2．4 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律
2．4．1 房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場
房地產(chǎn)市場也存在空間市場和資產(chǎn)市場這兩個層面。
2．4．1．1 房地產(chǎn)空間市場
在房地產(chǎn)空間市場上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。對于企業(yè)，空間是生產(chǎn)要素之一；對于家庭，空間是其消費的商品之一?？臻g市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給則來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。
2．4．1．2 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場
在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分，一是在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時間(例如每年)所獲得的租金(或等效租金)，二是在轉售時所實現(xiàn)的增值收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來的投資收益，必須擁有房地產(chǎn)，這一點與空間市場是不同的。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機構投資者，新增供給的來源則是新建的建筑物數(shù)量。
2．4．1．3 房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)
房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場的供求關系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求；同時，空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。
房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，在這個狀態(tài)下，租金和價格都不發(fā)生變化，價格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉瞬即逝的，在大部分時間上市場都處于一種不均衡酌狀態(tài)中，但總是在向均衡狀態(tài)回復，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動。
2．4．2 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)
2．4．2．1 房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義
房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。
2．4．2．2 房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因
影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：影響供需的主要因素，其中以金融相關因素的變動最為關鍵；市場信息的不充分、從供需兩方面調整不均衡的時間落差(time—lag，簡稱“時差”)；生產(chǎn)者與消費者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期；政策影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制；政治沖擊，如社會政治動蕩；制度因素，如預售制度的期貨效應、中介與估價制度的健全程度等；生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調整、總體經(jīng)濟形勢等。
2．4．2．3 傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容
傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期；在此時期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。
根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調節(jié)、復蘇和再次擴張的過程。具體包括的階段是：確認對新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生；受到新建筑的刺激而導致經(jīng)濟擴張；經(jīng)濟的持續(xù)擴張進一步刺激新建筑；新建筑超過空間需求；導致超額建筑；調整，因需求減少而導致新建筑活動劇烈減緩；復蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑；回復到空間市場供需均衡狀況；經(jīng)濟的持續(xù)擴張導致對新建筑需求的增加；確認對新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生。
2．4．1 房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場
房地產(chǎn)市場也存在空間市場和資產(chǎn)市場這兩個層面。
2．4．1．1 房地產(chǎn)空間市場
在房地產(chǎn)空間市場上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。對于企業(yè)，空間是生產(chǎn)要素之一；對于家庭，空間是其消費的商品之一?？臻g市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給則來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。
2．4．1．2 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場
在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分，一是在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時間(例如每年)所獲得的租金(或等效租金)，二是在轉售時所實現(xiàn)的增值收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來的投資收益，必須擁有房地產(chǎn)，這一點與空間市場是不同的。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機構投資者，新增供給的來源則是新建的建筑物數(shù)量。
2．4．1．3 房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)
房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場的供求關系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求；同時，空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。
房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，在這個狀態(tài)下，租金和價格都不發(fā)生變化，價格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉瞬即逝的，在大部分時間上市場都處于一種不均衡酌狀態(tài)中，但總是在向均衡狀態(tài)回復，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動。
2．4．2 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)
2．4．2．1 房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義
房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。
2．4．2．2 房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因
影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：影響供需的主要因素，其中以金融相關因素的變動最為關鍵；市場信息的不充分、從供需兩方面調整不均衡的時間落差(time—lag，簡稱“時差”)；生產(chǎn)者與消費者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期；政策影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制；政治沖擊，如社會政治動蕩；制度因素，如預售制度的期貨效應、中介與估價制度的健全程度等；生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調整、總體經(jīng)濟形勢等。
2．4．2．3 傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容
傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期；在此時期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。
根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調節(jié)、復蘇和再次擴張的過程。具體包括的階段是：確認對新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生；受到新建筑的刺激而導致經(jīng)濟擴張；經(jīng)濟的持續(xù)擴張進一步刺激新建筑；新建筑超過空間需求；導致超額建筑；調整，因需求減少而導致新建筑活動劇烈減緩；復蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑；回復到空間市場供需均衡狀況；經(jīng)濟的持續(xù)擴張導致對新建筑需求的增加；確認對新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生。