一、概述
近年來(lái)，隨著生活質(zhì)量水平的提高，居民對(duì)居住質(zhì)量的要求也日益提高，生態(tài)地產(chǎn)的概念隨之提出。在戶(hù)型、材料等產(chǎn)品質(zhì)素不斷提升的同時(shí)，園林綠化、景觀(guān)生態(tài)成為影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的重要因素，并且這種影響還在繼續(xù)加大。豪宅、別墅多利用優(yōu)越的景觀(guān)、生態(tài)資源，污染嚴(yán)重地區(qū)和環(huán)境質(zhì)量惡化地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一定呈下跌勢(shì)頭，而良好的環(huán)境生態(tài)和物業(yè)管理維護(hù)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的保持和提升至關(guān)重要。環(huán)境生態(tài)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響進(jìn)一步凸現(xiàn)出來(lái)。
二、環(huán)境生態(tài)因素的范圍界定
環(huán)境生態(tài)因素的范圍界定有廣義與狹義之分。狹義的理解，環(huán)境生態(tài)是指自然環(huán)境。廣義的理解，環(huán)境生態(tài)即是區(qū)位，是影響房地產(chǎn)價(jià)值的外部因素和外部條件，相當(dāng)于房地產(chǎn)估價(jià)中的區(qū)域因素和部分個(gè)別因素（如座落、通風(fēng)、采光等）。在今天，對(duì)環(huán)境生態(tài)因素的狹義理解已不合時(shí)宜，應(yīng)從廣義的角度和視野來(lái)認(rèn)識(shí)環(huán)境生態(tài)因素的豐富內(nèi)涵。從廣義的角度來(lái)理解，環(huán)境生態(tài)因素大致包括地理位置條件、道路交通狀況、市政配套設(shè)施、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量與景觀(guān)條件、規(guī)劃限制因素等六個(gè)方面。
三、環(huán)境生態(tài)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響
環(huán)境生態(tài)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響可分為六個(gè)方面，包括地理位置、道路交通、市政配套、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量與景觀(guān)條件和規(guī)劃限制因素，分別如下所述。同時(shí)環(huán)境生態(tài)因素對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)（居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等）的影響方式和影響程度也有不同,在進(jìn)行具體分析和評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)有所側(cè)重。
地理位置條件（距市中心遠(yuǎn)近，距主要商業(yè)服務(wù)設(shè)施遠(yuǎn)近，相關(guān)物業(yè)集聚程度）；
道路交通狀況（對(duì)外交通條件，周邊路網(wǎng)及出行條件）；
市政配套設(shè)施（水、電、排水排污、電訊、熱力、煤氣供應(yīng)、消防、園林綠化、郵政等）；
商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施（商業(yè)中心及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、購(gòu)物便利程度、肉菜市場(chǎng)，學(xué)校、醫(yī)院、銀行，康體休閑及娛樂(lè)設(shè)施等，規(guī)劃布點(diǎn)時(shí)應(yīng)注意合理的服務(wù)半徑，以步行不超過(guò)5-10分鐘為宜）；
環(huán)境質(zhì)量與景觀(guān)條件（空氣質(zhì)量，周邊景觀(guān)）；
規(guī)劃限制因素（規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃無(wú)限制，規(guī)劃有限制）。
環(huán)境生態(tài)因素的每個(gè)大項(xiàng)均可細(xì)分為若干小項(xiàng)，每個(gè)小項(xiàng)又有不同的等級(jí)，通?？煞譃槲鍌€(gè)等級(jí)：好（﹢2），較好（﹢1），一般（0），較差（﹣1），差（﹣2）。具體分析和評(píng)價(jià)時(shí)可采用專(zhuān)家評(píng)價(jià)法，邀請(qǐng)房地產(chǎn)、環(huán)境、生態(tài)、園林設(shè)計(jì)、市政規(guī)劃等相關(guān)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)家4至6人，按各項(xiàng)因素（包括大項(xiàng)和小項(xiàng)因素）的重要性程度分別給予一定的權(quán)重，綜合專(zhuān)家的意見(jiàn)后確定各項(xiàng)因素的權(quán)重。根據(jù)權(quán)重和各項(xiàng)因素的相應(yīng)等級(jí)分?jǐn)?shù)來(lái)計(jì)算評(píng)分值，經(jīng)加權(quán)平均、綜合評(píng)定后進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值的比較和修正。
四、環(huán)境生態(tài)因素影響分析評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用
環(huán)境生態(tài)因素影響分析評(píng)價(jià)可應(yīng)用于房地產(chǎn)估價(jià)，尤其適用于市場(chǎng)比較法的評(píng)估。通過(guò)對(duì)環(huán)境生態(tài)因素影響的分析與評(píng)價(jià)，可以深化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素的認(rèn)識(shí)，從而有效提高市場(chǎng)比較法的評(píng)估精度。
可以看出，如果是環(huán)境生態(tài)因素一般的普通房地產(chǎn)，其各項(xiàng)因素評(píng)分值之和應(yīng)為0，此時(shí)對(duì)應(yīng)的價(jià)格即是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。對(duì)照房地產(chǎn)的評(píng)分值之和如果大于0，則其價(jià)格高于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格；對(duì)照房地產(chǎn)的評(píng)分值之和如果小于0，則其價(jià)格低于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格?？傊?，通過(guò)對(duì)環(huán)境生態(tài)因素影響的分析和評(píng)價(jià)，我們可以更好地理解和把握房地產(chǎn)價(jià)值。
近年來(lái)，隨著生活質(zhì)量水平的提高，居民對(duì)居住質(zhì)量的要求也日益提高，生態(tài)地產(chǎn)的概念隨之提出。在戶(hù)型、材料等產(chǎn)品質(zhì)素不斷提升的同時(shí)，園林綠化、景觀(guān)生態(tài)成為影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的重要因素，并且這種影響還在繼續(xù)加大。豪宅、別墅多利用優(yōu)越的景觀(guān)、生態(tài)資源，污染嚴(yán)重地區(qū)和環(huán)境質(zhì)量惡化地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一定呈下跌勢(shì)頭，而良好的環(huán)境生態(tài)和物業(yè)管理維護(hù)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的保持和提升至關(guān)重要。環(huán)境生態(tài)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響進(jìn)一步凸現(xiàn)出來(lái)。
二、環(huán)境生態(tài)因素的范圍界定
環(huán)境生態(tài)因素的范圍界定有廣義與狹義之分。狹義的理解，環(huán)境生態(tài)是指自然環(huán)境。廣義的理解，環(huán)境生態(tài)即是區(qū)位，是影響房地產(chǎn)價(jià)值的外部因素和外部條件，相當(dāng)于房地產(chǎn)估價(jià)中的區(qū)域因素和部分個(gè)別因素（如座落、通風(fēng)、采光等）。在今天，對(duì)環(huán)境生態(tài)因素的狹義理解已不合時(shí)宜，應(yīng)從廣義的角度和視野來(lái)認(rèn)識(shí)環(huán)境生態(tài)因素的豐富內(nèi)涵。從廣義的角度來(lái)理解，環(huán)境生態(tài)因素大致包括地理位置條件、道路交通狀況、市政配套設(shè)施、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量與景觀(guān)條件、規(guī)劃限制因素等六個(gè)方面。
三、環(huán)境生態(tài)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響
環(huán)境生態(tài)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響可分為六個(gè)方面，包括地理位置、道路交通、市政配套、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量與景觀(guān)條件和規(guī)劃限制因素，分別如下所述。同時(shí)環(huán)境生態(tài)因素對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)（居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等）的影響方式和影響程度也有不同,在進(jìn)行具體分析和評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)有所側(cè)重。
地理位置條件（距市中心遠(yuǎn)近，距主要商業(yè)服務(wù)設(shè)施遠(yuǎn)近，相關(guān)物業(yè)集聚程度）；
道路交通狀況（對(duì)外交通條件，周邊路網(wǎng)及出行條件）；
市政配套設(shè)施（水、電、排水排污、電訊、熱力、煤氣供應(yīng)、消防、園林綠化、郵政等）；
商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施（商業(yè)中心及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、購(gòu)物便利程度、肉菜市場(chǎng)，學(xué)校、醫(yī)院、銀行，康體休閑及娛樂(lè)設(shè)施等，規(guī)劃布點(diǎn)時(shí)應(yīng)注意合理的服務(wù)半徑，以步行不超過(guò)5-10分鐘為宜）；
環(huán)境質(zhì)量與景觀(guān)條件（空氣質(zhì)量，周邊景觀(guān)）；
規(guī)劃限制因素（規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃無(wú)限制，規(guī)劃有限制）。
環(huán)境生態(tài)因素的每個(gè)大項(xiàng)均可細(xì)分為若干小項(xiàng)，每個(gè)小項(xiàng)又有不同的等級(jí)，通?？煞譃槲鍌€(gè)等級(jí)：好（﹢2），較好（﹢1），一般（0），較差（﹣1），差（﹣2）。具體分析和評(píng)價(jià)時(shí)可采用專(zhuān)家評(píng)價(jià)法，邀請(qǐng)房地產(chǎn)、環(huán)境、生態(tài)、園林設(shè)計(jì)、市政規(guī)劃等相關(guān)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)家4至6人，按各項(xiàng)因素（包括大項(xiàng)和小項(xiàng)因素）的重要性程度分別給予一定的權(quán)重，綜合專(zhuān)家的意見(jiàn)后確定各項(xiàng)因素的權(quán)重。根據(jù)權(quán)重和各項(xiàng)因素的相應(yīng)等級(jí)分?jǐn)?shù)來(lái)計(jì)算評(píng)分值，經(jīng)加權(quán)平均、綜合評(píng)定后進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值的比較和修正。
四、環(huán)境生態(tài)因素影響分析評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用
環(huán)境生態(tài)因素影響分析評(píng)價(jià)可應(yīng)用于房地產(chǎn)估價(jià)，尤其適用于市場(chǎng)比較法的評(píng)估。通過(guò)對(duì)環(huán)境生態(tài)因素影響的分析與評(píng)價(jià)，可以深化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素的認(rèn)識(shí)，從而有效提高市場(chǎng)比較法的評(píng)估精度。
可以看出，如果是環(huán)境生態(tài)因素一般的普通房地產(chǎn)，其各項(xiàng)因素評(píng)分值之和應(yīng)為0，此時(shí)對(duì)應(yīng)的價(jià)格即是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。對(duì)照房地產(chǎn)的評(píng)分值之和如果大于0，則其價(jià)格高于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格；對(duì)照房地產(chǎn)的評(píng)分值之和如果小于0，則其價(jià)格低于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格?？傊?，通過(guò)對(duì)環(huán)境生態(tài)因素影響的分析和評(píng)價(jià)，我們可以更好地理解和把握房地產(chǎn)價(jià)值。