一、問題的提出
公有非居住房屋承租權(quán)是指公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了相應(yīng)租賃關(guān)系，而擁有了對(duì)房屋的使用、收益以及有限處分的權(quán)利。由于我國長(zhǎng)期以來實(shí)行的是以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主的資源配置方式，商業(yè)用房基本上都是由政府行政調(diào)配給各行業(yè)使用，其執(zhí)行的租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金，其中存在很大的利益空間。在實(shí)務(wù)操作中，國家授權(quán)的房管部門(現(xiàn)為物業(yè)管理公司)除了收取租金、小修小補(bǔ)以外基本不參與房屋的經(jīng)營(yíng)管理，公房承租人成了房屋的實(shí)際擁有者。前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷時(shí)，國家為了扶植小型國有企業(yè)改制，將大量的公有非居住房屋承租權(quán)以比較低的價(jià)格注入改制后的民營(yíng)企業(yè)。近幾年，這些改制企業(yè)由于各種原因需將承租權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，于是產(chǎn)生了對(duì)承租權(quán)市場(chǎng)性估價(jià)的需求。近幾年的城市動(dòng)拆遷，也比較多地涉及公有非居住房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估。如何在正常市場(chǎng)條件下，對(duì)公有非居住房屋承租權(quán)的公允價(jià)值作出比較客觀、公正的估價(jià)，使之既符合當(dāng)前市場(chǎng)情況，又能為當(dāng)事各方所接受呢?
二、公有非居住房屋承租權(quán)的特點(diǎn)
1、租金標(biāo)準(zhǔn)的穩(wěn)定性
《上海市房屋租賃條例》(1999．12．30市人大常委會(huì)公告第23號(hào))第十三條規(guī)定：“房屋的租金由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定。但下列房屋的租金應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：(一)公有居住房屋；(二)以行政調(diào)配方式出租的非居住房屋；(三)政府投資建造的公益性非居住房屋”，上海的非居住房屋租金標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)過了三次較大的調(diào)整，目前執(zhí)行的是1997年制訂的標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)已10年未進(jìn)行修訂了。可以看出，公有非居住房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)固定的。
2、租賃期限的長(zhǎng)期性
市房地資源局《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(二)》(滬房地資公[2000]98號(hào))第二條第一款規(guī)定：“公有非居住房屋租賃，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)使用市房地資源局制訂的非居住房屋租賃合同，租賃合同的期限不超過20年。出租人應(yīng)當(dāng)在收到承租人提供的有關(guān)調(diào)配文件后15日內(nèi)與承租人簽訂租賃合同”?！兑庖?二)》中雖然未提到非居住房屋的租賃期限到期后的續(xù)期問題，但《上海市公有非居住房屋租賃合同》(標(biāo)準(zhǔn)格式)第七條規(guī)定：“租賃期限屆滿后，乙方需繼續(xù)承租該房屋的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月向甲方提出書面要求，除存在乙方違反法律、法規(guī)規(guī)定和本合同約定的情形外，甲方應(yīng)予同意”。從這條規(guī)定可以看出，只要承租人不發(fā)生違法或違約的情形，公有非居住房屋租賃期限是長(zhǎng)期的、無固定期限的。
3、承租權(quán)利的局限性
《上海市公有非居住房屋租賃合同》(標(biāo)準(zhǔn)格式)第十三條規(guī)定：“乙方需轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得甲方書面同意。轉(zhuǎn)租期間，乙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行本合同，并向甲方支付轉(zhuǎn)租收益，轉(zhuǎn)租收益的標(biāo)準(zhǔn)由雙方另行約定”。目前轉(zhuǎn)租收益的標(biāo)準(zhǔn)一般為市政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的2-9倍。對(duì)于非居住房屋承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題，目前尚無相應(yīng)的規(guī)定。有的合同中雙方有約定，如：“本處房屋承租權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、交換，不得變更承租人戶名”，但更多的合同中無相應(yīng)規(guī)定。因此一般認(rèn)為公有非居住房屋承粗人是可以轉(zhuǎn)讓承租權(quán)的，但必須征得出租人書面同意。
三、估價(jià)方法的適用
1、市場(chǎng)比較法
從《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定來說，市場(chǎng)比較法是首選使用方法，但在公有非居住房屋承租權(quán)的估價(jià)中，由于公有非居住房屋大部分均位于市中心地區(qū)，并且一般來說其建成年代較為久遠(yuǎn)，因此在市場(chǎng)中較少能找到權(quán)利類型相同，位置、結(jié)構(gòu)等狀況相似的可比案例直接采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估算。但在可比案例較為充分的情況下可以先采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出估價(jià)對(duì)象假定作為產(chǎn)權(quán)房的價(jià)值，再扣除所有人權(quán)益價(jià)值后，得到承租權(quán)價(jià)值。
2、收益法
公有非居住房屋一般均作為商業(yè)、辦公等收益性用途，因此收益法是一種比較適用的估價(jià)方法。在具體計(jì)算中，可直接測(cè)算出屬于承租人的凈收益，進(jìn)而折現(xiàn)為承租權(quán)的價(jià)值；或先采用所有人的凈收益折現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值，再扣除所有人權(quán)益價(jià)值得到承租權(quán)價(jià)值。這兩種不同的計(jì)算方法對(duì)于估價(jià)結(jié)果影響不大，均可采用。
3、成本法
成本法適用于難以運(yùn)用市場(chǎng)比較法、或既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑的房地產(chǎn)估價(jià)，而對(duì)于公有非居住房屋這類收益性物業(yè)估價(jià)，一般不宜采用。
公有非居住房屋承租權(quán)是指公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了相應(yīng)租賃關(guān)系，而擁有了對(duì)房屋的使用、收益以及有限處分的權(quán)利。由于我國長(zhǎng)期以來實(shí)行的是以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主的資源配置方式，商業(yè)用房基本上都是由政府行政調(diào)配給各行業(yè)使用，其執(zhí)行的租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金，其中存在很大的利益空間。在實(shí)務(wù)操作中，國家授權(quán)的房管部門(現(xiàn)為物業(yè)管理公司)除了收取租金、小修小補(bǔ)以外基本不參與房屋的經(jīng)營(yíng)管理，公房承租人成了房屋的實(shí)際擁有者。前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷時(shí)，國家為了扶植小型國有企業(yè)改制，將大量的公有非居住房屋承租權(quán)以比較低的價(jià)格注入改制后的民營(yíng)企業(yè)。近幾年，這些改制企業(yè)由于各種原因需將承租權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，于是產(chǎn)生了對(duì)承租權(quán)市場(chǎng)性估價(jià)的需求。近幾年的城市動(dòng)拆遷，也比較多地涉及公有非居住房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估。如何在正常市場(chǎng)條件下，對(duì)公有非居住房屋承租權(quán)的公允價(jià)值作出比較客觀、公正的估價(jià)，使之既符合當(dāng)前市場(chǎng)情況，又能為當(dāng)事各方所接受呢?
二、公有非居住房屋承租權(quán)的特點(diǎn)
1、租金標(biāo)準(zhǔn)的穩(wěn)定性
《上海市房屋租賃條例》(1999．12．30市人大常委會(huì)公告第23號(hào))第十三條規(guī)定：“房屋的租金由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定。但下列房屋的租金應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：(一)公有居住房屋；(二)以行政調(diào)配方式出租的非居住房屋；(三)政府投資建造的公益性非居住房屋”，上海的非居住房屋租金標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)過了三次較大的調(diào)整，目前執(zhí)行的是1997年制訂的標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)已10年未進(jìn)行修訂了。可以看出，公有非居住房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)固定的。
2、租賃期限的長(zhǎng)期性
市房地資源局《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(二)》(滬房地資公[2000]98號(hào))第二條第一款規(guī)定：“公有非居住房屋租賃，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)使用市房地資源局制訂的非居住房屋租賃合同，租賃合同的期限不超過20年。出租人應(yīng)當(dāng)在收到承租人提供的有關(guān)調(diào)配文件后15日內(nèi)與承租人簽訂租賃合同”?！兑庖?二)》中雖然未提到非居住房屋的租賃期限到期后的續(xù)期問題，但《上海市公有非居住房屋租賃合同》(標(biāo)準(zhǔn)格式)第七條規(guī)定：“租賃期限屆滿后，乙方需繼續(xù)承租該房屋的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月向甲方提出書面要求，除存在乙方違反法律、法規(guī)規(guī)定和本合同約定的情形外，甲方應(yīng)予同意”。從這條規(guī)定可以看出，只要承租人不發(fā)生違法或違約的情形，公有非居住房屋租賃期限是長(zhǎng)期的、無固定期限的。
3、承租權(quán)利的局限性
《上海市公有非居住房屋租賃合同》(標(biāo)準(zhǔn)格式)第十三條規(guī)定：“乙方需轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得甲方書面同意。轉(zhuǎn)租期間，乙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行本合同，并向甲方支付轉(zhuǎn)租收益，轉(zhuǎn)租收益的標(biāo)準(zhǔn)由雙方另行約定”。目前轉(zhuǎn)租收益的標(biāo)準(zhǔn)一般為市政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的2-9倍。對(duì)于非居住房屋承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題，目前尚無相應(yīng)的規(guī)定。有的合同中雙方有約定，如：“本處房屋承租權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、交換，不得變更承租人戶名”，但更多的合同中無相應(yīng)規(guī)定。因此一般認(rèn)為公有非居住房屋承粗人是可以轉(zhuǎn)讓承租權(quán)的，但必須征得出租人書面同意。
三、估價(jià)方法的適用
1、市場(chǎng)比較法
從《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定來說，市場(chǎng)比較法是首選使用方法，但在公有非居住房屋承租權(quán)的估價(jià)中，由于公有非居住房屋大部分均位于市中心地區(qū)，并且一般來說其建成年代較為久遠(yuǎn)，因此在市場(chǎng)中較少能找到權(quán)利類型相同，位置、結(jié)構(gòu)等狀況相似的可比案例直接采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估算。但在可比案例較為充分的情況下可以先采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出估價(jià)對(duì)象假定作為產(chǎn)權(quán)房的價(jià)值，再扣除所有人權(quán)益價(jià)值后，得到承租權(quán)價(jià)值。
2、收益法
公有非居住房屋一般均作為商業(yè)、辦公等收益性用途，因此收益法是一種比較適用的估價(jià)方法。在具體計(jì)算中，可直接測(cè)算出屬于承租人的凈收益，進(jìn)而折現(xiàn)為承租權(quán)的價(jià)值；或先采用所有人的凈收益折現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值，再扣除所有人權(quán)益價(jià)值得到承租權(quán)價(jià)值。這兩種不同的計(jì)算方法對(duì)于估價(jià)結(jié)果影響不大，均可采用。
3、成本法
成本法適用于難以運(yùn)用市場(chǎng)比較法、或既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑的房地產(chǎn)估價(jià)，而對(duì)于公有非居住房屋這類收益性物業(yè)估價(jià)，一般不宜采用。