國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。為配合《條例》的貫徹實施，建設(shè)部印發(fā)了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）?！稐l例》的實施和《辦法》的印發(fā)，對于規(guī)范物業(yè)管理招投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場公平競爭，將起到積極的推動作用。
應(yīng)當看到，當前物業(yè)管理招投標市場存在一些不容忽視的問題：有的招標人不按法定程序招標，甚至搞假招標或規(guī)避招標；有的投標人在投標過程中做不切合實際的承諾，以低于成本的報價進行競標，擾亂了物業(yè)管理市場秩序；個別投標人采取不正當競爭手段串通投標，以弄虛作假的方式騙取中標；有的行政管理部門直接介入招標投標活動，非法干預招標人的招標活動；有些招標代理機構(gòu)壟斷經(jīng)營，強制服務(wù)，損害了招標人的利益。這些不規(guī)范行為的存在，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，必須下大力氣加以解決。
《條例》和《辦法》對物業(yè)管理招投標活動作出了以下規(guī)定：——確立了物業(yè)管理招投標活動的原則?！掇k法》第四條明確規(guī)定：“前期物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則”。
——確立了在新建住宅物業(yè)強制性招標制度?！稐l例》和《辦法》均明確要求，達到一定規(guī)模的新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)；對其他類型的物業(yè)和規(guī)模較小的新建住宅物業(yè)，《條例》和《辦法》雖然沒有作硬性要求，但也鼓勵業(yè)主和建設(shè)單位通過招投標方式，選聘那些守信譽、重質(zhì)量的品牌企業(yè)進行管理。
——確立了多種可以選擇的招標方式。一方面，物業(yè)管理招標可以采用公開招標方式進行，也可以采用邀請招標方式進行。公開招標是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標；邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ撕推渌M織投標。另一方面，招標人可以根據(jù)自身物業(yè)的實際，選擇合適的招標方式進行招標?？梢晕姓袠舜頇C構(gòu)辦理招標事宜，也可以在有能力組織和實施招標活動情況下自行組織實施招標活動。
——確立了公開、公平、公正的招投標程序?！掇k法》明確了招投標過程中招標、投標、開標、評標和中標各環(huán)節(jié)應(yīng)遵守的程序性規(guī)則。比如，對招標公告和投標邀請書的發(fā)布，對投標文件的送達、補充和撤回，對開標時間、開標地點、開標方式的確定，對評標委員會成員的遴選和組成，對評標過程的確定和評標報告的作出等問題的規(guī)定，為保證物業(yè)管理招投標活動的公開、公平和公正地進行提供了可操作的依據(jù)和規(guī)則。
——明確了中標人應(yīng)當按照投標文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！掇k法》規(guī)定，招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應(yīng)當給予賠償。這樣規(guī)定，可以有效防止有些投標人以不切實際的承諾牟取中標，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同的時候又單方面提高條件的不規(guī)范行為，有利于保護招標人的利益。
——確立了招投標備案制度。物業(yè)管理招投標活動涉及到廣大業(yè)主的切身利益，對程序的公正性有很高的要求，不能脫離行政主管部門的指導和監(jiān)督。因此，《辦法》在明確各級房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理招標投標活動負有監(jiān)督管理職責的同時，要求招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，以保證物業(yè)管理招投標活動依法、透明地進行。
應(yīng)當看到，當前物業(yè)管理招投標市場存在一些不容忽視的問題：有的招標人不按法定程序招標，甚至搞假招標或規(guī)避招標；有的投標人在投標過程中做不切合實際的承諾，以低于成本的報價進行競標，擾亂了物業(yè)管理市場秩序；個別投標人采取不正當競爭手段串通投標，以弄虛作假的方式騙取中標；有的行政管理部門直接介入招標投標活動，非法干預招標人的招標活動；有些招標代理機構(gòu)壟斷經(jīng)營，強制服務(wù)，損害了招標人的利益。這些不規(guī)范行為的存在，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，必須下大力氣加以解決。
《條例》和《辦法》對物業(yè)管理招投標活動作出了以下規(guī)定：——確立了物業(yè)管理招投標活動的原則?！掇k法》第四條明確規(guī)定：“前期物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則”。
——確立了在新建住宅物業(yè)強制性招標制度?！稐l例》和《辦法》均明確要求，達到一定規(guī)模的新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)；對其他類型的物業(yè)和規(guī)模較小的新建住宅物業(yè)，《條例》和《辦法》雖然沒有作硬性要求，但也鼓勵業(yè)主和建設(shè)單位通過招投標方式，選聘那些守信譽、重質(zhì)量的品牌企業(yè)進行管理。
——確立了多種可以選擇的招標方式。一方面，物業(yè)管理招標可以采用公開招標方式進行，也可以采用邀請招標方式進行。公開招標是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標；邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ撕推渌M織投標。另一方面，招標人可以根據(jù)自身物業(yè)的實際，選擇合適的招標方式進行招標?？梢晕姓袠舜頇C構(gòu)辦理招標事宜，也可以在有能力組織和實施招標活動情況下自行組織實施招標活動。
——確立了公開、公平、公正的招投標程序?！掇k法》明確了招投標過程中招標、投標、開標、評標和中標各環(huán)節(jié)應(yīng)遵守的程序性規(guī)則。比如，對招標公告和投標邀請書的發(fā)布，對投標文件的送達、補充和撤回，對開標時間、開標地點、開標方式的確定，對評標委員會成員的遴選和組成，對評標過程的確定和評標報告的作出等問題的規(guī)定，為保證物業(yè)管理招投標活動的公開、公平和公正地進行提供了可操作的依據(jù)和規(guī)則。
——明確了中標人應(yīng)當按照投標文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！掇k法》規(guī)定，招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應(yīng)當給予賠償。這樣規(guī)定，可以有效防止有些投標人以不切實際的承諾牟取中標，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同的時候又單方面提高條件的不規(guī)范行為，有利于保護招標人的利益。
——確立了招投標備案制度。物業(yè)管理招投標活動涉及到廣大業(yè)主的切身利益，對程序的公正性有很高的要求，不能脫離行政主管部門的指導和監(jiān)督。因此，《辦法》在明確各級房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理招標投標活動負有監(jiān)督管理職責的同時，要求招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，以保證物業(yè)管理招投標活動依法、透明地進行。