我們在工作中經(jīng)常會遇到由于各種各樣的原因而停工較久但未完工或已完工但未經(jīng)過竣工驗收的工程，我們就稱之爛尾工程(爛尾樓)。如何正確的體現(xiàn)這些爛尾工程的價值，這一直是我們工作中的難點。在正常工作過程中，我們經(jīng)常視其為在建工程來評估。
爛尾工程的特點
通常認(rèn)為，爛尾工程只包括耗費在工程中的價值，也就是各種消耗體現(xiàn)在工程進(jìn)度和形象中的價值。它與已建成的物業(yè)、單純土地、為工程準(zhǔn)備的物料的評估均有較大區(qū)別。
與己建成的物業(yè)比較，爛尾工程的特點是雖然地塊已經(jīng)開發(fā)，并且已規(guī)定了興建物業(yè)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，不過該不動產(chǎn)尚未完成，因而有成本、工期和工程質(zhì)素等不確定的因素。與單純土地評估不同，爛尾工程已不存在宗地的利用這一不確定因素，建筑成本方面也已基本上確定。與單純的為工程準(zhǔn)備的物料比較，它不是單純的建筑材料的成本堆砌，它還包含了人工投入的價值和潛在的市場價值。因此可以說它是介乎三者之間的一種房地產(chǎn)類型。
爛尾工程評估的兩種方法
鑒于爛尾工程的特點，對它的市值評估，有兩種方法，一種按市場價值作價，我們稱之為形象進(jìn)度法，即利用市場比較法求出建成物業(yè)的市價再減去尚未投入的建筑開發(fā)成本并考慮不確定因素；另一種是按爛尾工程實際完成的成本評估，我們稱之為成本法，即利用市場比較法、剩余法或重置成本法求得地價再加上已投入之建筑開發(fā)成本。具體說來，對爛尾工程按實際完成的成本評估還是按完成品市價的完工進(jìn)度百分比評估呢?我們先來看看這兩種方法的操作過程。
1、按市場價值作價——形象進(jìn)度法。即收集足夠的可比銷售資料，按完成品市價結(jié)合工程形象進(jìn)度評估。
基本公式為：
爛尾工程總價格＝形象進(jìn)度百分比×市場單價×總建筑面積×(1－稅費－讓利率)
式中讓利率包含市場推廣費用和利潤額。
以上的計算公式看似簡單，但要真正做得準(zhǔn)確，卻要注意很多的問題。
(1)準(zhǔn)確估算市場單價：
由于爛尾工程已規(guī)定了興建物業(yè)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，要準(zhǔn)確估算市場單價，必須要從已有的未建成的工地現(xiàn)場來考察將來建成樓宇的詳細(xì)資料，我們認(rèn)為可以從以下幾個方面來入手：
了解物業(yè)開發(fā)的合法性及基本資料：如宗地面積、建筑面積、建筑用途等；
了解房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、財務(wù)狀況、工程款支付情況、對工程的監(jiān)管；
了解物業(yè)的建筑規(guī)格和裝修文件次標(biāo)準(zhǔn)；
了解工程標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)的可能性：從施工隊伍的資質(zhì)、曾做過類似的工程、管理人員素質(zhì)、工人工資發(fā)放情況；
了解施工現(xiàn)場的情況：從工程形象進(jìn)度、工期計劃、已建工程質(zhì)量。
爛尾工程的特點
通常認(rèn)為，爛尾工程只包括耗費在工程中的價值，也就是各種消耗體現(xiàn)在工程進(jìn)度和形象中的價值。它與已建成的物業(yè)、單純土地、為工程準(zhǔn)備的物料的評估均有較大區(qū)別。
與己建成的物業(yè)比較，爛尾工程的特點是雖然地塊已經(jīng)開發(fā)，并且已規(guī)定了興建物業(yè)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，不過該不動產(chǎn)尚未完成，因而有成本、工期和工程質(zhì)素等不確定的因素。與單純土地評估不同，爛尾工程已不存在宗地的利用這一不確定因素，建筑成本方面也已基本上確定。與單純的為工程準(zhǔn)備的物料比較，它不是單純的建筑材料的成本堆砌，它還包含了人工投入的價值和潛在的市場價值。因此可以說它是介乎三者之間的一種房地產(chǎn)類型。
爛尾工程評估的兩種方法
鑒于爛尾工程的特點，對它的市值評估，有兩種方法，一種按市場價值作價，我們稱之為形象進(jìn)度法，即利用市場比較法求出建成物業(yè)的市價再減去尚未投入的建筑開發(fā)成本并考慮不確定因素；另一種是按爛尾工程實際完成的成本評估，我們稱之為成本法，即利用市場比較法、剩余法或重置成本法求得地價再加上已投入之建筑開發(fā)成本。具體說來，對爛尾工程按實際完成的成本評估還是按完成品市價的完工進(jìn)度百分比評估呢?我們先來看看這兩種方法的操作過程。
1、按市場價值作價——形象進(jìn)度法。即收集足夠的可比銷售資料，按完成品市價結(jié)合工程形象進(jìn)度評估。
基本公式為：
爛尾工程總價格＝形象進(jìn)度百分比×市場單價×總建筑面積×(1－稅費－讓利率)
式中讓利率包含市場推廣費用和利潤額。
以上的計算公式看似簡單，但要真正做得準(zhǔn)確，卻要注意很多的問題。
(1)準(zhǔn)確估算市場單價：
由于爛尾工程已規(guī)定了興建物業(yè)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，要準(zhǔn)確估算市場單價，必須要從已有的未建成的工地現(xiàn)場來考察將來建成樓宇的詳細(xì)資料，我們認(rèn)為可以從以下幾個方面來入手：
了解物業(yè)開發(fā)的合法性及基本資料：如宗地面積、建筑面積、建筑用途等；
了解房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、財務(wù)狀況、工程款支付情況、對工程的監(jiān)管；
了解物業(yè)的建筑規(guī)格和裝修文件次標(biāo)準(zhǔn)；
了解工程標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)的可能性：從施工隊伍的資質(zhì)、曾做過類似的工程、管理人員素質(zhì)、工人工資發(fā)放情況；
了解施工現(xiàn)場的情況：從工程形象進(jìn)度、工期計劃、已建工程質(zhì)量。