房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究（上）
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算、資金使用計(jì)劃、收入估算與資金籌措的方法，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的組成和財(cái)務(wù)報(bào)表編制的方法。
熟悉：可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)、工作階段、內(nèi)容和步驟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、評(píng)價(jià)方案構(gòu)造和基礎(chǔ)參數(shù)選擇方法。
了解：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn)。
要點(diǎn)說(shuō)明
1.可行性研究概述
可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。可行性研究的根本目的，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。來(lái)源：考試大
可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)，是籌集建設(shè)資金的依據(jù)，是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)，是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。
可行性研究的依據(jù)包括：國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)和同等效力的文件；國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等；自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。
2.可行性研究的內(nèi)容與步驟
可行性研究包括投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估與決策四個(gè)工作階段。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容：項(xiàng)目概況、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇、資源供給條件分析、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析、結(jié)論及建議。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案通常包括：區(qū)位分析與選擇、開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇等六個(gè)主要部分的內(nèi)容。
經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)包括時(shí)間類(lèi)參數(shù)、融資相關(guān)參數(shù)、收益相關(guān)指標(biāo)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)指標(biāo)。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)等。
前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。
建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）等。
公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。
房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算、資金使用計(jì)劃、收入估算與資金籌措的方法，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的組成和財(cái)務(wù)報(bào)表編制的方法。
熟悉：可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)、工作階段、內(nèi)容和步驟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、評(píng)價(jià)方案構(gòu)造和基礎(chǔ)參數(shù)選擇方法。
了解：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn)。
要點(diǎn)說(shuō)明
1.可行性研究概述
可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。可行性研究的根本目的，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。來(lái)源：考試大
可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)，是籌集建設(shè)資金的依據(jù)，是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)，是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。
可行性研究的依據(jù)包括：國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)和同等效力的文件；國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等；自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。
2.可行性研究的內(nèi)容與步驟
可行性研究包括投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估與決策四個(gè)工作階段。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容：項(xiàng)目概況、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇、資源供給條件分析、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析、結(jié)論及建議。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案通常包括：區(qū)位分析與選擇、開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇等六個(gè)主要部分的內(nèi)容。
經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)包括時(shí)間類(lèi)參數(shù)、融資相關(guān)參數(shù)、收益相關(guān)指標(biāo)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)指標(biāo)。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)等。
前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。
建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）等。
公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。
房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。