房地產(chǎn)投資形式不斷在翻新變樣，購(gòu)房出租則一直都是主流。前幾年“返租回報(bào)”給廣州樓市帶來的陰霾尚未完全散去，而今羊城又出現(xiàn)了表面看來與此驚人相似的“帶租約出售”，讓不少投資者心動(dòng)卻又不敢行動(dòng)。
“返租回報(bào)”喬裝再登場(chǎng)？來源：考試大
廣州市最早的“返租回報(bào)”出現(xiàn)于1996年，當(dāng)時(shí)的新中國(guó)大廈以“返租”方式推售商鋪，轟動(dòng)一時(shí)，但是造成的惡果至今讓不少人談“租”色變。
而今，廣州不少樓盤打出起了“帶租約出售”的旗號(hào)，出售的物業(yè)除了商鋪外，還有住宅、公寓，小業(yè)主在購(gòu)樓的同時(shí)，得到開發(fā)商許以長(zhǎng)達(dá)數(shù)年且數(shù)目可觀的租金回報(bào)的承諾。
這種會(huì)不會(huì)是“返租回報(bào)”改頭換面的翻版？是“換湯不換藥”還是“舊瓶裝新酒”？
記者以買家身份走訪了數(shù)家推行這種銷售方式的樓盤，收集到一些資料，得知“帶租約出售”是指：客戶購(gòu)樓的同時(shí)，即與開發(fā)商簽定租約，將所購(gòu)房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租期2-5年不等。返租期內(nèi)，小業(yè)主可定時(shí)從發(fā)展商處得到定額的租金回報(bào)，一般為樓價(jià)的7%-8%(每年)。租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)。
區(qū)別在是否現(xiàn)樓來源：考試大
從操作形式上看，這跟“返租回報(bào)”沒有多大區(qū)別。業(yè)內(nèi)有人士稱，“返租回報(bào)”之所以被封殺的主要原因之一是當(dāng)時(shí)以這種方式推銷的基本是樓花，尚未確權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)證就發(fā)生租賃關(guān)系，當(dāng)然是違法。
國(guó)家建設(shè)部法規(guī)司有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》中的有關(guān)條例，現(xiàn)樓采用售后包租方式是允許的，之所以禁止未竣工商品房“租賃”，其中意圖之一是防止個(gè)別開發(fā)商利用售后包租方式賣樓后在物業(yè)未竣工時(shí)卷款潛逃。
廣州市有關(guān)主管部門一位負(fù)責(zé)人介紹，分辨售后承租是否合法的最主要的分界線是就是樓盤是否現(xiàn)樓，只要是已通過竣工驗(yàn)收并已交付使用的房屋，均可以出租，但必須簽定規(guī)范合同，并在國(guó)土房管局登記，這樣的租賃關(guān)系才能得到合法保護(hù)。
警惕樓花“返租”來源：考試大
記者在走訪中了解到，現(xiàn)行市場(chǎng)上“帶租約出售”的樓盤中，確有部分已通過了單體驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收，各種法律手續(xù)較齊全。但是也有樓盤未通過竣工驗(yàn)收就公開“帶租約”賣樓，僅向客戶口頭承諾將于何時(shí)通過驗(yàn)收。例如東山區(qū)某盤，樓價(jià)高于周邊盤，而且返租期長(zhǎng)達(dá)10年之久。這種操盤模式不能不讓人聯(lián)想到前幾年風(fēng)行的“返租回報(bào)”。
可見，雖說國(guó)家已經(jīng)有明令下達(dá)，但是有樓盤還是換了個(gè)形式行“返租回報(bào)”之實(shí)。買家在投資前要慎重選擇，多加比較。
投資也要防風(fēng)險(xiǎn)來源：考試大
“帶租約出售“雖然目前還未規(guī)范化，但是它的出現(xiàn)也從另一方面體現(xiàn)了市場(chǎng)的需求。
有業(yè)內(nèi)專家稱，按目前的市場(chǎng)行情及走勢(shì)，在合法的基礎(chǔ)上，投資國(guó)際公寓或其他同類住宅還是可行的。因?yàn)橹袊?guó)入世之后，在穗工作或居住的外籍人士將越來越多，市場(chǎng)需求相當(dāng)可觀。
但是光有市場(chǎng)是不夠的，投資這些物業(yè)還需要長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。首先需考察發(fā)展商的實(shí)力及信譽(yù)。如果該發(fā)展商旗下有開辦自己的中介行，那就說明該發(fā)展商在二手市場(chǎng)方面也有一定的業(yè)務(wù)能力，將來可以提供較充足的客源，買家的租金回報(bào)就有一定的保證。而且，開發(fā)商的“返租”有時(shí)會(huì)高于市場(chǎng)價(jià)，其中差額應(yīng)由其補(bǔ)貼，因此對(duì)開發(fā)商的實(shí)力不能忽略。
其次，樓盤今后能否保值及升值是要重點(diǎn)考慮的。例如投資國(guó)際公寓，由于租戶大多為外籍人士，投資者應(yīng)估量一下樓盤所在位置是否能形成外籍租客的聚居地，是否能保證返租期滿后的客源。而且作為長(zhǎng)期投資的房屋，應(yīng)當(dāng)有一定的超前性。如房屋的設(shè)計(jì)、設(shè)施、綠化等住宅硬件以及小區(qū)的物業(yè)管理等“軟件”方面的超前，也是房屋保值的重要依據(jù)。
第三，投資者還得考慮投資回收期，在返租期滿之后，本金回收了多少，收回房屋使用權(quán)后，房子怎么處理？是租，是賣，還是自?。孔獾脑?，幾年后的市場(chǎng)行情如何？買家可以向較有經(jīng)驗(yàn)的中介行咨詢或預(yù)測(cè)一下若干年后該地段的物業(yè)價(jià)值。
“返租回報(bào)”喬裝再登場(chǎng)？來源：考試大
廣州市最早的“返租回報(bào)”出現(xiàn)于1996年，當(dāng)時(shí)的新中國(guó)大廈以“返租”方式推售商鋪，轟動(dòng)一時(shí)，但是造成的惡果至今讓不少人談“租”色變。
而今，廣州不少樓盤打出起了“帶租約出售”的旗號(hào)，出售的物業(yè)除了商鋪外，還有住宅、公寓，小業(yè)主在購(gòu)樓的同時(shí)，得到開發(fā)商許以長(zhǎng)達(dá)數(shù)年且數(shù)目可觀的租金回報(bào)的承諾。
這種會(huì)不會(huì)是“返租回報(bào)”改頭換面的翻版？是“換湯不換藥”還是“舊瓶裝新酒”？
記者以買家身份走訪了數(shù)家推行這種銷售方式的樓盤，收集到一些資料，得知“帶租約出售”是指：客戶購(gòu)樓的同時(shí)，即與開發(fā)商簽定租約，將所購(gòu)房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租期2-5年不等。返租期內(nèi)，小業(yè)主可定時(shí)從發(fā)展商處得到定額的租金回報(bào)，一般為樓價(jià)的7%-8%(每年)。租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)。
區(qū)別在是否現(xiàn)樓來源：考試大
從操作形式上看，這跟“返租回報(bào)”沒有多大區(qū)別。業(yè)內(nèi)有人士稱，“返租回報(bào)”之所以被封殺的主要原因之一是當(dāng)時(shí)以這種方式推銷的基本是樓花，尚未確權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)證就發(fā)生租賃關(guān)系，當(dāng)然是違法。
國(guó)家建設(shè)部法規(guī)司有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》中的有關(guān)條例，現(xiàn)樓采用售后包租方式是允許的，之所以禁止未竣工商品房“租賃”，其中意圖之一是防止個(gè)別開發(fā)商利用售后包租方式賣樓后在物業(yè)未竣工時(shí)卷款潛逃。
廣州市有關(guān)主管部門一位負(fù)責(zé)人介紹，分辨售后承租是否合法的最主要的分界線是就是樓盤是否現(xiàn)樓，只要是已通過竣工驗(yàn)收并已交付使用的房屋，均可以出租，但必須簽定規(guī)范合同，并在國(guó)土房管局登記，這樣的租賃關(guān)系才能得到合法保護(hù)。
警惕樓花“返租”來源：考試大
記者在走訪中了解到，現(xiàn)行市場(chǎng)上“帶租約出售”的樓盤中，確有部分已通過了單體驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收，各種法律手續(xù)較齊全。但是也有樓盤未通過竣工驗(yàn)收就公開“帶租約”賣樓，僅向客戶口頭承諾將于何時(shí)通過驗(yàn)收。例如東山區(qū)某盤，樓價(jià)高于周邊盤，而且返租期長(zhǎng)達(dá)10年之久。這種操盤模式不能不讓人聯(lián)想到前幾年風(fēng)行的“返租回報(bào)”。
可見，雖說國(guó)家已經(jīng)有明令下達(dá)，但是有樓盤還是換了個(gè)形式行“返租回報(bào)”之實(shí)。買家在投資前要慎重選擇，多加比較。
投資也要防風(fēng)險(xiǎn)來源：考試大
“帶租約出售“雖然目前還未規(guī)范化，但是它的出現(xiàn)也從另一方面體現(xiàn)了市場(chǎng)的需求。
有業(yè)內(nèi)專家稱，按目前的市場(chǎng)行情及走勢(shì)，在合法的基礎(chǔ)上，投資國(guó)際公寓或其他同類住宅還是可行的。因?yàn)橹袊?guó)入世之后，在穗工作或居住的外籍人士將越來越多，市場(chǎng)需求相當(dāng)可觀。
但是光有市場(chǎng)是不夠的，投資這些物業(yè)還需要長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。首先需考察發(fā)展商的實(shí)力及信譽(yù)。如果該發(fā)展商旗下有開辦自己的中介行，那就說明該發(fā)展商在二手市場(chǎng)方面也有一定的業(yè)務(wù)能力，將來可以提供較充足的客源，買家的租金回報(bào)就有一定的保證。而且，開發(fā)商的“返租”有時(shí)會(huì)高于市場(chǎng)價(jià)，其中差額應(yīng)由其補(bǔ)貼，因此對(duì)開發(fā)商的實(shí)力不能忽略。
其次，樓盤今后能否保值及升值是要重點(diǎn)考慮的。例如投資國(guó)際公寓，由于租戶大多為外籍人士，投資者應(yīng)估量一下樓盤所在位置是否能形成外籍租客的聚居地，是否能保證返租期滿后的客源。而且作為長(zhǎng)期投資的房屋，應(yīng)當(dāng)有一定的超前性。如房屋的設(shè)計(jì)、設(shè)施、綠化等住宅硬件以及小區(qū)的物業(yè)管理等“軟件”方面的超前，也是房屋保值的重要依據(jù)。
第三，投資者還得考慮投資回收期，在返租期滿之后，本金回收了多少，收回房屋使用權(quán)后，房子怎么處理？是租，是賣，還是自?。孔獾脑?，幾年后的市場(chǎng)行情如何？買家可以向較有經(jīng)驗(yàn)的中介行咨詢或預(yù)測(cè)一下若干年后該地段的物業(yè)價(jià)值。