第17講 物業(yè)資產(chǎn)管理（上）
重點(diǎn)難點(diǎn)：
１． 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的的概念
２． 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的的內(nèi)容
３． 寫字樓分類方法與影響因素
４． 寫字樓租金的確定方法
物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程的延續(xù)，是以實現(xiàn)物業(yè)擁有者的有關(guān)目標(biāo)、使物業(yè)保持良好運(yùn)行狀態(tài)為目的的一種專業(yè)服務(wù)。熟悉房地產(chǎn)的使用過程尤其是該過程中的物業(yè)管理工作，有助于房地產(chǎn)估價師把握物業(yè)使用過程的特點(diǎn)、收益與費(fèi)用的類型及其確定方式，以及物業(yè)管理對房地產(chǎn)價值的影響。
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，尤其是以收益性房地產(chǎn)為目標(biāo)對象的投資活動的增加，物業(yè)管理也逐漸拓展了服務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)模式，出現(xiàn)了資產(chǎn)管理、設(shè)施管理等新的專業(yè)服務(wù)模式。本章將在界定房地產(chǎn)資產(chǎn)管理相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，以收益性物業(yè)管理為主對收益性物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行簡要介紹，重點(diǎn)對寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)的分類及其影響因素、物業(yè)管理過程中租戶的選擇與租金的確定、租約談判、市場營銷和保險等予以分析。
10．1 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
10．1．1 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
從開發(fā)項目竣工投入使用開始，對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命周期的管理，是由包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標(biāo)，這就是使房地產(chǎn)的價值化。物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關(guān)系中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。
10．1．2 物業(yè)管理
物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識，通過人員、場所、流程和技術(shù)的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。
物業(yè)管理的核心工作，是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時的物業(yè)管理除進(jìn)行物業(yè)的日常管理外，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。
物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)，是租用建筑物的租戶對其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。所以，物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前租戶的需要并吸引未來的新租戶為中心。國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是注冊物業(yè)管理經(jīng)理(CPM)。
10．1．3 設(shè)施管理
設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。設(shè)施管理是融合了企業(yè)管理、建筑學(xué)、行為科學(xué)和工程學(xué)的交叉學(xué)科。商業(yè)企業(yè)越來越強(qiáng)烈地認(rèn)識到，擁有一個管理有序、高效率的辦公環(huán)境，對企業(yè)的成功非常重要；新技術(shù)、環(huán)境意識和對健康的日益關(guān)注，也導(dǎo)致了對設(shè)施管理專業(yè)服務(wù)需求的日益增加。
設(shè)施管理的傳統(tǒng)服務(wù)主要集中在設(shè)施的運(yùn)行管理與維護(hù)，但目前已擴(kuò)展到為寫字樓內(nèi)的雇員提供一個安全、有效率的工作環(huán)境，為醫(yī)院、高科技產(chǎn)業(yè)提供設(shè)施設(shè)備維護(hù)、空間環(huán)境維護(hù)服務(wù)等方面。例如，設(shè)施管理人員要負(fù)責(zé)保持寫字樓內(nèi)良好的空氣質(zhì)量，為樓宇更新安全控制系統(tǒng)，為殘疾人提供無障礙的通行設(shè)施，保證設(shè)施符合政府法規(guī)和環(huán)境、健康、安全標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長期財務(wù)規(guī)劃和年度財務(wù)計劃，設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計與工程規(guī)劃，建造與維修工程，設(shè)施維護(hù)和運(yùn)營管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報告等。國際上，設(shè)施管理領(lǐng)域的專業(yè)資格，通常稱為注冊設(shè)施管理經(jīng)理(CFM)。
10．1．4 資產(chǎn)管理
資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多，因此資產(chǎn)管理公司通常聘請若干物業(yè)管理公司和設(shè)施管理公司為其提供服務(wù)。資產(chǎn)管理經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)經(jīng)理和設(shè)施經(jīng)理，監(jiān)督考核他們的管理績效，指導(dǎo)他們制定物業(yè)管理、設(shè)施管理的策略計劃，以滿足組合投資管理者對資產(chǎn)價值化的要求。
資產(chǎn)管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)管理公司的工作，協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析。
10．1．5 房地產(chǎn)組合投資管理
房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍就更廣，包括確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo)，評估資產(chǎn)管理公司的績效，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃以保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場競爭力，管理資產(chǎn)以實現(xiàn)組合投資收益的化，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。
組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制訂并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理。
10．2 物業(yè)管理的內(nèi)容
根據(jù)物業(yè)的類型和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理。每一種類型的物業(yè)管理，又可以進(jìn)一步劃分為許多更專業(yè)化的領(lǐng)域。例如，在收益性物業(yè)管理中，就可以進(jìn)一步分為寫字樓物業(yè)管理零售商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)及貨倉物業(yè)管理、酒店物業(yè)管理等。物業(yè)類型不同物，業(yè)管理的側(cè)重點(diǎn)和工作程序也有差異。對最為復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內(nèi)容主要包括以下幾個方面：
10．2．1 制定管理計劃
在接管一宗物業(yè)后，首先要制定一份管理計劃并獲委托方認(rèn)可。該計劃應(yīng)詳細(xì)說明物業(yè)管理所提供的服務(wù)內(nèi)容以及所采用的方法。一般包括六個方面的內(nèi)容：
10．2．1．1 確立目標(biāo)
物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標(biāo)是制定管理計劃的基礎(chǔ)。有時業(yè)主除了限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標(biāo)。物業(yè)管理人員就要通過有關(guān)的調(diào)查、分析有關(guān)投資信息，來確定較為具體的目標(biāo)。此外，業(yè)主授予物業(yè)管理者的權(quán)力范圍也有很大差別，有些業(yè)主只對重大決策問題發(fā)表意見，但也有些業(yè)主可能希望對有關(guān)細(xì)節(jié)問題亦予過問。物業(yè)管理人員常常需要就業(yè)主提出的相互矛盾的目標(biāo)作解釋工作，例如有業(yè)主同時提出了最小維護(hù)費(fèi)用和增值兩個不相容的目標(biāo)。一旦物業(yè)管理公司接受了委托，就要在物業(yè)管理目標(biāo)上與業(yè)主達(dá)成共識，并盡自己的可能來維護(hù)業(yè)主的利益。
10．2．1．2 檢查物業(yè)質(zhì)量狀況
檢查物業(yè)質(zhì)量狀況是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，這種檢查通常包括建筑物外部和內(nèi)部墻體、基礎(chǔ)和屋頂、建筑設(shè)備和裝修等所有方面，還要針對租戶經(jīng)常指出的一些特殊問題進(jìn)行檢查。物業(yè)管理人員要根據(jù)質(zhì)量狀況檢查的結(jié)果，確定實現(xiàn)業(yè)主提出的目標(biāo)所需的時間、需要進(jìn)行的修繕工作及其費(fèi)用。
10．2．1．3 形成租金方案和出租策略
出租實際上是出售一定期限(月或年)的物業(yè)使用權(quán)，只有在業(yè)主和租戶均滿意的情況下租約才會得以維持，從這種意義上來講，為物業(yè)出租而進(jìn)行的努力是永無止境的。
租金方案十分重要。從理論上來說，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。維護(hù)較好的舊有建筑，由于其建造成本和融資費(fèi)用較低，往往限制了新建筑的租金水平，因此對舊有建筑而言，租金收入常常使回報率超出預(yù)期的水平，且建造成本和融資費(fèi)用上升越快，這種情況就越明顯。
從總體上說，物業(yè)租金收益必須能抵償所有投資成本，并能為投資者帶來一個合理的投資回報。否則就不會有人再來進(jìn)行開發(fā)建設(shè)投資。物業(yè)管理人員還必須了解市場，過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因為若某宗待出阻物業(yè)確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會上升；而低于市場租金水平的租金，雖然可能使出租率達(dá)到100％，但可獲得的總租金收入并不一定理想。
對于大型物業(yè)管理公司來說，一般較容易確定租金水平或方案，因為他們往往擁有大量類似物業(yè)出租的租金數(shù)據(jù)，使得物業(yè)管理人員很容易確定物業(yè)合適的市場租金水平。當(dāng)然，為準(zhǔn)確判斷物業(yè)的市場租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的差異，并對已知的租金進(jìn)行相應(yīng)的修正，進(jìn)而求取待出租物業(yè)的市場租金水平。例如，對于出租寫字樓，其租金水平可能會依下述情況的不同而不同：單元面積大小、樓層、朝向；大廈坐落地點(diǎn)；距商業(yè)中心區(qū)的距離；裝修檔次；建筑設(shè)備狀況；所提供服務(wù)的內(nèi)容·；有效使用面積系數(shù)；康樂設(shè)施完備情況：物業(yè)維護(hù)措施。
租金方案還會受到出租策略的影響。仍然舉出租寫字樓的例子，租金水平受下列情況的影響：租期長短和承租面積的大小；租戶的資信狀況；為租戶提供服務(wù)的水平；附屬設(shè)施的收費(fèi)水平；是否帶家具。
這里所列的情況并不完全，它僅僅是為了說明出租策略的不同會帶來物業(yè)租金水平的差異。
對出租期限內(nèi)租金水平的調(diào)整，沒有數(shù)學(xué)公式可循，物業(yè)價格、租金指數(shù)對租金定期調(diào)整雖有參考價值，但直接的意義也不大，所以恰如其分地調(diào)整租金和形成初始租金方案一樣困難。如果投資者購買的物業(yè)本來就有人租用，這種租金的調(diào)整就更加困難，因為先前的業(yè)主確定的租金可能低于市場租金水平，所以當(dāng)新業(yè)主或物業(yè)管理人員決定將租金提高至市場租金水平時，可能會受到抵制。正是由于制定租金方案、調(diào)整租金水平非常復(fù)雜，才需要物業(yè)管理人員提供的專業(yè)服務(wù)。
10．2．1．4 提出預(yù)算(包括管理費(fèi))
預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。要根據(jù)實際經(jīng)營情況對預(yù)算進(jìn)行定期調(diào)整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預(yù)期收益減少，此時物業(yè)管理人員往往要就空置率增加的原因進(jìn)行認(rèn)真的分析。維護(hù)費(fèi)用超過預(yù)算一般預(yù)示著建筑物內(nèi)的某些設(shè)備需要予以更新。
預(yù)算是物業(yè)管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具。其控制特性表現(xiàn)在當(dāng)收入低于預(yù)算或費(fèi)用超過預(yù)算時就會引起物業(yè)管理人員的注意，而其計劃特性則表現(xiàn)在當(dāng)物業(yè)管理人員編制預(yù)算時能就未來一年的經(jīng)營計劃做出比較現(xiàn)實的安排。此外，檢查上年度預(yù)算執(zhí)行情況，也有助于物業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)問題，并在新年度預(yù)算中進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
預(yù)算還可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)管理的財務(wù)情況進(jìn)行檢查。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營收入和費(fèi)用大大超過預(yù)計的水平時，通常會要求物業(yè)管理人員予以解釋物業(yè)管理人員則必須負(fù)責(zé)對實際執(zhí)行結(jié)果背離預(yù)算的原因進(jìn)行說明，并告之業(yè)主這種未預(yù)計到的情況的發(fā)展趨勢。所以，一旦提出了一個預(yù)算，物業(yè)管理人員和業(yè)主之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系也就確立了，但在雙方共同制定預(yù)算的過程中，物業(yè)管理人員要努力為業(yè)主提出更為完美并切合實際的目標(biāo)。
重點(diǎn)難點(diǎn)：
１． 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的的概念
２． 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的的內(nèi)容
３． 寫字樓分類方法與影響因素
４． 寫字樓租金的確定方法
物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程的延續(xù)，是以實現(xiàn)物業(yè)擁有者的有關(guān)目標(biāo)、使物業(yè)保持良好運(yùn)行狀態(tài)為目的的一種專業(yè)服務(wù)。熟悉房地產(chǎn)的使用過程尤其是該過程中的物業(yè)管理工作，有助于房地產(chǎn)估價師把握物業(yè)使用過程的特點(diǎn)、收益與費(fèi)用的類型及其確定方式，以及物業(yè)管理對房地產(chǎn)價值的影響。
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，尤其是以收益性房地產(chǎn)為目標(biāo)對象的投資活動的增加，物業(yè)管理也逐漸拓展了服務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)模式，出現(xiàn)了資產(chǎn)管理、設(shè)施管理等新的專業(yè)服務(wù)模式。本章將在界定房地產(chǎn)資產(chǎn)管理相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，以收益性物業(yè)管理為主對收益性物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行簡要介紹，重點(diǎn)對寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)的分類及其影響因素、物業(yè)管理過程中租戶的選擇與租金的確定、租約談判、市場營銷和保險等予以分析。
10．1 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
10．1．1 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
從開發(fā)項目竣工投入使用開始，對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命周期的管理，是由包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標(biāo)，這就是使房地產(chǎn)的價值化。物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關(guān)系中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。
10．1．2 物業(yè)管理
物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識，通過人員、場所、流程和技術(shù)的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。
物業(yè)管理的核心工作，是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時的物業(yè)管理除進(jìn)行物業(yè)的日常管理外，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。
物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)，是租用建筑物的租戶對其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。所以，物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前租戶的需要并吸引未來的新租戶為中心。國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是注冊物業(yè)管理經(jīng)理(CPM)。
10．1．3 設(shè)施管理
設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。設(shè)施管理是融合了企業(yè)管理、建筑學(xué)、行為科學(xué)和工程學(xué)的交叉學(xué)科。商業(yè)企業(yè)越來越強(qiáng)烈地認(rèn)識到，擁有一個管理有序、高效率的辦公環(huán)境，對企業(yè)的成功非常重要；新技術(shù)、環(huán)境意識和對健康的日益關(guān)注，也導(dǎo)致了對設(shè)施管理專業(yè)服務(wù)需求的日益增加。
設(shè)施管理的傳統(tǒng)服務(wù)主要集中在設(shè)施的運(yùn)行管理與維護(hù)，但目前已擴(kuò)展到為寫字樓內(nèi)的雇員提供一個安全、有效率的工作環(huán)境，為醫(yī)院、高科技產(chǎn)業(yè)提供設(shè)施設(shè)備維護(hù)、空間環(huán)境維護(hù)服務(wù)等方面。例如，設(shè)施管理人員要負(fù)責(zé)保持寫字樓內(nèi)良好的空氣質(zhì)量，為樓宇更新安全控制系統(tǒng)，為殘疾人提供無障礙的通行設(shè)施，保證設(shè)施符合政府法規(guī)和環(huán)境、健康、安全標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長期財務(wù)規(guī)劃和年度財務(wù)計劃，設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計與工程規(guī)劃，建造與維修工程，設(shè)施維護(hù)和運(yùn)營管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報告等。國際上，設(shè)施管理領(lǐng)域的專業(yè)資格，通常稱為注冊設(shè)施管理經(jīng)理(CFM)。
10．1．4 資產(chǎn)管理
資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多，因此資產(chǎn)管理公司通常聘請若干物業(yè)管理公司和設(shè)施管理公司為其提供服務(wù)。資產(chǎn)管理經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)經(jīng)理和設(shè)施經(jīng)理，監(jiān)督考核他們的管理績效，指導(dǎo)他們制定物業(yè)管理、設(shè)施管理的策略計劃，以滿足組合投資管理者對資產(chǎn)價值化的要求。
資產(chǎn)管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)管理公司的工作，協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析。
10．1．5 房地產(chǎn)組合投資管理
房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍就更廣，包括確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo)，評估資產(chǎn)管理公司的績效，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃以保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場競爭力，管理資產(chǎn)以實現(xiàn)組合投資收益的化，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。
組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制訂并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理。
10．2 物業(yè)管理的內(nèi)容
根據(jù)物業(yè)的類型和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理。每一種類型的物業(yè)管理，又可以進(jìn)一步劃分為許多更專業(yè)化的領(lǐng)域。例如，在收益性物業(yè)管理中，就可以進(jìn)一步分為寫字樓物業(yè)管理零售商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)及貨倉物業(yè)管理、酒店物業(yè)管理等。物業(yè)類型不同物，業(yè)管理的側(cè)重點(diǎn)和工作程序也有差異。對最為復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內(nèi)容主要包括以下幾個方面：
10．2．1 制定管理計劃
在接管一宗物業(yè)后，首先要制定一份管理計劃并獲委托方認(rèn)可。該計劃應(yīng)詳細(xì)說明物業(yè)管理所提供的服務(wù)內(nèi)容以及所采用的方法。一般包括六個方面的內(nèi)容：
10．2．1．1 確立目標(biāo)
物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標(biāo)是制定管理計劃的基礎(chǔ)。有時業(yè)主除了限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標(biāo)。物業(yè)管理人員就要通過有關(guān)的調(diào)查、分析有關(guān)投資信息，來確定較為具體的目標(biāo)。此外，業(yè)主授予物業(yè)管理者的權(quán)力范圍也有很大差別，有些業(yè)主只對重大決策問題發(fā)表意見，但也有些業(yè)主可能希望對有關(guān)細(xì)節(jié)問題亦予過問。物業(yè)管理人員常常需要就業(yè)主提出的相互矛盾的目標(biāo)作解釋工作，例如有業(yè)主同時提出了最小維護(hù)費(fèi)用和增值兩個不相容的目標(biāo)。一旦物業(yè)管理公司接受了委托，就要在物業(yè)管理目標(biāo)上與業(yè)主達(dá)成共識，并盡自己的可能來維護(hù)業(yè)主的利益。
10．2．1．2 檢查物業(yè)質(zhì)量狀況
檢查物業(yè)質(zhì)量狀況是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，這種檢查通常包括建筑物外部和內(nèi)部墻體、基礎(chǔ)和屋頂、建筑設(shè)備和裝修等所有方面，還要針對租戶經(jīng)常指出的一些特殊問題進(jìn)行檢查。物業(yè)管理人員要根據(jù)質(zhì)量狀況檢查的結(jié)果，確定實現(xiàn)業(yè)主提出的目標(biāo)所需的時間、需要進(jìn)行的修繕工作及其費(fèi)用。
10．2．1．3 形成租金方案和出租策略
出租實際上是出售一定期限(月或年)的物業(yè)使用權(quán)，只有在業(yè)主和租戶均滿意的情況下租約才會得以維持，從這種意義上來講，為物業(yè)出租而進(jìn)行的努力是永無止境的。
租金方案十分重要。從理論上來說，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。維護(hù)較好的舊有建筑，由于其建造成本和融資費(fèi)用較低，往往限制了新建筑的租金水平，因此對舊有建筑而言，租金收入常常使回報率超出預(yù)期的水平，且建造成本和融資費(fèi)用上升越快，這種情況就越明顯。
從總體上說，物業(yè)租金收益必須能抵償所有投資成本，并能為投資者帶來一個合理的投資回報。否則就不會有人再來進(jìn)行開發(fā)建設(shè)投資。物業(yè)管理人員還必須了解市場，過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因為若某宗待出阻物業(yè)確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會上升；而低于市場租金水平的租金，雖然可能使出租率達(dá)到100％，但可獲得的總租金收入并不一定理想。
對于大型物業(yè)管理公司來說，一般較容易確定租金水平或方案，因為他們往往擁有大量類似物業(yè)出租的租金數(shù)據(jù)，使得物業(yè)管理人員很容易確定物業(yè)合適的市場租金水平。當(dāng)然，為準(zhǔn)確判斷物業(yè)的市場租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的差異，并對已知的租金進(jìn)行相應(yīng)的修正，進(jìn)而求取待出租物業(yè)的市場租金水平。例如，對于出租寫字樓，其租金水平可能會依下述情況的不同而不同：單元面積大小、樓層、朝向；大廈坐落地點(diǎn)；距商業(yè)中心區(qū)的距離；裝修檔次；建筑設(shè)備狀況；所提供服務(wù)的內(nèi)容·；有效使用面積系數(shù)；康樂設(shè)施完備情況：物業(yè)維護(hù)措施。
租金方案還會受到出租策略的影響。仍然舉出租寫字樓的例子，租金水平受下列情況的影響：租期長短和承租面積的大小；租戶的資信狀況；為租戶提供服務(wù)的水平；附屬設(shè)施的收費(fèi)水平；是否帶家具。
這里所列的情況并不完全，它僅僅是為了說明出租策略的不同會帶來物業(yè)租金水平的差異。
對出租期限內(nèi)租金水平的調(diào)整，沒有數(shù)學(xué)公式可循，物業(yè)價格、租金指數(shù)對租金定期調(diào)整雖有參考價值，但直接的意義也不大，所以恰如其分地調(diào)整租金和形成初始租金方案一樣困難。如果投資者購買的物業(yè)本來就有人租用，這種租金的調(diào)整就更加困難，因為先前的業(yè)主確定的租金可能低于市場租金水平，所以當(dāng)新業(yè)主或物業(yè)管理人員決定將租金提高至市場租金水平時，可能會受到抵制。正是由于制定租金方案、調(diào)整租金水平非常復(fù)雜，才需要物業(yè)管理人員提供的專業(yè)服務(wù)。
10．2．1．4 提出預(yù)算(包括管理費(fèi))
預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。要根據(jù)實際經(jīng)營情況對預(yù)算進(jìn)行定期調(diào)整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預(yù)期收益減少，此時物業(yè)管理人員往往要就空置率增加的原因進(jìn)行認(rèn)真的分析。維護(hù)費(fèi)用超過預(yù)算一般預(yù)示著建筑物內(nèi)的某些設(shè)備需要予以更新。
預(yù)算是物業(yè)管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具。其控制特性表現(xiàn)在當(dāng)收入低于預(yù)算或費(fèi)用超過預(yù)算時就會引起物業(yè)管理人員的注意，而其計劃特性則表現(xiàn)在當(dāng)物業(yè)管理人員編制預(yù)算時能就未來一年的經(jīng)營計劃做出比較現(xiàn)實的安排。此外，檢查上年度預(yù)算執(zhí)行情況，也有助于物業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)問題，并在新年度預(yù)算中進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
預(yù)算還可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)管理的財務(wù)情況進(jìn)行檢查。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營收入和費(fèi)用大大超過預(yù)計的水平時，通常會要求物業(yè)管理人員予以解釋物業(yè)管理人員則必須負(fù)責(zé)對實際執(zhí)行結(jié)果背離預(yù)算的原因進(jìn)行說明，并告之業(yè)主這種未預(yù)計到的情況的發(fā)展趨勢。所以，一旦提出了一個預(yù)算，物業(yè)管理人員和業(yè)主之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系也就確立了，但在雙方共同制定預(yù)算的過程中，物業(yè)管理人員要努力為業(yè)主提出更為完美并切合實際的目標(biāo)。