二、內(nèi)容講解
7.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析
在第6章所講述的各評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算方法中，每個(gè)因素的取值都是以估計(jì)和預(yù)測為基礎(chǔ)的，而在實(shí)際開發(fā)投資過程中，這些因素很容易發(fā)生變化，而且有些因素的變化對評價(jià)結(jié)果有較大的影響。因此，在評估過程中，找出這些主要影響因素，分析其變化對評估結(jié)果的影響，可以為開發(fā)商或投資者提供更多的決策支持信息，并使其在以后的開發(fā)投資過程中得到有效的控制。
7.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素
通過第6章例題計(jì)算，我們可以看出，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、貸款利率、建筑容積率等。這些因素對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的結(jié)果影響很大。
7.1.1.1 土地費(fèi)用
土地費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估中一個(gè)重要的計(jì)算參數(shù)。在進(jìn)行項(xiàng)目評估時(shí)如果開發(fā)商還沒有獲取土地使用權(quán)，土地費(fèi)用往往是一個(gè)未知數(shù)。因此通常要參照近期土地成交的案例，通過市場比較或其它方法來估算土地費(fèi)用。而土地費(fèi)用由于由出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)用組成，在地塊現(xiàn)狀條件比較復(fù)雜和土地交易市場不很健全的情況下，很難準(zhǔn)確估算。
房地產(chǎn)市場的變化也會導(dǎo)致土地費(fèi)用的迅速變化。有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析表明，在大城市中心區(qū)，土地費(fèi)用已經(jīng)占到了總開發(fā)成本的50％～60％，在城市郊區(qū)，該項(xiàng)費(fèi)用也占到了總開發(fā)成本的30％左右。而且隨著城市發(fā)展和城市可利用土地資源的減少，土地費(fèi)用在城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總開發(fā)成本中所占的比例在日益增大。因此分析土地費(fèi)用變化對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)果的影響，就顯得十分重要。
7.1.1.2 建安工程費(fèi)用
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估過程中，建安工程費(fèi)用的估算比租金售價(jià)的估算要容易一些，但即使這樣，評估時(shí)所使用的估算值與實(shí)際值也很難相符。導(dǎo)致建安工程費(fèi)用發(fā)生變化的原因主要有兩種：
（1）開發(fā)商在決定購置某塊場地進(jìn)行開發(fā)之前，通常要進(jìn)行或委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行整個(gè)建安工程費(fèi)用的詳細(xì)估算，并在此基礎(chǔ)上測算能承受的地價(jià)。當(dāng)開發(fā)商獲得土地作用權(quán)后，就要選擇一個(gè)合適的承包商，并在適宜的時(shí)間從該承包商處得到一個(gè)可以接受的合理報(bào)價(jià)，即標(biāo)價(jià)，并據(jù)此簽訂建設(shè)工程承發(fā)包合同。由于建安工程費(fèi)用的估算時(shí)間與承包商報(bào)價(jià)時(shí)間之間經(jīng)歷了購置土地使用權(quán)等一系列前期準(zhǔn)備工作，兩者往往相差半年到一年時(shí)間，這期間可能會由于建筑材料或勞動力價(jià)格水平的變化導(dǎo)致建安工程費(fèi)用出現(xiàn)上漲或下跌的情況，使進(jìn)行項(xiàng)目評估時(shí)估計(jì)的建安工程費(fèi)用與簽訂承包合同時(shí)的標(biāo)價(jià)不一致。如果合同價(jià)高于原估算值，則開發(fā)商利潤就會減少；反之，如果合同價(jià)低于原估算值，則開發(fā)商利潤就會增加。
（2）當(dāng)建筑工程開工后，由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用發(fā)生變化，也會導(dǎo)致建安工程費(fèi)用改變。這種改變對開發(fā)商是否有影響，要看工程承包合同的形式如何。如果承包合同是一種固定總價(jià)合同，則建安工程費(fèi)用的變動風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)擔(dān)，對開發(fā)商基本無影響。否則，開發(fā)商要承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)階段由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用上漲所引起的建安工程費(fèi)用增加額。
7.1.1.3 租售價(jià)格
租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流人，因此租金或售價(jià)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收益的影響是顯而易見的，而準(zhǔn)確地估算租金和售價(jià)又非易事。在項(xiàng)目評估過程中，租金或售價(jià)的確定是通過與市場上近期成交的類似物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較、修正后得出的。這種比較實(shí)際上隱含著一個(gè)基本假設(shè)，即不考慮通貨膨脹因素以及租金和售價(jià)在開發(fā)期間的增加或減少，而僅以“今天”的租金和售價(jià)水平估算。但同類型物業(yè)市場上供求關(guān)系的變化，開發(fā)過程中社會、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境等因素的變化，都會對物業(yè)租售價(jià)格水平產(chǎn)生影響，而這些影響是很難事先定量描述的。
7.1.1.4 開發(fā)期與租售期
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)期，由準(zhǔn)備期和建造期兩個(gè)階段組成。在第一個(gè)階段，開發(fā)商要進(jìn)行征地、拆遷、安置、補(bǔ)償工作，委托設(shè)計(jì)院作規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和方案審批，還要辦理市政基礎(chǔ)設(shè)施的使用申請等手續(xù)。如果開發(fā)商報(bào)送的方案不能馬上得到政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)或批準(zhǔn)的方案開發(fā)商不滿意，這不僅會使項(xiàng)目的規(guī)模、布局發(fā)生變化，還會拖延寶貴的時(shí)間。另外，在項(xiàng)目的建設(shè)工程開工前，開發(fā)商還要安排工程招標(biāo)工作，招標(biāo)過程所需時(shí)間的長短又與項(xiàng)目的復(fù)雜程度、投標(biāo)者的數(shù)量有關(guān)，而招標(biāo)時(shí)間長短，亦會影響到開發(fā)期的長短。
建造期即建筑施工工期一般能夠較為準(zhǔn)確地估計(jì)，但某些特殊因素的影響，也可能會引起施工工期延長。例如某些建筑材料或設(shè)備短缺、惡劣氣候、政治經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生突變、勞資糾紛引起工人罷工，或者基礎(chǔ)開挖中發(fā)現(xiàn)重要文物或未預(yù)料到的特殊地質(zhì)條件等都可能會導(dǎo)致工程停工，使施工工期延長。由于施工工期延長，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的貸款利息，另一方面還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)。另外，承包合同形式選擇不當(dāng)也可能導(dǎo)致承包商有意拖延工期，致使項(xiàng)目開發(fā)期延長。
租售期（出租期或出售期）的長短與宏觀社會經(jīng)濟(jì)狀況、市場供求狀況、市場競爭狀況、預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢、房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型等有直接關(guān)系。例如，中低價(jià)位的商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，其銷售周期就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高檔商品住宅項(xiàng)目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售周期，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項(xiàng)目。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過量供應(yīng)、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會下降時(shí)，租售期就會延長；商品房供應(yīng)減少、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，租售期就會縮短。租售期延長，會增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資成本和管理費(fèi)用等項(xiàng)支出，特別是在貸款利率較高的情況下，出租或出售期的延長，將會給開發(fā)商帶來沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。
7.1.1.5 容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)
當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，容積率的大小就決定了項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關(guān)系到項(xiàng)目的租金收入、銷售收入和建安工程費(fèi)用。如前所述，項(xiàng)目評估階段，開發(fā)商不一定能拿到政府有關(guān)部門的規(guī)劃批文，因此容積率和建筑面積是不確定的。另外，即使有關(guān)部門批準(zhǔn)了開發(fā)項(xiàng)目的容積率或建筑面積，項(xiàng)目可供出租或出售的面積仍然不能完全肯定。因?yàn)榇髲B出售時(shí)公共面積的可分?jǐn)偤筒豢煞謹(jǐn)偛糠?、大廈出租時(shí)可出租面積占總建筑面積的比例等參數(shù)，在項(xiàng)目評估階段只能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)大致估算。
7.1. 1.6 資本化率
資本化率也是影響經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)果最主要的因素之一，其稍有變動，將大幅度影響項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值的預(yù)測值。眾所周知，項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值可用項(xiàng)目建成后年凈經(jīng)營收入除以資本化率來得到?，F(xiàn)假定某項(xiàng)目年凈租金收入期望為100萬元，若進(jìn)行市場調(diào)查與分析后認(rèn)定資本化率為7％，與認(rèn)定為8％，兩者相差1％，但所求得的項(xiàng)目資本價(jià)值相差l 428萬元－1 250萬元＝178萬元。另外，在利用折現(xiàn)現(xiàn)金流分析法進(jìn)行項(xiàng)目評估時(shí)，行業(yè)內(nèi)部收益率或目標(biāo)收益率，也在很大程度上影響著項(xiàng)目的投資決策。
目前關(guān)于選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本化率的常用辦法，是選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值作為評估項(xiàng)目的資本化率，即：R＝（P1/V1＋P2/V2＋P3/V3＋…＋PN/VN）/N＝1/N.∑Pi/Vi式中Pi—第i個(gè)參照項(xiàng)目的年凈租金收入；Vi—第i個(gè)參照項(xiàng)目的市場價(jià)值或售價(jià)；R—資本化率。
由于不同估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識以及手中所掌握的市場資料所掌握的市場資料所限，所選擇的參照項(xiàng)目可能不同，因此會有不同的結(jié)論。另外，由于開發(fā)周期內(nèi)市場行情的改變，以及參照項(xiàng)目與評估項(xiàng)目之間的差異，評估時(shí)所選擇的資本化率或折現(xiàn)率與將來實(shí)際投資收益率相比，也不可避免地會出現(xiàn)誤差，從而使開發(fā)商要承擔(dān)附加風(fēng)險(xiǎn)。
7.1.1.7 貸款利率
貸款利率的變化對開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果的影響也很大。由于房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，資本金往往只占到投資總額的20％～30％，其余部分都要通過金融機(jī)構(gòu)借款或預(yù)售樓花的方式籌措。所以，資金使用成本即利息支出對開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。有關(guān)資料表明，20世紀(jì)90年代初期中國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本曾經(jīng)占到了總開發(fā)成本的15％－25％。進(jìn)入21世紀(jì)以來，由于世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，各國貸款利率水平持續(xù)下調(diào)，到2002年已經(jīng)降低到6％左右，但隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，未來的貸款利率肯定會再次回升。利率的影響，決定了開發(fā)商利用財(cái)務(wù)杠桿的有效性。
除以上7個(gè)主要不確定性因素外，開發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占的比例等的變動也都會對項(xiàng)目評估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。
7.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析
在第6章所講述的各評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算方法中，每個(gè)因素的取值都是以估計(jì)和預(yù)測為基礎(chǔ)的，而在實(shí)際開發(fā)投資過程中，這些因素很容易發(fā)生變化，而且有些因素的變化對評價(jià)結(jié)果有較大的影響。因此，在評估過程中，找出這些主要影響因素，分析其變化對評估結(jié)果的影響，可以為開發(fā)商或投資者提供更多的決策支持信息，并使其在以后的開發(fā)投資過程中得到有效的控制。
7.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素
通過第6章例題計(jì)算，我們可以看出，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、貸款利率、建筑容積率等。這些因素對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的結(jié)果影響很大。
7.1.1.1 土地費(fèi)用
土地費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估中一個(gè)重要的計(jì)算參數(shù)。在進(jìn)行項(xiàng)目評估時(shí)如果開發(fā)商還沒有獲取土地使用權(quán)，土地費(fèi)用往往是一個(gè)未知數(shù)。因此通常要參照近期土地成交的案例，通過市場比較或其它方法來估算土地費(fèi)用。而土地費(fèi)用由于由出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)用組成，在地塊現(xiàn)狀條件比較復(fù)雜和土地交易市場不很健全的情況下，很難準(zhǔn)確估算。
房地產(chǎn)市場的變化也會導(dǎo)致土地費(fèi)用的迅速變化。有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析表明，在大城市中心區(qū)，土地費(fèi)用已經(jīng)占到了總開發(fā)成本的50％～60％，在城市郊區(qū)，該項(xiàng)費(fèi)用也占到了總開發(fā)成本的30％左右。而且隨著城市發(fā)展和城市可利用土地資源的減少，土地費(fèi)用在城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總開發(fā)成本中所占的比例在日益增大。因此分析土地費(fèi)用變化對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)果的影響，就顯得十分重要。
7.1.1.2 建安工程費(fèi)用
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估過程中，建安工程費(fèi)用的估算比租金售價(jià)的估算要容易一些，但即使這樣，評估時(shí)所使用的估算值與實(shí)際值也很難相符。導(dǎo)致建安工程費(fèi)用發(fā)生變化的原因主要有兩種：
（1）開發(fā)商在決定購置某塊場地進(jìn)行開發(fā)之前，通常要進(jìn)行或委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行整個(gè)建安工程費(fèi)用的詳細(xì)估算，并在此基礎(chǔ)上測算能承受的地價(jià)。當(dāng)開發(fā)商獲得土地作用權(quán)后，就要選擇一個(gè)合適的承包商，并在適宜的時(shí)間從該承包商處得到一個(gè)可以接受的合理報(bào)價(jià)，即標(biāo)價(jià)，并據(jù)此簽訂建設(shè)工程承發(fā)包合同。由于建安工程費(fèi)用的估算時(shí)間與承包商報(bào)價(jià)時(shí)間之間經(jīng)歷了購置土地使用權(quán)等一系列前期準(zhǔn)備工作，兩者往往相差半年到一年時(shí)間，這期間可能會由于建筑材料或勞動力價(jià)格水平的變化導(dǎo)致建安工程費(fèi)用出現(xiàn)上漲或下跌的情況，使進(jìn)行項(xiàng)目評估時(shí)估計(jì)的建安工程費(fèi)用與簽訂承包合同時(shí)的標(biāo)價(jià)不一致。如果合同價(jià)高于原估算值，則開發(fā)商利潤就會減少；反之，如果合同價(jià)低于原估算值，則開發(fā)商利潤就會增加。
（2）當(dāng)建筑工程開工后，由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用發(fā)生變化，也會導(dǎo)致建安工程費(fèi)用改變。這種改變對開發(fā)商是否有影響，要看工程承包合同的形式如何。如果承包合同是一種固定總價(jià)合同，則建安工程費(fèi)用的變動風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)擔(dān)，對開發(fā)商基本無影響。否則，開發(fā)商要承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)階段由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用上漲所引起的建安工程費(fèi)用增加額。
7.1.1.3 租售價(jià)格
租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流人，因此租金或售價(jià)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收益的影響是顯而易見的，而準(zhǔn)確地估算租金和售價(jià)又非易事。在項(xiàng)目評估過程中，租金或售價(jià)的確定是通過與市場上近期成交的類似物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較、修正后得出的。這種比較實(shí)際上隱含著一個(gè)基本假設(shè)，即不考慮通貨膨脹因素以及租金和售價(jià)在開發(fā)期間的增加或減少，而僅以“今天”的租金和售價(jià)水平估算。但同類型物業(yè)市場上供求關(guān)系的變化，開發(fā)過程中社會、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境等因素的變化，都會對物業(yè)租售價(jià)格水平產(chǎn)生影響，而這些影響是很難事先定量描述的。
7.1.1.4 開發(fā)期與租售期
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)期，由準(zhǔn)備期和建造期兩個(gè)階段組成。在第一個(gè)階段，開發(fā)商要進(jìn)行征地、拆遷、安置、補(bǔ)償工作，委托設(shè)計(jì)院作規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和方案審批，還要辦理市政基礎(chǔ)設(shè)施的使用申請等手續(xù)。如果開發(fā)商報(bào)送的方案不能馬上得到政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)或批準(zhǔn)的方案開發(fā)商不滿意，這不僅會使項(xiàng)目的規(guī)模、布局發(fā)生變化，還會拖延寶貴的時(shí)間。另外，在項(xiàng)目的建設(shè)工程開工前，開發(fā)商還要安排工程招標(biāo)工作，招標(biāo)過程所需時(shí)間的長短又與項(xiàng)目的復(fù)雜程度、投標(biāo)者的數(shù)量有關(guān)，而招標(biāo)時(shí)間長短，亦會影響到開發(fā)期的長短。
建造期即建筑施工工期一般能夠較為準(zhǔn)確地估計(jì)，但某些特殊因素的影響，也可能會引起施工工期延長。例如某些建筑材料或設(shè)備短缺、惡劣氣候、政治經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生突變、勞資糾紛引起工人罷工，或者基礎(chǔ)開挖中發(fā)現(xiàn)重要文物或未預(yù)料到的特殊地質(zhì)條件等都可能會導(dǎo)致工程停工，使施工工期延長。由于施工工期延長，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的貸款利息，另一方面還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)。另外，承包合同形式選擇不當(dāng)也可能導(dǎo)致承包商有意拖延工期，致使項(xiàng)目開發(fā)期延長。
租售期（出租期或出售期）的長短與宏觀社會經(jīng)濟(jì)狀況、市場供求狀況、市場競爭狀況、預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢、房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型等有直接關(guān)系。例如，中低價(jià)位的商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，其銷售周期就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高檔商品住宅項(xiàng)目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售周期，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項(xiàng)目。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過量供應(yīng)、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會下降時(shí)，租售期就會延長；商品房供應(yīng)減少、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，租售期就會縮短。租售期延長，會增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資成本和管理費(fèi)用等項(xiàng)支出，特別是在貸款利率較高的情況下，出租或出售期的延長，將會給開發(fā)商帶來沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。
7.1.1.5 容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)
當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，容積率的大小就決定了項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關(guān)系到項(xiàng)目的租金收入、銷售收入和建安工程費(fèi)用。如前所述，項(xiàng)目評估階段，開發(fā)商不一定能拿到政府有關(guān)部門的規(guī)劃批文，因此容積率和建筑面積是不確定的。另外，即使有關(guān)部門批準(zhǔn)了開發(fā)項(xiàng)目的容積率或建筑面積，項(xiàng)目可供出租或出售的面積仍然不能完全肯定。因?yàn)榇髲B出售時(shí)公共面積的可分?jǐn)偤筒豢煞謹(jǐn)偛糠?、大廈出租時(shí)可出租面積占總建筑面積的比例等參數(shù)，在項(xiàng)目評估階段只能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)大致估算。
7.1. 1.6 資本化率
資本化率也是影響經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)果最主要的因素之一，其稍有變動，將大幅度影響項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值的預(yù)測值。眾所周知，項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值可用項(xiàng)目建成后年凈經(jīng)營收入除以資本化率來得到?，F(xiàn)假定某項(xiàng)目年凈租金收入期望為100萬元，若進(jìn)行市場調(diào)查與分析后認(rèn)定資本化率為7％，與認(rèn)定為8％，兩者相差1％，但所求得的項(xiàng)目資本價(jià)值相差l 428萬元－1 250萬元＝178萬元。另外，在利用折現(xiàn)現(xiàn)金流分析法進(jìn)行項(xiàng)目評估時(shí)，行業(yè)內(nèi)部收益率或目標(biāo)收益率，也在很大程度上影響著項(xiàng)目的投資決策。
目前關(guān)于選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本化率的常用辦法，是選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值作為評估項(xiàng)目的資本化率，即：R＝（P1/V1＋P2/V2＋P3/V3＋…＋PN/VN）/N＝1/N.∑Pi/Vi式中Pi—第i個(gè)參照項(xiàng)目的年凈租金收入；Vi—第i個(gè)參照項(xiàng)目的市場價(jià)值或售價(jià)；R—資本化率。
由于不同估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識以及手中所掌握的市場資料所掌握的市場資料所限，所選擇的參照項(xiàng)目可能不同，因此會有不同的結(jié)論。另外，由于開發(fā)周期內(nèi)市場行情的改變，以及參照項(xiàng)目與評估項(xiàng)目之間的差異，評估時(shí)所選擇的資本化率或折現(xiàn)率與將來實(shí)際投資收益率相比，也不可避免地會出現(xiàn)誤差，從而使開發(fā)商要承擔(dān)附加風(fēng)險(xiǎn)。
7.1.1.7 貸款利率
貸款利率的變化對開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果的影響也很大。由于房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，資本金往往只占到投資總額的20％～30％，其余部分都要通過金融機(jī)構(gòu)借款或預(yù)售樓花的方式籌措。所以，資金使用成本即利息支出對開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。有關(guān)資料表明，20世紀(jì)90年代初期中國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本曾經(jīng)占到了總開發(fā)成本的15％－25％。進(jìn)入21世紀(jì)以來，由于世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，各國貸款利率水平持續(xù)下調(diào)，到2002年已經(jīng)降低到6％左右，但隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，未來的貸款利率肯定會再次回升。利率的影響，決定了開發(fā)商利用財(cái)務(wù)杠桿的有效性。
除以上7個(gè)主要不確定性因素外，開發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占的比例等的變動也都會對項(xiàng)目評估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。