房地產金融與項目融資（下）
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產金融、房地產資本市場、房地產項目融資等基本概念和知識的掌握程度，促使應考人員開闊視野，提高為房地產金融提供估價咨詢服務的能力和知識水平。
考試基本要求：
掌握：房地產抵押貸款的概念與類型，房地產項目融資的概念，房地產項目融資方案編制方法，金融機構對項目貸款審查的內容。
熟悉：房地產企業(yè)權益融資與債務融資的概念，房地產開發(fā)貸款與土地儲備貸款的概念與特性，房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款的風險與風險管理措施。
了解：房地產市場與資本市場的關系，抵押貸款二級市場，房地產投資信托及其風險與風險管理。
要點說明：（略）
二、內容講解
9．2 房地產金融風險
9．2．1 房地產開發(fā)貸款的風險與風險管理
9．2．1．1 房地產開發(fā)貸款的風險
（1）政策風險。政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來損失的可能性。房地產投資受到多種政策因素的影響和制約，例如產業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費政策、住房政策和房地產市場管理政策等。這些都會對房地產開發(fā)投資的收益目標的實現(xiàn)產生巨大影響，從而給投資者帶來風險，并最終波及銀行的信貸資產質量。
（2）市場風險。市場風險是指由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產開發(fā)投資、貸款帶來的風險。由于房地產具有不可移動的特征，一旦投資開發(fā)就難以調整或改變，且單位價值較高、流動性風險較大，因此，投資者和銀行需要對市場的供求現(xiàn)狀和趨勢作認真的分析，尤其要對房地產乃至經(jīng)濟發(fā)展的周期做出預測和判斷，并采取相應的調整策略，以減少由于對市場狀況把握不準造成的損失。
（3）經(jīng)營風險。經(jīng)營風險是指由于房地產投資經(jīng)營上的失誤，造成實際經(jīng)營成果偏離期望值并最終產生難以歸還貸款的可能性。由于房地產貸款的項目特征非常明顯，使得具體的項目風險在房地產貸款的經(jīng)營性風險中占有非常顯著的位置。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，一個項目的好壞對其經(jīng)營與發(fā)展有著至關重要的影響，若企業(yè)超過自身經(jīng)濟實力進行大規(guī)模項目建設和擴張圈地，必會導致企業(yè)的資金鏈非常脆弱，并潛存著較大的銀行風險。
（4）財務風險。財務風險是指由于房地產投資者運用財務杠桿，即使用債務融資而導致現(xiàn)金收益不足以償還債務的可能性。由于房地產項目投資額較大，建設周期和投資回收周期均較長，開發(fā)企業(yè)的自有資金通常不足以滿足投資所需，其投資所需的部分資金，甚至大部分資金，需要通過銀行貸款來滿足，因此，高負債率就成了房地產開發(fā)企業(yè)的普遍特征。據(jù)統(tǒng)計，房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率很高，近幾年一直在76％左右，有些地區(qū)超過80％，房地產開發(fā)企業(yè)自有資金普遍不足，主要依靠負債經(jīng)營。
（5）完工風險。完工風險是指由于房地產項目開發(fā)周期長，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設過程中不可抗力和不可控因素等原因導致的項目未按期完工和超支的可能性。其風險來源主要表現(xiàn)在：政府批文未如期取得、不可抗力因素的影響、不可控因素的影響及開發(fā)建設投資超支等。
（6）抵押物估價風險。抵押物估價風險是指銀行在發(fā)放貸款之前由于對抵押物的估價不當所造成的損失的可能性。資產抵押是開發(fā)貸款風險防范的重要手段，因此抵押資產價值評估的準確性至關重要。
（7）貸款保證風險。貸款保證風險是指發(fā)放貸款時對保證人的錯誤判斷所造成貸款難以歸還的可能性。目前，商業(yè)銀行發(fā)放的房地產開發(fā)貸款基本上以貸款項目所對應的土地及在建工程作為抵押物，但也有一部分是企業(yè)擔保形式的保證貸款。對擔保企業(yè)的擔保能力的評價，往往只是根據(jù)該擔保人為借款人作擔保之前的財務報表數(shù)據(jù)及其他相關指標測算，而在房地產企業(yè)較長時期的貸款期間，銀行并不是時刻關注擔保企業(yè)是否還具備擔保能力，并采取相應的有效措施。當擔保企業(yè)的經(jīng)營狀況出現(xiàn)較大的變化時，就會引發(fā)貸款保證風險。
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產金融、房地產資本市場、房地產項目融資等基本概念和知識的掌握程度，促使應考人員開闊視野，提高為房地產金融提供估價咨詢服務的能力和知識水平。
考試基本要求：
掌握：房地產抵押貸款的概念與類型，房地產項目融資的概念，房地產項目融資方案編制方法，金融機構對項目貸款審查的內容。
熟悉：房地產企業(yè)權益融資與債務融資的概念，房地產開發(fā)貸款與土地儲備貸款的概念與特性，房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款的風險與風險管理措施。
了解：房地產市場與資本市場的關系，抵押貸款二級市場，房地產投資信托及其風險與風險管理。
要點說明：（略）
二、內容講解
9．2 房地產金融風險
9．2．1 房地產開發(fā)貸款的風險與風險管理
9．2．1．1 房地產開發(fā)貸款的風險
（1）政策風險。政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來損失的可能性。房地產投資受到多種政策因素的影響和制約，例如產業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費政策、住房政策和房地產市場管理政策等。這些都會對房地產開發(fā)投資的收益目標的實現(xiàn)產生巨大影響，從而給投資者帶來風險，并最終波及銀行的信貸資產質量。
（2）市場風險。市場風險是指由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產開發(fā)投資、貸款帶來的風險。由于房地產具有不可移動的特征，一旦投資開發(fā)就難以調整或改變，且單位價值較高、流動性風險較大，因此，投資者和銀行需要對市場的供求現(xiàn)狀和趨勢作認真的分析，尤其要對房地產乃至經(jīng)濟發(fā)展的周期做出預測和判斷，并采取相應的調整策略，以減少由于對市場狀況把握不準造成的損失。
（3）經(jīng)營風險。經(jīng)營風險是指由于房地產投資經(jīng)營上的失誤，造成實際經(jīng)營成果偏離期望值并最終產生難以歸還貸款的可能性。由于房地產貸款的項目特征非常明顯，使得具體的項目風險在房地產貸款的經(jīng)營性風險中占有非常顯著的位置。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，一個項目的好壞對其經(jīng)營與發(fā)展有著至關重要的影響，若企業(yè)超過自身經(jīng)濟實力進行大規(guī)模項目建設和擴張圈地，必會導致企業(yè)的資金鏈非常脆弱，并潛存著較大的銀行風險。
（4）財務風險。財務風險是指由于房地產投資者運用財務杠桿，即使用債務融資而導致現(xiàn)金收益不足以償還債務的可能性。由于房地產項目投資額較大，建設周期和投資回收周期均較長，開發(fā)企業(yè)的自有資金通常不足以滿足投資所需，其投資所需的部分資金，甚至大部分資金，需要通過銀行貸款來滿足，因此，高負債率就成了房地產開發(fā)企業(yè)的普遍特征。據(jù)統(tǒng)計，房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率很高，近幾年一直在76％左右，有些地區(qū)超過80％，房地產開發(fā)企業(yè)自有資金普遍不足，主要依靠負債經(jīng)營。
（5）完工風險。完工風險是指由于房地產項目開發(fā)周期長，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設過程中不可抗力和不可控因素等原因導致的項目未按期完工和超支的可能性。其風險來源主要表現(xiàn)在：政府批文未如期取得、不可抗力因素的影響、不可控因素的影響及開發(fā)建設投資超支等。
（6）抵押物估價風險。抵押物估價風險是指銀行在發(fā)放貸款之前由于對抵押物的估價不當所造成的損失的可能性。資產抵押是開發(fā)貸款風險防范的重要手段，因此抵押資產價值評估的準確性至關重要。
（7）貸款保證風險。貸款保證風險是指發(fā)放貸款時對保證人的錯誤判斷所造成貸款難以歸還的可能性。目前，商業(yè)銀行發(fā)放的房地產開發(fā)貸款基本上以貸款項目所對應的土地及在建工程作為抵押物，但也有一部分是企業(yè)擔保形式的保證貸款。對擔保企業(yè)的擔保能力的評價，往往只是根據(jù)該擔保人為借款人作擔保之前的財務報表數(shù)據(jù)及其他相關指標測算，而在房地產企業(yè)較長時期的貸款期間，銀行并不是時刻關注擔保企業(yè)是否還具備擔保能力，并采取相應的有效措施。當擔保企業(yè)的經(jīng)營狀況出現(xiàn)較大的變化時，就會引發(fā)貸款保證風險。