房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價(jià)值如果過(guò)高，就容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn)，如果過(guò)低，抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評(píng)估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。
一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)
1.稅收風(fēng)險(xiǎn)。
就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說(shuō)明?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定：個(gè)人出售非居住用房，應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個(gè)人所得稅；個(gè)人出租非居住用房，應(yīng)全額征收5％的營(yíng)業(yè)稅、12％的房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。據(jù)了解，根據(jù)1998年上海財(cái)稅局出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策，上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5％綜合征收。而按照此次政策規(guī)定，非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)要遠(yuǎn)大于5％。舉例來(lái)講，銀行向**公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款人民幣2700萬(wàn)元，期限為1年，估價(jià)時(shí)點(diǎn)抵押物的評(píng)估值為5500元，抵押率為49％，符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場(chǎng)接受的價(jià)格來(lái)測(cè)算貸款風(fēng)險(xiǎn)，抵押物是位于市中心的商鋪，足額回收貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較小。但按照目前稅收制度，個(gè)人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項(xiàng)稅：&考&試大$①是按房?jī)r(jià)的0.05％繳納印花稅；②是按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)進(jìn)合同價(jià)的差價(jià)的5％繳納營(yíng)業(yè)稅；③是按營(yíng)業(yè)稅額的11％繳納城建稅、教育費(fèi)附加等；④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目（指購(gòu)進(jìn)房?jī)r(jià)加可以扣除的印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50％-100％的部分，稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100％-200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200％的部分，稅率為60％；⑤是個(gè)人所得稅20％。以“公司的抵押物處置為例，抵押房產(chǎn)原始價(jià)格為1200萬(wàn)元，考慮到目前房?jī)r(jià)波動(dòng)等因素，假設(shè)以拍賣價(jià)格為4200萬(wàn)元計(jì)（單價(jià)約2.1萬(wàn)元），應(yīng)繳納稅收如下：
（1）印花稅：4200×0.05％＝2.1萬(wàn)元
（2）營(yíng)業(yè)稅：（4200－1200）×5％＝150萬(wàn)元
（3）城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)：150×5％＝16.5萬(wàn)元
（4）土地增值稅：
增值金額3000萬(wàn)元
可扣除項(xiàng)目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6萬(wàn)元
應(yīng)納稅金額4200－1368.6＝2831.4萬(wàn)元
納稅金額累進(jìn)684.3×30％＝205.29萬(wàn)元
684.3×40％＝273.72萬(wàn)元
1368.6×50％＝684.3萬(wàn)元
94.2×60％＝56.52萬(wàn)元
土地增值金額205.29＋273.72＋684.3＋56.52＝1219.83萬(wàn)元
（5）個(gè)人所得稅：[4200－（1200＋168.6＋1219.83）]×20％＝322.314萬(wàn)元
拍賣“公司抵押房產(chǎn)應(yīng)繳納稅收合計(jì)為1710.744萬(wàn)元，拍賣后價(jià)款為2489.256萬(wàn)元，再除去拍賣費(fèi)用210萬(wàn)元（約為拍賣價(jià)格的5％），可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于貸款本金（2700萬(wàn)元），風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。另外，在拍賣后，如不能提供抵押物購(gòu)入時(shí)的原始發(fā)票，增值稅將按照拍賣價(jià)格計(jì)征，這樣納稅金額將進(jìn)一步提高，風(fēng)險(xiǎn)增大。就上述測(cè)算看，稅收占房產(chǎn)增值額的50％左右，增值額越大，稅收越高，實(shí)際可以用以歸還貸款的款項(xiàng)也相應(yīng)減少，而60％左右的抵押率仍具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
2.抵押物風(fēng)險(xiǎn)。
抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值下跌、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)等。
從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)主要指以下情況：①是在一些地區(qū)，由于土地管理部門(mén)與房產(chǎn)管理部門(mén)相互獨(dú)立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門(mén)各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無(wú)土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門(mén)也在不問(wèn)土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下，對(duì)房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性；②是對(duì)在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)。這種情況在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多，也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國(guó)家對(duì)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時(shí)，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房?jī)r(jià)回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，房屋作為耐用消費(fèi)品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個(gè)人住房貸款還款周期很長(zhǎng)，抵押物價(jià)值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?BR> 抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因，銀行對(duì)抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。目前，與抵押物處置最密切的主要來(lái)自于法律規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。而銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中的90％以上是抵押貸款，只有不足10％的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月1日起施行的《人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）直接涉及到銀行個(gè)人住房抵押貸款的安全問(wèn)題。《規(guī)定》第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”；第七條規(guī)定：“對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執(zhí)行”。從法律后果看，《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實(shí)際懸空，第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)，加大了銀行抵押權(quán)行使成本。《規(guī)定》的上述條款使銀行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：①是沒(méi)有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實(shí)際執(zhí)行效果；②是沒(méi)有明確在被執(zhí)行人收入水平超過(guò)當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下，是否能對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行；③是沒(méi)有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時(shí)，能否對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行；④是沒(méi)有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時(shí)間限制。
3.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動(dòng)，屬于不動(dòng)產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
4.社會(huì)和政策性風(fēng)險(xiǎn)。
任何國(guó)家的房地產(chǎn)都會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮，政策鼓勵(lì)支持，則房地產(chǎn)價(jià)格看漲，相反則會(huì)看跌，我國(guó)也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，對(duì)2005年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響顯而易見(jiàn)，二手市場(chǎng)的交易量明顯減少，出現(xiàn)了持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。對(duì)抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)，這些因素是應(yīng)該充分考慮的，若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀政策形勢(shì)的變化，很可能遭受損失。
5.經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)。
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一種不充分的市場(chǎng)，其特征就是缺乏信息，許多房地產(chǎn)的交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費(fèi)等規(guī)定。另外，房地產(chǎn)商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)等都相同的建筑，只要建設(shè)位置不同，其價(jià)值就有很大差異。此外，如對(duì)房地產(chǎn)抵押過(guò)程中的諸多細(xì)節(jié)了解不詳盡，也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅，如果在處置這套住宅時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結(jié)構(gòu)上存在問(wèn)題，就會(huì)使抵押權(quán)人遭到損失。
6.或然損失風(fēng)險(xiǎn)。
抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬(wàn)象，因此有時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)
1.稅收風(fēng)險(xiǎn)。
就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說(shuō)明?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定：個(gè)人出售非居住用房，應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個(gè)人所得稅；個(gè)人出租非居住用房，應(yīng)全額征收5％的營(yíng)業(yè)稅、12％的房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。據(jù)了解，根據(jù)1998年上海財(cái)稅局出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策，上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5％綜合征收。而按照此次政策規(guī)定，非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)要遠(yuǎn)大于5％。舉例來(lái)講，銀行向**公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款人民幣2700萬(wàn)元，期限為1年，估價(jià)時(shí)點(diǎn)抵押物的評(píng)估值為5500元，抵押率為49％，符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場(chǎng)接受的價(jià)格來(lái)測(cè)算貸款風(fēng)險(xiǎn)，抵押物是位于市中心的商鋪，足額回收貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較小。但按照目前稅收制度，個(gè)人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項(xiàng)稅：&考&試大$①是按房?jī)r(jià)的0.05％繳納印花稅；②是按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)進(jìn)合同價(jià)的差價(jià)的5％繳納營(yíng)業(yè)稅；③是按營(yíng)業(yè)稅額的11％繳納城建稅、教育費(fèi)附加等；④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目（指購(gòu)進(jìn)房?jī)r(jià)加可以扣除的印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50％-100％的部分，稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100％-200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200％的部分，稅率為60％；⑤是個(gè)人所得稅20％。以“公司的抵押物處置為例，抵押房產(chǎn)原始價(jià)格為1200萬(wàn)元，考慮到目前房?jī)r(jià)波動(dòng)等因素，假設(shè)以拍賣價(jià)格為4200萬(wàn)元計(jì)（單價(jià)約2.1萬(wàn)元），應(yīng)繳納稅收如下：
（1）印花稅：4200×0.05％＝2.1萬(wàn)元
（2）營(yíng)業(yè)稅：（4200－1200）×5％＝150萬(wàn)元
（3）城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)：150×5％＝16.5萬(wàn)元
（4）土地增值稅：
增值金額3000萬(wàn)元
可扣除項(xiàng)目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6萬(wàn)元
應(yīng)納稅金額4200－1368.6＝2831.4萬(wàn)元
納稅金額累進(jìn)684.3×30％＝205.29萬(wàn)元
684.3×40％＝273.72萬(wàn)元
1368.6×50％＝684.3萬(wàn)元
94.2×60％＝56.52萬(wàn)元
土地增值金額205.29＋273.72＋684.3＋56.52＝1219.83萬(wàn)元
（5）個(gè)人所得稅：[4200－（1200＋168.6＋1219.83）]×20％＝322.314萬(wàn)元
拍賣“公司抵押房產(chǎn)應(yīng)繳納稅收合計(jì)為1710.744萬(wàn)元，拍賣后價(jià)款為2489.256萬(wàn)元，再除去拍賣費(fèi)用210萬(wàn)元（約為拍賣價(jià)格的5％），可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于貸款本金（2700萬(wàn)元），風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。另外，在拍賣后，如不能提供抵押物購(gòu)入時(shí)的原始發(fā)票，增值稅將按照拍賣價(jià)格計(jì)征，這樣納稅金額將進(jìn)一步提高，風(fēng)險(xiǎn)增大。就上述測(cè)算看，稅收占房產(chǎn)增值額的50％左右，增值額越大，稅收越高，實(shí)際可以用以歸還貸款的款項(xiàng)也相應(yīng)減少，而60％左右的抵押率仍具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
2.抵押物風(fēng)險(xiǎn)。
抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值下跌、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)等。
從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)主要指以下情況：①是在一些地區(qū)，由于土地管理部門(mén)與房產(chǎn)管理部門(mén)相互獨(dú)立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門(mén)各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無(wú)土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門(mén)也在不問(wèn)土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下，對(duì)房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性；②是對(duì)在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)。這種情況在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多，也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國(guó)家對(duì)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時(shí)，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房?jī)r(jià)回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，房屋作為耐用消費(fèi)品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個(gè)人住房貸款還款周期很長(zhǎng)，抵押物價(jià)值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?BR> 抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因，銀行對(duì)抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。目前，與抵押物處置最密切的主要來(lái)自于法律規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。而銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中的90％以上是抵押貸款，只有不足10％的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月1日起施行的《人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）直接涉及到銀行個(gè)人住房抵押貸款的安全問(wèn)題。《規(guī)定》第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”；第七條規(guī)定：“對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執(zhí)行”。從法律后果看，《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實(shí)際懸空，第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)，加大了銀行抵押權(quán)行使成本。《規(guī)定》的上述條款使銀行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：①是沒(méi)有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實(shí)際執(zhí)行效果；②是沒(méi)有明確在被執(zhí)行人收入水平超過(guò)當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下，是否能對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行；③是沒(méi)有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時(shí)，能否對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行；④是沒(méi)有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時(shí)間限制。
3.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動(dòng)，屬于不動(dòng)產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
4.社會(huì)和政策性風(fēng)險(xiǎn)。
任何國(guó)家的房地產(chǎn)都會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮，政策鼓勵(lì)支持，則房地產(chǎn)價(jià)格看漲，相反則會(huì)看跌，我國(guó)也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，對(duì)2005年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響顯而易見(jiàn)，二手市場(chǎng)的交易量明顯減少，出現(xiàn)了持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。對(duì)抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)，這些因素是應(yīng)該充分考慮的，若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀政策形勢(shì)的變化，很可能遭受損失。
5.經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)。
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一種不充分的市場(chǎng)，其特征就是缺乏信息，許多房地產(chǎn)的交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費(fèi)等規(guī)定。另外，房地產(chǎn)商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)等都相同的建筑，只要建設(shè)位置不同，其價(jià)值就有很大差異。此外，如對(duì)房地產(chǎn)抵押過(guò)程中的諸多細(xì)節(jié)了解不詳盡，也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅，如果在處置這套住宅時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結(jié)構(gòu)上存在問(wèn)題，就會(huì)使抵押權(quán)人遭到損失。
6.或然損失風(fēng)險(xiǎn)。
抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬(wàn)象，因此有時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。