第14講 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究（下）
重點難點：
掌握房地產(chǎn)項目投資估算、資金使用計劃、收入估算與資金籌措的方法、財務評價報表的組成和財務報表的編制方法。
了解可行性研究報告的基本構成，項目可行性研究報告正文的寫作要點。
8．4 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
8．4．1 投資估算
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍，包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務費、銷售費用、其他費用及開發(fā)期稅費等，各項費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設項目類型的特點不同，其費用構成有較大的差異。
8．4．1．1 土地費用估算
開發(fā)項目土地費用是指為取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用。開發(fā)項目取得土地使用權有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。
(1)土地征用拆遷費
土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。農(nóng)村土地征用拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其它費用。城鎮(zhèn)土地拆遷補償費主要包括：地上建筑物、構筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務費等。
(2)土地出讓地價款
土地出讓地價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓地價款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權時，土地出讓地價款由土地出讓金、拆遷補償費和城市基礎設施建設費構成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和城市基礎設施建設費構成，獲得此類土地使用權的開發(fā)商，需要進行房屋拆遷和土地開發(fā)活動，并相應支付城鎮(zhèn)土地拆遷補償費。
土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準地價，具體宗地的土地出讓地價款要在基準地價的基礎上加以適當調整確定。
(3)土地轉讓費
土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付的土地使用權的轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其它合法使用者。土地使用權轉讓時，地上建筑物及其它附著物的所有權隨之轉讓。
(4)土地租用費
土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土地使用權可以減少項目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見。
(5)土地投資折價
房地產(chǎn)項目土地使用權可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權的獲取費用，但一般需要將土地使用權評估作價。
8．4．1．2 前期工程費
前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。
項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可百分比估算。一般情況下，規(guī)劃設計費為建安工程費的3％左右，可行性研究費占項目總投資的1％一3％，水文、地質勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0．5％左右。
“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算，可根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。
8．4．1．3 房屋開發(fā)費
房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和基礎設施建設費。
(1)建筑安裝工程費
建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用(結構、建筑、特殊裝修工程費)、設備采購費用和安裝工程費用(給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等)等。
當房地產(chǎn)項目包括多個單項工程時，應對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用。
(2)公共配套設施建設費
公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施(或公建設施)的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。
(3)基礎設施建設費
基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用，各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算。
在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。具體估算方法的選擇，應視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：
1)單元估算法。單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。
2)單位指標估算法。單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，采暖工程按耗熱量(千卡/小時)指標計算，變配電安裝按設備容量(千伏安)指標計算，集中空調安裝按冷負荷量(千卡/小時)指標計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量(立方米/小時)指標計算，各類圍墻、室外管線工程按長度(米)指標計算，室外道路按道路面積(平方米)指標計算等。
3)工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。
4)概算指標法。概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：
直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，
主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標×建筑面積。
重點難點：
掌握房地產(chǎn)項目投資估算、資金使用計劃、收入估算與資金籌措的方法、財務評價報表的組成和財務報表的編制方法。
了解可行性研究報告的基本構成，項目可行性研究報告正文的寫作要點。
8．4 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
8．4．1 投資估算
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍，包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務費、銷售費用、其他費用及開發(fā)期稅費等，各項費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設項目類型的特點不同，其費用構成有較大的差異。
8．4．1．1 土地費用估算
開發(fā)項目土地費用是指為取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用。開發(fā)項目取得土地使用權有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。
(1)土地征用拆遷費
土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。農(nóng)村土地征用拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其它費用。城鎮(zhèn)土地拆遷補償費主要包括：地上建筑物、構筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務費等。
(2)土地出讓地價款
土地出讓地價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓地價款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權時，土地出讓地價款由土地出讓金、拆遷補償費和城市基礎設施建設費構成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和城市基礎設施建設費構成，獲得此類土地使用權的開發(fā)商，需要進行房屋拆遷和土地開發(fā)活動，并相應支付城鎮(zhèn)土地拆遷補償費。
土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準地價，具體宗地的土地出讓地價款要在基準地價的基礎上加以適當調整確定。
(3)土地轉讓費
土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付的土地使用權的轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其它合法使用者。土地使用權轉讓時，地上建筑物及其它附著物的所有權隨之轉讓。
(4)土地租用費
土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土地使用權可以減少項目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見。
(5)土地投資折價
房地產(chǎn)項目土地使用權可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權的獲取費用，但一般需要將土地使用權評估作價。
8．4．1．2 前期工程費
前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。
項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可百分比估算。一般情況下，規(guī)劃設計費為建安工程費的3％左右，可行性研究費占項目總投資的1％一3％，水文、地質勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0．5％左右。
“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算，可根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。
8．4．1．3 房屋開發(fā)費
房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和基礎設施建設費。
(1)建筑安裝工程費
建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用(結構、建筑、特殊裝修工程費)、設備采購費用和安裝工程費用(給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等)等。
當房地產(chǎn)項目包括多個單項工程時，應對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用。
(2)公共配套設施建設費
公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施(或公建設施)的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。
(3)基礎設施建設費
基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用，各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算。
在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。具體估算方法的選擇，應視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：
1)單元估算法。單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。
2)單位指標估算法。單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，采暖工程按耗熱量(千卡/小時)指標計算，變配電安裝按設備容量(千伏安)指標計算，集中空調安裝按冷負荷量(千卡/小時)指標計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量(立方米/小時)指標計算，各類圍墻、室外管線工程按長度(米)指標計算，室外道路按道路面積(平方米)指標計算等。
3)工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。
4)概算指標法。概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：
直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，
主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標×建筑面積。