改革開放20多年來，房地產(chǎn)市場在我國得到前所未有的發(fā)展。房地產(chǎn)價格評估工作在推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展中，起著舉足輕重的作用；從事房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)人員，在完善房地產(chǎn)市場中做出了積極的貢獻。由于我國房地產(chǎn)市場仍處于不斷發(fā)展、不斷完善的階段，其行業(yè)特征又表現(xiàn)得十分獨特，因此，要求從事房地產(chǎn)價格評估工作的專業(yè)人員不斷提高業(yè)務水平和相關能力，以誠信為本，堅守獨立、客觀、公正的行為準則，推動房地產(chǎn)價格評估市場的健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)價格評估是技術性很強的專業(yè)估價
1.房地產(chǎn)市場發(fā)展需要房地產(chǎn)價格評估在市場經(jīng)濟中，任何資產(chǎn)的交易都需要對其價格進行衡量和確定。但是，不是所有的市場交易都需要進行專業(yè)性價格評估。這是因為，如果資產(chǎn)本身的價值量較小，就沒有進行專業(yè)性估價的必要；有的資產(chǎn)項目雖然所含價值量較大，但是在市場上具有同類資產(chǎn)的交易活動，并不是獨有的資產(chǎn)項目交易，也沒必要進行專業(yè)性評估。而房地產(chǎn)則不同，它具有價值量大、區(qū)域性強、不可移動和獨一無二的特性，決定了其交易前必須進行專業(yè)化的價格評估。
房地產(chǎn)價值量大的特性，是由房地產(chǎn)自身的特殊性決定的。房地產(chǎn)形成過程復雜、生產(chǎn)周期長、產(chǎn)品構成因素眾多，使得其價值量大。因此，在交易中必須盡可能地排除來自各方面的干擾，努力使其價格趨于合理。進行專業(yè)化的價格評估是實現(xiàn)這一目標的主要途徑之一。每宗房地產(chǎn)在價格構成方面，無論是在理論上或是在實際交易過程中，都存在著差異，即沒有完全相同的房地產(chǎn)價格。由于房地產(chǎn)市場存在著市場競爭不充分性、信息不對稱性等特征，在房地產(chǎn)價格的形成中存在諸多影響因素。一般單位或個人不可能經(jīng)常參加房地產(chǎn)交易，也不可能對房地產(chǎn)市場有比較全面、深入的了解。因此進行房地產(chǎn)交易時，必須由專業(yè)人員對其價格的形成進行分析、判斷，并由此得出具有合理性和公信性的結論。
2.房地產(chǎn)價格評估在規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序中具有積極作用房地產(chǎn)價格評估從本質上講，是對房地產(chǎn)真實價值的評估。估價得出的專業(yè)性意見，可以作為房地產(chǎn)市場價格終形成的依據(jù)和參考。按照經(jīng)濟學的價值規(guī)律，房地產(chǎn)的價值量是該項房地產(chǎn)的真實價值，而終形成的價格是可以以其為中心上下波動的。準確、公正的專業(yè)估價，能夠幫助建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。正常、合理的房地產(chǎn)價格，可以促進房地產(chǎn)市場交易的公平、公正。
二、房地產(chǎn)價格評估行業(yè)具有廣闊的發(fā)展空間隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，特別是房地產(chǎn)市場的不斷完善，為房地產(chǎn)價格評估行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。
房地產(chǎn)價格評估之所以能成為一種行業(yè)，是我國實施改革開放、大力發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的結果。其根源產(chǎn)生于經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、民生改善所形成的社會內(nèi)在需求增加。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中已經(jīng)成為支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動經(jīng)濟增長、促進人民生活水平提高發(fā)揮了重要作用。這為房地產(chǎn)價格評估行業(yè)的形成與完善，提供了豐厚的土壤。
日趨繁榮的市場經(jīng)濟，使房地產(chǎn)價格評估的需求有了較大幅度的增長。在房地產(chǎn)的產(chǎn)權或使用權轉換中需要進行專業(yè)性的價格評估；在房地產(chǎn)的租賃、抵押、典當?shù)冗^程中需要專業(yè)性的價格評估；國家對房地產(chǎn)的征收、征用過程中進行的經(jīng)濟補償、國家征收的多種房地產(chǎn)稅等，都是以房地產(chǎn)價格評估為基礎的。同時，房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)損失賠償、房地產(chǎn)糾紛調處及房地產(chǎn)司法鑒定，以及企業(yè)對外合資、投資、合作、合并、改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、托管經(jīng)營等等，都對房地產(chǎn)價格評估提出了要求。這些需求說明，房地產(chǎn)價格評估行業(yè)具有廣闊的發(fā)展空間。因此不僅需要行業(yè)業(yè)務的拓展，更重要的是需要行業(yè)水平的提高。
以天津市為例，2006年黨中央、國務院從我國經(jīng)濟社會發(fā)展全局出發(fā)，做出了重要戰(zhàn)略部署：全面推進天津濱海新區(qū)開發(fā)建設。隨著濱海新區(qū)開發(fā)開放的實施以及近年來城市中心區(qū)大規(guī)模的改造，天津市的住宅建設進入了一個新的發(fā)展時期。隨之而來的各種新的估價業(yè)務的增加和更高服務需求的提出，使天津市的房地產(chǎn)價格評估工作面臨著新的挑戰(zhàn)，同時也是一個難得的歷史機遇。這就需要房地產(chǎn)價格評估行業(yè)和專業(yè)人員抓住機遇、應對挑戰(zhàn)。
一是要處理好房地產(chǎn)價格評估機構發(fā)展和房地產(chǎn)價格評估行業(yè)發(fā)展的關系。房地產(chǎn)價格評估機構的建設發(fā)展是以行業(yè)的健康發(fā)展為前提條件的。專業(yè)的房地產(chǎn)價格評估人員應當從行業(yè)發(fā)展需求出發(fā)，適應不同區(qū)域對不同用途項目估價的需求，為實現(xiàn)天津市經(jīng)濟建設的總體目標奠定基礎。因此，在房地產(chǎn)價格評估過程中，要做到從大處著眼，努力開拓新業(yè)務、研究新問題，提高整個行業(yè)的水平。以行業(yè)的發(fā)展帶動機構的建設，以機構的建設促進行業(yè)的發(fā)展。
二是要處理好房地產(chǎn)價格評估業(yè)務拓展與提高價格評估技術水平的關系。專業(yè)的房地產(chǎn)價格評估師應直面業(yè)務擴展的挑戰(zhàn)，努力把這種挑戰(zhàn)變成提高價格評估水平的機遇。要樹立創(chuàng)新意識，并將此意識運用到拓展業(yè)務新領域的過程中。要勤于探索新課題，進一步規(guī)范房地產(chǎn)價格評估的技術和手段。通過積極參加理論研究和行業(yè)經(jīng)驗交流，以技術創(chuàng)新帶動行業(yè)整體水平的提高。
三、加強職業(yè)道德建設房地產(chǎn)價格評估工作是一項技術性很強的專業(yè)工作，提高專業(yè)技術水平是擺在每一位房地產(chǎn)價格評估專業(yè)技術人員面前的十分緊迫的任務。與此同時，當前在市場經(jīng)濟運行中的一些負面影響，諸如誠信缺失、道德缺失等不良因素，在不同程度上影響著房地產(chǎn)價格評估市場。對于一個應當具有較高社會公信力和法律責任承載力的行業(yè)，應時刻牢記自己的使命，嚴格堅守職業(yè)道德，在價格評估工作中做到公平、公正。
如：在城市房屋拆遷過程中，對拆遷房屋所進行的價格評估工作，由于涉及到眾多群眾的切身利益，往往會有一些人以親屬、朋友等身份向房地產(chǎn)價格評估人員提出一些不合理的要求，使房地產(chǎn)價格評估人員面臨專業(yè)品格和職業(yè)道德的雙重考驗。估價人員若稍有偏頗就有可能引起社會各界的爭議和連鎖反應。因此，公平、公正地對評估項目做出客觀、合理的價格評估，對維護大多數(shù)群眾利益、維護社會和諧穩(wěn)定關系重大。
又如，在對一些單項房地產(chǎn)進行專業(yè)估價中，有的當事者以物質利益為誘餌，企圖讓專業(yè)人員作出對自己有利的評估。這類擾亂房地產(chǎn)價格評估市場的案件時有發(fā)生，對專業(yè)評估隊伍有較大的腐蝕作用。
一個時期以來，有些房地產(chǎn)價格評估機構在為企業(yè)進行房地產(chǎn)資產(chǎn)價格評估過程中，與企業(yè)、金融機構之間形成了一種非正常的關系，出現(xiàn)了金融機構委托房地產(chǎn)價格評估機構進行價格評估，而估價費則由企業(yè)支付的情況；有的房地產(chǎn)價格評估機構為了承攬業(yè)務，擴大經(jīng)營規(guī)模，采取給企業(yè)、金融機構“回扣”的非正常手段；有的被評估企業(yè)向估價機構提出高評或其它要求，并為此向估價機構進行商業(yè)賄賂。
在尚不成熟的房地產(chǎn)價格評估市場中，這種不正當競爭使專業(yè)估價人員的職業(yè)品格、道德操守受到了極大沖擊，房地產(chǎn)價格評估隊伍的社會信譽大打折扣，繼而造成房地產(chǎn)交易市場秩序混亂。因此，在今后一個較長的時期，除了通過各種方式不斷提高房地產(chǎn)價格評估專業(yè)人員專業(yè)技術水平外，還應對其進行行業(yè)的紀律教育和職業(yè)道德教育，使他們在內(nèi)心深處樹立起抵制各種不良現(xiàn)象的屏障。這樣，對進一步強化誠信觀念和健康行風，具有戰(zhàn)略意義。
四、以誠信為核心，堅守獨立、客觀、公正的立場《中華人民共和國民法通則》第四條規(guī)定：“民事活動應遵守自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則”?？梢?，誠實信用不僅僅是人們從事一切社會經(jīng)濟活動所遵循的行為準則，而且還是必須嚴格遵守的法律規(guī)定。目前在個別行業(yè)、個別機構存在的誠信缺失的現(xiàn)象，只是在經(jīng)濟轉型時期存在的一種不正?，F(xiàn)象，已經(jīng)引起了社會各界的關注。隨著社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展、各項法律制度的進一步完善、全體社會成員道德素養(yǎng)的進一步提高，誠信缺失將難以為繼。
誠信是房地產(chǎn)價格評估行業(yè)的生存之根本，發(fā)展之基石。從事房地產(chǎn)價格評估的機構和專業(yè)人員，要把誠信作為職業(yè)道德的核心，把獨立、客觀、公正作為工作立場，加以堅守。獨立，首先是要求房地產(chǎn)價格評估機構應當是一個不依賴他人的獨立機構；其次是要求估價人員不屈從于外部壓力，面對估價對象能進行獨立自主地分析，并做出正確的評估?？陀^，就是要求估價人員在進行房地產(chǎn)價格評估時，只從客觀實際出發(fā)，對評估對象進行實事求是的估算、分析，不帶有任何主觀偏見。公正，就是要求估價機構和估價人員秉持公正與正派。從事房地產(chǎn)價格評估的機構和專業(yè)人員應當努力踐行。
房地產(chǎn)價格評估的客觀與公正，關系到金融風險的防范與人民群眾切身利益的實現(xiàn)，對于社會穩(wěn)定與和諧有著至關重要的影響。
因此，在房地產(chǎn)價格評估活動中能不能堅守以誠信為本，進行客觀公正的估價，已經(jīng)成為檢驗廣大房地產(chǎn)價格評估機構及估價人員的職業(yè)道德標準，必須引起每一個房地產(chǎn)價格評估機構和每一位房地產(chǎn)價格評估人員的高度重視。堅守誠信，從我做起，從每宗估價項目做起，抵制不良現(xiàn)象。只有這樣，才能為社會提供高質量的估價服務，才能推動房地產(chǎn)價格評估行業(yè)的健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)價格評估是技術性很強的專業(yè)估價
1.房地產(chǎn)市場發(fā)展需要房地產(chǎn)價格評估在市場經(jīng)濟中，任何資產(chǎn)的交易都需要對其價格進行衡量和確定。但是，不是所有的市場交易都需要進行專業(yè)性價格評估。這是因為，如果資產(chǎn)本身的價值量較小，就沒有進行專業(yè)性估價的必要；有的資產(chǎn)項目雖然所含價值量較大，但是在市場上具有同類資產(chǎn)的交易活動，并不是獨有的資產(chǎn)項目交易，也沒必要進行專業(yè)性評估。而房地產(chǎn)則不同，它具有價值量大、區(qū)域性強、不可移動和獨一無二的特性，決定了其交易前必須進行專業(yè)化的價格評估。
房地產(chǎn)價值量大的特性，是由房地產(chǎn)自身的特殊性決定的。房地產(chǎn)形成過程復雜、生產(chǎn)周期長、產(chǎn)品構成因素眾多，使得其價值量大。因此，在交易中必須盡可能地排除來自各方面的干擾，努力使其價格趨于合理。進行專業(yè)化的價格評估是實現(xiàn)這一目標的主要途徑之一。每宗房地產(chǎn)在價格構成方面，無論是在理論上或是在實際交易過程中，都存在著差異，即沒有完全相同的房地產(chǎn)價格。由于房地產(chǎn)市場存在著市場競爭不充分性、信息不對稱性等特征，在房地產(chǎn)價格的形成中存在諸多影響因素。一般單位或個人不可能經(jīng)常參加房地產(chǎn)交易，也不可能對房地產(chǎn)市場有比較全面、深入的了解。因此進行房地產(chǎn)交易時，必須由專業(yè)人員對其價格的形成進行分析、判斷，并由此得出具有合理性和公信性的結論。
2.房地產(chǎn)價格評估在規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序中具有積極作用房地產(chǎn)價格評估從本質上講，是對房地產(chǎn)真實價值的評估。估價得出的專業(yè)性意見，可以作為房地產(chǎn)市場價格終形成的依據(jù)和參考。按照經(jīng)濟學的價值規(guī)律，房地產(chǎn)的價值量是該項房地產(chǎn)的真實價值，而終形成的價格是可以以其為中心上下波動的。準確、公正的專業(yè)估價，能夠幫助建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。正常、合理的房地產(chǎn)價格，可以促進房地產(chǎn)市場交易的公平、公正。
二、房地產(chǎn)價格評估行業(yè)具有廣闊的發(fā)展空間隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，特別是房地產(chǎn)市場的不斷完善，為房地產(chǎn)價格評估行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。
房地產(chǎn)價格評估之所以能成為一種行業(yè)，是我國實施改革開放、大力發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的結果。其根源產(chǎn)生于經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、民生改善所形成的社會內(nèi)在需求增加。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中已經(jīng)成為支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動經(jīng)濟增長、促進人民生活水平提高發(fā)揮了重要作用。這為房地產(chǎn)價格評估行業(yè)的形成與完善，提供了豐厚的土壤。
日趨繁榮的市場經(jīng)濟，使房地產(chǎn)價格評估的需求有了較大幅度的增長。在房地產(chǎn)的產(chǎn)權或使用權轉換中需要進行專業(yè)性的價格評估；在房地產(chǎn)的租賃、抵押、典當?shù)冗^程中需要專業(yè)性的價格評估；國家對房地產(chǎn)的征收、征用過程中進行的經(jīng)濟補償、國家征收的多種房地產(chǎn)稅等，都是以房地產(chǎn)價格評估為基礎的。同時，房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)損失賠償、房地產(chǎn)糾紛調處及房地產(chǎn)司法鑒定，以及企業(yè)對外合資、投資、合作、合并、改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、托管經(jīng)營等等，都對房地產(chǎn)價格評估提出了要求。這些需求說明，房地產(chǎn)價格評估行業(yè)具有廣闊的發(fā)展空間。因此不僅需要行業(yè)業(yè)務的拓展，更重要的是需要行業(yè)水平的提高。
以天津市為例，2006年黨中央、國務院從我國經(jīng)濟社會發(fā)展全局出發(fā)，做出了重要戰(zhàn)略部署：全面推進天津濱海新區(qū)開發(fā)建設。隨著濱海新區(qū)開發(fā)開放的實施以及近年來城市中心區(qū)大規(guī)模的改造，天津市的住宅建設進入了一個新的發(fā)展時期。隨之而來的各種新的估價業(yè)務的增加和更高服務需求的提出，使天津市的房地產(chǎn)價格評估工作面臨著新的挑戰(zhàn)，同時也是一個難得的歷史機遇。這就需要房地產(chǎn)價格評估行業(yè)和專業(yè)人員抓住機遇、應對挑戰(zhàn)。
一是要處理好房地產(chǎn)價格評估機構發(fā)展和房地產(chǎn)價格評估行業(yè)發(fā)展的關系。房地產(chǎn)價格評估機構的建設發(fā)展是以行業(yè)的健康發(fā)展為前提條件的。專業(yè)的房地產(chǎn)價格評估人員應當從行業(yè)發(fā)展需求出發(fā)，適應不同區(qū)域對不同用途項目估價的需求，為實現(xiàn)天津市經(jīng)濟建設的總體目標奠定基礎。因此，在房地產(chǎn)價格評估過程中，要做到從大處著眼，努力開拓新業(yè)務、研究新問題，提高整個行業(yè)的水平。以行業(yè)的發(fā)展帶動機構的建設，以機構的建設促進行業(yè)的發(fā)展。
二是要處理好房地產(chǎn)價格評估業(yè)務拓展與提高價格評估技術水平的關系。專業(yè)的房地產(chǎn)價格評估師應直面業(yè)務擴展的挑戰(zhàn)，努力把這種挑戰(zhàn)變成提高價格評估水平的機遇。要樹立創(chuàng)新意識，并將此意識運用到拓展業(yè)務新領域的過程中。要勤于探索新課題，進一步規(guī)范房地產(chǎn)價格評估的技術和手段。通過積極參加理論研究和行業(yè)經(jīng)驗交流，以技術創(chuàng)新帶動行業(yè)整體水平的提高。
三、加強職業(yè)道德建設房地產(chǎn)價格評估工作是一項技術性很強的專業(yè)工作，提高專業(yè)技術水平是擺在每一位房地產(chǎn)價格評估專業(yè)技術人員面前的十分緊迫的任務。與此同時，當前在市場經(jīng)濟運行中的一些負面影響，諸如誠信缺失、道德缺失等不良因素，在不同程度上影響著房地產(chǎn)價格評估市場。對于一個應當具有較高社會公信力和法律責任承載力的行業(yè)，應時刻牢記自己的使命，嚴格堅守職業(yè)道德，在價格評估工作中做到公平、公正。
如：在城市房屋拆遷過程中，對拆遷房屋所進行的價格評估工作，由于涉及到眾多群眾的切身利益，往往會有一些人以親屬、朋友等身份向房地產(chǎn)價格評估人員提出一些不合理的要求，使房地產(chǎn)價格評估人員面臨專業(yè)品格和職業(yè)道德的雙重考驗。估價人員若稍有偏頗就有可能引起社會各界的爭議和連鎖反應。因此，公平、公正地對評估項目做出客觀、合理的價格評估，對維護大多數(shù)群眾利益、維護社會和諧穩(wěn)定關系重大。
又如，在對一些單項房地產(chǎn)進行專業(yè)估價中，有的當事者以物質利益為誘餌，企圖讓專業(yè)人員作出對自己有利的評估。這類擾亂房地產(chǎn)價格評估市場的案件時有發(fā)生，對專業(yè)評估隊伍有較大的腐蝕作用。
一個時期以來，有些房地產(chǎn)價格評估機構在為企業(yè)進行房地產(chǎn)資產(chǎn)價格評估過程中，與企業(yè)、金融機構之間形成了一種非正常的關系，出現(xiàn)了金融機構委托房地產(chǎn)價格評估機構進行價格評估，而估價費則由企業(yè)支付的情況；有的房地產(chǎn)價格評估機構為了承攬業(yè)務，擴大經(jīng)營規(guī)模，采取給企業(yè)、金融機構“回扣”的非正常手段；有的被評估企業(yè)向估價機構提出高評或其它要求，并為此向估價機構進行商業(yè)賄賂。
在尚不成熟的房地產(chǎn)價格評估市場中，這種不正當競爭使專業(yè)估價人員的職業(yè)品格、道德操守受到了極大沖擊，房地產(chǎn)價格評估隊伍的社會信譽大打折扣，繼而造成房地產(chǎn)交易市場秩序混亂。因此，在今后一個較長的時期，除了通過各種方式不斷提高房地產(chǎn)價格評估專業(yè)人員專業(yè)技術水平外，還應對其進行行業(yè)的紀律教育和職業(yè)道德教育，使他們在內(nèi)心深處樹立起抵制各種不良現(xiàn)象的屏障。這樣，對進一步強化誠信觀念和健康行風，具有戰(zhàn)略意義。
四、以誠信為核心，堅守獨立、客觀、公正的立場《中華人民共和國民法通則》第四條規(guī)定：“民事活動應遵守自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則”?？梢?，誠實信用不僅僅是人們從事一切社會經(jīng)濟活動所遵循的行為準則，而且還是必須嚴格遵守的法律規(guī)定。目前在個別行業(yè)、個別機構存在的誠信缺失的現(xiàn)象，只是在經(jīng)濟轉型時期存在的一種不正?，F(xiàn)象，已經(jīng)引起了社會各界的關注。隨著社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展、各項法律制度的進一步完善、全體社會成員道德素養(yǎng)的進一步提高，誠信缺失將難以為繼。
誠信是房地產(chǎn)價格評估行業(yè)的生存之根本，發(fā)展之基石。從事房地產(chǎn)價格評估的機構和專業(yè)人員，要把誠信作為職業(yè)道德的核心，把獨立、客觀、公正作為工作立場，加以堅守。獨立，首先是要求房地產(chǎn)價格評估機構應當是一個不依賴他人的獨立機構；其次是要求估價人員不屈從于外部壓力，面對估價對象能進行獨立自主地分析，并做出正確的評估?？陀^，就是要求估價人員在進行房地產(chǎn)價格評估時，只從客觀實際出發(fā)，對評估對象進行實事求是的估算、分析，不帶有任何主觀偏見。公正，就是要求估價機構和估價人員秉持公正與正派。從事房地產(chǎn)價格評估的機構和專業(yè)人員應當努力踐行。
房地產(chǎn)價格評估的客觀與公正，關系到金融風險的防范與人民群眾切身利益的實現(xiàn)，對于社會穩(wěn)定與和諧有著至關重要的影響。
因此，在房地產(chǎn)價格評估活動中能不能堅守以誠信為本，進行客觀公正的估價，已經(jīng)成為檢驗廣大房地產(chǎn)價格評估機構及估價人員的職業(yè)道德標準，必須引起每一個房地產(chǎn)價格評估機構和每一位房地產(chǎn)價格評估人員的高度重視。堅守誠信，從我做起，從每宗估價項目做起，抵制不良現(xiàn)象。只有這樣，才能為社會提供高質量的估價服務，才能推動房地產(chǎn)價格評估行業(yè)的健康發(fā)展。