物業(yè)資產管理（上）
一、大綱要求
考試目的：
本章是測試應考人員對物業(yè)管理、房地產資產管理等概念及工作內容，以及收益性物業(yè)租金確定和費用測算方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：物業(yè)管理中的費用測算與財務報告的內容。
熟悉：房地產資產管理的概念與所包括的內容，寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)分類方法與影響因素，確定寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)租金的方法。
了解：物業(yè)管理的內容。
要點說明:
1．房地產資產管理
物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學科的知識，通過人員、場所、流程和技術的整合來確保建筑環(huán)境的正常運行。物業(yè)管理的核心工作是對房地產資產進行日常的維護與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。
設施管理是一種新型房地產服務業(yè)務，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調，為某一單位或機構創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。設施管理是融合了企業(yè)管理、建筑學、行為科學和工程學的交叉學科。商業(yè)企業(yè)越來越強烈地認識到，擁有一個管理有序、高效率的辦公環(huán)境對企業(yè)的成功非常重要；新技術、環(huán)境意識和對健康的日益關注，也導致了對設施管理專業(yè)服務需求的日益增加。
資產管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)管理公司的工作，協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關系，定期進行資產的投資分析和運營狀況分析。
房地產組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制訂并執(zhí)行組合投資策略，設計和調整房地產資產的資本結構，負責策略資產的配置和衍生工具的應用，監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理。
2．物業(yè)管理的內容
制定管理計劃的內容包括：確立目標、檢查物業(yè)質量狀況、形成租金方案和出租策略、提出包括管理費在內的物業(yè)管理預算、簽訂物業(yè)管理委托合同、物業(yè)管理記錄和控制。
3．寫字樓物業(yè)管理
投資性物業(yè)中的寫字樓是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設施和相關的場地。
寫字摟選擇租戶時應考慮的因素包括：潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務的類型及其聲譽、財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務的內容。
4．零售商業(yè)物業(yè)管理
零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務性商店和特色商店五種類型。
商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域三個部分。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。
零售商業(yè)物業(yè)的租金以每一個獨立出租單元的總出租面積（GRA）為基礎計算租約中載明的租金通常為基礎租金，租戶可能還要按營業(yè)額的一定比例支付百分比租金。基礎租金又稱最低租金，通常以每月每平方米為基礎計算?；A租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關的一個最低收入。
5．物業(yè)管理費用的測算與財務報告
潛在毛租金收入：物業(yè)可以獲取的租金收入，等于物業(yè)內全部可出租面積與可能租金水平的乘積。
空置和收租損失：空置的面積不能產生租金收入或租出的面積沒有收到租金所導致的收入損失。
有效毛收入：潛在毛租金收入扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。
經(jīng)營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉的成本（建筑物及相關場地的維護、維修費）、為租戶提供服務的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等），保險費、房產稅和法律費用等也屬于經(jīng)營費用的范疇。跟蹤經(jīng)營費用的目的主要是為了制定成本支出預算，控制經(jīng)營費用支出的數(shù)量。
凈經(jīng)營收入：有效毛收入扣除經(jīng)營費用后的收入。
準備金：定期存人的用于支付未來費用的資金。準備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出（例如設備或屋面的更新），而日常的經(jīng)營費用則在每月的經(jīng)營收入中支出。
保證金基金：為保證租戶在租約有效期間內能夠很好地履行租賃合約（按期繳納租金、履行對物業(yè)保護的責任），而由租戶繳納的基金。如果租戶在租賃期間內完全履行了租約中所規(guī)定的責任，則該項保證金在租約到期時要如數(shù)退還租戶。否則就要扣除部分甚至全部保證金，用于支付物業(yè)損毀或由于拖欠租金給業(yè)主帶來的損失。
人工費：物業(yè)管理的人工費包括工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險）、統(tǒng)籌費、公積金（如住房公積金）等。
公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費：該項費用在物業(yè)經(jīng)營費用中占較大比例，且分項較多。主要包括：維修與保養(yǎng)費。室內裝修費；生活用水和污水排放；能源費；康樂設施費；雜項費用。
一、大綱要求
考試目的：
本章是測試應考人員對物業(yè)管理、房地產資產管理等概念及工作內容，以及收益性物業(yè)租金確定和費用測算方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：物業(yè)管理中的費用測算與財務報告的內容。
熟悉：房地產資產管理的概念與所包括的內容，寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)分類方法與影響因素，確定寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)租金的方法。
了解：物業(yè)管理的內容。
要點說明:
1．房地產資產管理
物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學科的知識，通過人員、場所、流程和技術的整合來確保建筑環(huán)境的正常運行。物業(yè)管理的核心工作是對房地產資產進行日常的維護與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。
設施管理是一種新型房地產服務業(yè)務，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調，為某一單位或機構創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。設施管理是融合了企業(yè)管理、建筑學、行為科學和工程學的交叉學科。商業(yè)企業(yè)越來越強烈地認識到，擁有一個管理有序、高效率的辦公環(huán)境對企業(yè)的成功非常重要；新技術、環(huán)境意識和對健康的日益關注，也導致了對設施管理專業(yè)服務需求的日益增加。
資產管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)管理公司的工作，協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關系，定期進行資產的投資分析和運營狀況分析。
房地產組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制訂并執(zhí)行組合投資策略，設計和調整房地產資產的資本結構，負責策略資產的配置和衍生工具的應用，監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理。
2．物業(yè)管理的內容
制定管理計劃的內容包括：確立目標、檢查物業(yè)質量狀況、形成租金方案和出租策略、提出包括管理費在內的物業(yè)管理預算、簽訂物業(yè)管理委托合同、物業(yè)管理記錄和控制。
3．寫字樓物業(yè)管理
投資性物業(yè)中的寫字樓是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設施和相關的場地。
寫字摟選擇租戶時應考慮的因素包括：潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務的類型及其聲譽、財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務的內容。
4．零售商業(yè)物業(yè)管理
零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務性商店和特色商店五種類型。
商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域三個部分。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。
零售商業(yè)物業(yè)的租金以每一個獨立出租單元的總出租面積（GRA）為基礎計算租約中載明的租金通常為基礎租金，租戶可能還要按營業(yè)額的一定比例支付百分比租金。基礎租金又稱最低租金，通常以每月每平方米為基礎計算?；A租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關的一個最低收入。
5．物業(yè)管理費用的測算與財務報告
潛在毛租金收入：物業(yè)可以獲取的租金收入，等于物業(yè)內全部可出租面積與可能租金水平的乘積。
空置和收租損失：空置的面積不能產生租金收入或租出的面積沒有收到租金所導致的收入損失。
有效毛收入：潛在毛租金收入扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。
經(jīng)營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉的成本（建筑物及相關場地的維護、維修費）、為租戶提供服務的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等），保險費、房產稅和法律費用等也屬于經(jīng)營費用的范疇。跟蹤經(jīng)營費用的目的主要是為了制定成本支出預算，控制經(jīng)營費用支出的數(shù)量。
凈經(jīng)營收入：有效毛收入扣除經(jīng)營費用后的收入。
準備金：定期存人的用于支付未來費用的資金。準備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出（例如設備或屋面的更新），而日常的經(jīng)營費用則在每月的經(jīng)營收入中支出。
保證金基金：為保證租戶在租約有效期間內能夠很好地履行租賃合約（按期繳納租金、履行對物業(yè)保護的責任），而由租戶繳納的基金。如果租戶在租賃期間內完全履行了租約中所規(guī)定的責任，則該項保證金在租約到期時要如數(shù)退還租戶。否則就要扣除部分甚至全部保證金，用于支付物業(yè)損毀或由于拖欠租金給業(yè)主帶來的損失。
人工費：物業(yè)管理的人工費包括工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險）、統(tǒng)籌費、公積金（如住房公積金）等。
公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費：該項費用在物業(yè)經(jīng)營費用中占較大比例，且分項較多。主要包括：維修與保養(yǎng)費。室內裝修費；生活用水和污水排放；能源費；康樂設施費；雜項費用。