第9講 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法
重點(diǎn)難點(diǎn)：
掌握投資回收與投資回報(bào)的概念，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，盈利指標(biāo)計(jì)算方法。
熟悉投資與成本的概念，經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金的概念和相互關(guān)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式，清償能力指標(biāo)計(jì)算方法與案例應(yīng)用。
了解通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的影響。
6．1 效益和費(fèi)用識(shí)別
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
6．1．1 投資與成本
6．1．1．1 廣義投資與成本的概念
(1)投資
廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。
房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。
一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金兩部分。固定資產(chǎn)投資是指用于建造或購(gòu)置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，固定資產(chǎn)投資在項(xiàng)目投產(chǎn)以后，隨著固定資產(chǎn)在使用過(guò)程中的磨損和貶值，其價(jià)值逐漸以折舊的形式計(jì)入成品成本，并通過(guò)成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動(dòng)資金則是指工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)前有限墊付、在投產(chǎn)后用于購(gòu)買原材料、燃料動(dòng)力、備品備件，支付工資和其他費(fèi)用以及被在制品、半成品、制成品占用的周轉(zhuǎn)資金。流動(dòng)資金在每個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，全部流動(dòng)資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。
(2)成本
成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。就工業(yè)投資項(xiàng)目而言，其投產(chǎn)后便開始了成品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，成品的生產(chǎn)與銷售伴隨著活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動(dòng)消耗的貨幣表現(xiàn)。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的成本包括生產(chǎn)成本和銷售費(fèi)用兩部分，前者指發(fā)生在產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中的費(fèi)用，后者指發(fā)生在產(chǎn)品銷售過(guò)程中的費(fèi)用。生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成本(亦稱完全成本)。
投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。
主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是的，而投資分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù)；其次，在投資分析中，根據(jù)分析計(jì)算的需要還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒(méi)有的成本概念(如機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本、不可預(yù)見費(fèi)用等)，這些成本的經(jīng)濟(jì)含義及成本中所包含的內(nèi)容與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本不完全一樣。
6．1．1．2 房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大差異。從本書第1章介紹的房地產(chǎn)直接投資形式來(lái)看，其投資與成本有下表所示的特點(diǎn)。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn) 表6-1
對(duì)于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)，但其投資的大部分又是在形成建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的房地產(chǎn)商品，并通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的預(yù)租售或建成后的租售活動(dòng)，轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)以收回投資。開發(fā)過(guò)程中所形成的開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)，大多數(shù)情況下很少甚至是零。所以基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本中去了。房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營(yíng)，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念相同。
重點(diǎn)難點(diǎn)：
掌握投資回收與投資回報(bào)的概念，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，盈利指標(biāo)計(jì)算方法。
熟悉投資與成本的概念，經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金的概念和相互關(guān)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式，清償能力指標(biāo)計(jì)算方法與案例應(yīng)用。
了解通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的影響。
6．1 效益和費(fèi)用識(shí)別
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
6．1．1 投資與成本
6．1．1．1 廣義投資與成本的概念
(1)投資
廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。
房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。
一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金兩部分。固定資產(chǎn)投資是指用于建造或購(gòu)置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，固定資產(chǎn)投資在項(xiàng)目投產(chǎn)以后，隨著固定資產(chǎn)在使用過(guò)程中的磨損和貶值，其價(jià)值逐漸以折舊的形式計(jì)入成品成本，并通過(guò)成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動(dòng)資金則是指工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)前有限墊付、在投產(chǎn)后用于購(gòu)買原材料、燃料動(dòng)力、備品備件，支付工資和其他費(fèi)用以及被在制品、半成品、制成品占用的周轉(zhuǎn)資金。流動(dòng)資金在每個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，全部流動(dòng)資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。
(2)成本
成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。就工業(yè)投資項(xiàng)目而言，其投產(chǎn)后便開始了成品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，成品的生產(chǎn)與銷售伴隨著活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動(dòng)消耗的貨幣表現(xiàn)。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的成本包括生產(chǎn)成本和銷售費(fèi)用兩部分，前者指發(fā)生在產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中的費(fèi)用，后者指發(fā)生在產(chǎn)品銷售過(guò)程中的費(fèi)用。生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成本(亦稱完全成本)。
投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。
主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是的，而投資分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù)；其次，在投資分析中，根據(jù)分析計(jì)算的需要還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒(méi)有的成本概念(如機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本、不可預(yù)見費(fèi)用等)，這些成本的經(jīng)濟(jì)含義及成本中所包含的內(nèi)容與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本不完全一樣。
6．1．1．2 房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大差異。從本書第1章介紹的房地產(chǎn)直接投資形式來(lái)看，其投資與成本有下表所示的特點(diǎn)。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn) 表6-1
對(duì)于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)，但其投資的大部分又是在形成建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的房地產(chǎn)商品，并通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的預(yù)租售或建成后的租售活動(dòng)，轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)以收回投資。開發(fā)過(guò)程中所形成的開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)，大多數(shù)情況下很少甚至是零。所以基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本中去了。房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營(yíng)，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念相同。