五種房屋三種產(chǎn)權(quán)
目前市場(chǎng)上銷售的房屋類型主要有商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建房以及房改房、危舊房改造回遷房等。
從房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)分主要有：按照商品房性質(zhì)購(gòu)買的房屋，其產(chǎn)權(quán)屬于商品房產(chǎn)權(quán)，按照經(jīng)濟(jì)適用住房性質(zhì)購(gòu)買的房屋，其產(chǎn)權(quán)為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)；通過(guò)集資建房性質(zhì)購(gòu)買的房屋，其產(chǎn)權(quán)有兩種：一種是經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)，另一種是房改成本價(jià)產(chǎn)權(quán)；按照房改政策購(gòu)買的房屋，其產(chǎn)權(quán)一般有三種形式：成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠；購(gòu)買回遷房其產(chǎn)權(quán)為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。
不同的產(chǎn)權(quán)之間存在共性
在這些不同性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)中，除了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)是部分產(chǎn)權(quán)外，其他產(chǎn)權(quán)在本質(zhì)上是沒(méi)有什么區(qū)別的，都是屬于完全產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋。產(chǎn)權(quán)人擁有房屋的使用權(quán)、占有權(quán)和處置權(quán)是相同的。
不同產(chǎn)權(quán)的房屋其銷售對(duì)象不同
由于房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，所以決定了其銷售對(duì)象不同。商品房產(chǎn)權(quán)的房屋其價(jià)格由于是受市場(chǎng)供需價(jià)格決定的，所以在銷售對(duì)象上沒(méi)有什么限制，任何人都可以購(gòu)買。
而經(jīng)濟(jì)適用住房則不同，由于經(jīng)濟(jì)適用住房是政府為了解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，享受免交土地出讓金以及減免相關(guān)稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，所以在銷售對(duì)象方面，有一定的限制條件。首先本市城鎮(zhèn)職工，其次是家庭年收入在6萬(wàn)元以下，第三個(gè)條件須是無(wú)房職工或住房沒(méi)達(dá)標(biāo)的職工。只有符合這三個(gè)條件才可購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。
由于集資建房也是為解決職工自身住房困難，在政府或單位的組織下，自愿建立的，不以贏利為目的建造的房屋，其土地是免交土地出讓金的，所以在銷售對(duì)象方面限定為本市行政區(qū)域內(nèi)中、低收入的城鎮(zhèn)居民。
而房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。這類房屋來(lái)源一般是單位購(gòu)買的商品房、自建房屋、集資建房等。
危舊房改造是由政府組織實(shí)施，根據(jù)本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，以及房屋破損程度和改造難易程度，通過(guò)開(kāi)發(fā)帶危改、市政工程帶危改以及房改帶危改的形式進(jìn)行的危改。
商品房與經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)差異
商品房產(chǎn)權(quán)屬于最完整的房屋產(chǎn)權(quán)，其所擁有的權(quán)利除了處置權(quán)、使用權(quán)以及占有權(quán)三種權(quán)利外，還擁有完全的收益權(quán)。也就是說(shuō)，擁有商品房產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人在轉(zhuǎn)讓、出租或贈(zèng)與、繼承等交易時(shí)，不受任何單位或者個(gè)人的限制，并且其所取得的收益全部歸個(gè)人所有。
經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)也是屬于完整的產(chǎn)權(quán)，但是由于經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格是由政府限定價(jià)格，土地屬于劃撥性質(zhì)，所以再轉(zhuǎn)讓時(shí)不能辦理房屋贈(zèng)與。經(jīng)濟(jì)適用住房再上市時(shí)有兩種方式：一種是通過(guò)直接上市交易，購(gòu)房者除了交納相應(yīng)的稅費(fèi)外，還需要按照其標(biāo)定地價(jià)的10％交納土地出讓金，如果沒(méi)有標(biāo)定地價(jià)的，土地出讓金的價(jià)款暫按房屋售價(jià)的3％交納，然后再進(jìn)行收益分成。即房屋售價(jià)每平方米超過(guò)4000元以上的部分，產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分成；每平方米在4000元至5000元的部分，80％歸個(gè)人所有，20％歸原產(chǎn)權(quán)單位所有；每平方米5000元以上的部分，50％歸個(gè)人，50％歸原產(chǎn)權(quán)單位。另外一種是產(chǎn)權(quán)人先按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的3％補(bǔ)交土地出讓金后，再憑補(bǔ)交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門辦理變更手續(xù)。這樣，經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)就變成商品房產(chǎn)權(quán)了，這種情況下，除了交納的稅費(fèi)外，其他收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。
房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別
這就是：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。
成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)屬于完全產(chǎn)權(quán)，再上市交易時(shí)如果與單位沒(méi)有特殊約定的，則不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位同意直接交易，但該產(chǎn)權(quán)的房屋不能辦理贈(zèng)與。具體的交易方式與經(jīng)濟(jì)適用住房再上市時(shí)相同。
標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)由于購(gòu)買者只擁有房屋94％的產(chǎn)權(quán)，所以其在處置和收益上就會(huì)受到一定的限制。該房屋再上市交易時(shí)，由于原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，所以需要征得原產(chǎn)權(quán)單位的同意，并且交易后，其收益需按照比例進(jìn)行分成。不過(guò)，如果該產(chǎn)權(quán)人不想與單位進(jìn)行收益分成，產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的差額，將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià)，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)，這樣與成本價(jià)交易方式一樣了。
標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠是比標(biāo)準(zhǔn)價(jià)更優(yōu)惠的一種方式，擁有這種產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人只擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)，原產(chǎn)權(quán)單位擁有部分價(jià)值份額，產(chǎn)權(quán)人要想再上市交易時(shí)，與標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)再交易是一樣的。
集資房根據(jù)價(jià)格分屬房改房和經(jīng)濟(jì)適用房
在這里需要說(shuō)明的是，集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)：一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)，其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。危舊房改造回遷房，其產(chǎn)權(quán)按照經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理。所以該產(chǎn)權(quán)性質(zhì)可參照上述經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)和房改成本價(jià)產(chǎn)權(quán)。
目前市場(chǎng)上銷售的房屋類型主要有商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建房以及房改房、危舊房改造回遷房等。
從房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)分主要有：按照商品房性質(zhì)購(gòu)買的房屋，其產(chǎn)權(quán)屬于商品房產(chǎn)權(quán)，按照經(jīng)濟(jì)適用住房性質(zhì)購(gòu)買的房屋，其產(chǎn)權(quán)為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)；通過(guò)集資建房性質(zhì)購(gòu)買的房屋，其產(chǎn)權(quán)有兩種：一種是經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)，另一種是房改成本價(jià)產(chǎn)權(quán)；按照房改政策購(gòu)買的房屋，其產(chǎn)權(quán)一般有三種形式：成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠；購(gòu)買回遷房其產(chǎn)權(quán)為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。
不同的產(chǎn)權(quán)之間存在共性
在這些不同性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)中，除了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)是部分產(chǎn)權(quán)外，其他產(chǎn)權(quán)在本質(zhì)上是沒(méi)有什么區(qū)別的，都是屬于完全產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋。產(chǎn)權(quán)人擁有房屋的使用權(quán)、占有權(quán)和處置權(quán)是相同的。
不同產(chǎn)權(quán)的房屋其銷售對(duì)象不同
由于房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，所以決定了其銷售對(duì)象不同。商品房產(chǎn)權(quán)的房屋其價(jià)格由于是受市場(chǎng)供需價(jià)格決定的，所以在銷售對(duì)象上沒(méi)有什么限制，任何人都可以購(gòu)買。
而經(jīng)濟(jì)適用住房則不同，由于經(jīng)濟(jì)適用住房是政府為了解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，享受免交土地出讓金以及減免相關(guān)稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，所以在銷售對(duì)象方面，有一定的限制條件。首先本市城鎮(zhèn)職工，其次是家庭年收入在6萬(wàn)元以下，第三個(gè)條件須是無(wú)房職工或住房沒(méi)達(dá)標(biāo)的職工。只有符合這三個(gè)條件才可購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。
由于集資建房也是為解決職工自身住房困難，在政府或單位的組織下，自愿建立的，不以贏利為目的建造的房屋，其土地是免交土地出讓金的，所以在銷售對(duì)象方面限定為本市行政區(qū)域內(nèi)中、低收入的城鎮(zhèn)居民。
而房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。這類房屋來(lái)源一般是單位購(gòu)買的商品房、自建房屋、集資建房等。
危舊房改造是由政府組織實(shí)施，根據(jù)本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，以及房屋破損程度和改造難易程度，通過(guò)開(kāi)發(fā)帶危改、市政工程帶危改以及房改帶危改的形式進(jìn)行的危改。
商品房與經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)差異
商品房產(chǎn)權(quán)屬于最完整的房屋產(chǎn)權(quán)，其所擁有的權(quán)利除了處置權(quán)、使用權(quán)以及占有權(quán)三種權(quán)利外，還擁有完全的收益權(quán)。也就是說(shuō)，擁有商品房產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人在轉(zhuǎn)讓、出租或贈(zèng)與、繼承等交易時(shí)，不受任何單位或者個(gè)人的限制，并且其所取得的收益全部歸個(gè)人所有。
經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)也是屬于完整的產(chǎn)權(quán)，但是由于經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格是由政府限定價(jià)格，土地屬于劃撥性質(zhì)，所以再轉(zhuǎn)讓時(shí)不能辦理房屋贈(zèng)與。經(jīng)濟(jì)適用住房再上市時(shí)有兩種方式：一種是通過(guò)直接上市交易，購(gòu)房者除了交納相應(yīng)的稅費(fèi)外，還需要按照其標(biāo)定地價(jià)的10％交納土地出讓金，如果沒(méi)有標(biāo)定地價(jià)的，土地出讓金的價(jià)款暫按房屋售價(jià)的3％交納，然后再進(jìn)行收益分成。即房屋售價(jià)每平方米超過(guò)4000元以上的部分，產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分成；每平方米在4000元至5000元的部分，80％歸個(gè)人所有，20％歸原產(chǎn)權(quán)單位所有；每平方米5000元以上的部分，50％歸個(gè)人，50％歸原產(chǎn)權(quán)單位。另外一種是產(chǎn)權(quán)人先按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的3％補(bǔ)交土地出讓金后，再憑補(bǔ)交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門辦理變更手續(xù)。這樣，經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)就變成商品房產(chǎn)權(quán)了，這種情況下，除了交納的稅費(fèi)外，其他收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。
房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別
這就是：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。
成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)屬于完全產(chǎn)權(quán)，再上市交易時(shí)如果與單位沒(méi)有特殊約定的，則不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位同意直接交易，但該產(chǎn)權(quán)的房屋不能辦理贈(zèng)與。具體的交易方式與經(jīng)濟(jì)適用住房再上市時(shí)相同。
標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)由于購(gòu)買者只擁有房屋94％的產(chǎn)權(quán)，所以其在處置和收益上就會(huì)受到一定的限制。該房屋再上市交易時(shí)，由于原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，所以需要征得原產(chǎn)權(quán)單位的同意，并且交易后，其收益需按照比例進(jìn)行分成。不過(guò)，如果該產(chǎn)權(quán)人不想與單位進(jìn)行收益分成，產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的差額，將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià)，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)，這樣與成本價(jià)交易方式一樣了。
標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠是比標(biāo)準(zhǔn)價(jià)更優(yōu)惠的一種方式，擁有這種產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人只擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)，原產(chǎn)權(quán)單位擁有部分價(jià)值份額，產(chǎn)權(quán)人要想再上市交易時(shí)，與標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)再交易是一樣的。
集資房根據(jù)價(jià)格分屬房改房和經(jīng)濟(jì)適用房
在這里需要說(shuō)明的是，集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)：一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)，其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。危舊房改造回遷房，其產(chǎn)權(quán)按照經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理。所以該產(chǎn)權(quán)性質(zhì)可參照上述經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)和房改成本價(jià)產(chǎn)權(quán)。