風險與不確定性分析（下）
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應考人員對風險分析與不確定分析方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：盈虧平衡分析的基本原理，房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析的方法與應用。
熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素，房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素，不確定性因素的相互作用及其對經(jīng)濟評價結(jié)果的影響，敏感性分析的概念和步驟，單因素與多因素敏感性分析。
了解：敏感性分析的“三項預測值”法，風險分析的概念、一般過程和方法，概率分析的步驟與概率確定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模擬法。
要點說明：（略）
二、內(nèi)容講解
7．3 敏感性分析
7．3．1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：
（1）找出影響項目經(jīng)濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)；
（2）研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力；
（3）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。
根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
7．3．2 敏感性分析的步驟
房地產(chǎn)項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：
（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標。通常采用的指標為內(nèi)部收益率，必要時也可以選用財務凈現(xiàn)值、開發(fā)商利潤等其他經(jīng)濟指標。在具體選定評價指標時，應考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計算的復雜程度。
（2）確定不確定性因素可能的變動范圍。
（3）計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值。
（4）通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。
進行房地產(chǎn)項目敏感性分析時，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對變動引起的評價指標相對變動幅度，也可以采用敏感性分析圖對多個不確定性因素進行比較。
7．3．3 單因素與多因素敏感性分析
單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，進行單因素敏感性分析時，首先假設(shè)各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時，項目經(jīng)濟評價指標的變化情況。
多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟評價指標的影響。由于項目評估過程中的參數(shù)或因素同時發(fā)生變化的情況非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很強的實用價值。
多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進行，且分析的基本原理與單因素敏感性分析大體相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應考人員對風險分析與不確定分析方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：盈虧平衡分析的基本原理，房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析的方法與應用。
熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素，房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素，不確定性因素的相互作用及其對經(jīng)濟評價結(jié)果的影響，敏感性分析的概念和步驟，單因素與多因素敏感性分析。
了解：敏感性分析的“三項預測值”法，風險分析的概念、一般過程和方法，概率分析的步驟與概率確定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模擬法。
要點說明：（略）
二、內(nèi)容講解
7．3 敏感性分析
7．3．1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：
（1）找出影響項目經(jīng)濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)；
（2）研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力；
（3）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。
根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
7．3．2 敏感性分析的步驟
房地產(chǎn)項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：
（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標。通常采用的指標為內(nèi)部收益率，必要時也可以選用財務凈現(xiàn)值、開發(fā)商利潤等其他經(jīng)濟指標。在具體選定評價指標時，應考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計算的復雜程度。
（2）確定不確定性因素可能的變動范圍。
（3）計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值。
（4）通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。
進行房地產(chǎn)項目敏感性分析時，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對變動引起的評價指標相對變動幅度，也可以采用敏感性分析圖對多個不確定性因素進行比較。
7．3．3 單因素與多因素敏感性分析
單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，進行單因素敏感性分析時，首先假設(shè)各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時，項目經(jīng)濟評價指標的變化情況。
多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟評價指標的影響。由于項目評估過程中的參數(shù)或因素同時發(fā)生變化的情況非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很強的實用價值。
多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進行，且分析的基本原理與單因素敏感性分析大體相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。