目前，樓盤底商投資已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資的一個新熱點但業(yè)內(nèi)人士認為，投資人除應(yīng)該了解市場風(fēng)險外，還要注意四個問題。
了解市政規(guī)劃，選擇成熟地區(qū)
市政規(guī)劃決定投資者所看重的底商的未來經(jīng)營整體環(huán)境和經(jīng)營所必須的“人氣”。一般來說，市政規(guī)劃包括周邊商圈、住宅小區(qū)的建設(shè)，市政設(shè)施、交通路網(wǎng)的建設(shè)，以及舊區(qū)改造，市政動遷等。經(jīng)營底商要盈利，對于環(huán)境特別“敏感”，投資者必須對該底商未來的環(huán)境有深入的了解，以保證底商本身的價值提升。另外，由于揚州正處于大規(guī)模舊城改造中，投資者應(yīng)盡量避免買入計劃動遷的底商，除非有充足的把握能得到更高的補償。而選擇成熟地區(qū)的底商可以較大程度地降低投資的風(fēng)險，畢竟這些地區(qū)底商的基本需求是有所保障的。
掌握租金水平及走勢
目前，揚州市場上可投資的底商大多數(shù)為新建小區(qū)的附屬商業(yè)用房。而底商價值來源于租金水平，投資者需要對目標底商現(xiàn)在及未來幾年的租金水平有所了解，再計算其現(xiàn)在的價格是否合理。一些底商雖然地段優(yōu)勢明顯，但如果單位售價高，面積又較大的商鋪，投資者還需要從擬引進的行業(yè)預(yù)測租金水平，估算收益率與市場風(fēng)險。同時，不同的行業(yè)能夠承受的租金水平有很大差異，投資者不能只因地段好而輕易出手，掌握一定的市場租金行情及招商知識是很必要的。
謹慎對待“包租”
出售底商產(chǎn)權(quán)，保證投資者年回報率是開發(fā)商吸引客戶的流行方式。對于規(guī)模較大的底商的出售，開發(fā)商經(jīng)常選擇“包租”方式，將底商分割成幾十平方米或百余平方米不等的小單元出售給投資者，以降低總價而吸引中小投資者。投資者會得到幾年的８％——１０％的回報率保證，且不必參與租賃與經(jīng)營，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。但是，有關(guān)人士提醒投資者，一旦開發(fā)商承諾的回報率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報，或?qū)⑺彽咨坛鍪邸?BR> 注重長線收益
投資底商除了考慮“倒手”出售獲取差價外，長線的租賃收益也是不錯的選擇。投資者在考慮出租時，不能只從租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”租客，以獲得一個長期的有保證的租約。
了解市政規(guī)劃，選擇成熟地區(qū)
市政規(guī)劃決定投資者所看重的底商的未來經(jīng)營整體環(huán)境和經(jīng)營所必須的“人氣”。一般來說，市政規(guī)劃包括周邊商圈、住宅小區(qū)的建設(shè)，市政設(shè)施、交通路網(wǎng)的建設(shè)，以及舊區(qū)改造，市政動遷等。經(jīng)營底商要盈利，對于環(huán)境特別“敏感”，投資者必須對該底商未來的環(huán)境有深入的了解，以保證底商本身的價值提升。另外，由于揚州正處于大規(guī)模舊城改造中，投資者應(yīng)盡量避免買入計劃動遷的底商，除非有充足的把握能得到更高的補償。而選擇成熟地區(qū)的底商可以較大程度地降低投資的風(fēng)險，畢竟這些地區(qū)底商的基本需求是有所保障的。
掌握租金水平及走勢
目前，揚州市場上可投資的底商大多數(shù)為新建小區(qū)的附屬商業(yè)用房。而底商價值來源于租金水平，投資者需要對目標底商現(xiàn)在及未來幾年的租金水平有所了解，再計算其現(xiàn)在的價格是否合理。一些底商雖然地段優(yōu)勢明顯，但如果單位售價高，面積又較大的商鋪，投資者還需要從擬引進的行業(yè)預(yù)測租金水平，估算收益率與市場風(fēng)險。同時，不同的行業(yè)能夠承受的租金水平有很大差異，投資者不能只因地段好而輕易出手，掌握一定的市場租金行情及招商知識是很必要的。
謹慎對待“包租”
出售底商產(chǎn)權(quán)，保證投資者年回報率是開發(fā)商吸引客戶的流行方式。對于規(guī)模較大的底商的出售，開發(fā)商經(jīng)常選擇“包租”方式，將底商分割成幾十平方米或百余平方米不等的小單元出售給投資者，以降低總價而吸引中小投資者。投資者會得到幾年的８％——１０％的回報率保證，且不必參與租賃與經(jīng)營，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。但是，有關(guān)人士提醒投資者，一旦開發(fā)商承諾的回報率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報，或?qū)⑺彽咨坛鍪邸?BR> 注重長線收益
投資底商除了考慮“倒手”出售獲取差價外，長線的租賃收益也是不錯的選擇。投資者在考慮出租時，不能只從租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”租客，以獲得一個長期的有保證的租約。