大型商業(yè)物業(yè)全產(chǎn)權化投資品種是指將一個大型商業(yè)物業(yè)所有的營業(yè)面積，按市場細分原理設計成返租回報率高低不同、返租期長短不一的產(chǎn)業(yè)投資品種。
前全產(chǎn)權式設計多數(shù)用于中小型商業(yè)物業(yè)，而對于大型商業(yè)物業(yè)，尚沒有先例。原因可能有二個：一是業(yè)內人士普遍認為商業(yè)物業(yè)部分產(chǎn)權化存在很大的后遺癥，全產(chǎn)權式的后果將更加不堪設想；二是缺乏商業(yè)物業(yè)投融資與盈利模式設計專才，而這些設計人員必須同時掌握投資學、零售學、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等專業(yè)知識及操作技能，才可能設計出合理的投資品種。
全產(chǎn)權化模式存在的可能性
眾所周知，開發(fā)大型房地產(chǎn)需要巨額的資金，而自2003年6月央行出臺121號文件之后，房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的貸款、土地儲備貸款等方面的信貸門檻提高了，房地產(chǎn)商不得不尋找更多的融資渠道和手段，不能光吊死在銀行貸款這一棵樹上。在房地產(chǎn)基金尚未興起的情況下，房地產(chǎn)信托作為一種新的融資方式，很快成為開發(fā)商追求的方式之一。但是，由于相關信托管理法規(guī)的限制，整個信托規(guī)模相當有限，可謂杯水車薪，眾多房地產(chǎn)商難以得到所需的巨額資金。因此，房地產(chǎn)商在這種銀根緊縮狀況下，只能在營銷手法上做文章，將自己的項目設計成類似金融投資的產(chǎn)業(yè)投資品種。當然，從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，這是下策，但在資金周轉率極高的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中也可能是正?，F(xiàn)象。據(jù)摩根大通調查研究表明，中國大陸跟香港的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營模式方面存在明顯的差別。2002年中國大陸房地產(chǎn)行業(yè)的平均資產(chǎn)周轉率為0.33倍。而2002年香港長江實業(yè)有限公司、恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司、新鴻基地產(chǎn)代理有限公司的資產(chǎn)周轉率分別只有0.04倍、0.07倍和0.15倍。由此也可看出，多數(shù)大陸地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力有限，經(jīng)營模式也是以售為主。
從中小投資者來講，年回報率在4%--8%的投資品種是有一定吸引力的。
看看部分金融投資品種的年回報率（年利率）情況：
銀行人民幣存款利率：三年期2.52%
3年期國債：約2.3%
7年期企業(yè)債券：約4.2%
1-3年期房地產(chǎn)信托：約5%
如果將一個商業(yè)地產(chǎn)項目設計成具有不同年回報率（在4%--8%）和期限（在3—10年）的產(chǎn)業(yè)投資品種，在一定條件下，這些不同的投資品種應有一定的市場。
當然，開發(fā)商必須通過一定手段的運作才能爭取更多的投資資金。首先，須制訂項目的持續(xù)發(fā)展計劃。項目的經(jīng)營管理受影響的因素較多，品種投資期內應變（調整）計劃及到期的持續(xù)發(fā)展計劃需合理可行。其次是尋找金融機構或大型企業(yè)作為擔保機構，擔保應設為連續(xù)性、不可撤銷的，保證中小投資者的合法權益。再者，將部分品種設計成投資期內或到期可回購，回購的條件應合理，易于操作，增強此類投資品種的可兌現(xiàn)性和流動性。
在房地產(chǎn)信托、基金大規(guī)模推出之前，可考慮采用此模式。而由于采用此模式對操作團隊的專業(yè)要求特高，建議融資渠道較多的開發(fā)商少用為宜。
全產(chǎn)權化模式投資品種設計參考方案
假設某地一MALL，面積10萬平方米
業(yè)態(tài)比例：
購物 / 餐飲 / 娛樂休閑 = 5 / 2 / 3
全產(chǎn)權化模式投資品種參考表
所占業(yè)態(tài) 面積比例 期限 年回報率 售價 回購設計 擔保
購物
主力店 50% 10年 5% 低 可以 提供
中型店 25% 5年 5-6% 中 可以 提供
小型店 25% 3年 6-7% 高 不可以 提供
餐飲
主力店 50% 8-10年 5% 低 可以 提供
中小店 50% 3-5年 5-7% 高 可以 提供
娛樂休閑
5-8年 5-6% 中、低 可以 提供
設計依據(jù)：
1、 業(yè)態(tài)投資回報期及其市場平均毛利率水平
2、 金融品種年利率
3、 市場售價水平
4、 擔保易難度
5、 物業(yè)獨立經(jīng)營程度
6、 開發(fā)企業(yè)自身財務狀況
前全產(chǎn)權式設計多數(shù)用于中小型商業(yè)物業(yè)，而對于大型商業(yè)物業(yè)，尚沒有先例。原因可能有二個：一是業(yè)內人士普遍認為商業(yè)物業(yè)部分產(chǎn)權化存在很大的后遺癥，全產(chǎn)權式的后果將更加不堪設想；二是缺乏商業(yè)物業(yè)投融資與盈利模式設計專才，而這些設計人員必須同時掌握投資學、零售學、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等專業(yè)知識及操作技能，才可能設計出合理的投資品種。
全產(chǎn)權化模式存在的可能性
眾所周知，開發(fā)大型房地產(chǎn)需要巨額的資金，而自2003年6月央行出臺121號文件之后，房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的貸款、土地儲備貸款等方面的信貸門檻提高了，房地產(chǎn)商不得不尋找更多的融資渠道和手段，不能光吊死在銀行貸款這一棵樹上。在房地產(chǎn)基金尚未興起的情況下，房地產(chǎn)信托作為一種新的融資方式，很快成為開發(fā)商追求的方式之一。但是，由于相關信托管理法規(guī)的限制，整個信托規(guī)模相當有限，可謂杯水車薪，眾多房地產(chǎn)商難以得到所需的巨額資金。因此，房地產(chǎn)商在這種銀根緊縮狀況下，只能在營銷手法上做文章，將自己的項目設計成類似金融投資的產(chǎn)業(yè)投資品種。當然，從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，這是下策，但在資金周轉率極高的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中也可能是正?，F(xiàn)象。據(jù)摩根大通調查研究表明，中國大陸跟香港的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營模式方面存在明顯的差別。2002年中國大陸房地產(chǎn)行業(yè)的平均資產(chǎn)周轉率為0.33倍。而2002年香港長江實業(yè)有限公司、恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司、新鴻基地產(chǎn)代理有限公司的資產(chǎn)周轉率分別只有0.04倍、0.07倍和0.15倍。由此也可看出，多數(shù)大陸地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力有限，經(jīng)營模式也是以售為主。
從中小投資者來講，年回報率在4%--8%的投資品種是有一定吸引力的。
看看部分金融投資品種的年回報率（年利率）情況：
銀行人民幣存款利率：三年期2.52%
3年期國債：約2.3%
7年期企業(yè)債券：約4.2%
1-3年期房地產(chǎn)信托：約5%
如果將一個商業(yè)地產(chǎn)項目設計成具有不同年回報率（在4%--8%）和期限（在3—10年）的產(chǎn)業(yè)投資品種，在一定條件下，這些不同的投資品種應有一定的市場。
當然，開發(fā)商必須通過一定手段的運作才能爭取更多的投資資金。首先，須制訂項目的持續(xù)發(fā)展計劃。項目的經(jīng)營管理受影響的因素較多，品種投資期內應變（調整）計劃及到期的持續(xù)發(fā)展計劃需合理可行。其次是尋找金融機構或大型企業(yè)作為擔保機構，擔保應設為連續(xù)性、不可撤銷的，保證中小投資者的合法權益。再者，將部分品種設計成投資期內或到期可回購，回購的條件應合理，易于操作，增強此類投資品種的可兌現(xiàn)性和流動性。
在房地產(chǎn)信托、基金大規(guī)模推出之前，可考慮采用此模式。而由于采用此模式對操作團隊的專業(yè)要求特高，建議融資渠道較多的開發(fā)商少用為宜。
全產(chǎn)權化模式投資品種設計參考方案
假設某地一MALL，面積10萬平方米
業(yè)態(tài)比例：
購物 / 餐飲 / 娛樂休閑 = 5 / 2 / 3
全產(chǎn)權化模式投資品種參考表
所占業(yè)態(tài) 面積比例 期限 年回報率 售價 回購設計 擔保
購物
主力店 50% 10年 5% 低 可以 提供
中型店 25% 5年 5-6% 中 可以 提供
小型店 25% 3年 6-7% 高 不可以 提供
餐飲
主力店 50% 8-10年 5% 低 可以 提供
中小店 50% 3-5年 5-7% 高 可以 提供
娛樂休閑
5-8年 5-6% 中、低 可以 提供
設計依據(jù)：
1、 業(yè)態(tài)投資回報期及其市場平均毛利率水平
2、 金融品種年利率
3、 市場售價水平
4、 擔保易難度
5、 物業(yè)獨立經(jīng)營程度
6、 開發(fā)企業(yè)自身財務狀況