“投資不動(dòng)產(chǎn)”成了近日保險(xiǎn)圈點(diǎn)擊率的一個(gè)詞匯。
這是8月25日召開的十一屆全國人大常委會第四次會議，保險(xiǎn)法的修訂草案中關(guān)于保險(xiǎn)資金運(yùn)用的最重大變化。意味著在拓寬保險(xiǎn)資金投資領(lǐng)域的呼聲中，允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域或?qū)⒌玫椒芍С帧?BR> 業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，投資房地產(chǎn)可以為保險(xiǎn)公司帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，更能滿足保單的久期匹配，符合壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債匹配原則，彌補(bǔ)我國債券市場不夠發(fā)達(dá)的缺陷，有助于保險(xiǎn)公司持續(xù)改善投資收益率。
灰色地帶的“轉(zhuǎn)道”投資
“保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)已不是什么新鮮事，但大面積推開還有待政策放寬?！蹦炒笮捅ｋU(xiǎn)公司人士這樣說道，“已經(jīng)有一些實(shí)力不錯(cuò)的保險(xiǎn)公司直接或間接投資房地產(chǎn)行業(yè)了。”
記者了解到，此前保險(xiǎn)公司一般都以“總部辦公”名義搶奪核心商務(wù)區(qū)商用物業(yè)，據(jù)上述人士介紹，“平安、太保、國壽等十多家公司都在做房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，但平安有信托公司，所以手筆”。
2007年5月，中國平安購買了位于北京的辦公零售大樓美邦國際中心，投資金額在人民幣30億至35億元之間。同年11月以16.57億元投得深圳福田中心區(qū)的一塊商業(yè)地，將在此建設(shè)一座高達(dá)百層的摩天大樓。
“平安在這方面很有經(jīng)驗(yàn)，他們在北京的商務(wù)樓出租率幾乎達(dá)到100％。”東方證券研究員王小罡曾表示，“平安2007年的物業(yè)投資回報(bào)率達(dá)到了11％左右。平安顯然是保險(xiǎn)公司中走得最早也是最穩(wěn)的?！?BR> 一直以來，相關(guān)法規(guī)并未明確同意放開保險(xiǎn)投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，但也沒有明確禁止投資，行業(yè)內(nèi)將之稱為保險(xiǎn)資金投資渠道的“灰色地帶”。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長郝演蘇接受采訪時(shí)表示：“投資不動(dòng)產(chǎn)方面保險(xiǎn)公司在保險(xiǎn)法之前早有實(shí)踐，業(yè)內(nèi)多采取間接的方式，即通過信托的方式進(jìn)行投資。過去國務(wù)院規(guī)定中就已允許投資基礎(chǔ)設(shè)施或國家重點(diǎn)項(xiàng)目，只是在保險(xiǎn)法中沒有明確指出?！?BR> 保險(xiǎn)公司樂見不動(dòng)產(chǎn)投資放行
“對于那些曲線投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)公司而言，草案無疑從法律層面為他們的投資行為‘正名’，并可能在短期內(nèi)完成資本兌現(xiàn)?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。
郝演蘇表示，現(xiàn)有《保險(xiǎn)法》的規(guī)定使得保險(xiǎn)資金應(yīng)用渠道過于狹窄，這種渠道不利于保險(xiǎn)公司提高資金運(yùn)用效率，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，這也是保險(xiǎn)法修改對保險(xiǎn)資金利用渠道進(jìn)行拓寬的主要原因。
中國人壽某分公司老總對記者說：“一方面，如果利率下調(diào)的話，保險(xiǎn)公司面臨投資收益率下降的情況，不能達(dá)到以前定價(jià)利率的收益，這樣就會面臨退保的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，證券投資和股票總體來說雖然收益率較高，但是相對來說，它的風(fēng)險(xiǎn)很高，尤其是今年這樣的情況下，就需要我們拓寬保險(xiǎn)資金的投資渠道，拓寬新的品種，不動(dòng)產(chǎn)只是投資渠道之一。通過拓寬保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，可以促進(jìn)保險(xiǎn)公司構(gòu)建有效的資金組合，使資產(chǎn)、負(fù)債匹配，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高它的競爭力?！?BR> “目前，保險(xiǎn)公司已是國內(nèi)資本市場上最重要的機(jī)構(gòu)投資者之一。保險(xiǎn)公司當(dāng)然也希望能從房地產(chǎn)市場的發(fā)展中獲利了?！敝幸馊藟垡蝗耸勘硎?，“今年股市表現(xiàn)不好，保險(xiǎn)公司確有通過房地產(chǎn)業(yè)分散投資風(fēng)險(xiǎn)的想法?！?BR> 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人表示，保險(xiǎn)公司購置的辦公樓雖記入固定資產(chǎn)，但是這些樓宇的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其自身的使用需求，很大部分用來出租。高檔寫字樓出租所形成的租金現(xiàn)金流也比較穩(wěn)定。此外，高檔寫字樓的租賃者多為公司單位，信用良好、實(shí)力雄厚，違約風(fēng)險(xiǎn)較低，加之市場租金高，保險(xiǎn)公司可以從中長期的租賃合同中獲利不少。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)可以有幾種形式：保險(xiǎn)公司在二級市場上去購買并持有物業(yè)，參股房地產(chǎn)企業(yè)，建立全資或控股的房地產(chǎn)企業(yè)等。
但是不動(dòng)產(chǎn)的概念不光是包括房地產(chǎn)，所以不僅僅限于房地產(chǎn)行業(yè)。保險(xiǎn)法修訂草案只是說拓寬不動(dòng)產(chǎn)投資，但這一舉措更多只是一種原則性約定，險(xiǎn)資能否進(jìn)入房地產(chǎn)市場具體還要看有關(guān)解釋細(xì)則。
風(fēng)險(xiǎn)防范成擔(dān)憂所在
90年代保監(jiān)會成立以前，保險(xiǎn)資金就進(jìn)入過房地產(chǎn)領(lǐng)域，但由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識，大批爛尾樓造成了保險(xiǎn)資金虧損嚴(yán)重。因此保監(jiān)會成立后，立即關(guān)閉了投資房地產(chǎn)的閘口。
在記者走訪保險(xiǎn)公司時(shí)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，投資不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)然可以提高其投資收益，但是應(yīng)注意投資風(fēng)險(xiǎn)。一些還處在發(fā)展階段的中型保險(xiǎn)公司人士認(rèn)為，公司對商業(yè)地產(chǎn)的投資仍缺乏經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，目前房地產(chǎn)市場的價(jià)格走向十分不明朗。假如過早介入保險(xiǎn)公司并不熟悉的土地開發(fā)和工程建設(shè)等項(xiàng)目將令其面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)內(nèi)人士指出，保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于兩個(gè)方面：一是不動(dòng)產(chǎn)貶值，二是房租變動(dòng)的滯后性風(fēng)險(xiǎn)。在租賃方面，雖然有比較長期的合同限制，房租收入在一定時(shí)期內(nèi)會固定，但其對未來市場的指向性和預(yù)測性較弱，多是受當(dāng)前房產(chǎn)增量和存量因素的影響。
“房地產(chǎn)市場資金密集性的特征，決定了保險(xiǎn)公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護(hù)投保人利益以及保險(xiǎn)資金安全的考慮，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)對險(xiǎn)商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整?！敝袊藟勰撤止纠峡傉劦?。
王小罡認(rèn)為，目前中國的投資市場有限，保險(xiǎn)公司需要充分考慮資產(chǎn)的投資回報(bào)率，并按一定比例進(jìn)行配置，“當(dāng)然，保險(xiǎn)公司在做這塊投資的時(shí)候要保持出租的連續(xù)性，控制空置率，否則會在回報(bào)率上存在風(fēng)險(xiǎn)?！?BR> 此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，8月下旬保監(jiān)會開展的2008年保險(xiǎn)資產(chǎn)管理現(xiàn)場檢查工作與此次保險(xiǎn)法修訂草案有關(guān)。保監(jiān)會要求各保險(xiǎn)公司上報(bào)所有房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況，“特別是投資性資產(chǎn)”。該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為保監(jiān)會選擇此時(shí)緊急摸底，意在“風(fēng)險(xiǎn)防范”。
在首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授庹國柱看來，“盡管沒有相關(guān)法律法規(guī)對保險(xiǎn)公司曲線投資房地產(chǎn)的行為進(jìn)行約束，但保監(jiān)會已經(jīng)意識到問題的存在。摸底險(xiǎn)企資產(chǎn)狀況是為深入了解、防范風(fēng)險(xiǎn)，在立法中增加不動(dòng)產(chǎn)投資，給保險(xiǎn)資金投資開了一個(gè)窗口?！?
這是8月25日召開的十一屆全國人大常委會第四次會議，保險(xiǎn)法的修訂草案中關(guān)于保險(xiǎn)資金運(yùn)用的最重大變化。意味著在拓寬保險(xiǎn)資金投資領(lǐng)域的呼聲中，允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域或?qū)⒌玫椒芍С帧?BR> 業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，投資房地產(chǎn)可以為保險(xiǎn)公司帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，更能滿足保單的久期匹配，符合壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債匹配原則，彌補(bǔ)我國債券市場不夠發(fā)達(dá)的缺陷，有助于保險(xiǎn)公司持續(xù)改善投資收益率。
灰色地帶的“轉(zhuǎn)道”投資
“保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)已不是什么新鮮事，但大面積推開還有待政策放寬?！蹦炒笮捅ｋU(xiǎn)公司人士這樣說道，“已經(jīng)有一些實(shí)力不錯(cuò)的保險(xiǎn)公司直接或間接投資房地產(chǎn)行業(yè)了。”
記者了解到，此前保險(xiǎn)公司一般都以“總部辦公”名義搶奪核心商務(wù)區(qū)商用物業(yè)，據(jù)上述人士介紹，“平安、太保、國壽等十多家公司都在做房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，但平安有信托公司，所以手筆”。
2007年5月，中國平安購買了位于北京的辦公零售大樓美邦國際中心，投資金額在人民幣30億至35億元之間。同年11月以16.57億元投得深圳福田中心區(qū)的一塊商業(yè)地，將在此建設(shè)一座高達(dá)百層的摩天大樓。
“平安在這方面很有經(jīng)驗(yàn)，他們在北京的商務(wù)樓出租率幾乎達(dá)到100％。”東方證券研究員王小罡曾表示，“平安2007年的物業(yè)投資回報(bào)率達(dá)到了11％左右。平安顯然是保險(xiǎn)公司中走得最早也是最穩(wěn)的?！?BR> 一直以來，相關(guān)法規(guī)并未明確同意放開保險(xiǎn)投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，但也沒有明確禁止投資，行業(yè)內(nèi)將之稱為保險(xiǎn)資金投資渠道的“灰色地帶”。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長郝演蘇接受采訪時(shí)表示：“投資不動(dòng)產(chǎn)方面保險(xiǎn)公司在保險(xiǎn)法之前早有實(shí)踐，業(yè)內(nèi)多采取間接的方式，即通過信托的方式進(jìn)行投資。過去國務(wù)院規(guī)定中就已允許投資基礎(chǔ)設(shè)施或國家重點(diǎn)項(xiàng)目，只是在保險(xiǎn)法中沒有明確指出?！?BR> 保險(xiǎn)公司樂見不動(dòng)產(chǎn)投資放行
“對于那些曲線投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)公司而言，草案無疑從法律層面為他們的投資行為‘正名’，并可能在短期內(nèi)完成資本兌現(xiàn)?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。
郝演蘇表示，現(xiàn)有《保險(xiǎn)法》的規(guī)定使得保險(xiǎn)資金應(yīng)用渠道過于狹窄，這種渠道不利于保險(xiǎn)公司提高資金運(yùn)用效率，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，這也是保險(xiǎn)法修改對保險(xiǎn)資金利用渠道進(jìn)行拓寬的主要原因。
中國人壽某分公司老總對記者說：“一方面，如果利率下調(diào)的話，保險(xiǎn)公司面臨投資收益率下降的情況，不能達(dá)到以前定價(jià)利率的收益，這樣就會面臨退保的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，證券投資和股票總體來說雖然收益率較高，但是相對來說，它的風(fēng)險(xiǎn)很高，尤其是今年這樣的情況下，就需要我們拓寬保險(xiǎn)資金的投資渠道，拓寬新的品種，不動(dòng)產(chǎn)只是投資渠道之一。通過拓寬保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，可以促進(jìn)保險(xiǎn)公司構(gòu)建有效的資金組合，使資產(chǎn)、負(fù)債匹配，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高它的競爭力?！?BR> “目前，保險(xiǎn)公司已是國內(nèi)資本市場上最重要的機(jī)構(gòu)投資者之一。保險(xiǎn)公司當(dāng)然也希望能從房地產(chǎn)市場的發(fā)展中獲利了?！敝幸馊藟垡蝗耸勘硎?，“今年股市表現(xiàn)不好，保險(xiǎn)公司確有通過房地產(chǎn)業(yè)分散投資風(fēng)險(xiǎn)的想法?！?BR> 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人表示，保險(xiǎn)公司購置的辦公樓雖記入固定資產(chǎn)，但是這些樓宇的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其自身的使用需求，很大部分用來出租。高檔寫字樓出租所形成的租金現(xiàn)金流也比較穩(wěn)定。此外，高檔寫字樓的租賃者多為公司單位，信用良好、實(shí)力雄厚，違約風(fēng)險(xiǎn)較低，加之市場租金高，保險(xiǎn)公司可以從中長期的租賃合同中獲利不少。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)可以有幾種形式：保險(xiǎn)公司在二級市場上去購買并持有物業(yè)，參股房地產(chǎn)企業(yè)，建立全資或控股的房地產(chǎn)企業(yè)等。
但是不動(dòng)產(chǎn)的概念不光是包括房地產(chǎn)，所以不僅僅限于房地產(chǎn)行業(yè)。保險(xiǎn)法修訂草案只是說拓寬不動(dòng)產(chǎn)投資，但這一舉措更多只是一種原則性約定，險(xiǎn)資能否進(jìn)入房地產(chǎn)市場具體還要看有關(guān)解釋細(xì)則。
風(fēng)險(xiǎn)防范成擔(dān)憂所在
90年代保監(jiān)會成立以前，保險(xiǎn)資金就進(jìn)入過房地產(chǎn)領(lǐng)域，但由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識，大批爛尾樓造成了保險(xiǎn)資金虧損嚴(yán)重。因此保監(jiān)會成立后，立即關(guān)閉了投資房地產(chǎn)的閘口。
在記者走訪保險(xiǎn)公司時(shí)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，投資不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)然可以提高其投資收益，但是應(yīng)注意投資風(fēng)險(xiǎn)。一些還處在發(fā)展階段的中型保險(xiǎn)公司人士認(rèn)為，公司對商業(yè)地產(chǎn)的投資仍缺乏經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，目前房地產(chǎn)市場的價(jià)格走向十分不明朗。假如過早介入保險(xiǎn)公司并不熟悉的土地開發(fā)和工程建設(shè)等項(xiàng)目將令其面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)內(nèi)人士指出，保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于兩個(gè)方面：一是不動(dòng)產(chǎn)貶值，二是房租變動(dòng)的滯后性風(fēng)險(xiǎn)。在租賃方面，雖然有比較長期的合同限制，房租收入在一定時(shí)期內(nèi)會固定，但其對未來市場的指向性和預(yù)測性較弱，多是受當(dāng)前房產(chǎn)增量和存量因素的影響。
“房地產(chǎn)市場資金密集性的特征，決定了保險(xiǎn)公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護(hù)投保人利益以及保險(xiǎn)資金安全的考慮，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)對險(xiǎn)商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整?！敝袊藟勰撤止纠峡傉劦?。
王小罡認(rèn)為，目前中國的投資市場有限，保險(xiǎn)公司需要充分考慮資產(chǎn)的投資回報(bào)率，并按一定比例進(jìn)行配置，“當(dāng)然，保險(xiǎn)公司在做這塊投資的時(shí)候要保持出租的連續(xù)性，控制空置率，否則會在回報(bào)率上存在風(fēng)險(xiǎn)?！?BR> 此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，8月下旬保監(jiān)會開展的2008年保險(xiǎn)資產(chǎn)管理現(xiàn)場檢查工作與此次保險(xiǎn)法修訂草案有關(guān)。保監(jiān)會要求各保險(xiǎn)公司上報(bào)所有房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況，“特別是投資性資產(chǎn)”。該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為保監(jiān)會選擇此時(shí)緊急摸底，意在“風(fēng)險(xiǎn)防范”。
在首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授庹國柱看來，“盡管沒有相關(guān)法律法規(guī)對保險(xiǎn)公司曲線投資房地產(chǎn)的行為進(jìn)行約束，但保監(jiān)會已經(jīng)意識到問題的存在。摸底險(xiǎn)企資產(chǎn)狀況是為深入了解、防范風(fēng)險(xiǎn)，在立法中增加不動(dòng)產(chǎn)投資，給保險(xiǎn)資金投資開了一個(gè)窗口?！?