第11講 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析（上）
重點(diǎn)難點(diǎn)：
應(yīng)掌握：盈虧平衡分析的基本原理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析的方法和應(yīng)用。
應(yīng)熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素，房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素，不確定性因素的相互作用。
房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它具有周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，因此很難在一開始就對(duì)整個(gè)開發(fā)投資過程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益情況做出精確的估計(jì)。因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果更加真實(shí)可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供更科學(xué)的依據(jù)。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資決策成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)的加強(qiáng)對(duì)投資發(fā)現(xiàn)的防范和控制。
7．1 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析
在第6章所講述的各評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算方法中，每個(gè)因素的取值都是以估計(jì)和預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)的，而在實(shí)際開發(fā)投資過程中，這些因素很容易發(fā)生變化，而且有些因素的變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果有較大的影響。因此，在評(píng)估過程中，找出這些主要影響因素，分析其變化對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，可以為開發(fā)商或投資者提供更多的決策支持信息，并使其在以后的開發(fā)投資過程中得到有效的控制。
7．1．1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素
通過第6章例題計(jì)算，我們可以看出，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、貸款利率、建筑容積率等。這些因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果影響很大。
7．1．1．1 土地費(fèi)用
土地費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中一個(gè)重要的計(jì)算參數(shù)。在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)如果開發(fā)商還沒有獲取土地使用權(quán)，土地費(fèi)用往往是一個(gè)未知數(shù)。因此通常要參照近期土地成交的案例，通過市場(chǎng)比較或其它方法來(lái)估算土地費(fèi)用。而土地費(fèi)用由于由出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)用組成，在地塊現(xiàn)狀條件比較復(fù)雜和土地交易市場(chǎng)不很健全的情況下，很難準(zhǔn)確估算。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也會(huì)導(dǎo)致土地費(fèi)用的迅速變化。有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析表明，在大城市中心區(qū)，土地費(fèi)用已經(jīng)占到了總開發(fā)成本的50％～60％，在城市郊區(qū)，該項(xiàng)費(fèi)用也占到了總開發(fā)成本的30％左右。而且隨著城市發(fā)展和城市可利用土地資源的減少，土地費(fèi)用在城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總開發(fā)成本中所占的比例在日益增大。因此分析土地費(fèi)用變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響，就顯得十分重要。
7．1．1．2 建安工程費(fèi)用
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估過程中，建安工程費(fèi)用的估算比租金售價(jià)的估算要容易一些，但即使這樣，評(píng)估時(shí)所使用的估算值與實(shí)際值也很難相符。導(dǎo)致建安工程費(fèi)用發(fā)生變化的原因主要有兩種：
(1)開發(fā)商在決定購(gòu)置某塊場(chǎng)地進(jìn)行開發(fā)之前，通常要進(jìn)行或委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行整個(gè)建安工程費(fèi)用的詳細(xì)估算，并在此基礎(chǔ)上測(cè)算能承受的地價(jià)。當(dāng)開發(fā)商獲得土地作用權(quán)后，就要選擇一個(gè)合適的承包商，并在適宜的時(shí)間從該承包商處得到一個(gè)可以接受的合理報(bào)價(jià)，即標(biāo)價(jià)，并據(jù)此簽訂建設(shè)工程承發(fā)包合同。由于建安工程費(fèi)用的估算時(shí)間與承包商報(bào)價(jià)時(shí)間之間經(jīng)歷了購(gòu)置土地使用權(quán)等一系列前期準(zhǔn)備工作，兩者往往相差半年到一年時(shí)間，這期間可能會(huì)由于建筑材料或勞動(dòng)力價(jià)格水平的變化導(dǎo)致建安工程費(fèi)用出現(xiàn)上漲或下跌的情況，使進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)估計(jì)的建安工程費(fèi)用與簽訂承包合同時(shí)的標(biāo)價(jià)不一致。如果合同 價(jià)高于原估算值，則開發(fā)商利潤(rùn)就會(huì)減少；反之，如果合同價(jià)低于原估算值，則開發(fā)商利潤(rùn)就會(huì)增加。
(2)當(dāng)建筑工程開工后，由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用發(fā)生變化，也會(huì)導(dǎo)致建安工程費(fèi)用改變。這種改變對(duì)開發(fā)商是否有影響，要看工程承包合同的形式如何。如果承包合同是一種固定總價(jià)合同，則建安工程費(fèi)用的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)擔(dān)，對(duì)開發(fā)商基本無(wú)影響。否則，開發(fā)商要承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)階段由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用上漲所引起的建安工程費(fèi)用增加額。
7．1．1．3 租售價(jià)格
租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流人，因此租金或售價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收益的影響是顯而易見的，而準(zhǔn)確地估算租金和售價(jià)又非易事。在項(xiàng)目評(píng)估過程中，租金或售價(jià)的確定是通過與市場(chǎng)上近期成交的類似物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較、修正后得出的。這種比較實(shí)際上隱含著一個(gè)基本假設(shè)，
即不考慮通貨膨脹因素以及租金和售價(jià)在開發(fā)期間的增加或減少，而僅以“今天”的租金和售價(jià)水平估算。但同類型物業(yè)市場(chǎng)上供求關(guān)系的變化，開發(fā)過程中社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境等因素的變化，都會(huì)對(duì)物業(yè)租售價(jià)格水平產(chǎn)生影響，而這些影響是很難事先定量描述的。
重點(diǎn)難點(diǎn)：
應(yīng)掌握：盈虧平衡分析的基本原理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析的方法和應(yīng)用。
應(yīng)熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素，房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素，不確定性因素的相互作用。
房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它具有周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，因此很難在一開始就對(duì)整個(gè)開發(fā)投資過程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益情況做出精確的估計(jì)。因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果更加真實(shí)可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供更科學(xué)的依據(jù)。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資決策成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)的加強(qiáng)對(duì)投資發(fā)現(xiàn)的防范和控制。
7．1 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析
在第6章所講述的各評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算方法中，每個(gè)因素的取值都是以估計(jì)和預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)的，而在實(shí)際開發(fā)投資過程中，這些因素很容易發(fā)生變化，而且有些因素的變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果有較大的影響。因此，在評(píng)估過程中，找出這些主要影響因素，分析其變化對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，可以為開發(fā)商或投資者提供更多的決策支持信息，并使其在以后的開發(fā)投資過程中得到有效的控制。
7．1．1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素
通過第6章例題計(jì)算，我們可以看出，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、貸款利率、建筑容積率等。這些因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果影響很大。
7．1．1．1 土地費(fèi)用
土地費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中一個(gè)重要的計(jì)算參數(shù)。在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)如果開發(fā)商還沒有獲取土地使用權(quán)，土地費(fèi)用往往是一個(gè)未知數(shù)。因此通常要參照近期土地成交的案例，通過市場(chǎng)比較或其它方法來(lái)估算土地費(fèi)用。而土地費(fèi)用由于由出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)用組成，在地塊現(xiàn)狀條件比較復(fù)雜和土地交易市場(chǎng)不很健全的情況下，很難準(zhǔn)確估算。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也會(huì)導(dǎo)致土地費(fèi)用的迅速變化。有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析表明，在大城市中心區(qū)，土地費(fèi)用已經(jīng)占到了總開發(fā)成本的50％～60％，在城市郊區(qū)，該項(xiàng)費(fèi)用也占到了總開發(fā)成本的30％左右。而且隨著城市發(fā)展和城市可利用土地資源的減少，土地費(fèi)用在城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總開發(fā)成本中所占的比例在日益增大。因此分析土地費(fèi)用變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響，就顯得十分重要。
7．1．1．2 建安工程費(fèi)用
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估過程中，建安工程費(fèi)用的估算比租金售價(jià)的估算要容易一些，但即使這樣，評(píng)估時(shí)所使用的估算值與實(shí)際值也很難相符。導(dǎo)致建安工程費(fèi)用發(fā)生變化的原因主要有兩種：
(1)開發(fā)商在決定購(gòu)置某塊場(chǎng)地進(jìn)行開發(fā)之前，通常要進(jìn)行或委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行整個(gè)建安工程費(fèi)用的詳細(xì)估算，并在此基礎(chǔ)上測(cè)算能承受的地價(jià)。當(dāng)開發(fā)商獲得土地作用權(quán)后，就要選擇一個(gè)合適的承包商，并在適宜的時(shí)間從該承包商處得到一個(gè)可以接受的合理報(bào)價(jià)，即標(biāo)價(jià)，并據(jù)此簽訂建設(shè)工程承發(fā)包合同。由于建安工程費(fèi)用的估算時(shí)間與承包商報(bào)價(jià)時(shí)間之間經(jīng)歷了購(gòu)置土地使用權(quán)等一系列前期準(zhǔn)備工作，兩者往往相差半年到一年時(shí)間，這期間可能會(huì)由于建筑材料或勞動(dòng)力價(jià)格水平的變化導(dǎo)致建安工程費(fèi)用出現(xiàn)上漲或下跌的情況，使進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)估計(jì)的建安工程費(fèi)用與簽訂承包合同時(shí)的標(biāo)價(jià)不一致。如果合同 價(jià)高于原估算值，則開發(fā)商利潤(rùn)就會(huì)減少；反之，如果合同價(jià)低于原估算值，則開發(fā)商利潤(rùn)就會(huì)增加。
(2)當(dāng)建筑工程開工后，由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用發(fā)生變化，也會(huì)導(dǎo)致建安工程費(fèi)用改變。這種改變對(duì)開發(fā)商是否有影響，要看工程承包合同的形式如何。如果承包合同是一種固定總價(jià)合同，則建安工程費(fèi)用的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)擔(dān)，對(duì)開發(fā)商基本無(wú)影響。否則，開發(fā)商要承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)階段由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用上漲所引起的建安工程費(fèi)用增加額。
7．1．1．3 租售價(jià)格
租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流人，因此租金或售價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收益的影響是顯而易見的，而準(zhǔn)確地估算租金和售價(jià)又非易事。在項(xiàng)目評(píng)估過程中，租金或售價(jià)的確定是通過與市場(chǎng)上近期成交的類似物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較、修正后得出的。這種比較實(shí)際上隱含著一個(gè)基本假設(shè)，
即不考慮通貨膨脹因素以及租金和售價(jià)在開發(fā)期間的增加或減少，而僅以“今天”的租金和售價(jià)水平估算。但同類型物業(yè)市場(chǎng)上供求關(guān)系的變化，開發(fā)過程中社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境等因素的變化，都會(huì)對(duì)物業(yè)租售價(jià)格水平產(chǎn)生影響，而這些影響是很難事先定量描述的。