shè)工程進度控制工作的主要內(nèi)容包栝：對項目建設(shè)總周期目標的論證與分析；編制項目建設(shè)工程進度計劃；編制其他配套進度計劃；監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行；施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。
建設(shè)項目建設(shè)總周期的論證與分析，就是對整個項目進行通盤考慮，全面規(guī)劃，用以指導(dǎo)人力、物力的運用和時間、空間的安排，最終確定經(jīng)濟合理的建設(shè)方案。
3．4．2．1 工程進度計劃的編制
(1)首先，應(yīng)將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項工程或工序，單項工程或工序分解的細致程度，可以根據(jù)工程規(guī)模的大小和復(fù)雜程度確定。一個施工項目首先可分為房屋建設(shè)工程、室外道路、各種室外管道工程等較大的子項工程，爾后每一子項工程又分為土方工程、基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、設(shè)備安裝工程等。
(2)統(tǒng)計計算每項工程內(nèi)容的工作量。一般情況下用工程量表中的計量單位采表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用立方米表示；管道工程用延米表示；鋼筋加工用噸表示：另外，工程進度亦可用完成的投資額占總投資額的比例來表示。
(3)計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。此處的工作時間是指按正常程序和施工總方案中所選用的施工設(shè)備的水平，以熟練工人正常工效計算。
(4)按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始日期。如果最早可能開工日期早于最晚開工日期，則說明該項工序有可供調(diào)節(jié)的機動時間。該項工序只要在最早開工和最遲開工時間之間任何時候開工，均 不會影響項目的竣工日期。
建設(shè)階段，是指開發(fā)項目從開工到竣工驗收所經(jīng)過的過程。開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作目標，就是要在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按項目開發(fā)進度計劃的要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，使項目按時投入使用。開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，就是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量、進度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項目管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項目管理，可由開發(fā)商自己組織的管理隊伍管理，也可委托監(jiān)理機構(gòu)負責管理。
3．4．1 質(zhì)量控制
質(zhì)量控制，是指項目管理機構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控制。在工程項目施工階段，質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價、對整個施工過程中的工程質(zhì)量進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標準、規(guī)定進行比較，并做出評判。
工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾個方面：
(1)對原材料的檢驗。材料質(zhì)量的好壞直接影響工程的質(zhì)量，因此為了保證材料質(zhì)量，應(yīng)當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術(shù)標準，并將這些標準列入訂購合同中。有些重要材料應(yīng)當在簽訂購貨合同前取得樣品或樣本，材料到貨后再與樣品進行對照檢查，或進行專門的化驗或試驗。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。
(2)工程中的配套設(shè)備進行檢驗。在各種設(shè)備安裝之前均應(yīng)進行檢驗和測試，不合格的要避免采用。工程施工中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設(shè)備的試驗與檢查，可考慮到制造廠進行監(jiān)督和檢查。
(3)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括如下方面：
1)對各項施工設(shè)備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差。
2)控制混凝土質(zhì)量?；炷凉こ藤|(zhì)量對建筑工程的安全有著極其重要的影響，必須確?；炷翝仓|(zhì)量。應(yīng)當有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴格計量手段，制定混凝土試塊制作、養(yǎng)護和試壓等管理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行；試塊應(yīng)妥善保存，以便將來進行強度檢驗，在澆灌混凝土之前，應(yīng)當有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。
3)對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。
(4)確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。
3．4．2 進度控制
進度控制，是指以項目進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同等手段，對建設(shè)工程項目實施的時間管理。建設(shè)工程進度控制工作的主要內(nèi)容包栝：對項目建設(shè)總周期目標的論證與分析；編制項目建設(shè)工程進度計劃；編制其他配套進度計劃；監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行；施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。
建設(shè)項目建設(shè)總周期的論證與分析，就是對整個項目進行通盤考慮，全面規(guī)劃，用以指導(dǎo)人力、物力的運用和時間、空間的安排，最終確定經(jīng)濟合理的建設(shè)方案。
3．4．2．1 工程進度計劃的編制
(1)首先，應(yīng)將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項工程或工序，單項工程或工序分解的細致程度，可以根據(jù)工程規(guī)模的大小和復(fù)雜程度確定。一個施工項目首先可分為房屋建設(shè)工程、室外道路、各種室外管道工程等較大的子項工程，爾后每一子項工程又分為土方工程、基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、設(shè)備安裝工程等。
(2)統(tǒng)計計算每項工程內(nèi)容的工作量。一般情況下用工程量表中的計量單位采表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用立方米表示；管道工程用延米表示；鋼筋加工用噸表示：另外，工程進度亦可用完成的投資額占總投資額的比例來表示。
(3)計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。此處的工作時間是指按正常程序和施工總方案中所選用的施工設(shè)備的水平，以熟練工人正常工效計算。
(4)按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始日期。如果最早可能開工日期早于最晚開工日期，則說明該項工序有可供調(diào)節(jié)的機動時間。該項工序只要在最早開工和最遲開工時間之間任何時候開工，均 不會影響項目的竣工日期。