租賃業(yè)務會計處理的關鍵問題是：正確劃分租賃類型即融資租賃和經(jīng)營租賃。在判斷一項租賃屬于什么類型時，要掌握好進行租賃分類的具體標準，若在判斷時，不能滿足融資租賃的五個標準中的任何一個時，就應認定為經(jīng)營租賃。下面以一道實例進行分析。
設凱豐公司于2001年1月1日將一臺原價為500000元，已提折舊為200000元的固定資產(chǎn)出售給宏達公司，售價為450000元，并立即簽訂了一份租賃合同承租該資產(chǎn)，租期3年。合同規(guī)定，租賃開始日，凱豐公司向宏達公司一次性預付租金100000元，第一年、第二年、第三年年末分別支付租金50000、60000、60000元，租賃期滿后，預付租金不予退回，宏達公司收回固定資產(chǎn)。假設凱豐公司和宏達公司均在年末確認租金費用和租金收入，租金到期按時支付。請分別作出凱豐公司和宏達公司的相關賬務處理。（要求：租金費用和租金收入按直線法在各期分配，未實現(xiàn)售后租回收益按租金支付比例分攤）
解析：由上述資料可以看出，這是一個關于售后租回的業(yè)務，但要正確判斷出是屬于什么類型的租賃。先看是否滿足融資租賃的五個標準中的任何一個，下文中引號中為滿足融資租賃的判斷標準（結(jié)合本例題）：
第一，“在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權轉(zhuǎn)移給承租人”。本例中承租人凱豐公司在租賃期滿后，由宏達公司收回該固定資產(chǎn)，租賃資產(chǎn)的所有權未轉(zhuǎn)移給承租人，本租賃業(yè)務不符合這一條要求。
第二，“承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權，所訂立的購價預計遠低于行使選擇權時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理地確定承租人將會行使這種選擇權”。本例中承租人凱豐公司在租賃開始日就已決定到租賃期滿時，由出租人宏達公司收回該固定資產(chǎn)，本租賃業(yè)務不符合這一條要求。
第三，“租賃期占租賃資產(chǎn)尚可使用年限的大部分”。在資料中此項條件未給，可以認為本租賃業(yè)務不符合這一條要求。（在實務操作中，資料要詳細）
第四，“對承租人來說，租賃開始日最低租賃付款額的現(xiàn)值幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值；對出租人來說，租賃開始日最低租賃收款額的現(xiàn)值幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值”。在資料中租金總額=100000＋50000＋60000＋60000=270000元，但要折算成現(xiàn)值，一定小于270000元，而租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值=500000－200000=300000元，270000/300000=90％，用現(xiàn)值來計算時，比值一定小于90％，而此標準中的“幾乎相當于”指該比值大于或等于90％，所以本租賃業(yè)務不符合這一條要求。
第五，“租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作重新改制，只有承租人才能使用”。在資料中此項條件未給，可以認為本租賃業(yè)務不符合這一條要求。（在實務操作中，資料要詳細）
由以上分析可以看出，此項租賃不符合融資租賃的任何一條標準，因此，此售后回租形成了經(jīng)營租賃。
（一）凱豐公司（承租方）的會計處理：
1.計算未實現(xiàn)售后租回損益，并按各期租金支付比例計算各期攤銷額。
未實現(xiàn)售后租回收益=450000－（500000－200000）=150000元
租金總額=100000＋50000＋60000＋60000=270000元
第一年末應分攤的未實現(xiàn)售后租回收益=（100000＋50000）/270000×150000=83333.34元
第二年末應分攤的未實現(xiàn)售后租回收益=（60000）/270000×150000=33333.33元
第三年末應分攤的未實現(xiàn)售后租回收益=（60000）/270000×150000=33333.33元
2.計算各期應分攤的租金費用（按直線法）
租金費用總額=270000元
每年應分攤的租金費用=270000/3=90000元
3.賬務處理
⑴出售固定資產(chǎn)，并結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理的凈值及收到出售價款
1借：固定資產(chǎn)清理 300000
累計折舊 200000
貸：固定資產(chǎn) 500000
2借：銀行存款 450000
貸：固定資產(chǎn)清理 300000
遞延收益——未實現(xiàn)售后租回損益 150000
⑵2001年1月1日預付租金：
借：其他應付款 100000
貸：銀行存款 100000
2001年12月31日分攤租金費用及未實現(xiàn)售后租回損益：
1借：管理費用 90000
貸：銀行存款 50000
其他應付款 40000
2借：遞延收益——未實現(xiàn)售后租回損益 83333.34
貸：管理費用 83333.34
⑶2002年12月31日分攤租金費用及未實現(xiàn)售后租回損益
1借：管理費用 90000
貸：銀行存款 60000
其他應付款 30000
2借：遞延收益——未實現(xiàn)售后租回損益 33333.33
貸：管理費用 33333.33
⑷2002年12月31日，同2002年12月31日的賬務處理
（二）宏達公司（出租方）的會計處理：
1.此項租賃不符合融資租賃的任何一條標準，應作經(jīng)營租賃處理。
2.計算租金收入總額及各年的租金收入：
租金收入總額=100000＋50000＋60000＋60000=270000元
每年的租金收入=270000/3=90000元
3.賬務處理
⑴購入固定資產(chǎn)時：
借：固定資產(chǎn) 450000
貸：銀行存款 450000
⑵2001年1月1日收到預付租金：
借：銀行存款 100000
貸：其他應收款 100000
⑶2001年12月31日確認本年租金收入
借：銀行存款 50000
其他應收款 40000
貸：其他業(yè)務收入 90000
⑷2002年12月31日確認本年租金收入
借：銀行存款 60000
其他應收款 30000
貸：其他業(yè)務收入 90000
⑸2003年12月31日同2002年12月31日的賬務處理。
設凱豐公司于2001年1月1日將一臺原價為500000元，已提折舊為200000元的固定資產(chǎn)出售給宏達公司，售價為450000元，并立即簽訂了一份租賃合同承租該資產(chǎn)，租期3年。合同規(guī)定，租賃開始日，凱豐公司向宏達公司一次性預付租金100000元，第一年、第二年、第三年年末分別支付租金50000、60000、60000元，租賃期滿后，預付租金不予退回，宏達公司收回固定資產(chǎn)。假設凱豐公司和宏達公司均在年末確認租金費用和租金收入，租金到期按時支付。請分別作出凱豐公司和宏達公司的相關賬務處理。（要求：租金費用和租金收入按直線法在各期分配，未實現(xiàn)售后租回收益按租金支付比例分攤）
解析：由上述資料可以看出，這是一個關于售后租回的業(yè)務，但要正確判斷出是屬于什么類型的租賃。先看是否滿足融資租賃的五個標準中的任何一個，下文中引號中為滿足融資租賃的判斷標準（結(jié)合本例題）：
第一，“在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權轉(zhuǎn)移給承租人”。本例中承租人凱豐公司在租賃期滿后，由宏達公司收回該固定資產(chǎn)，租賃資產(chǎn)的所有權未轉(zhuǎn)移給承租人，本租賃業(yè)務不符合這一條要求。
第二，“承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權，所訂立的購價預計遠低于行使選擇權時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理地確定承租人將會行使這種選擇權”。本例中承租人凱豐公司在租賃開始日就已決定到租賃期滿時，由出租人宏達公司收回該固定資產(chǎn)，本租賃業(yè)務不符合這一條要求。
第三，“租賃期占租賃資產(chǎn)尚可使用年限的大部分”。在資料中此項條件未給，可以認為本租賃業(yè)務不符合這一條要求。（在實務操作中，資料要詳細）
第四，“對承租人來說，租賃開始日最低租賃付款額的現(xiàn)值幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值；對出租人來說，租賃開始日最低租賃收款額的現(xiàn)值幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值”。在資料中租金總額=100000＋50000＋60000＋60000=270000元，但要折算成現(xiàn)值，一定小于270000元，而租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值=500000－200000=300000元，270000/300000=90％，用現(xiàn)值來計算時，比值一定小于90％，而此標準中的“幾乎相當于”指該比值大于或等于90％，所以本租賃業(yè)務不符合這一條要求。
第五，“租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作重新改制，只有承租人才能使用”。在資料中此項條件未給，可以認為本租賃業(yè)務不符合這一條要求。（在實務操作中，資料要詳細）
由以上分析可以看出，此項租賃不符合融資租賃的任何一條標準，因此，此售后回租形成了經(jīng)營租賃。
（一）凱豐公司（承租方）的會計處理：
1.計算未實現(xiàn)售后租回損益，并按各期租金支付比例計算各期攤銷額。
未實現(xiàn)售后租回收益=450000－（500000－200000）=150000元
租金總額=100000＋50000＋60000＋60000=270000元
第一年末應分攤的未實現(xiàn)售后租回收益=（100000＋50000）/270000×150000=83333.34元
第二年末應分攤的未實現(xiàn)售后租回收益=（60000）/270000×150000=33333.33元
第三年末應分攤的未實現(xiàn)售后租回收益=（60000）/270000×150000=33333.33元
2.計算各期應分攤的租金費用（按直線法）
租金費用總額=270000元
每年應分攤的租金費用=270000/3=90000元
3.賬務處理
⑴出售固定資產(chǎn)，并結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理的凈值及收到出售價款
1借：固定資產(chǎn)清理 300000
累計折舊 200000
貸：固定資產(chǎn) 500000
2借：銀行存款 450000
貸：固定資產(chǎn)清理 300000
遞延收益——未實現(xiàn)售后租回損益 150000
⑵2001年1月1日預付租金：
借：其他應付款 100000
貸：銀行存款 100000
2001年12月31日分攤租金費用及未實現(xiàn)售后租回損益：
1借：管理費用 90000
貸：銀行存款 50000
其他應付款 40000
2借：遞延收益——未實現(xiàn)售后租回損益 83333.34
貸：管理費用 83333.34
⑶2002年12月31日分攤租金費用及未實現(xiàn)售后租回損益
1借：管理費用 90000
貸：銀行存款 60000
其他應付款 30000
2借：遞延收益——未實現(xiàn)售后租回損益 33333.33
貸：管理費用 33333.33
⑷2002年12月31日，同2002年12月31日的賬務處理
（二）宏達公司（出租方）的會計處理：
1.此項租賃不符合融資租賃的任何一條標準，應作經(jīng)營租賃處理。
2.計算租金收入總額及各年的租金收入：
租金收入總額=100000＋50000＋60000＋60000=270000元
每年的租金收入=270000/3=90000元
3.賬務處理
⑴購入固定資產(chǎn)時：
借：固定資產(chǎn) 450000
貸：銀行存款 450000
⑵2001年1月1日收到預付租金：
借：銀行存款 100000
貸：其他應收款 100000
⑶2001年12月31日確認本年租金收入
借：銀行存款 50000
其他應收款 40000
貸：其他業(yè)務收入 90000
⑷2002年12月31日確認本年租金收入
借：銀行存款 60000
其他應收款 30000
貸：其他業(yè)務收入 90000
⑸2003年12月31日同2002年12月31日的賬務處理。