8．3 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇
房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的一個重要目的，就是在法律上允許、技術(shù)上可能的前提下，通過系統(tǒng)的項目策劃，形成和優(yōu)選出比較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案，并獲得滿足投資收益目標要求的盡可能高的經(jīng)濟回報。在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的過程中，項目策劃、構(gòu)造可供評價比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。
8．3．1 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃
以房地產(chǎn)市場分析及擬開發(fā)項目分析為基礎(chǔ)，就可以形成一個開發(fā)項目的策劃方案，用以指導(dǎo)后續(xù)開發(fā)投資活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案，通常包括如下內(nèi)容：
8．3．1．1 區(qū)位分析與選擇
房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析與選擇；包括地域分析與選擇和具體地點的分析與選擇。地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇，是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。
8．3．1．2 開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇
房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照使用原則，選擇的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面置等。此外，還可以考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可進行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。
8．3．1．3 開發(fā)時機的分析與選擇
房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的分析與選擇，應(yīng)考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場地和開始建設(shè)的時機，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進度的影響。大型房地產(chǎn)開發(fā)項目可考慮分批開發(fā)（滾動開發(fā)）。
8．3．1．4 合作方式的分析與選擇
房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風(fēng)險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇。
8．3．1．5 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇
房地產(chǎn)項目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。
8．3．1．6 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇
房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等，對出售（包括預(yù)售）出租（包括預(yù)租、短租或長租）、自營等經(jīng)營方式進行選擇。
8．3．2 構(gòu)造評價方案
構(gòu)造評價方案，就是在項目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。開發(fā)項目是否分期進行以及如何分期、開發(fā)項目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評價方案中加以明確。
如果允許上述影響評價方案構(gòu)造的因素任意組合，則會出現(xiàn)非常多的被選方案。在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造2～4個基本評價方案。對于其他因素的影響規(guī)律，則可以通過敏感性分析把握。表8—l是某房地產(chǎn)開發(fā)項目評價方案構(gòu)造結(jié)果。
8．3．3 選擇基礎(chǔ)參數(shù)
經(jīng)濟評價中的基礎(chǔ)參數(shù)，包括以下幾個方面的指標：
（1）時間類參數(shù)。包括：開發(fā)活動的起始時間點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟評價工作的計算周期（年、半年、季度或月，視項目開發(fā)經(jīng)營期的長短和評估精度的要求，靈活選擇）。
（2）融資相關(guān)參數(shù)。包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例或財務(wù)杠桿比率（通常為總投資的30％），預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例。
（3）收益相關(guān)指標。包括：出租率或空置率，運營成本占毛租金收入比率。
（4）評價標準類指標。包括基準收益率、目標成本利潤率、目標投資利潤率、目標投資回報率等指標。
房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的一個重要目的，就是在法律上允許、技術(shù)上可能的前提下，通過系統(tǒng)的項目策劃，形成和優(yōu)選出比較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案，并獲得滿足投資收益目標要求的盡可能高的經(jīng)濟回報。在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的過程中，項目策劃、構(gòu)造可供評價比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。
8．3．1 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃
以房地產(chǎn)市場分析及擬開發(fā)項目分析為基礎(chǔ)，就可以形成一個開發(fā)項目的策劃方案，用以指導(dǎo)后續(xù)開發(fā)投資活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案，通常包括如下內(nèi)容：
8．3．1．1 區(qū)位分析與選擇
房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析與選擇；包括地域分析與選擇和具體地點的分析與選擇。地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇，是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。
8．3．1．2 開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇
房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照使用原則，選擇的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面置等。此外，還可以考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可進行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。
8．3．1．3 開發(fā)時機的分析與選擇
房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的分析與選擇，應(yīng)考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場地和開始建設(shè)的時機，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進度的影響。大型房地產(chǎn)開發(fā)項目可考慮分批開發(fā)（滾動開發(fā)）。
8．3．1．4 合作方式的分析與選擇
房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風(fēng)險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇。
8．3．1．5 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇
房地產(chǎn)項目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。
8．3．1．6 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇
房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等，對出售（包括預(yù)售）出租（包括預(yù)租、短租或長租）、自營等經(jīng)營方式進行選擇。
8．3．2 構(gòu)造評價方案
構(gòu)造評價方案，就是在項目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。開發(fā)項目是否分期進行以及如何分期、開發(fā)項目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評價方案中加以明確。
如果允許上述影響評價方案構(gòu)造的因素任意組合，則會出現(xiàn)非常多的被選方案。在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造2～4個基本評價方案。對于其他因素的影響規(guī)律，則可以通過敏感性分析把握。表8—l是某房地產(chǎn)開發(fā)項目評價方案構(gòu)造結(jié)果。
8．3．3 選擇基礎(chǔ)參數(shù)
經(jīng)濟評價中的基礎(chǔ)參數(shù)，包括以下幾個方面的指標：
（1）時間類參數(shù)。包括：開發(fā)活動的起始時間點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟評價工作的計算周期（年、半年、季度或月，視項目開發(fā)經(jīng)營期的長短和評估精度的要求，靈活選擇）。
（2）融資相關(guān)參數(shù)。包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例或財務(wù)杠桿比率（通常為總投資的30％），預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例。
（3）收益相關(guān)指標。包括：出租率或空置率，運營成本占毛租金收入比率。
（4）評價標準類指標。包括基準收益率、目標成本利潤率、目標投資利潤率、目標投資回報率等指標。