第7講 現(xiàn)金流量與資金時間價值
重點難點：
應(yīng)掌握：
1. 現(xiàn)金流量圖的繪繪制方法
2. 名義利率與實際利率的概念與相互關(guān)系
3. 資金等效值的計算公式及其應(yīng)用。
應(yīng)熟悉：現(xiàn)金流量、資金時間價值、利息與利率、單利計息與復(fù)利計息的概念。
5．1 現(xiàn) 金 流 量
5．1．1 現(xiàn)金流量的概念
房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考查。
從物質(zhì)形態(tài)上看，房地產(chǎn)開發(fā)活動表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、設(shè)備，消耗一定量的能源，通過對土地進(jìn)行開發(fā)活動、使用各種建筑材料與建筑部件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活人住的房地產(chǎn)商品。從貨幣形態(tài)上來看，房地產(chǎn)開發(fā)活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。
對于一個特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式(包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式)體現(xiàn)的資金流出或資金流入。
在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流人叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流人?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱凈現(xiàn)金流量。
經(jīng)濟(jì)活動的類型和特點不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大差異。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等。
房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項目在不同運行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運行模式或技術(shù)方案，以獲取的經(jīng)濟(jì)效果。
5．1．2 現(xiàn)金流量圖
把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，其資金的流向(收入或支出)、數(shù)額和發(fā)生時點都不盡相同。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評價，我們有必要借助現(xiàn)金流量圖來進(jìn)行分析。
現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。
繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：
(1)以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點，通常表示當(dāng)前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準(zhǔn)時刻。時點“尸表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始，以此類推。
(2)如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。
(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計算中出現(xiàn)第0周期的由來。
(4)相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量(圖5—2)。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。
5．2 資金時間價值
5．2．1 資金時間價值的概念
資金的價值會隨時間發(fā)生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來可獲得的同樣數(shù)額的資金更有價值。因為當(dāng)前可用的資金能夠立即用來投資并帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用于當(dāng)前的投資，也無法獲得相應(yīng)的收益。
因此，同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。
這一點，可以從將貨幣存人銀行，或是從銀行借款為例來說明最容易理解。如果現(xiàn)在將1000元存人銀行，一年后得到的本利和為l 060元，經(jīng)過1年而增加的60元，就是在1年內(nèi)讓出了1000元貨幣的使用權(quán)而得到的報酬。也就是說，這60元是1000元在1年中的時間價值。
對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解：
(1)隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，資金伴隨著生產(chǎn)與交換的進(jìn)行不斷運動，生產(chǎn)與交換活動會給投資者帶來利潤，表現(xiàn)為資金的增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。
(2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，個人儲蓄的動機(jī)和國家積累的目的都是如此。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。
資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償；風(fēng)險因素，即對因風(fēng)險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。
在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中，對資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。
實際上，銀行利息也是一種資金時間價值的表現(xiàn)方式，利率是資金時間價值的一種標(biāo)志。
由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量。因此，要通過一系列的換算，在同一時點上進(jìn)行對比，才能符合客觀的實際情況。這種考慮了資金時間價值的經(jīng)濟(jì)分析方法，提高了方案評價和選擇的科學(xué)性和可靠性。
例題：判斷。
資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。
答案：正確。
重點難點：
應(yīng)掌握：
1. 現(xiàn)金流量圖的繪繪制方法
2. 名義利率與實際利率的概念與相互關(guān)系
3. 資金等效值的計算公式及其應(yīng)用。
應(yīng)熟悉：現(xiàn)金流量、資金時間價值、利息與利率、單利計息與復(fù)利計息的概念。
5．1 現(xiàn) 金 流 量
5．1．1 現(xiàn)金流量的概念
房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考查。
從物質(zhì)形態(tài)上看，房地產(chǎn)開發(fā)活動表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、設(shè)備，消耗一定量的能源，通過對土地進(jìn)行開發(fā)活動、使用各種建筑材料與建筑部件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活人住的房地產(chǎn)商品。從貨幣形態(tài)上來看，房地產(chǎn)開發(fā)活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。
對于一個特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式(包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式)體現(xiàn)的資金流出或資金流入。
在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流人叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流人?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱凈現(xiàn)金流量。
經(jīng)濟(jì)活動的類型和特點不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大差異。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等。
房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項目在不同運行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運行模式或技術(shù)方案，以獲取的經(jīng)濟(jì)效果。
5．1．2 現(xiàn)金流量圖
把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，其資金的流向(收入或支出)、數(shù)額和發(fā)生時點都不盡相同。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評價，我們有必要借助現(xiàn)金流量圖來進(jìn)行分析。
現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。
繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：
(1)以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點，通常表示當(dāng)前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準(zhǔn)時刻。時點“尸表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始，以此類推。
(2)如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。
(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計算中出現(xiàn)第0周期的由來。
(4)相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量(圖5—2)。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。
5．2 資金時間價值
5．2．1 資金時間價值的概念
資金的價值會隨時間發(fā)生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來可獲得的同樣數(shù)額的資金更有價值。因為當(dāng)前可用的資金能夠立即用來投資并帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用于當(dāng)前的投資，也無法獲得相應(yīng)的收益。
因此，同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。
這一點，可以從將貨幣存人銀行，或是從銀行借款為例來說明最容易理解。如果現(xiàn)在將1000元存人銀行，一年后得到的本利和為l 060元，經(jīng)過1年而增加的60元，就是在1年內(nèi)讓出了1000元貨幣的使用權(quán)而得到的報酬。也就是說，這60元是1000元在1年中的時間價值。
對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解：
(1)隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，資金伴隨著生產(chǎn)與交換的進(jìn)行不斷運動，生產(chǎn)與交換活動會給投資者帶來利潤，表現(xiàn)為資金的增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。
(2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，個人儲蓄的動機(jī)和國家積累的目的都是如此。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。
資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償；風(fēng)險因素，即對因風(fēng)險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。
在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中，對資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。
實際上，銀行利息也是一種資金時間價值的表現(xiàn)方式，利率是資金時間價值的一種標(biāo)志。
由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量。因此，要通過一系列的換算，在同一時點上進(jìn)行對比，才能符合客觀的實際情況。這種考慮了資金時間價值的經(jīng)濟(jì)分析方法，提高了方案評價和選擇的科學(xué)性和可靠性。
例題：判斷。
資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。
答案：正確。