2003年，建設部發(fā)布了《城市房屋拆遷估價指導意見》。這對促進城鎮(zhèn)房屋拆遷工作的良性發(fā)展，保障被拆遷戶切身利益，實現(xiàn)平安拆遷，起到了重要作用。但是，該意見在性質上只是一項政策，而用政策解決法律問題，作用總是有限的，與拆遷估價中所面臨的實際問題存在一定差異，隨著市場經濟的深入發(fā)展，許多發(fā)展中的潛在問題逐步顯現(xiàn)。為此，根據《城市房屋拆遷估價指導意見》的有關精神，立足本地實際，江陰市在深入調研、反復論證的基礎上，于2005年5月出臺了《江陰市城市房屋拆遷估價辦法(試行)》，在很大程度上緩解了當前拆遷估價工作中面臨的諸多問題和矛盾。這對順應市場發(fā)展、構建和諧拆遷環(huán)境創(chuàng)造了良好的外部條件。下面，筆者結合該市房屋拆遷估價工作，就住宅房屋拆遷中的市場化評估，提出幾點初淺的看法，與大家共同探討交流。
一、現(xiàn)狀分析。
從建設部近期的有關房價報告來看，隨著城市建設步伐的加快，拆遷規(guī)模也在不斷加大，促進了住房潛在需求變?yōu)楝F(xiàn)實需求，相應增加了城市拆遷安置所帶來的住房需求，一些準備過幾年再改善住房條件的家庭，由于房屋拆遷，提前加入了購買住房的群體。另外，由于拆遷補償費用由政府定價改為了按市場化評估，把拆遷成本價提高了，當房產商進行開發(fā)時，面臨首要的問題就是地價(含拆遷成本價)的提高，開發(fā)成本的上升。為了預期收益，開發(fā)商肯定會把這部分成本加在購房者身上，從而勢必造成房價的上揚。同時，從市場的角度分析，房價到底漲不漲，并非完全是開發(fā)成本決定的，而是由供求關系決定的。當老百姓認可你的房子時，就能賣得掉，成本持平；當老百姓搶購你的房子時，就可高于成本出手。因而，“房子拆得多，房價就上漲”是片面的，但拆遷補償價高了，開發(fā)成本就增加這是不爭的事實。這樣一來，由于拆遷對房價造成的影響不可否認是有的。
但造成房價上漲的主要原因，是土地供應、市場購買力因素，以及消費者的購買心理。由于，二手房的戶型落后，功能陳舊，基礎設施跟隨不上，存在著無朝南窗戶，無物業(yè)管理和非獨立封閉，以及居住人群的影響，作為住房消費主體的年輕人，一般不愿意購買二手房，這是一個難以逾越的心理障礙。又由于多數(shù)二手房位于經濟較發(fā)達的老城區(qū)，受地段、環(huán)境因素的影響，容易形成二手房價格偏高，使其不能有效成為購買新的住宅商品房的群體“分流”，這也是導致住宅商品房的價格高居不下的另一個不可忽略的原因。
二、目前的做法。
國務院2001年6月13日發(fā)布的305號令《城市房屋拆遷管理條例》，明確規(guī)定城市房屋拆遷“貨幣補償?shù)慕痤~，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價確定”。2003年12月1日建設部又制定發(fā)布了《城市房屋拆遷估價指導意見》，明確規(guī)定“房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格”，拆遷估價目的是為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格，拆遷估價的價值標準為“公開市場價值”。
房屋拆遷評估價格以被拆遷房屋的房地產市場價格為準，是比較公平合理的。首先，從法律的角度來看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷關系是平等的民事關系，拆遷補償應符合公平原則。雖然拆遷的目的是公共利益的需要，是改善城市環(huán)境的需要，同時也是改善城市居民生活條件的需要，但這種公共利益不應強加于被拆遷戶的個人利益之上，不應以犧牲被拆遷戶的個人利益為條件，應該充分體現(xiàn)客觀、公正的原則，應當保護被拆遷人的合法利益，使被拆遷人在實施拆遷后，得到合理的補償，應該使國家與個人兩者利益兼顧。十屆全國人大二次會議通過的《憲法修正案》及即將出臺的《物權法》中明確規(guī)定：“公民合法的私有財產不受侵犯”，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產進行征收或者征用并給予補償”。其次，從經濟上來看，拆遷人占有被拆遷人的房屋，給予補償實質上是一種購買行為，是拆遷人購買被拆遷人的房屋。這種購買應體現(xiàn)等價交換的原則，其價值量應以市場價為基準。再次，從理論上來說，被拆遷人得到的房屋補償款與他在市場上另行購買一套同樣地段、用途、建筑面積的房屋等價，那么這種價值補償是合理的，被拆遷戶也是能夠接受的。因此，對房屋拆遷補償進行市場價評估是可行的也是必要的。 考試論壇
江陰市在對住宅房屋采用市場比較法估價時，使用市場交易基準價格修正測算法。
第一、劃分同一房地產市場供求圈以及市場交易基準價的確認。
以該市為例，江陰雖然地方小，但各區(qū)域的商品房價有很大差別。例如，現(xiàn)在東區(qū)的拆遷商品房大橋一村、麗都花園，市場的交易價格與該市其它地域的交易價格有很大的差別，像城南、北門地區(qū)的房產交易明顯不如其它地區(qū)；對于西區(qū)來說，交易情況則相當活躍，但交易價格與花園新村地區(qū)也有很大的差別，所以根據《城市房屋拆遷估價指導意見》的要求，為了使拆遷估價更符合各地域的實際，我們將整個市區(qū)區(qū)域范圍劃分為4個區(qū)域14個供求圈，對每個供求圈公布了一個拆遷估價基準單價。例如，若要對A供求圈中的房屋進行評估，就根據A供求圈內的拆遷估價基價確定。
根據江陰市住宅房屋的房地產交易情況，參照《城市房屋拆遷估價指導意見》選取幾個標準房屋案例項目，形成的一個具有普遍性的綜合比準單價。所謂標準房屋就是指：在該市城市規(guī)劃區(qū)內國有出讓用地上，能夠滿足基本居住要求，房屋情況基本完好狀態(tài)下的，磚混結構單層、多層住宅，房屋建造年代為1982年。但最后我們考慮到為了計算方便，確定為一層。根據以上條件確定下來的這個價格是一個單價，從建造年代看也好，從整個房屋的結構層次也好，與該市目前的拆遷房屋狀況是基本相類似的，基本上客觀地反映了被評估的拆遷房屋的價值。另外，根據《城市房屋拆遷估價指導意見》及七部委的有關規(guī)定“政府應每半年向社會公示一次住房平均交易價格”的原則，市建設局、房管局等有關部門專門成立了測算小組，篩選數(shù)據資料，確定測算依據，制定測算方案，并將報告期確定為半年，定期向社會公布一次基準單價。
一、現(xiàn)狀分析。
從建設部近期的有關房價報告來看，隨著城市建設步伐的加快，拆遷規(guī)模也在不斷加大，促進了住房潛在需求變?yōu)楝F(xiàn)實需求，相應增加了城市拆遷安置所帶來的住房需求，一些準備過幾年再改善住房條件的家庭，由于房屋拆遷，提前加入了購買住房的群體。另外，由于拆遷補償費用由政府定價改為了按市場化評估，把拆遷成本價提高了，當房產商進行開發(fā)時，面臨首要的問題就是地價(含拆遷成本價)的提高，開發(fā)成本的上升。為了預期收益，開發(fā)商肯定會把這部分成本加在購房者身上，從而勢必造成房價的上揚。同時，從市場的角度分析，房價到底漲不漲，并非完全是開發(fā)成本決定的，而是由供求關系決定的。當老百姓認可你的房子時，就能賣得掉，成本持平；當老百姓搶購你的房子時，就可高于成本出手。因而，“房子拆得多，房價就上漲”是片面的，但拆遷補償價高了，開發(fā)成本就增加這是不爭的事實。這樣一來，由于拆遷對房價造成的影響不可否認是有的。
但造成房價上漲的主要原因，是土地供應、市場購買力因素，以及消費者的購買心理。由于，二手房的戶型落后，功能陳舊，基礎設施跟隨不上，存在著無朝南窗戶，無物業(yè)管理和非獨立封閉，以及居住人群的影響，作為住房消費主體的年輕人，一般不愿意購買二手房，這是一個難以逾越的心理障礙。又由于多數(shù)二手房位于經濟較發(fā)達的老城區(qū)，受地段、環(huán)境因素的影響，容易形成二手房價格偏高，使其不能有效成為購買新的住宅商品房的群體“分流”，這也是導致住宅商品房的價格高居不下的另一個不可忽略的原因。
二、目前的做法。
國務院2001年6月13日發(fā)布的305號令《城市房屋拆遷管理條例》，明確規(guī)定城市房屋拆遷“貨幣補償?shù)慕痤~，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價確定”。2003年12月1日建設部又制定發(fā)布了《城市房屋拆遷估價指導意見》，明確規(guī)定“房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格”，拆遷估價目的是為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格，拆遷估價的價值標準為“公開市場價值”。
房屋拆遷評估價格以被拆遷房屋的房地產市場價格為準，是比較公平合理的。首先，從法律的角度來看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷關系是平等的民事關系，拆遷補償應符合公平原則。雖然拆遷的目的是公共利益的需要，是改善城市環(huán)境的需要，同時也是改善城市居民生活條件的需要，但這種公共利益不應強加于被拆遷戶的個人利益之上，不應以犧牲被拆遷戶的個人利益為條件，應該充分體現(xiàn)客觀、公正的原則，應當保護被拆遷人的合法利益，使被拆遷人在實施拆遷后，得到合理的補償，應該使國家與個人兩者利益兼顧。十屆全國人大二次會議通過的《憲法修正案》及即將出臺的《物權法》中明確規(guī)定：“公民合法的私有財產不受侵犯”，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產進行征收或者征用并給予補償”。其次，從經濟上來看，拆遷人占有被拆遷人的房屋，給予補償實質上是一種購買行為，是拆遷人購買被拆遷人的房屋。這種購買應體現(xiàn)等價交換的原則，其價值量應以市場價為基準。再次，從理論上來說，被拆遷人得到的房屋補償款與他在市場上另行購買一套同樣地段、用途、建筑面積的房屋等價，那么這種價值補償是合理的，被拆遷戶也是能夠接受的。因此，對房屋拆遷補償進行市場價評估是可行的也是必要的。 考試論壇
江陰市在對住宅房屋采用市場比較法估價時，使用市場交易基準價格修正測算法。
第一、劃分同一房地產市場供求圈以及市場交易基準價的確認。
以該市為例，江陰雖然地方小，但各區(qū)域的商品房價有很大差別。例如，現(xiàn)在東區(qū)的拆遷商品房大橋一村、麗都花園，市場的交易價格與該市其它地域的交易價格有很大的差別，像城南、北門地區(qū)的房產交易明顯不如其它地區(qū)；對于西區(qū)來說，交易情況則相當活躍，但交易價格與花園新村地區(qū)也有很大的差別，所以根據《城市房屋拆遷估價指導意見》的要求，為了使拆遷估價更符合各地域的實際，我們將整個市區(qū)區(qū)域范圍劃分為4個區(qū)域14個供求圈，對每個供求圈公布了一個拆遷估價基準單價。例如，若要對A供求圈中的房屋進行評估，就根據A供求圈內的拆遷估價基價確定。
根據江陰市住宅房屋的房地產交易情況，參照《城市房屋拆遷估價指導意見》選取幾個標準房屋案例項目，形成的一個具有普遍性的綜合比準單價。所謂標準房屋就是指：在該市城市規(guī)劃區(qū)內國有出讓用地上，能夠滿足基本居住要求，房屋情況基本完好狀態(tài)下的，磚混結構單層、多層住宅，房屋建造年代為1982年。但最后我們考慮到為了計算方便，確定為一層。根據以上條件確定下來的這個價格是一個單價，從建造年代看也好，從整個房屋的結構層次也好，與該市目前的拆遷房屋狀況是基本相類似的，基本上客觀地反映了被評估的拆遷房屋的價值。另外，根據《城市房屋拆遷估價指導意見》及七部委的有關規(guī)定“政府應每半年向社會公示一次住房平均交易價格”的原則，市建設局、房管局等有關部門專門成立了測算小組，篩選數(shù)據資料，確定測算依據，制定測算方案，并將報告期確定為半年，定期向社會公布一次基準單價。