第9講 經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與評價方法
重點難點：
掌握投資回收與投資回報的概念，經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系，盈利指標(biāo)計算方法。
熟悉投資與成本的概念，經(jīng)營收入、利潤和稅金的概念和相互關(guān)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式，清償能力指標(biāo)計算方法與案例應(yīng)用。
了解通貨膨脹對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價工作的影響。
6．1 效益和費用識別
對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
6．1．1 投資與成本
6．1．1．1 廣義投資與成本的概念
(1)投資
廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。
房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。
一般工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。固定資產(chǎn)投資是指用于建造或購置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，固定資產(chǎn)投資在項目投產(chǎn)以后，隨著固定資產(chǎn)在使用過程中的磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計入成品成本，并通過成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動資金則是指工業(yè)項目投產(chǎn)前有限墊付、在投產(chǎn)后用于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付工資和其他費用以及被在制品、半成品、制成品占用的周轉(zhuǎn)資金。流動資金在每個生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個項目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。
(2)成本
成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。就工業(yè)投資項目而言，其投產(chǎn)后便開始了成品的生產(chǎn)經(jīng)營活動，成品的生產(chǎn)與銷售伴隨著活勞動與物化勞動的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本包括生產(chǎn)成本和銷售費用兩部分，前者指發(fā)生在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的費用，后者指發(fā)生在產(chǎn)品銷售過程中的費用。生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費用稱為產(chǎn)品的銷售成本(亦稱完全成本)。
投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務(wù)會計中使用的成本概念不完全相同。
主要表現(xiàn)在兩個方面：首先，財務(wù)會計中的成本是對生產(chǎn)經(jīng)營活動中實際發(fā)生費用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是的，而投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)；其次，在投資分析中，根據(jù)分析計算的需要還要列入一些財務(wù)會計中沒有的成本概念(如機(jī)會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費用等)，這些成本的經(jīng)濟(jì)含義及成本中所包含的內(nèi)容與財務(wù)會計中的成本不完全一樣。
6．1．1．2 房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大差異。從本書第1章介紹的房地產(chǎn)直接投資形式來看，其投資與成本有下表所示的特點。
房地產(chǎn)投資項目中投資與成本的特點 表6-1
對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動資金的性質(zhì)，但其投資的大部分又是在形成建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的房地產(chǎn)商品，并通過項目建設(shè)過程中的預(yù)租售或建成后的租售活動，轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)以收回投資。開發(fā)過程中所形成的開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)，大多數(shù)情況下很少甚至是零。所以基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本中去了。房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念相同。
重點難點：
掌握投資回收與投資回報的概念，經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系，盈利指標(biāo)計算方法。
熟悉投資與成本的概念，經(jīng)營收入、利潤和稅金的概念和相互關(guān)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式，清償能力指標(biāo)計算方法與案例應(yīng)用。
了解通貨膨脹對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價工作的影響。
6．1 效益和費用識別
對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
6．1．1 投資與成本
6．1．1．1 廣義投資與成本的概念
(1)投資
廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。
房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。
一般工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。固定資產(chǎn)投資是指用于建造或購置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，固定資產(chǎn)投資在項目投產(chǎn)以后，隨著固定資產(chǎn)在使用過程中的磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計入成品成本，并通過成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動資金則是指工業(yè)項目投產(chǎn)前有限墊付、在投產(chǎn)后用于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付工資和其他費用以及被在制品、半成品、制成品占用的周轉(zhuǎn)資金。流動資金在每個生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個項目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。
(2)成本
成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。就工業(yè)投資項目而言，其投產(chǎn)后便開始了成品的生產(chǎn)經(jīng)營活動，成品的生產(chǎn)與銷售伴隨著活勞動與物化勞動的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本包括生產(chǎn)成本和銷售費用兩部分，前者指發(fā)生在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的費用，后者指發(fā)生在產(chǎn)品銷售過程中的費用。生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費用稱為產(chǎn)品的銷售成本(亦稱完全成本)。
投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務(wù)會計中使用的成本概念不完全相同。
主要表現(xiàn)在兩個方面：首先，財務(wù)會計中的成本是對生產(chǎn)經(jīng)營活動中實際發(fā)生費用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是的，而投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)；其次，在投資分析中，根據(jù)分析計算的需要還要列入一些財務(wù)會計中沒有的成本概念(如機(jī)會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費用等)，這些成本的經(jīng)濟(jì)含義及成本中所包含的內(nèi)容與財務(wù)會計中的成本不完全一樣。
6．1．1．2 房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大差異。從本書第1章介紹的房地產(chǎn)直接投資形式來看，其投資與成本有下表所示的特點。
房地產(chǎn)投資項目中投資與成本的特點 表6-1
對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動資金的性質(zhì)，但其投資的大部分又是在形成建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的房地產(chǎn)商品，并通過項目建設(shè)過程中的預(yù)租售或建成后的租售活動，轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)以收回投資。開發(fā)過程中所形成的開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)，大多數(shù)情況下很少甚至是零。所以基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本中去了。房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念相同。