目前，樓盤底商投資已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資的一個(gè)新熱點(diǎn)但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資人除應(yīng)該了解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)外，還要注意四個(gè)問(wèn)題。
了解市政規(guī)劃，選擇成熟地區(qū)
市政規(guī)劃決定投資者所看重的底商的未來(lái)經(jīng)營(yíng)整體環(huán)境和經(jīng)營(yíng)所必須的“人氣”。一般來(lái)說(shuō)，市政規(guī)劃包括周邊商圈、住宅小區(qū)的建設(shè)，市政設(shè)施、交通路網(wǎng)的建設(shè)，以及舊區(qū)改造，市政動(dòng)遷等。經(jīng)營(yíng)底商要盈利，對(duì)于環(huán)境特別“敏感”，投資者必須對(duì)該底商未來(lái)的環(huán)境有深入的了解，以保證底商本身的價(jià)值提升。另外，由于揚(yáng)州正處于大規(guī)模舊城改造中，投資者應(yīng)盡量避免買入計(jì)劃動(dòng)遷的底商，除非有充足的把握能得到更高的補(bǔ)償。而選擇成熟地區(qū)的底商可以較大程度地降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟這些地區(qū)底商的基本需求是有所保障的。
掌握租金水平及走勢(shì)
目前，揚(yáng)州市場(chǎng)上可投資的底商大多數(shù)為新建小區(qū)的附屬商業(yè)用房。而底商價(jià)值來(lái)源于租金水平，投資者需要對(duì)目標(biāo)底商現(xiàn)在及未來(lái)幾年的租金水平有所了解，再計(jì)算其現(xiàn)在的價(jià)格是否合理。一些底商雖然地段優(yōu)勢(shì)明顯，但如果單位售價(jià)高，面積又較大的商鋪，投資者還需要從擬引進(jìn)的行業(yè)預(yù)測(cè)租金水平，估算收益率與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，不同的行業(yè)能夠承受的租金水平有很大差異，投資者不能只因地段好而輕易出手，掌握一定的市場(chǎng)租金行情及招商知識(shí)是很必要的。
謹(jǐn)慎對(duì)待“包租”
出售底商產(chǎn)權(quán)，保證投資者年回報(bào)率是開發(fā)商吸引客戶的流行方式。對(duì)于規(guī)模較大的底商的出售，開發(fā)商經(jīng)常選擇“包租”方式，將底商分割成幾十平方米或百余平方米不等的小單元出售給投資者，以降低總價(jià)而吸引中小投資者。投資者會(huì)得到幾年的８％——１０％的回報(bào)率保證，且不必參與租賃與經(jīng)營(yíng)，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。但是，有關(guān)人士提醒投資者，一旦開發(fā)商承諾的回報(bào)率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報(bào)，或?qū)⑺?gòu)底商出售。
注重長(zhǎng)線收益
投資底商除了考慮“倒手”出售獲取差價(jià)外，長(zhǎng)線的租賃收益也是不錯(cuò)的選擇。投資者在考慮出租時(shí)，不能只從租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對(duì)租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”租客，以獲得一個(gè)長(zhǎng)期的有保證的租約。
了解市政規(guī)劃，選擇成熟地區(qū)
市政規(guī)劃決定投資者所看重的底商的未來(lái)經(jīng)營(yíng)整體環(huán)境和經(jīng)營(yíng)所必須的“人氣”。一般來(lái)說(shuō)，市政規(guī)劃包括周邊商圈、住宅小區(qū)的建設(shè)，市政設(shè)施、交通路網(wǎng)的建設(shè)，以及舊區(qū)改造，市政動(dòng)遷等。經(jīng)營(yíng)底商要盈利，對(duì)于環(huán)境特別“敏感”，投資者必須對(duì)該底商未來(lái)的環(huán)境有深入的了解，以保證底商本身的價(jià)值提升。另外，由于揚(yáng)州正處于大規(guī)模舊城改造中，投資者應(yīng)盡量避免買入計(jì)劃動(dòng)遷的底商，除非有充足的把握能得到更高的補(bǔ)償。而選擇成熟地區(qū)的底商可以較大程度地降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟這些地區(qū)底商的基本需求是有所保障的。
掌握租金水平及走勢(shì)
目前，揚(yáng)州市場(chǎng)上可投資的底商大多數(shù)為新建小區(qū)的附屬商業(yè)用房。而底商價(jià)值來(lái)源于租金水平，投資者需要對(duì)目標(biāo)底商現(xiàn)在及未來(lái)幾年的租金水平有所了解，再計(jì)算其現(xiàn)在的價(jià)格是否合理。一些底商雖然地段優(yōu)勢(shì)明顯，但如果單位售價(jià)高，面積又較大的商鋪，投資者還需要從擬引進(jìn)的行業(yè)預(yù)測(cè)租金水平，估算收益率與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，不同的行業(yè)能夠承受的租金水平有很大差異，投資者不能只因地段好而輕易出手，掌握一定的市場(chǎng)租金行情及招商知識(shí)是很必要的。
謹(jǐn)慎對(duì)待“包租”
出售底商產(chǎn)權(quán)，保證投資者年回報(bào)率是開發(fā)商吸引客戶的流行方式。對(duì)于規(guī)模較大的底商的出售，開發(fā)商經(jīng)常選擇“包租”方式，將底商分割成幾十平方米或百余平方米不等的小單元出售給投資者，以降低總價(jià)而吸引中小投資者。投資者會(huì)得到幾年的８％——１０％的回報(bào)率保證，且不必參與租賃與經(jīng)營(yíng)，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。但是，有關(guān)人士提醒投資者，一旦開發(fā)商承諾的回報(bào)率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報(bào)，或?qū)⑺?gòu)底商出售。
注重長(zhǎng)線收益
投資底商除了考慮“倒手”出售獲取差價(jià)外，長(zhǎng)線的租賃收益也是不錯(cuò)的選擇。投資者在考慮出租時(shí)，不能只從租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對(duì)租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”租客，以獲得一個(gè)長(zhǎng)期的有保證的租約。