準(zhǔn)確定位中國(guó)商業(yè)地產(chǎn) 處理好六大關(guān)系
應(yīng)該說中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的歷史時(shí)期，這個(gè)時(shí)期既是機(jī)會(huì)，同時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)地產(chǎn)應(yīng)該說從大型百貨熱開始，進(jìn)入90年代的中期，到了上世紀(jì)的末期到現(xiàn)在為止，我們應(yīng)該看到對(duì)整個(gè)提升中國(guó)城市的水平，樹立中國(guó)的城市的形象起了積極的作用，但是也應(yīng)該看到我們的商業(yè)地產(chǎn)也存在著一些問題，這些問題如果不解決就會(huì)影響到我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，所以我認(rèn)為我們進(jìn)入的時(shí)期應(yīng)該是調(diào)整提高理性發(fā)展的時(shí)期，就是調(diào)整提高理性發(fā)展的時(shí)期，從這個(gè)角度來看，我們對(duì)中國(guó)的地產(chǎn)應(yīng)該有一個(gè)正確的評(píng)價(jià)，正確的評(píng)價(jià)有兩個(gè)問題。
一個(gè)問題就是我們商業(yè)地產(chǎn)在逐步走向成熟，我們的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還有比較大的發(fā)展空間，我們從兩個(gè)方面來考慮，一個(gè)方面考慮中國(guó)的城市化水平現(xiàn)在不到40％，與世界平均水平49％還差很大，跟發(fā)達(dá)國(guó)家的比我們還差距更大，美國(guó)城市化水平達(dá)到97.3％，從這個(gè)角度我們有很大的發(fā)展空間，隨著城市化水平的提高，城市的商業(yè)又進(jìn)一步的擴(kuò)大，那么商業(yè)的擴(kuò)大就要求我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。第二個(gè)問題我們整個(gè)消費(fèi)率不到49％，運(yùn)用多種資金達(dá)到16萬，17萬，而這些都為我們市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件，所以我們不管從國(guó)內(nèi)也好，還是從國(guó)外也好，那么他們都要求中國(guó)在今后幾年內(nèi)，要促進(jìn)中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展，這些發(fā)展必然給我們帶來很好的商機(jī)。這方面應(yīng)該有一個(gè)正確的評(píng)價(jià)。另外一方面應(yīng)該看到我們的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展確實(shí)存在著問題。導(dǎo)致了一些地區(qū)開發(fā)過快，過多，過于集中。這個(gè)泡沫必須引起我們的重視。
我從廣東來，有一個(gè)大型的購(gòu)物中心一天賣得不到一萬塊錢，這是何等的數(shù)字，這個(gè)問題如果存在那么他就導(dǎo)致了影響了城市的發(fā)展，有些大賣場(chǎng)一天賣幾萬，應(yīng)該說他開發(fā)過度。從這些情況反映這些問題，就是我們現(xiàn)在確實(shí)著泡沫的問題。所以我想總體來看，我們總量不足。泡沫凸現(xiàn)，矛盾突出。我們從整體來看，人均的營(yíng)業(yè)面積，消費(fèi)者來看，我們14億人口，平均一個(gè)人不到500塊錢，美國(guó)人均一年消費(fèi)是1.4萬商品銷售額，我們不到500美元，我們不到人家的四十分之一，這些反映我們的差別，也反映了我們還有發(fā)展的空間。同時(shí)也反映出我們存在著巨大的發(fā)展空間?？偭渴谴嬖?，確實(shí)不足，很多地區(qū)人均的營(yíng)業(yè)面積0.3，0.5，0.8。但是經(jīng)過市場(chǎng)首先供求是關(guān)系，也就是供大于求，像北京，供予的增長(zhǎng)79％，需求增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)才37％，相差42％。這個(gè)就影響到現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，同北京來看有42萬平米的商業(yè)地產(chǎn)在一年以上，這些都反映我們的開發(fā)商有很大的問題，這個(gè)東西必須引起我們的重視。
導(dǎo)致這些問題的出現(xiàn)我認(rèn)為主要是四個(gè)問題：第一個(gè)就是政府的形象大于求，政府追求形象脫離了現(xiàn)實(shí)的需求，盲目開發(fā)，導(dǎo)致了脫離市場(chǎng)的需求。而我們估計(jì)中國(guó)購(gòu)物中心有沒有發(fā)展的余地，到3000才能夠起步，到5000才能夠進(jìn)入大的發(fā)展時(shí)期，到1萬美元也可以發(fā)展，如果GTP不到1000美元，一年收入在五六千，他不可能拿出更多的資金來消費(fèi)，所以從這個(gè)角度來看存在著很大的問題。開發(fā)了就解決了問題了，到底以后怎么經(jīng)營(yíng)，誰在經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)有利不利，開發(fā)商考慮的不多，導(dǎo)致了前期和后期的矛盾。政府非常熱衷區(qū)域的形象的樹立，強(qiáng)制企業(yè)投入，企業(yè)要考慮本身的利潤(rùn)，一個(gè)商場(chǎng)建成以后誰來經(jīng)營(yíng)，所以企業(yè)是比較理性的。是有規(guī)模沒有效益。有規(guī)模才有效益，規(guī)模，效益，過度規(guī)模就是產(chǎn)生零效益。
第二個(gè)問題就是要理性介入。也就是說商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要講商業(yè)規(guī)律，不考慮供求規(guī)律，離開了實(shí)際的購(gòu)買力，離開了實(shí)際的需要，任何一種開發(fā)都要失敗了，都要冒巨大的風(fēng)險(xiǎn)的。要考慮商業(yè)的地理位置，要講區(qū)位，我們很大程度上是政府讓你簽字，他想通過地契，作為商業(yè)地產(chǎn)要解決商契來提地氣，從這個(gè)角度要研究商業(yè)，必須要有特別的規(guī)律來發(fā)展。第三個(gè)就是要注意城市發(fā)展的總體規(guī)劃，全國(guó)都在搞城市管理規(guī)劃，這由商務(wù)部發(fā)出來，這個(gè)條例已經(jīng)發(fā)過國(guó)務(wù)院，要求全國(guó)全部制定了這個(gè)規(guī)劃。對(duì)商業(yè)的發(fā)展要研究它的資源保護(hù)，要研究整體的發(fā)展，要考慮城市的發(fā)展問題，這種條例的頒布為我們帶來了商業(yè)，因?yàn)槊恳粋€(gè)地方都在考慮商業(yè)如何發(fā)展的問題，這就是我提出的觀點(diǎn)，傳統(tǒng)的城市，所以所有的商業(yè)的活動(dòng)是為了統(tǒng)治者的利益而進(jìn)行的，工業(yè)化的城市，工業(yè)發(fā)展時(shí)期的城市是以經(jīng)濟(jì)為中心，廠家如何降低成本來促使城市的發(fā)展，現(xiàn)在的城市對(duì)商業(yè)的依存，要研究生態(tài)功能，要講究城市的指標(biāo)在這種情況下，工廠逐步萎縮，城市的核心就是商業(yè)。
從今后發(fā)展來看，或者現(xiàn)在的形勢(shì)來考慮，以城建市，以市興城。城市協(xié)調(diào)發(fā)展才能促進(jìn)整個(gè)提高。我們介入一個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，一定要講規(guī)律，一定要研究商業(yè)地產(chǎn)的問題。
應(yīng)該說中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的歷史時(shí)期，這個(gè)時(shí)期既是機(jī)會(huì)，同時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)地產(chǎn)應(yīng)該說從大型百貨熱開始，進(jìn)入90年代的中期，到了上世紀(jì)的末期到現(xiàn)在為止，我們應(yīng)該看到對(duì)整個(gè)提升中國(guó)城市的水平，樹立中國(guó)的城市的形象起了積極的作用，但是也應(yīng)該看到我們的商業(yè)地產(chǎn)也存在著一些問題，這些問題如果不解決就會(huì)影響到我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，所以我認(rèn)為我們進(jìn)入的時(shí)期應(yīng)該是調(diào)整提高理性發(fā)展的時(shí)期，就是調(diào)整提高理性發(fā)展的時(shí)期，從這個(gè)角度來看，我們對(duì)中國(guó)的地產(chǎn)應(yīng)該有一個(gè)正確的評(píng)價(jià)，正確的評(píng)價(jià)有兩個(gè)問題。
一個(gè)問題就是我們商業(yè)地產(chǎn)在逐步走向成熟，我們的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還有比較大的發(fā)展空間，我們從兩個(gè)方面來考慮，一個(gè)方面考慮中國(guó)的城市化水平現(xiàn)在不到40％，與世界平均水平49％還差很大，跟發(fā)達(dá)國(guó)家的比我們還差距更大，美國(guó)城市化水平達(dá)到97.3％，從這個(gè)角度我們有很大的發(fā)展空間，隨著城市化水平的提高，城市的商業(yè)又進(jìn)一步的擴(kuò)大，那么商業(yè)的擴(kuò)大就要求我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。第二個(gè)問題我們整個(gè)消費(fèi)率不到49％，運(yùn)用多種資金達(dá)到16萬，17萬，而這些都為我們市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件，所以我們不管從國(guó)內(nèi)也好，還是從國(guó)外也好，那么他們都要求中國(guó)在今后幾年內(nèi)，要促進(jìn)中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展，這些發(fā)展必然給我們帶來很好的商機(jī)。這方面應(yīng)該有一個(gè)正確的評(píng)價(jià)。另外一方面應(yīng)該看到我們的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展確實(shí)存在著問題。導(dǎo)致了一些地區(qū)開發(fā)過快，過多，過于集中。這個(gè)泡沫必須引起我們的重視。
我從廣東來，有一個(gè)大型的購(gòu)物中心一天賣得不到一萬塊錢，這是何等的數(shù)字，這個(gè)問題如果存在那么他就導(dǎo)致了影響了城市的發(fā)展，有些大賣場(chǎng)一天賣幾萬，應(yīng)該說他開發(fā)過度。從這些情況反映這些問題，就是我們現(xiàn)在確實(shí)著泡沫的問題。所以我想總體來看，我們總量不足。泡沫凸現(xiàn)，矛盾突出。我們從整體來看，人均的營(yíng)業(yè)面積，消費(fèi)者來看，我們14億人口，平均一個(gè)人不到500塊錢，美國(guó)人均一年消費(fèi)是1.4萬商品銷售額，我們不到500美元，我們不到人家的四十分之一，這些反映我們的差別，也反映了我們還有發(fā)展的空間。同時(shí)也反映出我們存在著巨大的發(fā)展空間?？偭渴谴嬖?，確實(shí)不足，很多地區(qū)人均的營(yíng)業(yè)面積0.3，0.5，0.8。但是經(jīng)過市場(chǎng)首先供求是關(guān)系，也就是供大于求，像北京，供予的增長(zhǎng)79％，需求增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)才37％，相差42％。這個(gè)就影響到現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，同北京來看有42萬平米的商業(yè)地產(chǎn)在一年以上，這些都反映我們的開發(fā)商有很大的問題，這個(gè)東西必須引起我們的重視。
導(dǎo)致這些問題的出現(xiàn)我認(rèn)為主要是四個(gè)問題：第一個(gè)就是政府的形象大于求，政府追求形象脫離了現(xiàn)實(shí)的需求，盲目開發(fā)，導(dǎo)致了脫離市場(chǎng)的需求。而我們估計(jì)中國(guó)購(gòu)物中心有沒有發(fā)展的余地，到3000才能夠起步，到5000才能夠進(jìn)入大的發(fā)展時(shí)期，到1萬美元也可以發(fā)展，如果GTP不到1000美元，一年收入在五六千，他不可能拿出更多的資金來消費(fèi)，所以從這個(gè)角度來看存在著很大的問題。開發(fā)了就解決了問題了，到底以后怎么經(jīng)營(yíng)，誰在經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)有利不利，開發(fā)商考慮的不多，導(dǎo)致了前期和后期的矛盾。政府非常熱衷區(qū)域的形象的樹立，強(qiáng)制企業(yè)投入，企業(yè)要考慮本身的利潤(rùn)，一個(gè)商場(chǎng)建成以后誰來經(jīng)營(yíng)，所以企業(yè)是比較理性的。是有規(guī)模沒有效益。有規(guī)模才有效益，規(guī)模，效益，過度規(guī)模就是產(chǎn)生零效益。
第二個(gè)問題就是要理性介入。也就是說商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要講商業(yè)規(guī)律，不考慮供求規(guī)律，離開了實(shí)際的購(gòu)買力，離開了實(shí)際的需要，任何一種開發(fā)都要失敗了，都要冒巨大的風(fēng)險(xiǎn)的。要考慮商業(yè)的地理位置，要講區(qū)位，我們很大程度上是政府讓你簽字，他想通過地契，作為商業(yè)地產(chǎn)要解決商契來提地氣，從這個(gè)角度要研究商業(yè)，必須要有特別的規(guī)律來發(fā)展。第三個(gè)就是要注意城市發(fā)展的總體規(guī)劃，全國(guó)都在搞城市管理規(guī)劃，這由商務(wù)部發(fā)出來，這個(gè)條例已經(jīng)發(fā)過國(guó)務(wù)院，要求全國(guó)全部制定了這個(gè)規(guī)劃。對(duì)商業(yè)的發(fā)展要研究它的資源保護(hù)，要研究整體的發(fā)展，要考慮城市的發(fā)展問題，這種條例的頒布為我們帶來了商業(yè)，因?yàn)槊恳粋€(gè)地方都在考慮商業(yè)如何發(fā)展的問題，這就是我提出的觀點(diǎn)，傳統(tǒng)的城市，所以所有的商業(yè)的活動(dòng)是為了統(tǒng)治者的利益而進(jìn)行的，工業(yè)化的城市，工業(yè)發(fā)展時(shí)期的城市是以經(jīng)濟(jì)為中心，廠家如何降低成本來促使城市的發(fā)展，現(xiàn)在的城市對(duì)商業(yè)的依存，要研究生態(tài)功能，要講究城市的指標(biāo)在這種情況下，工廠逐步萎縮，城市的核心就是商業(yè)。
從今后發(fā)展來看，或者現(xiàn)在的形勢(shì)來考慮，以城建市，以市興城。城市協(xié)調(diào)發(fā)展才能促進(jìn)整個(gè)提高。我們介入一個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，一定要講規(guī)律，一定要研究商業(yè)地產(chǎn)的問題。