“投資不動產(chǎn)”成了近日保險圈點擊率的一個詞匯。
這是8月25日召開的十一屆全國人大常委會第四次會議，保險法的修訂草案中關(guān)于保險資金運用的最重大變化。意味著在拓寬保險資金投資領(lǐng)域的呼聲中，允許保險資金投資不動產(chǎn)領(lǐng)域或?qū)⒌玫椒芍С帧?BR> 業(yè)內(nèi)人士普遍認為，投資房地產(chǎn)可以為保險公司帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，更能滿足保單的久期匹配，符合壽險業(yè)務(wù)的資產(chǎn)負債匹配原則，彌補我國債券市場不夠發(fā)達的缺陷，有助于保險公司持續(xù)改善投資收益率。
灰色地帶的“轉(zhuǎn)道”投資
“保險資金投資不動產(chǎn)已不是什么新鮮事，但大面積推開還有待政策放寬?！蹦炒笮捅ｋU公司人士這樣說道，“已經(jīng)有一些實力不錯的保險公司直接或間接投資房地產(chǎn)行業(yè)了?！?BR> 記者了解到，此前保險公司一般都以“總部辦公”名義搶奪核心商務(wù)區(qū)商用物業(yè)，據(jù)上述人士介紹，“平安、太保、國壽等十多家公司都在做房地產(chǎn)投資項目，但平安有信托公司，所以手筆”。
2007年5月，中國平安購買了位于北京的辦公零售大樓美邦國際中心，投資金額在人民幣30億至35億元之間。同年11月以16.57億元投得深圳福田中心區(qū)的一塊商業(yè)地，將在此建設(shè)一座高達百層的摩天大樓。
“平安在這方面很有經(jīng)驗，他們在北京的商務(wù)樓出租率幾乎達到100％?！睎|方證券研究員王小罡曾表示，“平安2007年的物業(yè)投資回報率達到了11％左右。平安顯然是保險公司中走得最早也是最穩(wěn)的?！?BR> 一直以來，相關(guān)法規(guī)并未明確同意放開保險投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，但也沒有明確禁止投資，行業(yè)內(nèi)將之稱為保險資金投資渠道的“灰色地帶”。
中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院院長郝演蘇接受采訪時表示：“投資不動產(chǎn)方面保險公司在保險法之前早有實踐，業(yè)內(nèi)多采取間接的方式，即通過信托的方式進行投資。過去國務(wù)院規(guī)定中就已允許投資基礎(chǔ)設(shè)施或國家重點項目，只是在保險法中沒有明確指出?！?BR> 保險公司樂見不動產(chǎn)投資放行
“對于那些曲線投資不動產(chǎn)的保險公司而言，草案無疑從法律層面為他們的投資行為‘正名’，并可能在短期內(nèi)完成資本兌現(xiàn)?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。
郝演蘇表示，現(xiàn)有《保險法》的規(guī)定使得保險資金應(yīng)用渠道過于狹窄，這種渠道不利于保險公司提高資金運用效率，規(guī)避市場風(fēng)險，這也是保險法修改對保險資金利用渠道進行拓寬的主要原因。
中國人壽某分公司老總對記者說：“一方面，如果利率下調(diào)的話，保險公司面臨投資收益率下降的情況，不能達到以前定價利率的收益，這樣就會面臨退保的風(fēng)險。另一方面，證券投資和股票總體來說雖然收益率較高，但是相對來說，它的風(fēng)險很高，尤其是今年這樣的情況下，就需要我們拓寬保險資金的投資渠道，拓寬新的品種，不動產(chǎn)只是投資渠道之一。通過拓寬保險資金的運用渠道，可以促進保險公司構(gòu)建有效的資金組合，使資產(chǎn)、負債匹配，降低投資風(fēng)險，提高它的競爭力?！?BR> “目前，保險公司已是國內(nèi)資本市場上最重要的機構(gòu)投資者之一。保險公司當(dāng)然也希望能從房地產(chǎn)市場的發(fā)展中獲利了?！敝幸馊藟垡蝗耸勘硎?，“今年股市表現(xiàn)不好，保險公司確有通過房地產(chǎn)業(yè)分散投資風(fēng)險的想法?！?BR> 21世紀不動產(chǎn)的一位負責(zé)人表示，保險公司購置的辦公樓雖記入固定資產(chǎn)，但是這些樓宇的面積遠遠超過了其自身的使用需求，很大部分用來出租。高檔寫字樓出租所形成的租金現(xiàn)金流也比較穩(wěn)定。此外，高檔寫字樓的租賃者多為公司單位，信用良好、實力雄厚，違約風(fēng)險較低，加之市場租金高，保險公司可以從中長期的租賃合同中獲利不少。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，險資投資不動產(chǎn)可以有幾種形式：保險公司在二級市場上去購買并持有物業(yè)，參股房地產(chǎn)企業(yè)，建立全資或控股的房地產(chǎn)企業(yè)等。
但是不動產(chǎn)的概念不光是包括房地產(chǎn)，所以不僅僅限于房地產(chǎn)行業(yè)。保險法修訂草案只是說拓寬不動產(chǎn)投資，但這一舉措更多只是一種原則性約定，險資能否進入房地產(chǎn)市場具體還要看有關(guān)解釋細則。
風(fēng)險防范成擔(dān)憂所在
90年代保監(jiān)會成立以前，保險資金就進入過房地產(chǎn)領(lǐng)域，但由于缺乏風(fēng)險防范意識，大批爛尾樓造成了保險資金虧損嚴重。因此保監(jiān)會成立后，立即關(guān)閉了投資房地產(chǎn)的閘口。
在記者走訪保險公司時，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，投資不動產(chǎn)當(dāng)然可以提高其投資收益，但是應(yīng)注意投資風(fēng)險。一些還處在發(fā)展階段的中型保險公司人士認為，公司對商業(yè)地產(chǎn)的投資仍缺乏經(jīng)驗，同時，目前房地產(chǎn)市場的價格走向十分不明朗。假如過早介入保險公司并不熟悉的土地開發(fā)和工程建設(shè)等項目將令其面臨較大風(fēng)險。
業(yè)內(nèi)人士指出，保險公司的風(fēng)險主要來自于兩個方面：一是不動產(chǎn)貶值，二是房租變動的滯后性風(fēng)險。在租賃方面，雖然有比較長期的合同限制，房租收入在一定時期內(nèi)會固定，但其對未來市場的指向性和預(yù)測性較弱，多是受當(dāng)前房產(chǎn)增量和存量因素的影響。
“房地產(chǎn)市場資金密集性的特征，決定了保險公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮，監(jiān)管機構(gòu)也應(yīng)加強對險商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整?！敝袊藟勰撤止纠峡傉劦?。
王小罡認為，目前中國的投資市場有限，保險公司需要充分考慮資產(chǎn)的投資回報率，并按一定比例進行配置，“當(dāng)然，保險公司在做這塊投資的時候要保持出租的連續(xù)性，控制空置率，否則會在回報率上存在風(fēng)險。”
此外，業(yè)內(nèi)人士認為，8月下旬保監(jiān)會開展的2008年保險資產(chǎn)管理現(xiàn)場檢查工作與此次保險法修訂草案有關(guān)。保監(jiān)會要求各保險公司上報所有房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況，“特別是投資性資產(chǎn)”。該業(yè)內(nèi)人士認為保監(jiān)會選擇此時緊急摸底，意在“風(fēng)險防范”。
在首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授庹國柱看來，“盡管沒有相關(guān)法律法規(guī)對保險公司曲線投資房地產(chǎn)的行為進行約束，但保監(jiān)會已經(jīng)意識到問題的存在。摸底險企資產(chǎn)狀況是為深入了解、防范風(fēng)險，在立法中增加不動產(chǎn)投資，給保險資金投資開了一個窗口?！?
這是8月25日召開的十一屆全國人大常委會第四次會議，保險法的修訂草案中關(guān)于保險資金運用的最重大變化。意味著在拓寬保險資金投資領(lǐng)域的呼聲中，允許保險資金投資不動產(chǎn)領(lǐng)域或?qū)⒌玫椒芍С帧?BR> 業(yè)內(nèi)人士普遍認為，投資房地產(chǎn)可以為保險公司帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，更能滿足保單的久期匹配，符合壽險業(yè)務(wù)的資產(chǎn)負債匹配原則，彌補我國債券市場不夠發(fā)達的缺陷，有助于保險公司持續(xù)改善投資收益率。
灰色地帶的“轉(zhuǎn)道”投資
“保險資金投資不動產(chǎn)已不是什么新鮮事，但大面積推開還有待政策放寬?！蹦炒笮捅ｋU公司人士這樣說道，“已經(jīng)有一些實力不錯的保險公司直接或間接投資房地產(chǎn)行業(yè)了?！?BR> 記者了解到，此前保險公司一般都以“總部辦公”名義搶奪核心商務(wù)區(qū)商用物業(yè)，據(jù)上述人士介紹，“平安、太保、國壽等十多家公司都在做房地產(chǎn)投資項目，但平安有信托公司，所以手筆”。
2007年5月，中國平安購買了位于北京的辦公零售大樓美邦國際中心，投資金額在人民幣30億至35億元之間。同年11月以16.57億元投得深圳福田中心區(qū)的一塊商業(yè)地，將在此建設(shè)一座高達百層的摩天大樓。
“平安在這方面很有經(jīng)驗，他們在北京的商務(wù)樓出租率幾乎達到100％?！睎|方證券研究員王小罡曾表示，“平安2007年的物業(yè)投資回報率達到了11％左右。平安顯然是保險公司中走得最早也是最穩(wěn)的?！?BR> 一直以來，相關(guān)法規(guī)并未明確同意放開保險投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，但也沒有明確禁止投資，行業(yè)內(nèi)將之稱為保險資金投資渠道的“灰色地帶”。
中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院院長郝演蘇接受采訪時表示：“投資不動產(chǎn)方面保險公司在保險法之前早有實踐，業(yè)內(nèi)多采取間接的方式，即通過信托的方式進行投資。過去國務(wù)院規(guī)定中就已允許投資基礎(chǔ)設(shè)施或國家重點項目，只是在保險法中沒有明確指出?！?BR> 保險公司樂見不動產(chǎn)投資放行
“對于那些曲線投資不動產(chǎn)的保險公司而言，草案無疑從法律層面為他們的投資行為‘正名’，并可能在短期內(nèi)完成資本兌現(xiàn)?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。
郝演蘇表示，現(xiàn)有《保險法》的規(guī)定使得保險資金應(yīng)用渠道過于狹窄，這種渠道不利于保險公司提高資金運用效率，規(guī)避市場風(fēng)險，這也是保險法修改對保險資金利用渠道進行拓寬的主要原因。
中國人壽某分公司老總對記者說：“一方面，如果利率下調(diào)的話，保險公司面臨投資收益率下降的情況，不能達到以前定價利率的收益，這樣就會面臨退保的風(fēng)險。另一方面，證券投資和股票總體來說雖然收益率較高，但是相對來說，它的風(fēng)險很高，尤其是今年這樣的情況下，就需要我們拓寬保險資金的投資渠道，拓寬新的品種，不動產(chǎn)只是投資渠道之一。通過拓寬保險資金的運用渠道，可以促進保險公司構(gòu)建有效的資金組合，使資產(chǎn)、負債匹配，降低投資風(fēng)險，提高它的競爭力?！?BR> “目前，保險公司已是國內(nèi)資本市場上最重要的機構(gòu)投資者之一。保險公司當(dāng)然也希望能從房地產(chǎn)市場的發(fā)展中獲利了?！敝幸馊藟垡蝗耸勘硎?，“今年股市表現(xiàn)不好，保險公司確有通過房地產(chǎn)業(yè)分散投資風(fēng)險的想法?！?BR> 21世紀不動產(chǎn)的一位負責(zé)人表示，保險公司購置的辦公樓雖記入固定資產(chǎn)，但是這些樓宇的面積遠遠超過了其自身的使用需求，很大部分用來出租。高檔寫字樓出租所形成的租金現(xiàn)金流也比較穩(wěn)定。此外，高檔寫字樓的租賃者多為公司單位，信用良好、實力雄厚，違約風(fēng)險較低，加之市場租金高，保險公司可以從中長期的租賃合同中獲利不少。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，險資投資不動產(chǎn)可以有幾種形式：保險公司在二級市場上去購買并持有物業(yè)，參股房地產(chǎn)企業(yè)，建立全資或控股的房地產(chǎn)企業(yè)等。
但是不動產(chǎn)的概念不光是包括房地產(chǎn)，所以不僅僅限于房地產(chǎn)行業(yè)。保險法修訂草案只是說拓寬不動產(chǎn)投資，但這一舉措更多只是一種原則性約定，險資能否進入房地產(chǎn)市場具體還要看有關(guān)解釋細則。
風(fēng)險防范成擔(dān)憂所在
90年代保監(jiān)會成立以前，保險資金就進入過房地產(chǎn)領(lǐng)域，但由于缺乏風(fēng)險防范意識，大批爛尾樓造成了保險資金虧損嚴重。因此保監(jiān)會成立后，立即關(guān)閉了投資房地產(chǎn)的閘口。
在記者走訪保險公司時，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，投資不動產(chǎn)當(dāng)然可以提高其投資收益，但是應(yīng)注意投資風(fēng)險。一些還處在發(fā)展階段的中型保險公司人士認為，公司對商業(yè)地產(chǎn)的投資仍缺乏經(jīng)驗，同時，目前房地產(chǎn)市場的價格走向十分不明朗。假如過早介入保險公司并不熟悉的土地開發(fā)和工程建設(shè)等項目將令其面臨較大風(fēng)險。
業(yè)內(nèi)人士指出，保險公司的風(fēng)險主要來自于兩個方面：一是不動產(chǎn)貶值，二是房租變動的滯后性風(fēng)險。在租賃方面，雖然有比較長期的合同限制，房租收入在一定時期內(nèi)會固定，但其對未來市場的指向性和預(yù)測性較弱，多是受當(dāng)前房產(chǎn)增量和存量因素的影響。
“房地產(chǎn)市場資金密集性的特征，決定了保險公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮，監(jiān)管機構(gòu)也應(yīng)加強對險商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整?！敝袊藟勰撤止纠峡傉劦?。
王小罡認為，目前中國的投資市場有限，保險公司需要充分考慮資產(chǎn)的投資回報率，并按一定比例進行配置，“當(dāng)然，保險公司在做這塊投資的時候要保持出租的連續(xù)性，控制空置率，否則會在回報率上存在風(fēng)險。”
此外，業(yè)內(nèi)人士認為，8月下旬保監(jiān)會開展的2008年保險資產(chǎn)管理現(xiàn)場檢查工作與此次保險法修訂草案有關(guān)。保監(jiān)會要求各保險公司上報所有房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況，“特別是投資性資產(chǎn)”。該業(yè)內(nèi)人士認為保監(jiān)會選擇此時緊急摸底，意在“風(fēng)險防范”。
在首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授庹國柱看來，“盡管沒有相關(guān)法律法規(guī)對保險公司曲線投資房地產(chǎn)的行為進行約束，但保監(jiān)會已經(jīng)意識到問題的存在。摸底險企資產(chǎn)狀況是為深入了解、防范風(fēng)險，在立法中增加不動產(chǎn)投資，給保險資金投資開了一個窗口?！?