第1８講 物業(yè)資產(chǎn)管理（下）
重點(diǎn)難點(diǎn)：
1. 零售商業(yè)物業(yè)分類方法與影響因素
2. 零售商業(yè)物業(yè)租金的確定方法
3. 物業(yè)管理中的費(fèi)用測(cè)算
4. 財(cái)務(wù)報(bào)告的內(nèi)容．
10．4 零售商業(yè)物業(yè)管理
10．4．1 物業(yè)分析
10．4．1．1 零售商業(yè)物業(yè)的分類
零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：
(1)市級(jí)購(gòu)物中心。市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)㎡以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。在市級(jí)購(gòu)物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶；男女時(shí)裝店、家用電氣設(shè)備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進(jìn)人中心經(jīng)營(yíng)；銀行分支機(jī)構(gòu)、餐飲店、影劇院、汽車服務(wù)中心等，也常常成為這些市級(jí)購(gòu)物中心的租戶。按其所服務(wù)的對(duì)象不同，市級(jí)購(gòu)物中心也有高檔和中檔之分。
(2)地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)。地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)的建筑規(guī)模一般在1萬(wàn)～3萬(wàn)㎡之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口10萬(wàn)一30萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在l億～5億元之間。地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級(jí)市場(chǎng)、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場(chǎng)的次要租戶。
(3)居住區(qū)商場(chǎng)。居住區(qū)商場(chǎng)的建筑規(guī)模一般在3 000～10 000m2之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口l萬(wàn)一5萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在3 000萬(wàn)～10 000萬(wàn)元之間。居住區(qū)商場(chǎng)內(nèi)， 日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購(gòu)物中心的次要租戶。
(4)鄰里服務(wù)性商店。這些商店的建筑規(guī)模一般在3 000㎡以下，且以500～1 000㎡建筑面積者居多，服務(wù)人口在l萬(wàn)人以下，年?duì)I業(yè)額在3 000萬(wàn)元以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營(yíng)者通常是這些商店的承租人。
(5)特色商店。這些商店通常以其經(jīng)營(yíng)的特殊商品或服務(wù)及靈活的經(jīng)營(yíng)方式構(gòu)成自己的特色。如專為旅游者提供購(gòu)物服務(wù)的旅游用品商店、精品店商場(chǎng)、物美價(jià)廉的直銷店或倉(cāng)儲(chǔ)商店、有較大價(jià)格折扣的換季商品店等。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年?duì)I業(yè)額等差異較大。
除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法外，人們還常從另一個(gè)角度來區(qū)分，即不管商場(chǎng)的規(guī)模有多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。 目前國(guó)內(nèi)外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂設(shè)施為主的綜合用途開發(fā)通常將零售商店包括在內(nèi)，成為整體開發(fā)的一部分。例如一棟辦公大樓，也許將其中的一層或若干層作為商場(chǎng)之用，北京中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心寫字樓、廣州國(guó)際貿(mào)易中心就是典型的例子。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是，整體開發(fā)的各種使用用途為這些零售商店提供了現(xiàn)成的市場(chǎng)。當(dāng)然，綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場(chǎng)的規(guī)模往往受到一定程度的限制。
10．4．1．2 零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析
商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購(gòu)買能力分析。這方面的分析研究，決定了一宗零售商業(yè)物業(yè)在其特定的市場(chǎng)范圍內(nèi)獲得成功的潛力。新零售商業(yè)物業(yè)的落成，并不能創(chuàng)造出新的購(gòu)買力，它必須從其他的零售商業(yè)物業(yè)那里吸引或爭(zhēng)取消費(fèi)者，因此，對(duì)處于同一供需圈內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)條件分析也非常重要。
通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的60％～75％都來自該區(qū)域；次要區(qū)域是距離物業(yè)所處地點(diǎn)5—15km的區(qū)域(對(duì)市級(jí)購(gòu)物中心而言)，物業(yè)營(yíng)業(yè)額的15％～20％來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營(yíng)業(yè)額的5％一15％。對(duì)于每一個(gè)零售商業(yè)物業(yè)來說，不管其規(guī)模大小如何，都有其輻射區(qū)域和影響范圍，但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小，則隨每一宗具體零售商業(yè)物業(yè)的規(guī)模、類型、位置而有較大差異。人們購(gòu)買食品一般只愿意走一、兩公里，購(gòu)買服裝和家庭生活用品的出行距離可達(dá)到5—8km，出行l(wèi)Okm以上往往是為了大宗綜合性購(gòu)物。
10．4．1．3 特色、位置和停車
一般小型購(gòu)物商場(chǎng)并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者，也就是說特色對(duì)小型商場(chǎng)并不很重要；較大型的購(gòu)物中心，就需要樹立起自己的經(jīng)營(yíng)特色，不僅以種類繁多且富于變化的商品、新穎別致的購(gòu)物服務(wù)，還要營(yíng)造一個(gè)高品質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境，以吸引廣大的顧客并使他們?cè)敢庖辉俟忸櫍⒅饾u形成一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的客戶群。
在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通通達(dá)程度。由于大型商場(chǎng)的購(gòu)物者越來越多地使用小汽車等私人交通工具，所以，汽車出入的方便性和有否足夠的停車位，對(duì)大型商場(chǎng)來說至關(guān)重要。顯然，鄰近快速交通主干道并不一定能保證方便地進(jìn)入物業(yè)，尤其是禁止左轉(zhuǎn)彎或雖允許左轉(zhuǎn)彎但沒有信號(hào)燈控制使路口通行條件很差時(shí)。商場(chǎng)標(biāo)志的易識(shí)別程度、進(jìn)出口標(biāo)志的醒目程度、物業(yè)內(nèi)部交通組織的有效程度等，也影響著物業(yè)的易接近性。
停車的方便越來越為消費(fèi)者所重視，因此，地面停車位或地下停車庫(kù)的設(shè)計(jì)必須令司機(jī)視野開闊，容易發(fā)現(xiàn)空位，停車方向和內(nèi)部通道的合理設(shè)計(jì)，也可以做到有限空間的合理使用。我國(guó)大型商場(chǎng)建筑一般是每200—250㎡的地上建筑面積設(shè)置一個(gè)停車位，且許多商場(chǎng)沒有達(dá)到該指標(biāo)的要求，商場(chǎng)前停車難幾乎成為非常普遍的現(xiàn)象。在“汽車輪子上生活”的美國(guó)，停車空間的大小常用兩個(gè)指標(biāo)來衡量：一是在20世紀(jì)60年代前使用的停車系數(shù)，即停車位面積與零售商業(yè)物業(yè)建筑面積的比率，該系數(shù)約為1／3；二是20世紀(jì)60年代后期逐漸使用的停車指數(shù)，即每lOO㎡營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在4—5之間。
10．4．2 選擇租戶
在選擇零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)許多因素進(jìn)行權(quán)衡。除了消費(fèi)者的自然習(xí)慣外，物業(yè)管理企業(yè)必須預(yù)計(jì)有哪些因素可以主動(dòng)地吸引消費(fèi)者的光顧。理想的租戶，要能提供貨真價(jià)實(shí)的商品和服務(wù)，且與其他零售商業(yè)物業(yè)中的同類商家相比具有競(jìng)爭(zhēng)力。此外，理想租戶所經(jīng)營(yíng)的商品種類應(yīng)該配合整個(gè)物業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃，避免在同一零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)多個(gè)經(jīng)營(yíng)同類型商品的商家而引起不必要的競(jìng)爭(zhēng)。還要對(duì)零售商的信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了解和分析，因?yàn)槌俗鈶羲峁┑纳唐放c服務(wù)的質(zhì)量及其對(duì)消費(fèi)者所承擔(dān)的責(zé)任外，還要看它是否有支付租金的能力。物業(yè)管理企業(yè)還要了解潛在租戶欲承租的面積大小、經(jīng)營(yíng)商品或服務(wù)的類型及其對(duì)物業(yè)的特殊要求，因?yàn)檫@將影響到能否在本物業(yè)內(nèi)安置該零售商以及在哪個(gè)具體位置安置更合適。
10．4．2．1 聲譽(yù)
聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。由于聲譽(yù)是對(duì)商家公眾形象的評(píng)估，所以物業(yè)管理企業(yè)要注意了解零售商對(duì)待消費(fèi)者的態(tài)度如何。這對(duì)于一些大型百貨公司、連鎖店或準(zhǔn)備改變經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的零售商來說，很容易對(duì)其聲譽(yù)做出評(píng)估。例如，一個(gè)購(gòu)買了某商家商品的消費(fèi)者，能否方便地享受退貨或更換服務(wù)，就反映出了該商家的顧客服務(wù)質(zhì)量。
除了顧客服務(wù)質(zhì)量外，柜臺(tái)中商品更迭頻率也是考察零售商的一個(gè)方面，如果商品包裝陳舊或表面積滿了灰塵，則說明該商家的銷售狀況很差，如果柜臺(tái)內(nèi)或貨架上的商品總在不斷地更新，則說明該商家銷售狀況良好。
10．4．2．2 財(cái)務(wù)能力
除了租戶的聲譽(yù)外，物業(yè)管理企業(yè)還要認(rèn)真分析可能租戶的財(cái)務(wù)狀況。
10．4．2．3 租戶組合與位置分配
一宗零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)不同商品和服務(wù)的出租空間組合，構(gòu)成了該物業(yè)的租戶組合。以一個(gè)大型百貨公司為主要租戶的購(gòu)物中心將以其商品品種齊全、貨真價(jià)實(shí)吸引購(gòu)物者，以倉(cāng)儲(chǔ)商店或折扣百貨商店為主要租戶的商場(chǎng)將吸引那些想買便宜貨的消費(fèi)者。主要承租人的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)的租戶組合形式。換句話說，次要租戶所經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)種類不能與主要租戶所提供的商品和服務(wù)的種類相沖突，兩者應(yīng)該是互補(bǔ)的關(guān)系。
與租戶組合相關(guān)的另外一個(gè)問題，是在考慮零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)的種類時(shí)，同時(shí)滿足有目的性的購(gòu)物和沖動(dòng)性購(gòu)物的需求。
合理確定各租戶在整個(gè)購(gòu)物中心中的相對(duì)位置非常重要，位置分配的目標(biāo)是，在綜合考慮各零售業(yè)務(wù)之間的效益外溢、效益轉(zhuǎn)移、比較、多目標(biāo)和沖動(dòng)性購(gòu)物行為等因素的前提下，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心整體利潤(rùn)的化。
10．4．2．4 租戶需要的服務(wù)
零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)的租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面面積來開展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、其所承租部分在整個(gè)物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識(shí)別、整個(gè)購(gòu)物中心的客流量有多大。除此之外，某些租戶還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營(yíng)業(yè)中的垃圾處理和有害物排放問題、家具店需要特殊的裝卸服務(wù)、超級(jí)市場(chǎng)需要大面積的臨時(shí)停車場(chǎng)、銀行需要提供特殊的保安服務(wù)等。是否提供以及在多大程度上提供這些特殊服務(wù)，是租賃雙方進(jìn)行租約談判時(shí)要解決的重要問題。
重點(diǎn)難點(diǎn)：
1. 零售商業(yè)物業(yè)分類方法與影響因素
2. 零售商業(yè)物業(yè)租金的確定方法
3. 物業(yè)管理中的費(fèi)用測(cè)算
4. 財(cái)務(wù)報(bào)告的內(nèi)容．
10．4 零售商業(yè)物業(yè)管理
10．4．1 物業(yè)分析
10．4．1．1 零售商業(yè)物業(yè)的分類
零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：
(1)市級(jí)購(gòu)物中心。市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)㎡以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。在市級(jí)購(gòu)物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶；男女時(shí)裝店、家用電氣設(shè)備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進(jìn)人中心經(jīng)營(yíng)；銀行分支機(jī)構(gòu)、餐飲店、影劇院、汽車服務(wù)中心等，也常常成為這些市級(jí)購(gòu)物中心的租戶。按其所服務(wù)的對(duì)象不同，市級(jí)購(gòu)物中心也有高檔和中檔之分。
(2)地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)。地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)的建筑規(guī)模一般在1萬(wàn)～3萬(wàn)㎡之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口10萬(wàn)一30萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在l億～5億元之間。地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級(jí)市場(chǎng)、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場(chǎng)的次要租戶。
(3)居住區(qū)商場(chǎng)。居住區(qū)商場(chǎng)的建筑規(guī)模一般在3 000～10 000m2之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口l萬(wàn)一5萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在3 000萬(wàn)～10 000萬(wàn)元之間。居住區(qū)商場(chǎng)內(nèi)， 日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購(gòu)物中心的次要租戶。
(4)鄰里服務(wù)性商店。這些商店的建筑規(guī)模一般在3 000㎡以下，且以500～1 000㎡建筑面積者居多，服務(wù)人口在l萬(wàn)人以下，年?duì)I業(yè)額在3 000萬(wàn)元以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營(yíng)者通常是這些商店的承租人。
(5)特色商店。這些商店通常以其經(jīng)營(yíng)的特殊商品或服務(wù)及靈活的經(jīng)營(yíng)方式構(gòu)成自己的特色。如專為旅游者提供購(gòu)物服務(wù)的旅游用品商店、精品店商場(chǎng)、物美價(jià)廉的直銷店或倉(cāng)儲(chǔ)商店、有較大價(jià)格折扣的換季商品店等。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年?duì)I業(yè)額等差異較大。
除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法外，人們還常從另一個(gè)角度來區(qū)分，即不管商場(chǎng)的規(guī)模有多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。 目前國(guó)內(nèi)外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂設(shè)施為主的綜合用途開發(fā)通常將零售商店包括在內(nèi)，成為整體開發(fā)的一部分。例如一棟辦公大樓，也許將其中的一層或若干層作為商場(chǎng)之用，北京中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心寫字樓、廣州國(guó)際貿(mào)易中心就是典型的例子。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是，整體開發(fā)的各種使用用途為這些零售商店提供了現(xiàn)成的市場(chǎng)。當(dāng)然，綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場(chǎng)的規(guī)模往往受到一定程度的限制。
10．4．1．2 零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析
商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購(gòu)買能力分析。這方面的分析研究，決定了一宗零售商業(yè)物業(yè)在其特定的市場(chǎng)范圍內(nèi)獲得成功的潛力。新零售商業(yè)物業(yè)的落成，并不能創(chuàng)造出新的購(gòu)買力，它必須從其他的零售商業(yè)物業(yè)那里吸引或爭(zhēng)取消費(fèi)者，因此，對(duì)處于同一供需圈內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)條件分析也非常重要。
通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的60％～75％都來自該區(qū)域；次要區(qū)域是距離物業(yè)所處地點(diǎn)5—15km的區(qū)域(對(duì)市級(jí)購(gòu)物中心而言)，物業(yè)營(yíng)業(yè)額的15％～20％來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營(yíng)業(yè)額的5％一15％。對(duì)于每一個(gè)零售商業(yè)物業(yè)來說，不管其規(guī)模大小如何，都有其輻射區(qū)域和影響范圍，但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小，則隨每一宗具體零售商業(yè)物業(yè)的規(guī)模、類型、位置而有較大差異。人們購(gòu)買食品一般只愿意走一、兩公里，購(gòu)買服裝和家庭生活用品的出行距離可達(dá)到5—8km，出行l(wèi)Okm以上往往是為了大宗綜合性購(gòu)物。
10．4．1．3 特色、位置和停車
一般小型購(gòu)物商場(chǎng)并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者，也就是說特色對(duì)小型商場(chǎng)并不很重要；較大型的購(gòu)物中心，就需要樹立起自己的經(jīng)營(yíng)特色，不僅以種類繁多且富于變化的商品、新穎別致的購(gòu)物服務(wù)，還要營(yíng)造一個(gè)高品質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境，以吸引廣大的顧客并使他們?cè)敢庖辉俟忸櫍⒅饾u形成一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的客戶群。
在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通通達(dá)程度。由于大型商場(chǎng)的購(gòu)物者越來越多地使用小汽車等私人交通工具，所以，汽車出入的方便性和有否足夠的停車位，對(duì)大型商場(chǎng)來說至關(guān)重要。顯然，鄰近快速交通主干道并不一定能保證方便地進(jìn)入物業(yè)，尤其是禁止左轉(zhuǎn)彎或雖允許左轉(zhuǎn)彎但沒有信號(hào)燈控制使路口通行條件很差時(shí)。商場(chǎng)標(biāo)志的易識(shí)別程度、進(jìn)出口標(biāo)志的醒目程度、物業(yè)內(nèi)部交通組織的有效程度等，也影響著物業(yè)的易接近性。
停車的方便越來越為消費(fèi)者所重視，因此，地面停車位或地下停車庫(kù)的設(shè)計(jì)必須令司機(jī)視野開闊，容易發(fā)現(xiàn)空位，停車方向和內(nèi)部通道的合理設(shè)計(jì)，也可以做到有限空間的合理使用。我國(guó)大型商場(chǎng)建筑一般是每200—250㎡的地上建筑面積設(shè)置一個(gè)停車位，且許多商場(chǎng)沒有達(dá)到該指標(biāo)的要求，商場(chǎng)前停車難幾乎成為非常普遍的現(xiàn)象。在“汽車輪子上生活”的美國(guó)，停車空間的大小常用兩個(gè)指標(biāo)來衡量：一是在20世紀(jì)60年代前使用的停車系數(shù)，即停車位面積與零售商業(yè)物業(yè)建筑面積的比率，該系數(shù)約為1／3；二是20世紀(jì)60年代后期逐漸使用的停車指數(shù)，即每lOO㎡營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在4—5之間。
10．4．2 選擇租戶
在選擇零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)許多因素進(jìn)行權(quán)衡。除了消費(fèi)者的自然習(xí)慣外，物業(yè)管理企業(yè)必須預(yù)計(jì)有哪些因素可以主動(dòng)地吸引消費(fèi)者的光顧。理想的租戶，要能提供貨真價(jià)實(shí)的商品和服務(wù)，且與其他零售商業(yè)物業(yè)中的同類商家相比具有競(jìng)爭(zhēng)力。此外，理想租戶所經(jīng)營(yíng)的商品種類應(yīng)該配合整個(gè)物業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃，避免在同一零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)多個(gè)經(jīng)營(yíng)同類型商品的商家而引起不必要的競(jìng)爭(zhēng)。還要對(duì)零售商的信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了解和分析，因?yàn)槌俗鈶羲峁┑纳唐放c服務(wù)的質(zhì)量及其對(duì)消費(fèi)者所承擔(dān)的責(zé)任外，還要看它是否有支付租金的能力。物業(yè)管理企業(yè)還要了解潛在租戶欲承租的面積大小、經(jīng)營(yíng)商品或服務(wù)的類型及其對(duì)物業(yè)的特殊要求，因?yàn)檫@將影響到能否在本物業(yè)內(nèi)安置該零售商以及在哪個(gè)具體位置安置更合適。
10．4．2．1 聲譽(yù)
聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。由于聲譽(yù)是對(duì)商家公眾形象的評(píng)估，所以物業(yè)管理企業(yè)要注意了解零售商對(duì)待消費(fèi)者的態(tài)度如何。這對(duì)于一些大型百貨公司、連鎖店或準(zhǔn)備改變經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的零售商來說，很容易對(duì)其聲譽(yù)做出評(píng)估。例如，一個(gè)購(gòu)買了某商家商品的消費(fèi)者，能否方便地享受退貨或更換服務(wù)，就反映出了該商家的顧客服務(wù)質(zhì)量。
除了顧客服務(wù)質(zhì)量外，柜臺(tái)中商品更迭頻率也是考察零售商的一個(gè)方面，如果商品包裝陳舊或表面積滿了灰塵，則說明該商家的銷售狀況很差，如果柜臺(tái)內(nèi)或貨架上的商品總在不斷地更新，則說明該商家銷售狀況良好。
10．4．2．2 財(cái)務(wù)能力
除了租戶的聲譽(yù)外，物業(yè)管理企業(yè)還要認(rèn)真分析可能租戶的財(cái)務(wù)狀況。
10．4．2．3 租戶組合與位置分配
一宗零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)不同商品和服務(wù)的出租空間組合，構(gòu)成了該物業(yè)的租戶組合。以一個(gè)大型百貨公司為主要租戶的購(gòu)物中心將以其商品品種齊全、貨真價(jià)實(shí)吸引購(gòu)物者，以倉(cāng)儲(chǔ)商店或折扣百貨商店為主要租戶的商場(chǎng)將吸引那些想買便宜貨的消費(fèi)者。主要承租人的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)的租戶組合形式。換句話說，次要租戶所經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)種類不能與主要租戶所提供的商品和服務(wù)的種類相沖突，兩者應(yīng)該是互補(bǔ)的關(guān)系。
與租戶組合相關(guān)的另外一個(gè)問題，是在考慮零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)的種類時(shí)，同時(shí)滿足有目的性的購(gòu)物和沖動(dòng)性購(gòu)物的需求。
合理確定各租戶在整個(gè)購(gòu)物中心中的相對(duì)位置非常重要，位置分配的目標(biāo)是，在綜合考慮各零售業(yè)務(wù)之間的效益外溢、效益轉(zhuǎn)移、比較、多目標(biāo)和沖動(dòng)性購(gòu)物行為等因素的前提下，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心整體利潤(rùn)的化。
10．4．2．4 租戶需要的服務(wù)
零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)的租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面面積來開展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、其所承租部分在整個(gè)物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識(shí)別、整個(gè)購(gòu)物中心的客流量有多大。除此之外，某些租戶還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營(yíng)業(yè)中的垃圾處理和有害物排放問題、家具店需要特殊的裝卸服務(wù)、超級(jí)市場(chǎng)需要大面積的臨時(shí)停車場(chǎng)、銀行需要提供特殊的保安服務(wù)等。是否提供以及在多大程度上提供這些特殊服務(wù)，是租賃雙方進(jìn)行租約談判時(shí)要解決的重要問題。