第12講 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析（下）
重點(diǎn)難點(diǎn)：
應(yīng)熟悉：敏感性分析的概念和步驟，單因素與多因素敏感性分析。
應(yīng)了解：敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法”，風(fēng)險(xiǎn)分析的概念，一般過(guò)程和方法，概率分析的步驟與概率確定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模擬法。
7．3 敏感性分析
7．3．1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：
(1)找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù)；
(2)研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力；
(3)比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。
根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
7．3．2 敏感性分析的步驟
房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：
(1) 確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率， 必要時(shí)也可以選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計(jì)算的復(fù)雜程度。
(2)確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。
(3)計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。
(4)通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進(jìn)一步的分析。
進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí)，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對(duì)變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)相對(duì)變動(dòng)幅度，也可以采用敏感性分析圖對(duì)多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較。
7．3．3 單因素與多因素敏感性分析
單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。
多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。由于項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中的參數(shù)或因素同時(shí)發(fā)生變化的情況非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很強(qiáng)的實(shí)用價(jià)值。
多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，且分析的基本原理與單因素敏感性分析大體相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。
下面通過(guò)一個(gè)例題，來(lái)說(shuō)明敏感性分析的使用方法。
[例7-2] 某開(kāi)發(fā)商擬在其以20萬(wàn)美元購(gòu)得的一塊土地上開(kāi)發(fā)一棟普通寫字樓，規(guī)劃允許建筑面積2 000㎡，建造成本為200美元／㎡，項(xiàng)目的準(zhǔn)備期為3個(gè)月、建造期為12個(gè)月，第4個(gè)月到第15個(gè)月投入的建造成本分別占總建筑成本的3．8％、4．70％、5．80％、6．90％、8．60％、10．30％、12．70％、13．50％、11．90％、8．50％、6．80％和6．50％。預(yù)計(jì)項(xiàng)目投入使用后年租金收入為6萬(wàn)美元，貸款利率為15％。用現(xiàn)金流法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估的結(jié)果如表7—1所示，試對(duì) 項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。
重點(diǎn)難點(diǎn)：
應(yīng)熟悉：敏感性分析的概念和步驟，單因素與多因素敏感性分析。
應(yīng)了解：敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法”，風(fēng)險(xiǎn)分析的概念，一般過(guò)程和方法，概率分析的步驟與概率確定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模擬法。
7．3 敏感性分析
7．3．1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：
(1)找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù)；
(2)研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力；
(3)比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。
根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
7．3．2 敏感性分析的步驟
房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：
(1) 確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率， 必要時(shí)也可以選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計(jì)算的復(fù)雜程度。
(2)確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。
(3)計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。
(4)通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進(jìn)一步的分析。
進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí)，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對(duì)變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)相對(duì)變動(dòng)幅度，也可以采用敏感性分析圖對(duì)多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較。
7．3．3 單因素與多因素敏感性分析
單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。
多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。由于項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中的參數(shù)或因素同時(shí)發(fā)生變化的情況非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很強(qiáng)的實(shí)用價(jià)值。
多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，且分析的基本原理與單因素敏感性分析大體相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。
下面通過(guò)一個(gè)例題，來(lái)說(shuō)明敏感性分析的使用方法。
[例7-2] 某開(kāi)發(fā)商擬在其以20萬(wàn)美元購(gòu)得的一塊土地上開(kāi)發(fā)一棟普通寫字樓，規(guī)劃允許建筑面積2 000㎡，建造成本為200美元／㎡，項(xiàng)目的準(zhǔn)備期為3個(gè)月、建造期為12個(gè)月，第4個(gè)月到第15個(gè)月投入的建造成本分別占總建筑成本的3．8％、4．70％、5．80％、6．90％、8．60％、10．30％、12．70％、13．50％、11．90％、8．50％、6．80％和6．50％。預(yù)計(jì)項(xiàng)目投入使用后年租金收入為6萬(wàn)美元，貸款利率為15％。用現(xiàn)金流法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估的結(jié)果如表7—1所示，試對(duì) 項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。