物業(yè)管理收費是廣大群眾關(guān)注的熱點，規(guī)范物業(yè)管理收費行為，是推動物業(yè)管理健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。國家發(fā)改委、建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》）已于2003年11月13日正式公布并即將開始實施，它將成為指導(dǎo)和規(guī)范今后物業(yè)管理收費行為的重要依據(jù)。
一、《辦法》充分體現(xiàn)了市場化的原則，在多個方面有新的突破：
1.物業(yè)服務(wù)價格形成機制上的突破?！掇k法》取消了原來物業(yè)服務(wù)收費政策中的政府定價形式，明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。按照《辦法》精神，對寫字樓、高檔住宅等物業(yè)實行市場調(diào)節(jié)價，其物業(yè)服務(wù)收費價格，完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；對普通住宅等物業(yè)則實行政府指導(dǎo)價，由有關(guān)主管部門根據(jù)不同的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)深度確定相應(yīng)的指導(dǎo)價，便于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在協(xié)商確定最終的物業(yè)服務(wù)價格時參照。這樣規(guī)定，有利于市場機制在物業(yè)服務(wù)收費活動中發(fā)揮作用，也體現(xiàn)了對民事主體“意思自治”的尊重。
2.物業(yè)服務(wù)費用計費方式上的突破。實踐中，物業(yè)服務(wù)普遍采用包干形式計費，由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由企業(yè)享有或者承擔(dān)?！掇k法》在對包干制的計費方式進(jìn)行確認(rèn)并加以完善的同時，還增加了酬金制這種過去只在深圳、上海等市場發(fā)育相對比較成熟的城市存在的計費方式，供業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)不同性質(zhì)、不同檔次、不同經(jīng)濟(jì)和市場發(fā)育程度選用。酬金制將物業(yè)服務(wù)收費分成物業(yè)服務(wù)支出和酬金兩部分：預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納業(yè)主所有；酬金則是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)得的報酬。酬金制的計費方式，提高了物業(yè)服務(wù)收費的透明度，有利于業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的合法權(quán)益得到保障。
3.政府對價格管理方式上的突破。長期以來，政府直接介入制定和干預(yù)價格，忽略了物業(yè)管理活動是民事活動、企業(yè)和業(yè)主是活動主體的本質(zhì)?！掇k法》的制定，使政府退到對價格進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，這符合政府職能轉(zhuǎn)變的趨勢，也符合物業(yè)管理活動本質(zhì)上是一種民事活動的根本特性。
二、《辦法》確立了“合理、公開以及費用與服務(wù)水平相一致”的收費原則，有助于形成“質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費機制。
業(yè)主花錢買服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)收費提供服務(wù)，是物業(yè)管理的兩個方面。服務(wù)收費是否合理，核心在于“質(zhì)價相符”。在協(xié)商物業(yè)服務(wù)價格過程中，企業(yè)要充分考慮業(yè)主的支付能力和支付意愿，業(yè)主付了錢，就應(yīng)得到相應(yīng)價值的服務(wù)；業(yè)主則應(yīng)考慮物業(yè)管理企業(yè)要支付管理成本和員工工資，要有一定的利潤，收費是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。
但現(xiàn)在的問題是：一方面一些企業(yè)不尊重業(yè)主的意愿，強加給業(yè)主超過承受能力或違反大多數(shù)業(yè)主意愿的物業(yè)管理服務(wù)；一方面有的業(yè)主想得到更好的物業(yè)管理服務(wù)，卻不想支付相應(yīng)的費用。另外，在“建管不分”情況下，開發(fā)建設(shè)單位為了更好地銷售物業(yè)，往往對物業(yè)管理注入資金進(jìn)行“補貼”，客觀上給購房人造成以較低價格可以享受高檔物業(yè)管理服務(wù)的錯覺，一旦開發(fā)建設(shè)單位退出，原來的物業(yè)服務(wù)收費不足以維持現(xiàn)行的物業(yè)管理，被掩蓋的矛盾大量暴露出來，物業(yè)服務(wù)收費糾紛隨之而來。因此，把思想統(tǒng)一到服務(wù)和收費“質(zhì)價相符”的原則上來，是化解矛盾的重要方面。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識到：根據(jù)大多數(shù)業(yè)主的實際需求，提供適度的服務(wù)，是最理智的選擇。尤其對多數(shù)是中低收入者居住的普通住房，必須在考慮居民支付能力的基礎(chǔ)上確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格，才能為多數(shù)業(yè)主接收；至于整治改造后納入物業(yè)管理范圍的舊小區(qū)，更要考慮居民多是中等偏下收入家庭、支付能力普遍偏低的現(xiàn)實因素，按照提供最基本服務(wù)的原則，合理確定物業(yè)服務(wù)價格，切切不能脫離實際。
我們相信，《辦法》的出臺和貫徹實施，將有利于統(tǒng)一業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理收費的認(rèn)識，減少物業(yè)管理收費方面的糾紛。但我們也要對規(guī)范物業(yè)管理收費行為過程中存在的困難有清醒的分析和認(rèn)識，加大宣傳和工作的力度，推進(jìn)物業(yè)管理的持續(xù)健康發(fā)展。
一、《辦法》充分體現(xiàn)了市場化的原則，在多個方面有新的突破：
1.物業(yè)服務(wù)價格形成機制上的突破?！掇k法》取消了原來物業(yè)服務(wù)收費政策中的政府定價形式，明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。按照《辦法》精神，對寫字樓、高檔住宅等物業(yè)實行市場調(diào)節(jié)價，其物業(yè)服務(wù)收費價格，完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；對普通住宅等物業(yè)則實行政府指導(dǎo)價，由有關(guān)主管部門根據(jù)不同的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)深度確定相應(yīng)的指導(dǎo)價，便于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在協(xié)商確定最終的物業(yè)服務(wù)價格時參照。這樣規(guī)定，有利于市場機制在物業(yè)服務(wù)收費活動中發(fā)揮作用，也體現(xiàn)了對民事主體“意思自治”的尊重。
2.物業(yè)服務(wù)費用計費方式上的突破。實踐中，物業(yè)服務(wù)普遍采用包干形式計費，由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由企業(yè)享有或者承擔(dān)?！掇k法》在對包干制的計費方式進(jìn)行確認(rèn)并加以完善的同時，還增加了酬金制這種過去只在深圳、上海等市場發(fā)育相對比較成熟的城市存在的計費方式，供業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)不同性質(zhì)、不同檔次、不同經(jīng)濟(jì)和市場發(fā)育程度選用。酬金制將物業(yè)服務(wù)收費分成物業(yè)服務(wù)支出和酬金兩部分：預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納業(yè)主所有；酬金則是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)得的報酬。酬金制的計費方式，提高了物業(yè)服務(wù)收費的透明度，有利于業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的合法權(quán)益得到保障。
3.政府對價格管理方式上的突破。長期以來，政府直接介入制定和干預(yù)價格，忽略了物業(yè)管理活動是民事活動、企業(yè)和業(yè)主是活動主體的本質(zhì)?！掇k法》的制定，使政府退到對價格進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，這符合政府職能轉(zhuǎn)變的趨勢，也符合物業(yè)管理活動本質(zhì)上是一種民事活動的根本特性。
二、《辦法》確立了“合理、公開以及費用與服務(wù)水平相一致”的收費原則，有助于形成“質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費機制。
業(yè)主花錢買服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)收費提供服務(wù)，是物業(yè)管理的兩個方面。服務(wù)收費是否合理，核心在于“質(zhì)價相符”。在協(xié)商物業(yè)服務(wù)價格過程中，企業(yè)要充分考慮業(yè)主的支付能力和支付意愿，業(yè)主付了錢，就應(yīng)得到相應(yīng)價值的服務(wù)；業(yè)主則應(yīng)考慮物業(yè)管理企業(yè)要支付管理成本和員工工資，要有一定的利潤，收費是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。
但現(xiàn)在的問題是：一方面一些企業(yè)不尊重業(yè)主的意愿，強加給業(yè)主超過承受能力或違反大多數(shù)業(yè)主意愿的物業(yè)管理服務(wù)；一方面有的業(yè)主想得到更好的物業(yè)管理服務(wù)，卻不想支付相應(yīng)的費用。另外，在“建管不分”情況下，開發(fā)建設(shè)單位為了更好地銷售物業(yè)，往往對物業(yè)管理注入資金進(jìn)行“補貼”，客觀上給購房人造成以較低價格可以享受高檔物業(yè)管理服務(wù)的錯覺，一旦開發(fā)建設(shè)單位退出，原來的物業(yè)服務(wù)收費不足以維持現(xiàn)行的物業(yè)管理，被掩蓋的矛盾大量暴露出來，物業(yè)服務(wù)收費糾紛隨之而來。因此，把思想統(tǒng)一到服務(wù)和收費“質(zhì)價相符”的原則上來，是化解矛盾的重要方面。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識到：根據(jù)大多數(shù)業(yè)主的實際需求，提供適度的服務(wù)，是最理智的選擇。尤其對多數(shù)是中低收入者居住的普通住房，必須在考慮居民支付能力的基礎(chǔ)上確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格，才能為多數(shù)業(yè)主接收；至于整治改造后納入物業(yè)管理范圍的舊小區(qū)，更要考慮居民多是中等偏下收入家庭、支付能力普遍偏低的現(xiàn)實因素，按照提供最基本服務(wù)的原則，合理確定物業(yè)服務(wù)價格，切切不能脫離實際。
我們相信，《辦法》的出臺和貫徹實施，將有利于統(tǒng)一業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理收費的認(rèn)識，減少物業(yè)管理收費方面的糾紛。但我們也要對規(guī)范物業(yè)管理收費行為過程中存在的困難有清醒的分析和認(rèn)識，加大宣傳和工作的力度，推進(jìn)物業(yè)管理的持續(xù)健康發(fā)展。