二、內(nèi)容講解
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)程序概述
3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)的概念
房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復(fù)雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、國家法律政策與各級政府及其部門的規(guī)章、經(jīng)濟合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、建造技術(shù)、風(fēng)險控制與管理、項目管理、市場營銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識。
房地產(chǎn)開發(fā)活動的復(fù)雜化使得越來越多的專業(yè)人士開始與開發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊伍的發(fā)展壯大。然而，不論開發(fā)活動變得多么復(fù)雜或是開發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)過程的基本步驟。
3.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序
開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序包括投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷等步驟。這些步驟可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。
如果開發(fā)工作是遵循一個理論的程序，即項目建設(shè)完畢后才去找買家或租客時，開發(fā)程序才按上述順序進(jìn)行。但如果開發(fā)項目在建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投資者或使用者的話，則第四階段就會在第二、第三階段之前進(jìn)行。但無論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的主要實施步驟。
3.3.2 確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可
3.3.2.1 土地出讓過程中的規(guī)劃管理
出讓城市國有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。規(guī)劃設(shè)計條件通常包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及其他要求。附圖應(yīng)當(dāng)包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出人口位置，建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。
《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及其附圖或《審定設(shè)計方案通知書》及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。土地使用權(quán)受讓方在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時，必須持有附具城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖的土地出讓合同，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明。
3.3.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)前期的-規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。
（1）開發(fā)項目選址、定點審批階段。開發(fā)商首先須持計委批準(zhǔn)立項文件、開發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項目意向位置的1／2000或1／500地形圖及其他相關(guān)材料向城市規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項目選址、定點申請，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見表。開發(fā)商請有關(guān)部門填好征詢意見表后，持該征詢意見表、征地和安置補償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項目初步設(shè)計方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，報城市規(guī)劃管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。
（2）申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段。開發(fā)商持城市計劃部門批準(zhǔn)征用土地的計劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件（使用城市國有土地時，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見）、1／2000或1／500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。
（3）規(guī)劃設(shè)計條件審批階段。開發(fā)商需持城市計劃管理部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)、開發(fā)商對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖（單位建筑1／500，居住區(qū)1／2000，其中一份畫出用地范圍）和設(shè)計單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料。向城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及用地紅線圖。《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數(shù)等。
（4）設(shè)計方案審批階段。開發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計資格的設(shè)計機構(gòu)完成不少于2個方案設(shè)計，然后持設(shè)計方案報審表、項目各設(shè)計方案的總平面圖（單位建筑1／500、居住區(qū)l／2000，其中一份畫出用地范圍）、各層平立剖面圖、街景立面圖等（1／100或1／200）、方案說明書及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計方案審批申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計方案并提出修改或調(diào)整意見。之后，開發(fā)商根據(jù)審查意見對設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整修改，再報城市管理部門審批。審批通過后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)“規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書”
（5）申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。開發(fā)商需持由城市建設(shè)主管部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議（如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議），向城市規(guī)劃管理部門提出申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后，將負(fù)責(zé)主持召開市政配合會，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會簽等工作。最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
3.3.3 建設(shè)工程招標(biāo)
3.3.3.1 開發(fā)建設(shè)項目的招標(biāo)方式
招標(biāo)方式可以分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商可依開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標(biāo)方式。
（1）公開招標(biāo)公開招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。進(jìn)行公開招標(biāo)時，開發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機構(gòu)，可通過海報、報刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)，如全市、全國+大項目甚至可在全世界公開發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)公告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切承包商前來投標(biāo)。
公開招標(biāo)使開發(fā)商有較大的選擇范圍，開發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)者之間選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商，同他簽訂承包合同，將工程委托他負(fù)責(zé)完成。這種公開競爭的方式會促使承包商努力提高開發(fā)項目建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價。
公開招標(biāo)通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。此時開發(fā)商不易掌握其造價和控制工期，因而可以通過公開招標(biāo)方式，從中選擇提供合理標(biāo)價和較短工期的承包商作為承包單位。
按常規(guī)，開發(fā)商公開招標(biāo)項目應(yīng)授標(biāo)給最低報價者，除非該最低報價者的標(biāo)價是不合理的或根本無法實現(xiàn)的。需要說明的是，由于開發(fā)商審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，所以公開招標(biāo)需要經(jīng)歷相當(dāng)長的一段時間，招標(biāo)支出費用也較高。
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)程序概述
3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)的概念
房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復(fù)雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、國家法律政策與各級政府及其部門的規(guī)章、經(jīng)濟合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、建造技術(shù)、風(fēng)險控制與管理、項目管理、市場營銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識。
房地產(chǎn)開發(fā)活動的復(fù)雜化使得越來越多的專業(yè)人士開始與開發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊伍的發(fā)展壯大。然而，不論開發(fā)活動變得多么復(fù)雜或是開發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)過程的基本步驟。
3.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序
開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序包括投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷等步驟。這些步驟可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。
如果開發(fā)工作是遵循一個理論的程序，即項目建設(shè)完畢后才去找買家或租客時，開發(fā)程序才按上述順序進(jìn)行。但如果開發(fā)項目在建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投資者或使用者的話，則第四階段就會在第二、第三階段之前進(jìn)行。但無論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的主要實施步驟。
3.3.2 確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可
3.3.2.1 土地出讓過程中的規(guī)劃管理
出讓城市國有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。規(guī)劃設(shè)計條件通常包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及其他要求。附圖應(yīng)當(dāng)包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出人口位置，建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。
《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及其附圖或《審定設(shè)計方案通知書》及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。土地使用權(quán)受讓方在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時，必須持有附具城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖的土地出讓合同，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明。
3.3.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)前期的-規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。
（1）開發(fā)項目選址、定點審批階段。開發(fā)商首先須持計委批準(zhǔn)立項文件、開發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項目意向位置的1／2000或1／500地形圖及其他相關(guān)材料向城市規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項目選址、定點申請，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見表。開發(fā)商請有關(guān)部門填好征詢意見表后，持該征詢意見表、征地和安置補償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項目初步設(shè)計方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，報城市規(guī)劃管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。
（2）申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段。開發(fā)商持城市計劃部門批準(zhǔn)征用土地的計劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件（使用城市國有土地時，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見）、1／2000或1／500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。
（3）規(guī)劃設(shè)計條件審批階段。開發(fā)商需持城市計劃管理部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)、開發(fā)商對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖（單位建筑1／500，居住區(qū)1／2000，其中一份畫出用地范圍）和設(shè)計單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料。向城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及用地紅線圖。《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數(shù)等。
（4）設(shè)計方案審批階段。開發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計資格的設(shè)計機構(gòu)完成不少于2個方案設(shè)計，然后持設(shè)計方案報審表、項目各設(shè)計方案的總平面圖（單位建筑1／500、居住區(qū)l／2000，其中一份畫出用地范圍）、各層平立剖面圖、街景立面圖等（1／100或1／200）、方案說明書及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計方案審批申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計方案并提出修改或調(diào)整意見。之后，開發(fā)商根據(jù)審查意見對設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整修改，再報城市管理部門審批。審批通過后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)“規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書”
（5）申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。開發(fā)商需持由城市建設(shè)主管部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議（如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議），向城市規(guī)劃管理部門提出申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后，將負(fù)責(zé)主持召開市政配合會，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會簽等工作。最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
3.3.3 建設(shè)工程招標(biāo)
3.3.3.1 開發(fā)建設(shè)項目的招標(biāo)方式
招標(biāo)方式可以分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商可依開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標(biāo)方式。
（1）公開招標(biāo)公開招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。進(jìn)行公開招標(biāo)時，開發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機構(gòu)，可通過海報、報刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)，如全市、全國+大項目甚至可在全世界公開發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)公告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切承包商前來投標(biāo)。
公開招標(biāo)使開發(fā)商有較大的選擇范圍，開發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)者之間選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商，同他簽訂承包合同，將工程委托他負(fù)責(zé)完成。這種公開競爭的方式會促使承包商努力提高開發(fā)項目建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價。
公開招標(biāo)通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。此時開發(fā)商不易掌握其造價和控制工期，因而可以通過公開招標(biāo)方式，從中選擇提供合理標(biāo)價和較短工期的承包商作為承包單位。
按常規(guī)，開發(fā)商公開招標(biāo)項目應(yīng)授標(biāo)給最低報價者，除非該最低報價者的標(biāo)價是不合理的或根本無法實現(xiàn)的。需要說明的是，由于開發(fā)商審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，所以公開招標(biāo)需要經(jīng)歷相當(dāng)長的一段時間，招標(biāo)支出費用也較高。