一、問題的提出
公有非居住房屋承租權是指公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了相應租賃關系，而擁有了對房屋的使用、收益以及有限處分的權利。由于我國長期以來實行的是以計劃經濟為主的資源配置方式，商業(yè)用房基本上都是由政府行政調配給各行業(yè)使用，其執(zhí)行的租金水平遠遠低于市場租金，其中存在很大的利益空間。在實務操作中，國家授權的房管部門(現為物業(yè)管理公司)除了收取租金、小修小補以外基本不參與房屋的經營管理，公房承租人成了房屋的實際擁有者。前幾年房地產市場較為低迷時，國家為了扶植小型國有企業(yè)改制，將大量的公有非居住房屋承租權以比較低的價格注入改制后的民營企業(yè)。近幾年，這些改制企業(yè)由于各種原因需將承租權進行轉讓，于是產生了對承租權市場性估價的需求。近幾年的城市動拆遷，也比較多地涉及公有非居住房屋拆遷補償價格的評估。如何在正常市場條件下，對公有非居住房屋承租權的公允價值作出比較客觀、公正的估價，使之既符合當前市場情況，又能為當事各方所接受呢?
二、公有非居住房屋承租權的特點
1、租金標準的穩(wěn)定性
《上海市房屋租賃條例》(1999．12．30市人大常委會公告第23號)第十三條規(guī)定：“房屋的租金由租賃當事人協商確定。但下列房屋的租金應當按照市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行：(一)公有居住房屋；(二)以行政調配方式出租的非居住房屋；(三)政府投資建造的公益性非居住房屋”，上海的非居住房屋租金標準經過了三次較大的調整，目前執(zhí)行的是1997年制訂的標準，該標準已10年未進行修訂了?？梢钥闯?，公有非居住房屋的租金標準是相對固定的。
2、租賃期限的長期性
市房地資源局《關于貫徹實施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(二)》(滬房地資公[2000]98號)第二條第一款規(guī)定：“公有非居住房屋租賃，租賃當事人應當使用市房地資源局制訂的非居住房屋租賃合同，租賃合同的期限不超過20年。出租人應當在收到承租人提供的有關調配文件后15日內與承租人簽訂租賃合同”。《意見(二)》中雖然未提到非居住房屋的租賃期限到期后的續(xù)期問題，但《上海市公有非居住房屋租賃合同》(標準格式)第七條規(guī)定：“租賃期限屆滿后，乙方需繼續(xù)承租該房屋的，應當提前三個月向甲方提出書面要求，除存在乙方違反法律、法規(guī)規(guī)定和本合同約定的情形外，甲方應予同意”。從這條規(guī)定可以看出，只要承租人不發(fā)生違法或違約的情形，公有非居住房屋租賃期限是長期的、無固定期限的。
3、承租權利的局限性
《上海市公有非居住房屋租賃合同》(標準格式)第十三條規(guī)定：“乙方需轉租房屋的，應當事先征得甲方書面同意。轉租期間，乙方應當繼續(xù)履行本合同，并向甲方支付轉租收益，轉租收益的標準由雙方另行約定”。目前轉租收益的標準一般為市政府規(guī)定租金標準的2-9倍。對于非居住房屋承租權的轉讓問題，目前尚無相應的規(guī)定。有的合同中雙方有約定，如：“本處房屋承租權不得轉讓、交換，不得變更承租人戶名”，但更多的合同中無相應規(guī)定。因此一般認為公有非居住房屋承粗人是可以轉讓承租權的，但必須征得出租人書面同意。
三、估價方法的適用
1、市場比較法
從《房地產估價規(guī)范》的規(guī)定來說，市場比較法是首選使用方法，但在公有非居住房屋承租權的估價中，由于公有非居住房屋大部分均位于市中心地區(qū)，并且一般來說其建成年代較為久遠，因此在市場中較少能找到權利類型相同，位置、結構等狀況相似的可比案例直接采用市場比較法進行估算。但在可比案例較為充分的情況下可以先采用市場比較法評估出估價對象假定作為產權房的價值，再扣除所有人權益價值后，得到承租權價值。
2、收益法
公有非居住房屋一般均作為商業(yè)、辦公等收益性用途，因此收益法是一種比較適用的估價方法。在具體計算中，可直接測算出屬于承租人的凈收益，進而折現為承租權的價值；或先采用所有人的凈收益折現為房地產產權的價值，再扣除所有人權益價值得到承租權價值。這兩種不同的計算方法對于估價結果影響不大，均可采用。
3、成本法
成本法適用于難以運用市場比較法、或既無收益又很少出現買賣的公用建筑的房地產估價，而對于公有非居住房屋這類收益性物業(yè)估價，一般不宜采用。
公有非居住房屋承租權是指公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了相應租賃關系，而擁有了對房屋的使用、收益以及有限處分的權利。由于我國長期以來實行的是以計劃經濟為主的資源配置方式，商業(yè)用房基本上都是由政府行政調配給各行業(yè)使用，其執(zhí)行的租金水平遠遠低于市場租金，其中存在很大的利益空間。在實務操作中，國家授權的房管部門(現為物業(yè)管理公司)除了收取租金、小修小補以外基本不參與房屋的經營管理，公房承租人成了房屋的實際擁有者。前幾年房地產市場較為低迷時，國家為了扶植小型國有企業(yè)改制，將大量的公有非居住房屋承租權以比較低的價格注入改制后的民營企業(yè)。近幾年，這些改制企業(yè)由于各種原因需將承租權進行轉讓，于是產生了對承租權市場性估價的需求。近幾年的城市動拆遷，也比較多地涉及公有非居住房屋拆遷補償價格的評估。如何在正常市場條件下，對公有非居住房屋承租權的公允價值作出比較客觀、公正的估價，使之既符合當前市場情況，又能為當事各方所接受呢?
二、公有非居住房屋承租權的特點
1、租金標準的穩(wěn)定性
《上海市房屋租賃條例》(1999．12．30市人大常委會公告第23號)第十三條規(guī)定：“房屋的租金由租賃當事人協商確定。但下列房屋的租金應當按照市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行：(一)公有居住房屋；(二)以行政調配方式出租的非居住房屋；(三)政府投資建造的公益性非居住房屋”，上海的非居住房屋租金標準經過了三次較大的調整，目前執(zhí)行的是1997年制訂的標準，該標準已10年未進行修訂了?？梢钥闯?，公有非居住房屋的租金標準是相對固定的。
2、租賃期限的長期性
市房地資源局《關于貫徹實施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(二)》(滬房地資公[2000]98號)第二條第一款規(guī)定：“公有非居住房屋租賃，租賃當事人應當使用市房地資源局制訂的非居住房屋租賃合同，租賃合同的期限不超過20年。出租人應當在收到承租人提供的有關調配文件后15日內與承租人簽訂租賃合同”。《意見(二)》中雖然未提到非居住房屋的租賃期限到期后的續(xù)期問題，但《上海市公有非居住房屋租賃合同》(標準格式)第七條規(guī)定：“租賃期限屆滿后，乙方需繼續(xù)承租該房屋的，應當提前三個月向甲方提出書面要求，除存在乙方違反法律、法規(guī)規(guī)定和本合同約定的情形外，甲方應予同意”。從這條規(guī)定可以看出，只要承租人不發(fā)生違法或違約的情形，公有非居住房屋租賃期限是長期的、無固定期限的。
3、承租權利的局限性
《上海市公有非居住房屋租賃合同》(標準格式)第十三條規(guī)定：“乙方需轉租房屋的，應當事先征得甲方書面同意。轉租期間，乙方應當繼續(xù)履行本合同，并向甲方支付轉租收益，轉租收益的標準由雙方另行約定”。目前轉租收益的標準一般為市政府規(guī)定租金標準的2-9倍。對于非居住房屋承租權的轉讓問題，目前尚無相應的規(guī)定。有的合同中雙方有約定，如：“本處房屋承租權不得轉讓、交換，不得變更承租人戶名”，但更多的合同中無相應規(guī)定。因此一般認為公有非居住房屋承粗人是可以轉讓承租權的，但必須征得出租人書面同意。
三、估價方法的適用
1、市場比較法
從《房地產估價規(guī)范》的規(guī)定來說，市場比較法是首選使用方法，但在公有非居住房屋承租權的估價中，由于公有非居住房屋大部分均位于市中心地區(qū)，并且一般來說其建成年代較為久遠，因此在市場中較少能找到權利類型相同，位置、結構等狀況相似的可比案例直接采用市場比較法進行估算。但在可比案例較為充分的情況下可以先采用市場比較法評估出估價對象假定作為產權房的價值，再扣除所有人權益價值后，得到承租權價值。
2、收益法
公有非居住房屋一般均作為商業(yè)、辦公等收益性用途，因此收益法是一種比較適用的估價方法。在具體計算中，可直接測算出屬于承租人的凈收益，進而折現為承租權的價值；或先采用所有人的凈收益折現為房地產產權的價值，再扣除所有人權益價值得到承租權價值。這兩種不同的計算方法對于估價結果影響不大，均可采用。
3、成本法
成本法適用于難以運用市場比較法、或既無收益又很少出現買賣的公用建筑的房地產估價，而對于公有非居住房屋這類收益性物業(yè)估價，一般不宜采用。